Eviction for rent arrears: Stay of execution denied where payment delay after lapse of retention right lacks prospect of success
Deutschland (DE)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe Bundesgerichtshof rejected the tenant's application for a temporary stay of execution, upholding the Landgericht Dresden's judgment for eviction and leaving it in force. The dispute arose from an eviction proceeding based on the tenant's arrears following a termination due to payment delay, where the tenant argued that the landlord's delay in repairing a defect and the sudden demand for back-rent triggered a right to retain payment and extended the period for paying the sum once the defect was cured. The court held that no grounds for non-admission of appeal existed under § 543 ZPO, finding that the questions raised regarding the notice period for repaying retained rent after defect remediation and the assessment of payment delay were not of fundamental significance but rather dependent on a factual assessment of individual circumstances by the trial court. Under § 719 Abs. 2 ZPO, the court determined that a stay of enforcement was unwarranted because the prospective appeal lacked a reasonable prospect of success, as the lower court correctly found that the tenant had failed to make necessary arrangements for his absence during which the right of retention expired and had accepted the delay in payment.
Legislator-Regeste
KI-generiert§ 719 Abs. 2 ZPO, § 544 Abs. 5 Satz 2 ZPO, § 543 ZPO, § 320 BGB, § 286 Abs. 4 BGB, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO; Eviction for rent arrears: Stay of execution denied where payment delay after lapse of retention right lacks prospect of success: Diese Fragen entziehen sich einer generalisierenden Betrachtung. Vielmehr hat der Tatrichter aufgrund einer Würdigung aller Umstände des Einzelfalls festzustellen, ob der Zahlungsverzug wegen fehlenden Verschuldens entfällt, wenn der Mieter die nachzuzahlende Miete auch nach Erlöschen des Zurückbehaltungsrechts nicht begleicht.
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KI-generiertVolltext
Räumungsrechtsstreit nach Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Zahlungsverzuges: Einstweilige Einstellung einer Räumungsvollstreckung im Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde; Nachzahlung wegen eines Mangels der Wohnung zurückbehaltener Miete nach Wegfall des Zurückbehaltungsrechts
[TENOR]
Der Antrag des Beklagten, die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 27. Juni 2014 einstweilen einzustellen, wird abgelehnt.
[GRUENDE]
Der Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung ist unbegründet. Nach § 719 Abs. 2 ZPO, der gemäß § 544 Abs. 5 Satz 2 ZPO in dem hier gegebenen Fall der Nichtzulassungsbeschwerde entsprechend anwendbar ist, kann das Revisionsgericht die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil anordnen, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht. Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung kommt aber nicht in Betracht, wenn das Rechtsmittel keine Aussicht auf Erfolg hat (st. Rspr., siehe nur Senatsbeschlüsse vom 15. August 2012 - VIII ZR 238/12, juris Rn. 6; vom 22. Oktober 2013 - VIII ZR 214/13, juris Rn. 1). So liegt es hier. Ein Revisionszulassungsgrund (§ 543 ZPO) ist nicht ersichtlich.
1. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass nach Beseitigung des Mangels der Mietsache am 8. Juni 2013 zum Kündigungszeitpunkt am 25. Juni 2013 kein Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB) mehr bestanden und der Beklagte die zurückbehaltene Miete nachzuzahlen habe. Der Beklagte habe den Zahlungsverzug zu vertreten (§ 286 Abs. 4 BGB). Zwar habe er geltend gemacht, dass er von dem Schreiben der Kläger vom 11. Juni 2013 erst nach Rückkehr von einem Auslandsaufenthalt am 19. Juni 2013 erfahren habe. Er hätte jedoch Vorkehrungen für den Abwesenheitsfall treffen müssen. Zudem habe er sich lediglich damit entschuldigt, das Geld erst "flüssig machen" zu müssen. Es habe kein weiterer Prüfbedarf im Hinblick auf die Forderungshöhe bestanden. Die Rechnung sei denkbar einfach und vom Zurückbehaltenden ohnehin jeden Monat selbst zu aktualisieren. Schließlich sei die Beseitigung des Mangels mit beträchtlichem finanziellem Druck gefordert worden, weshalb jederzeit mit ihr zu rechnen gewesen sei.
2. Diese Ausführungen gebieten nicht die Zulassung der Revision. Entgegen der Ansicht des Beklagten ist es insbesondere keine Frage von grundsätzlicher Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO), "wie viel Zeit der Vermieter dem Mieter zur Rückzahlung zurückbehaltener Miete gewähren muss, wenn der Vermieter den angezeigten Mangel jahrelang nicht beseitigt und die Beseitigung dann plötzlich und ohne Ankündigung vornimmt." Gleiches gilt für die Frage, ob dem Mieter "eine zusätzliche Prüfungsfrist zuzuerkennen ist, wenn der Vermieter seine Forderung auf Auskehr des zurückbehaltenen Betrages in ein mehrseitiges Aufrechnungsrechenwerk einbettet, insbesondere dann, wenn danach auch Nebenkostenvorauszahlungen als solche auszukehren sind, obwohl für die betroffenen Jahre bereits Abrechnungsreife eingetreten ist".
Diese Fragen entziehen sich einer generalisierenden Betrachtung. Vielmehr hat der Tatrichter aufgrund einer Würdigung aller Umstände des Einzelfalls festzustellen, ob der Zahlungsverzug wegen fehlenden Verschuldens entfällt, wenn der Mieter die nachzuzahlende Miete auch nach Erlöschen des Zurückbehaltungsrechts nicht begleicht.
Hiervon ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat darauf abgestellt, dass im Streitfall jederzeit mit der Beseitigung des Mangels zu rechnen gewesen sei. Dies gilt namentlich während des fortgeschrittenen Räumungsrechtsstreits. Das Berufungsgericht konnte auch dem Umstand Bedeutung zumessen, dass der Beklagte keine Vorkehrungen für den Fall getroffen hat, dass das Zurückbehaltungsrecht während seines vorübergehenden Auslandsaufenthalts erlischt. Diese Würdigung ist unter zulassungsrechtlichen Gesichtspunkten nicht zu beanstanden.
Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer
Dr. Bünger Kosziol