Analogous application of "sale does not break lease" when lessor and selling owner are different entities
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Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe Federal Court of Justice dismissed the plaintiff's complaint against the non-admission of revision, affirming the lower court's decision that required the plaintiff to bear the costs of the proceedings. The dispute concerned a residential lease where the plaintiff, claiming to be the owner of the property, filed a claim for possession under § 985 BGB and alternatively termination under § 546 BGB against a tenant, raising the unresolved legal question of whether the principle "sale does not break lease" (§ 566 para. 1 BGB) applies analogously when the lessor and the selling owner are different entities. The highest court held that this specific legal issue was not decisive for the outcome because the plaintiff failed to demonstrate active standing (Aktivlegitimation) by not proving that the specific apartment in dispute had been purchased by him, a finding the appellate court had correctly established without procedural error or divergence from other case law.
Legislator-Regeste
KI-generiert§ 97 Abs. 1 ZPO, § 566 Abs. 1 BGB, § 571 BGB, § 985 BGB, § 546 BGB, Art. 103 Abs. 1 GG; Analogous application of "sale does not break lease" when lessor and selling owner are different entities: The dispute concerned a residential lease where the plaintiff, claiming to be the owner of the property, filed a claim for possession under § 985 BGB and alternatively termination under § 546 BGB against a tenant, raising the unresolved legal question of whether the principle "sale does not break lease" (§ 566 para. 1 BGB) applies analogously when the lessor and the selling owner are different entities. The highest court held that this specific legal issue was not decisive for the outcome because the plaintiff failed to demonstrate active standing (Aktivlegitimation) by not proving that the specific apartment in dispute had been purchased by him, a finding the appellate court had correctly established without procedural error or divergence from other case law.
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KI-generiertProvision cited in the dispositive to order the plaintiff to bear the costs of the complaint proceedings.
Volltext
Wohnraummietvertrag: Entsprechende Anwendung des Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete" bei Personenverschiedenheit von Wohnungsvermieter und veräußerndem Eigentümer
[TENOR]
Die Beschwerde des Klägers gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Beschluss der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 8. Mai 2012 wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens (§ 97 Abs. 1 ZPO).
Der Wert des Beschwerdeverfahrens beträgt 6.540,48 €.
[GRUENDE]
Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unbegründet.
1. Die Zulassung der Revision ist weder im Hinblick auf eine rechtsgrundsätzliche Bedeutung der Rechtssache noch zur Fortbildung des Rechts geboten (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 Alt. 1 ZPO).
Zwar ist die Frage, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen eine entsprechende Anwendung der Ausnahmeregelung des § 566 Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 14. Oktober 1981 - VIII ZR 331/80, NJW 1982, 221 unter 3 b cc; vom 22. Mai 1989 - VIII ZR 192/88, BGHZ 107, 315, 319 f. [jeweils zu § 571 BGB aF]; vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 280/07, NJW 2008, 2773 Rn. 12) bei Personenverschiedenheit von Vermieter und veräußerndem Eigentümer in Betracht kommt, höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt (offen gelassen im Senatsurteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 84/09, NJW-RR 2010, 1095 Rn. 16; ohne nähere Begründung verneint in BGH, Urteil vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02, NJW-RR 2004, 657 unter [II] 2 c [zu § 571 BGB aF]).
Gleichwohl kommt eine Zulassung der Revision wegen rechtsgrundsätzlicher Bedeutung und zur Fortbildung des Rechts nicht in Betracht. Denn diese Rechtsfrage ist vorliegend nicht entscheidungserheblich. Die auf § 985 BGB - und hilfsweise auf § 546 BGB - gestützte Klage hat schon deswegen keinen Erfolg, weil der Kläger trotz Bestreitens der Beklagten seine Aktivlegitimation nicht nachgewiesen hat. Den vom Kläger zum Nachweis seiner Eigentümerstellung vorgelegten Unterlagen lässt sich - wie das Berufungsgericht in seinem im angefochtenen Beschluss in Bezug genommenen Hinweisbeschluss vom 2. April 2012 rechtsfehlerfrei und unbeanstandet festgestellt hat - nicht entnehmen, dass auch die streitgegenständliche Wohnung an ihn veräußert worden ist.
2. Die Zulassung der Revision ist auch nicht zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) geboten. Weder liegt eine Divergenz zum Urteil des Oberlandesgerichts Celle (OLGR 2000, 164 f.) vor noch sind dem Berufungsgericht die von der Nichtzulassungsbeschwerde geltend gemachten Verfahrensverstöße (Art. 103 Abs. 1 GG, Art. 3 Abs. 1 GG) unterlaufen. Darüber hinaus fehlt es auch insoweit an der Entscheidungserheblichkeit der beanstandeten Feststellungen des Berufungsgerichts, so dass auch aus diesem Grund eine Zulassung zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht eröffnet ist (vgl. BGH, Urteil vom 18. Juli 2003 - V ZR 187/02, NJW 2003, 3205 unter II 1 b bb mwN).
3. Von einer weiteren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 ZPO abgesehen.
Ball Dr. Frellesen Dr. Milger
Dr. Achilles Dr. Bünger