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VIII ZR 180/12 KI-generiert

Allocation of vacancy costs in per-person operating cost settlements for residential leases

Geschäftsnummer VIII ZR 180/12
Gericht / Behörde
Rechtsordnung Deutschland (DE)
Entscheiddatum
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Legislator-Zusammenfassung

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The Bundesgerichtshof (BGH) 8th Civil Senate indicated its intention to dismiss the revision by unanimous order under § 552a ZPO, effectively upholding the appellate court’s judgment. The dispute concerned the calculation of operating costs in a residential lease agreement, specifically whether costs apportioned by number of persons must account for vacant units. The appellate court had lawfully offset the costs for two months of vacancy in one of three units by assuming a fictional resident, reducing the tenant’s bill by a nominal amount. The court determined that the issue of fairness in accounting for vacancy was not of fundamental importance for a revision appeal but rather a matter of individual factual assessment. It confirmed that assigning a fictional person for fixed costs like wastewater and antenna fees, or splitting water costs into base and usage fees, are permissible methods to allocate vacancy costs, rendering the lower court’s valuation legally unobjectionable.

Legislator-Regeste

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§ 552a ZPO; Allocation of vacancy costs in per-person operating cost settlements for residential leases: The dispute concerned the calculation of operating costs in a residential lease agreement, specifically whether costs apportioned by number of persons must account for vacant units. The appellate court had lawfully offset the costs for two months of vacancy in one of three units by assuming a fictional resident, reducing the tenant’s bill by a nominal amount. The court determined that the issue of fairness in accounting for vacancy was not of fundamental importance for a revision appeal but rather a matter of individual factual assessment. It confirmed that assigning a fictional person for fixed costs like wastewater and antenna fees, or splitting water costs into base and usage fees, are permissible methods to allocate vacancy costs, rendering the lower court’s valuation legally unobjectionable.

Schlagwörter

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Kostenverlegung Mieter Betriebsbereitschaftskosten Prozesserledigung Pactum de cedendo Zivilurteil

Zitierte Gesetzesbestimmungen

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§ 552a ZPO
Procedural rule cited in the operative part to authorize the dismissal of the revision by unanimous order.
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VIII ZR 220/17
Operating cost apportionment based on actual living area over contractually agreed floor size
VIII ZR 335/10
Preclusion of missing cost-allocation objection in operating cost settlements and validity of unilateral cost allocation under pre-reunification housing law
VIII ZR 9/14
Allocation of Hot Water Costs Under High Vacancy: Limits of Consumption-Based Billing and Good Faith Adjustments
VIII ZR 223/10
Allocation of rent reduction between net rent and utility prepayments in annual utility settlements
VIII ZR 33/15
Operating cost apportionment: non-allocability of maintenance for publicly dedicated park areas and waste removal liability for third-party pollution

Zentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator

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§ 552a ZPO

Procedural rule cited in the operative part to authorize the dismissal of the revision by unanimous order.

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Volltext

Wohnraummietvertrag: Betriebskostenabrechnung bei Leerstand einzelner Wohnungen

[TENOR]

Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.

[GRUENDE]

1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund genannte Rechtsfrage, wie Betriebskosten, für die im Mietvertrag eine Abrechnung nach Personen vereinbart ist, bei Leerstand einzelner Wohnungen abzurechnen sind, ist nicht grundsätzlicher Natur. Vielmehr geht es um die vom Tatrichter aufgrund der jeweiligen Umstände des Einzelfalls (insbesondere Umfang und Dauer des Leerstands und Höhe der streitigen Kosten) zu entscheidende Frage, inwieweit die Berücksichtigung des Leerstandes aus Gründen der Billigkeit erforderlich ist. So kann es in Betracht kommen, auch für die Zeiten des Leerstandes eine fiktive Person anzusetzen und auf diese Weise eine Beteiligung des Vermieters an den Leerstandskosten zu erreichen; dies dürfte sich insbesondere für Kosten anbieten, deren Höhe nicht von der Anzahl der im Abrechnungsobjekt wohnenden Personen abhängt (Entwässerung, Gemeinschaftsantenne, Müllgebühren nach Fixkosten). Bei Wasserkosten ist auch eine Aufteilung nach Grundkosten und Verbrauchskosten denkbar, so dass der Vermieter im Hinblick auf den Leerstand nur mit einem Teil der Grundkosten belastet wird. Ferner mag es - insbesondere bei geringfügigem Leerstand - im Einzelfall auch angemessen sein, von einer Berücksichtigung ganz abzusehen.

2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dem Leerstand von zwei Monaten bei einer der drei zur Abrechnungseinheit gehörenden Wohnungen bezüglich der hier nach Personen abzurechnenden Kosten für Wasser, Abwasser, Entwässerung, Müll, Gemeinschaftsantenne und Beleuchtung (pauschal) durch eine fiktive Personenzahl auch für die Zeit des Leerstands Rechnung zu tragen und die Abrechnung der Klägerinnen bezüglich dieser Positionen deshalb um einen Gesamtbetrag von 7,59 € zu kürzen, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.

Ball Dr. Milger Dr. Hessel

Dr. Fetzer Dr. Bünger

Hinweis:

Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden.