Residential lease termination for refusal of access: Violation of right to be heard via contradiction between judgment rationale and corrected factual findings
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Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe BGH 12th Civil Senate admitted the defendant's complaint against the admission of appeal, set aside the appellate court's judgment, and remanded the case for a new hearing and decision, resulting in a procedural win for the tenant (defendant). The dispute concerned the termination of a residential tenancy agreement based on the tenant's alleged refusal to grant access to the rented premises to a subtenant, which was the subject of a prior interim injunction. The decisive legal basis was the violation of the defendant's right to be heard (Art. 103 GG) and § 544 Abs. 7 ZPO, as the appellate court had based its termination decision on factual findings that contradicted its own, subsequently corrected, statement of facts; specifically, the lower court had attributed the refusal of access to the main tenant despite the interim injunction being directed solely at the subtenant, thereby rendering the underlying basis for the termination and the claim for possession void.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 103 Abs. 1 GG, § 544 Abs. 7 ZPO; Residential lease termination for refusal of access: Violation of right to be heard via contradiction between judgment rationale and corrected factual findings: Zu Recht rügt die Nichtzulassungsbeschwerde, dass das Berufungsgericht das Verfahrensgrundrecht der Beklagten auf rechtliches Gehör verletzt hat, indem es seiner Entscheidung Tatsachen zugrunde gelegt hat, die dem - nachträglich berichtigten - Tatbestand des Berufungsurteils widersprechen.
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KI-generiertVolltext
Wohnraummiete: Kündigung wegen Verweigerung des Wohnungszutritts durch Untermieter; Zurückverweisung bei Verletzung des rechtlichen Gehörs im Berufungsverfahren
[TENOR]
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird die Revision gegen das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 20. Juni 2012 zugelassen.
Auf die Revision der Beklagten wird das vorgenannte Urteil aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Streitwert: 22.500 €
[GRUENDE]
I. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist statthaft und auch im Übrigen zulässig (§§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 , 544 ZPO; § 26 Nr. 8 EGZPO). An sich wären die Zulassung der Revision und die Durchführung des Revisionsverfahrens geboten, weil das Berufungsgericht bei seiner Entscheidung den Anspruch des Klägers auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt hat und deshalb die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (BGHZ 159, 135, 139 ff = NJW 2004, 2222 mwN). Der Durchführung des Revisionsverfahrens bedarf es jedoch zur Behebung dieses Verfahrensfehlers nicht; vielmehr kann das Revisionsgericht in Fällen der Verletzung des rechtlichen Gehörs nach § 544 Abs. 7 ZPO in dem der Nichtzulassungsbeschwerde stattgebenden Beschluss unter Aufhebung des angefochtenen Urteils den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverweisen. Von dieser Möglichkeit macht der Senat hier Gebrauch.
II. Zu Recht rügt die Nichtzulassungsbeschwerde, dass das Berufungsgericht das Verfahrensgrundrecht der Beklagten auf rechtliches Gehör verletzt hat, indem es seiner Entscheidung Tatsachen zugrunde gelegt hat, die dem - nachträglich berichtigten - Tatbestand des Berufungsurteils widersprechen.
Die Begründung des Urteils beruht hinsichtlich der Kündigung vom 27. Januar 2012 auf der Feststellung, dass die Beklagte, nicht ihre Untermieterin als Adressatin der einstweiligen Verfügung, den Zutritt zu den Mieträumen verweigerte. Mit dem insoweit im Hinblick auf die einstweilige Verfügung berichtigten Tatbestand ist einem wesentlichen Schwerpunkt der Urteilsbegründung somit die Grundlage entzogen. Für den von ihm angenommenen Räumungs- und Herausgabeanspruch des Klägers hat das Berufungsgericht maßgeblich auf die Kündigung vom 27. Januar 2012 abgestellt, zumal ihm die beiden vorausgegangenen Kündigungen für eine Vertragsbeendigung nicht ausgereicht haben. Die einstweilige Verfügung war nur gegen die Untermieterin gerichtet. Die Beklagte trifft demnach auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ohne weiteres ein Verschulden an der Verweigerung des Zutritts zu den Mieträumen. Auch der vom Berufungsgericht angeführte Verdacht künftiger Vertragsuntreue verliert aufgrund des von ihm berichtigten Tatbestands eine wesentliche Stütze.
Da die dem Berufungsgericht unterlaufene Verletzung des rechtlichen Gehörs entscheidungserheblich war, ist das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Dose Vézina Klinkhammer
Günter Nedden-Boeger