Standard-form tenancy clauses: scope of mid-lease cosmetic repair obligations under the ambiguity rule
Deutschland (DE)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe BGH (8th Civil Senate) intended to dismiss the tenant's appeal by unanimous decision under § 552a ZPO, resulting in the reversal of the appellate court’s admission of the appeal; although the case was ultimately mooted by the withdrawal of the appeal, the court determined that the tenant prevailed on the merits because the claim for an advance payment was legally unfounded. The dispute concerned residential tenancy, specifically whether a standard-form clause assigning cosmetic repairs to the tenant survived contractual standard terms control and whether the tenant was obligated to perform such repairs during the lease term. The decisive legal basis was the principle of construing ambiguous standard terms against the drafter (§ 305c para. 2 BGB), which interpreted the clause to limit the tenant’s mid-lease repair obligation to instances necessary to prevent or remedy sustainable damage to the substance of the rental property; as the tenant did not allege and the record excluded such substantive damage, the specific claim for payment failed.
Legislator-Regeste
KI-generiert§ 552a ZPO, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO, § 305c Abs. 2 BGB; Standard-form tenancy clauses: scope of mid-lease cosmetic repair obligations under the ambiguity rule: The dispute concerned residential tenancy, specifically whether a standard-form clause assigning cosmetic repairs to the tenant survived contractual standard terms control and whether the tenant was obligated to perform such repairs during the lease term. The decisive legal basis was the principle of construing ambiguous standard terms against the drafter (§ 305c para. 2 BGB), which interpreted the clause to limit the tenant’s mid-lease repair obligation to instances necessary to prevent or remedy sustainable damage to the substance of the rental property; as the tenant did not allege and the record excluded such substantive damage, the specific claim for payment failed.
Schlagwörter
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KI-generiertProcedural rule authorizing the uniform dismissal of the appeal by unanimous decision.
Volltext
Wohnraummiete: Anwendung der Unklarheitenregel auf formularvertraglich dem Mieter überbürdete Schönheitsreparaturen
[TENOR]
Der Senat beabsichtigt, die Revision des Klägers durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
[GRUENDE]
1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision mit Rücksicht auf die Frage zugelassen, ob eine Formularklausel, durch die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt werden, der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhält.
Diese Frage rechtfertigt die Zulassung der Revision indes nicht, weil sie nicht entscheidungserheblich ist. Denn der Kläger verlangt einen Vorschuss, um die nach seiner Auffassung fälligen Schönheitsreparaturen während der Fortdauer des Mietverhältnisses in der Wohnung der Beklagten durchführen zu lassen. In § 7 Abs. 3 des Formularmietvertrages heißt es jedoch:
"Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis - übernimmt oder dem Vermieter diese Kosten erstattet. Werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen."
Aus dieser Klausel ergibt sich - zumindest bei der zu Gunsten der Beklagten eingreifenden Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB - dass der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses fällige Schönheitsreparaturen nur dann ausführen muss, wenn sie erforderlich sind, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen. Dass diese Voraussetzung bei den streitigen Malerarbeiten erfüllt ist, hat der Kläger selbst nicht behauptet und ist nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts zum Zustand der Wohnung auszuschließen. Aus diesem Grund hat die Revision auch keine Aussicht auf Erfolg.
2. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer
Dr. Bünger Kosziol
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.