Value in dispute for non-admission of revision: Tenant defending against real possession claim based on alleged lease for entire property
Deutschland (DE)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe German Federal Court of Civil Procedure (BGH) dismissed the defendant's complaint against the non-admission of revision, ruling it inadmissible because the value in dispute did not exceed the 20,000 € threshold under § 26 No. 8 EGZPO, leaving the Lower Regional Court's dismissal of the defendant's appeal and the Local Court's judgment in force. The case involved a property owner suing for possession of a farm property (excluding a rented apartment) on the basis of a written lease limited to the apartment, while the tenant defended the claim by arguing that the written contract was a sham and that a separate oral lease covered the entire property. In determining the amount in dispute for the admissibility of revision, the court held that where the existence of a lease is contested against a real claim for possession, the relevant rent must be derived solely from the defending tenant's allegations; consequently, the court applied § 8 and § 9 ZPO to calculate the dispute value based on the 3.5-fold annual rent of 211.50 € claimed by the tenant for the whole property, rather than the higher usage value asserted by the landlord, resulting in a value below the statutory limit.
Legislator-Regeste
KI-generiert§ 522 Abs. 2 ZPO, § 8 ZPO, § 9 ZPO, § 26 Nr. 8 ZPO, § 41 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 97 Abs. 1 ZPO; Value in dispute for non-admission of revision: Tenant defending against real possession claim based on alleged lease for entire property: 8 EGZPO, leaving the Lower Regional Court's dismissal of the defendant's appeal and the Local Court's judgment in force. The case involved a property owner suing for possession of a farm property (excluding a rented apartment) on the basis of a written lease limited to the apartment, while the tenant defended the claim by arguing that the written contract was a sham and that a separate oral lease covered the entire property. In determining the amount in dispute for the admissibility of revision, the court held that where the existence of a lease is contested against a real claim for possession, the relevant rent must be derived solely from the defending tenant's allegations; consequently, the court applied § 8 and § 9 ZPO to calculate the dispute value based on the 3.5-fold annual rent of 211.50 € claimed by the tenant for the whole property, rather than the higher usage value asserted by the landlord, resulting in a value below the statutory limit.
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KI-generiertThe main ground for the dismissal of the complaint as inadmissible because the value in dispute did not exceed the statutory threshold for revision.
The procedural basis cited in the dispositive for the decision on the allocation of costs.
The basis cited in the dispositive for the determination of the court fees and the object value of the complaint procedure.
Volltext
Wert der Beschwer einer Nichtzulassungsbeschwerde: Verteidigung gegenüber einem dinglichen Herausgabeanspruch mit der Berufung auf ein angebliches Mietverhältnis; Streit über Ende der Mietzeit und Höhe des Mietzinses
[TENOR]
Die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 3. Juni 2013 wird auf Kosten der Beklagten als unzulässig verworfen.
Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 2.538 €.
[GRUENDE]
Mit schriftlichem Mietvertrag vom 16. Juli 2006 vermietete die Klägerin der Beklagten eine Wohnung in einem alten Bauerngehöft zu einem monatlichen Mietzins von 211,50 €. Die Beklagte nutzte von Anbeginn des Mietverhältnisses sämtliche Räume des Hauses und das dazugehörige Grundstück samt Stallungen. Im Dezember 2010 kündigte die Klägerin eine etwa bestehende Nutzungsvereinbarung über das Hausgrundstück mit Ausnahme der im schriftlichen Mietvertrag bezeichneten Wohnung und verlangte von der Beklagten die Herausgabe. Die Beklagte beruft sich auf einen am 8. Mai 2006 mit der Klägerin mündlich geschlossenen Mietvertrag über die gesamte Immobilie einschließlich Außenflächen. Bei dem später geschlossenen schriftlichen Mietvertrag handle es sich um ein Scheingeschäft.
Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Herausgabe des Grundstücks und aller darauf befindlichen Gebäude mit Ausnahme der Wohnung verurteilt. Das Landgericht hat ihre Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Die Beschwerde der Beklagten richtet sich gegen die damit verbundene Nichtzulassung der Revision.
II. Das Rechtsmittel ist nach § 26 Nr. 8 EGZPO nicht zulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 € nicht übersteigt.
Ist das Bestehen eines Mietverhältnisses streitig, richtet sich der Wert der Beschwer nach § 8 ZPO; das gilt auch dann, wenn eine Partei sich gegenüber einem dinglichen Herausgabeanspruch mit der Berufung auf ein angebliches Mietverhältnis verteidigt (BGH, Beschluss vom 7. November 2002 - LwZR 9/02, BGHReport 2003, 757, 758). Danach ist der Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Miete und, wenn der 25fache Betrag des einjährigen Entgelts geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung entscheidend. Zur Bestimmung der "streitigen Zeit" ist auf den Zeitpunkt abzustellen, zu dem das Mietverhältnis jedenfalls geendet hätte. Lässt sich - wie hier - die streitige Zeit nicht ermitteln, ist § 9 ZPO für die Berechnung der Beschwer entsprechend anwendbar (vgl. BGH, Beschluss vom 22. Januar 2013 - VIII ZR 104/12, NJW-RR 2013, 718 Rn. 8 mwN). Danach bemisst sich hier die Beschwer der Beklagten nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der auf den herausverlangten Teil des Anwesens entfallenden Miete (vgl. BGH, Beschluss vom 22. Januar 2013 - VIII ZR 104/12, aaO; BGH, Beschluss vom 12. März 2008 - VIII ZB 60/07, WuM 2008, 296 Rn. 8 f.).
Entgegen der Auffassung der Beschwerde kann der maßgebliche Mietzins nicht anhand des von der Klägerin mit 500 € pro Monat bezifferten Nutzungswertes für die herausverlangten Grundstücksteile bestimmt werden. Bestreitet die klagende Partei - wie hier - den Bestand eines Mietvertrages hinsichtlich der streitgegenständlichen Flächen, kann der nach § 8 ZPO bzw. § 9 ZPO maßgebliche Mietzins nur dem Vortrag der Beklagtenseite entnommen werden. Diese kann nicht geltend machen, ihre Beschwer richte sich nach einem höheren Mietzins, der weder nach dem Vortrag der klagenden Partei noch nach ihrem eigenen Vortrag vereinbart war (vgl. BGH, Beschluss vom 26. April 2006 - XII ZR 154/05, GuT 2007, 31, 32).
Da der Mietzins für das gesamte Anwesen nach dem Vortrag der Beklagten 211,50 € beträgt, liegt der 3,5-fache Jahresbetrag der auf den herausverlangten Teil des Anwesens entfallenden Miete unter der Wertgrenze des § 26 Nr. 8 ZPO.
III. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 41 Abs. 1 Satz 1 GKG. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Stresemann Roth Brückner
Weinland Kazele