Ambiguity in Form Residential Lease Operating Cost Clause: Interpretation of Accidental Dual Selection of Pauschale and Prepayment Options
Deutschland (DE)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe German Federal Court of Civil Justice (BGH) moved to dismiss the plaintiff's revision as manifestly inadmissible and lacking prospect of success, thereby upholding the appellate court's judgment that the tenant was liable for monthly operating costs of €50 pursuant to a fixed operating cost flat rate (Betriebskostenpauschale). The dispute centered on a residential lease containing a form-based agreement where the parties inadvertently checked both the options for "operating cost prepayments" and "operating cost flat rates" without specifically enumerating the individual cost items; the landlord challenged the lower courts' interpretation that the clause effectively established a valid flat rate subject to adjustment. The court held that under § 556(1) BGB in conjunction with the Operating Costs Ordinance (BetrKV), a general agreement for the tenant to bear "the operating costs" encompasses all recoverable operating costs, making the inadvertent dual-selection and lack of specific itemization immaterial to the validity of the agreement, while § 560 BGB governs the subsequent adjustment of such a flat rate.
Legislator-Regeste
KI-generiert§ 552a ZPO, § 556 Abs. 1 BGB, § 560 Abs. 3 BGB; Ambiguity in Form Residential Lease Operating Cost Clause: Interpretation of Accidental Dual Selection of Pauschale and Prepayment Options: Die auf einer sorgfältigen Auslegung beruhende Würdigung der Vorinstanzen, dass die Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben, die gegebenenfalls nach § 560 Abs. 1, 2 BGB erhöht oder nach § 560 Abs. 3 BGB gesenkt werden kann, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen.
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Wohnraummietvertrag mit vereinbarter Betriebskostenpauschale: Versehentliches Ankreuzen sowohl der Variante "Betriebskostenvorauszahlung" als auch der Variante "Betriebskostenpauschale" im Formularmietvertrag
[TENOR]
Der Senat beabsichtigt, die Revision des Klägers durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
[GRUENDE]
I. 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision (mehr). Denn die vom Berufungsgericht als grundsätzlich erachtete Frage, welche Anforderungen an die Angabe von Betriebskosten in einem Wohnraummietvertrag zu stellen sind, ist jedenfalls durch das - nach Erlass des Berufungsurteils ergangene - Senatsurteil vom 10. Februar 2016 (VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 15 f.) geklärt. Dass diese Entscheidung eine Fallgestaltung betraf, in der es um die Umlage abzurechnender Betriebskosten ging, während hier die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale in Frage steht, ist ohne Bedeutung. Denn in beiden Varianten geht es um den Inhalt einer Vereinbarung, mit der die Betriebskosten dem Mieter auferlegt werden, insbesondere um die von ihr erfassten Betriebskosten.
2. Die Revision des Klägers hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass der Kläger nicht etwa - wie er meint - entgegen dem im Mietvertrag vom 1. Oktober 2006 für die Betriebskosten vorgesehenen Betrag von monatlich 50 € überhaupt keine Betriebskosten zu zahlen hat. Es ist unschädlich, dass in dem Formularmietvertrag - offenbar versehentlich - sowohl die Variante "Betriebskostenpauschale" als auch die Variante "Betriebskostenvorauszahlung" angekreuzt ist und die Betriebskosten nicht näher bezeichnet sind.
Wie der Senat entschieden hat, genügt bei einem Mietvertrag über Wohnraum für eine - auch formularmäßige - Umlage von Betriebskosten, die Vereinbarung, dass der Mieter "die Betriebskosten" zu tragen habe, weil damit die nach § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der dazu ergangenen Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten, also sämtliche umlagefähigen Betriebskosten, gemeint sind (Senatsurteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, aaO Rn. 15 f., 19). Ob insoweit eine Pauschale (die gegebenenfalls nach § 560 Abs. 1, 3 BGB angepasst werden kann) oder aber Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht vereinbart sind, ist ohne Bedeutung. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass sich im Streitfall ein Hinweis auf die Betriebskostenverordnung nur im Zusammenhang mit einer Erhöhung einer Pauschale findet und bei einer etwaigen Ermäßigung einer Betriebskostenpauschale sowie bei der Umlage nur von "den Betriebskosten" die Rede ist. Dass mit "den Betriebskosten" deshalb in dem einen wie dem anderen Fall etwas anderes gemeint sein könnte als "sämtliche umlagefähigen Betriebskosten" und die getroffene Regelung deshalb unterschiedlichen Verständnismöglichkeiten ernstlich Raum gäbe oder gar zu darüber hinausgehenden Unklarheiten über den Umfang der umlagerelevanten Betriebskosten führte, ist entgegen der Auffassung der Revision nicht ersichtlich.
Die auf einer sorgfältigen Auslegung beruhende Würdigung der Vorinstanzen, dass die Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben, die gegebenenfalls nach § 560 Abs. 1, 2 BGB erhöht oder nach § 560 Abs. 3 BGB gesenkt werden kann, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen.
3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider
Dr. Fetzer Dr. Bünger
Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.