Operating cost settlement validity when consumption-based billing fails due to missing meter readings: fallback to floor-area allocation and analogous application of § 12 Heating Costs Ordinance for damage reduction
Deutschland (DE)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe Federal Court of Justice (BGH) issued a notice of intended rejection of the tenant's (defendant's) appeal for lack of admissibility and prospects of success, upholding the appellate court's judgment in favor of the landlord (plaintiff) for the outstanding operating cost supplements. The dispute concerned operating cost settlements for water, wastewater, and heating for the years 2005 to 2007, where the landlord claimed the tenant had to pay additional amounts despite the contractual requirement for consumption-based billing being unmet due to the landlord's failure to read water meters. The court held that the failure to record individual consumption did not render the billing void or extinguish the landlord's claim; instead, costs were validly calculated based on floor area, and the tenant's claim for damages regarding the contractual breach was already sufficiently covered by an analogous application of § 12 of the Heating Costs Ordinance (HeizkostenV), which included a 15% reduction of the billed amount. Consequently, the landlord prevailed, and the appellate judgment ordering the tenant to pay the reduced supplements remains in force.
Legislator-Regeste
KI-generiert§ 552a ZPO; Operating cost settlement validity when consumption-based billing fails due to missing meter readings: fallback to floor-area allocation and analogous application of § 12 Heating Costs Ordinance for damage reduction: The dispute concerned operating cost settlements for water, wastewater, and heating for the years 2005 to 2007, where the landlord claimed the tenant had to pay additional amounts despite the contractual requirement for consumption-based billing being unmet due to the landlord's failure to read water meters. The court held that the failure to record individual consumption did not render the billing void or extinguish the landlord's claim; instead, costs were validly calculated based on floor area, and the tenant's claim for damages regarding the contractual breach was already sufficiently covered by an analogous application of § 12 of the Heating Costs Ordinance (HeizkostenV), which included a 15% reduction of the billed amount. Consequently, the landlord prevailed, and the appellate judgment ordering the tenant to pay the reduced supplements remains in force.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
KI-generiertZitierte Rechtsprechung
KI-generiertVerwandte Entscheide
KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertProcedural rule cited in the dispositive to justify the court's intent to reject the appeal by unanimous order without oral hearing.
Volltext
Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Abrechnung nach Wohnfläche statt nach Verbrauch; Kürzung des Abrechnungsbetrags um 15%
[TENOR]
Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
[GRUENDE]
1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die Frage, ob eine Abrechnung bezüglich der nach einheitlichem Umlageschlüssel abgerechneten Kosten für Wasser, Abwasser und Entwässerung aus formellen Gründen unwirksam ist, wenn sie in einer Position zusammengefasst ist, ist nicht grundsätzlicher Natur. Sie lässt sich vielmehr anhand der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, NZM 2009, 698 Rn. 18 f.) ohne weiteres in der Weise beantworten, wie es auch das Berufungsgericht getan hat. Auf die weitere vom Berufungsgericht genannte Zulassungsfrage (analoge Anwendung von § 12 HeizkostenV bei vertragswidrig unterbliebener Erfassung des Wasserverbrauchs) kommt es in der Revisionsinstanz nicht an, da die durch die Entscheidung des Berufungsgerichts insoweit beschwerte Klägerin kein Rechtsmittel eingelegt hat.
2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Klägerin der Nachzahlungsbetrag aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 in dem zugesprochenen Umfang zusteht. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Abrechnungen der Klägerin auch bezüglich der Heizkosten und der darin enthaltenen Ermittlung der Kosten für Warmwasser den an sie zu stellenden formellen Anforderungen genügt, steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. nur zuletzt Senatsurteil vom 26. Oktober 2011 - VIII ZR 268/10, WuM 2012, 25 Rn. 13).
Auch die Zusammenfassung der einheitlich nach dem Maßstab der Wohnfläche abgerechneten Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser begegnet, wie das Berufungsgericht unter zutreffender Anwendung der Rechtsprechung des Senats richtig gesehen hat, keinen Bedenken aus formellen Gründen. Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht rechtsfehlerhaft, dass das Berufungsgericht der Klägerin auf der Grundlage der nach Wohnfläche abgerechneten Kosten überhaupt Kosten für Wasser und Abwasser zugestanden hat, obwohl diese nach der vertraglichen Vereinbarung verbrauchsabhängig abzurechnen waren. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist die Ablesung der Wasserzähler unterblieben und eine Abrechnung nach Verbrauch deshalb nicht mehr möglich. Daraus folgt aber nicht, dass die Beklagten mangels der vertraglich vereinbarten Abrechnung nach Verbrauch überhaupt keine Wasserkosten schulden. Vielmehr bleibt in einem solchen Fall nur eine Abrechnung nach dem Maßstab der Wohnfläche, wobei grundsätzlich eine Kürzung des sich daraus ergebenden Abrechnungsbetrages unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzanspruchs infolge einer Vertragsverletzung (unterbliebene Verbrauchserfassung) in Betracht kommen dürfte. Dafür, dass ein solcher Schaden höher gewesen wäre als der vom Berufungsgericht durch die analoge Anwendung von § 12 HeizkostenV ohnehin berücksichtigte Abzugsbetrag von 15 %, ist nichts ersichtlich; vom Berufungsgericht insoweit übergangenen Sachvortrag der Beklagten zeigt die Revision nicht auf.
3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Frellesen Dr. Milger
Dr. Hessel Dr. Schneider
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.