Abusive enforcement of standard lease termination after post-filing rent arrears settlement via state loan
Deutschland (DE)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe Federal Court of Justice (BGH) dismissed the landlord’s revision, leaving the lower court’s judgment in force, thereby upholding the tenant’s victory in the ejectment dispute. The case involved a standard termination of a residential tenancy agreement, where the tenant had settled payment arrears via a loan from a social benefits agency within two months of the eviction lawsuit becoming pending, and had subsequently surrendered the apartment. Although the court rejected the appellate court’s attempt to establish a general rule that any settlement within two months post-pendency automatically renders a standard termination abusive (which would impermissibly extend the protection period for extraordinary termination to standard cases), it affirmed the specific outcome based on the doctrine of good faith (*Treu und Glauben*). The decisive legal basis was § 242 of the German Civil Code (BGB), which barred the landlord from enforcing the standard termination due to the specific circumstances and the tenant’s settlement of debts, while § 552a of the Code of Civil Procedure (ZPO) governed the procedural rejection of the appeal as the revision lacked prospects of success.
Legislator-Regeste
KI-generiert§ 552a Satz 1 ZPO, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, § 242 BGB; Abusive enforcement of standard lease termination after post-filing rent arrears settlement via state loan: The case involved a standard termination of a residential tenancy agreement, where the tenant had settled payment arrears via a loan from a social benefits agency within two months of the eviction lawsuit becoming pending, and had subsequently surrendered the apartment. Although the court rejected the appellate court’s attempt to establish a general rule that any settlement within two months post-pendency automatically renders a standard termination abusive (which would impermissibly extend the protection period for extraordinary termination to standard cases), it affirmed the specific outcome based on the doctrine of good faith (*Treu und Glauben*). The decisive legal basis was § 242 of the German Civil Code (BGB), which barred the landlord from enforcing the standard termination due to the specific circumstances and the tenant’s settlement of debts, while § 552a of the Code of Civil Procedure (ZPO) governed the procedural rejection of the appeal as the revision lacked prospects of success.
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KI-generiertServes as the procedural basis for dismissing the revision without a hearing because the prerequisites for admission were not met and the appeal lacked prospects of success.
Volltext
Wohnraummiete: Rechtsmissbräuchliche Berufung auf eine wirksame ordentliche Kündigung bei Ausgleich der Zahlungsrückstände binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage; Ausgleich durch Darlehen als Anhalt für künftigen Zahlungsverzug
[TENOR]
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 6. November 2014 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Gebührenstreitwert: 8.820 €
[GRUENDE]
Die Revision der Klägerin ist gemäß § 552a Satz 1 ZPO zurückzuweisen, weil die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen und die Revision auch keine Aussicht auf Erfolg hat. Zur Begründung seiner Entscheidung nimmt der Senat zunächst auf seinen Beschluss vom 6. Oktober 2015 Bezug.
Nachdem die Klägerin die Revision bezüglich der fristlosen Kündigung zurückgenommen hat, ist nur noch über das auf die ordentliche Kündigung bezogene Rechtsmittel zu entscheiden, wobei die Klägerin insoweit den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, nachdem die Beklagten das Mietverhältnis ihrerseits beendet und die Wohnung der Klägerin zurückgegeben haben.
In der Sache bleibt es indes dabei, dass die Voraussetzungen des § 552a Satz 1 ZPO vorliegen und die Revision unbegründet ist, da das Berufungsgericht die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen hat. Die von der Klägerin mit Schriftsatz vom 13. Januar 2016 erhobenen Einwendungen rechtfertigen keine abweichende Beurteilung.
1. Allerdings beanstandet die Revision zu Recht, dass das Berufungsgericht die allgemeine Regel aufstellen will, dass eine ordentliche Kündigung immer dann rechtsmissbräuchlich sei, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete oder der fälligen Entschädigung befriedigt werde, keine Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass es künftig zu erneuten Zahlungsrückständen kommen werde und der Mieter auch im Übrigen keine mietvertraglichen Pflichten verletzt habe. Denn dies liefe, wie bereits im Hinweisbeschluss des Senats vom 6. Oktober 2015 ausgeführt, letztlich auf eine unzulässige analoge Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schonfristregelung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) hinaus.
2. Gleichwohl stellt sich die Entscheidung des Berufungsgerichts im konkreten Fall als richtig dar, weil sich seine Beurteilung, dass der Klägerin die Durchsetzung des auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sei, angesichts der hier festgestellten besonderen Umstände im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung hält, wie der Senat bereits in dem genannten Hinweisbeschluss ausgeführt hat.
Soweit die Revision darauf abstellt, dass die Beklagten die Mietrückstände lediglich mit Hilfe einer Darlehensgewährung des Jobcenters beglichen hätten und geltend macht, das Berufungsgericht habe deshalb zu Unrecht keine Anhaltspunkte für künftige Vertragsverletzungen der Beklagten in Form erneuter Mietrückstände gesehen, setzt sie lediglich ihre eigene Wertung an die Stelle der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts, zeigt aber einen Rechtsfehler nicht auf. Das Gleiche gilt, soweit die Revision das Verschulden der Beklagten stärker gewichten will als das Berufungsgericht und die Auffassung vertritt, das Berufungsgericht hätte eine Anwendung von § 242 BGB im vorliegenden Fall nur in Betracht ziehen dürfen, wenn mit Gewissheit feststünde, dass es zukünftig zu keinen weiteren Mietrückständen kommen werde.
Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles
Dr. Schneider Kosziol