Validity of standard-form cosmetic repair clause imposing painting obligations on windows and doors without distinguishing interior and exterior surfaces
Deutschland (DE)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe German Federal Court of Civil Procedure (BGH) intends to dismiss the tenant's revision appeal under § 552a ZPO, effectively upholding the lower court's ruling in favor of the landlord. The dispute concerned the validity of a standard-form clause in a residential lease requiring the tenant to perform cosmetic repairs, specifically painting windows and doors, where the clause failed to distinguish between interior and exterior surfaces. The court determined that the appeal lacked prospects of success because the clause is void under §§ 305, 305c BGB as it imposes obligations exceeding the statutory definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV and cannot be saved by a validity-preserving reduction to the permissible scope of interior painting. The court also rejected the tenant's counterclaims for positive breach of contract regarding allegedly poor execution of repairs by the landlord and dismissed procedural arguments concerning the denial of proof regarding door alterations and renovation due dates.
Legislator-Regeste
KI-generiert§ 552a ZPO, § 305c Abs. 2 BGB, § 280 BGB, Art. 103 Abs. 1 GG; Validity of standard-form cosmetic repair clause imposing painting obligations on windows and doors without distinguishing interior and exterior surfaces: The dispute concerned the validity of a standard-form clause in a residential lease requiring the tenant to perform cosmetic repairs, specifically painting windows and doors, where the clause failed to distinguish between interior and exterior surfaces. The court determined that the appeal lacked prospects of success because the clause is void under §§ 305, 305c BGB as it imposes obligations exceeding the statutory definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV and cannot be saved by a validity-preserving reduction to the permissible scope of interior painting. The court also rejected the tenant's counterclaims for positive breach of contract regarding allegedly poor execution of repairs by the landlord and dismissed procedural arguments concerning the denial of proof regarding door alterations and renovation due dates.
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KI-generiertThe provision cited in the Tenor as the legal basis for the intended dismissal of the revision by way of a decision.
Volltext
Wohnraummiete: Formularklausel über den Fenster- und Türanstrich bei Schönheitsreparaturen
[TENOR]
Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Beklagten durch Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
[GRUENDE]
1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht mehr.
Die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig gehaltene Frage, ob eine formularmäßige Belastung des Mieters mit Schönheitsreparaturen, die dem Mieter über die Begriffsdefinition gemäß § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV hinausgehende Arbeiten auferlegt, zur Gesamtunwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt, ist durch das Senatsurteil vom 13. Januar 2010 (VIII ZR 48/09, WuM 2010, 85 Rn. 11) beantwortet worden.
2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat in Übereinstimmung mit dem Senatsurteil vom 13. Januar 2010 (VIII ZR 48/09, aaO) die entsprechende Klausel in § 13 Nr. 1 des Mietvertrages für unwirksam gehalten, weil darin hinsichtlich der Türen und Fenster nicht zwischen dem Innen- und Außenbereich unterschieden wird und eine sprachliche Reduktion der Formulierung auf das zulässige Maß als unzulässige geltungserhaltende Reduktion nicht möglich ist.
Entgegen der Auffassung der Revision geht aus der Formulierung in § 13 Nr. 1 Satz 7 des Mietvertrages, wonach "im Allgemeinen Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich (sind)", nicht mit der erforderlichen Klarheit (§ 305c Abs. 2 BGB) hervor, dass mit dem Streichen der Fenster und Türen nur deren Innenflächen gemeint sind.
Anders als die Revision meint, bestehen auch keine Gegenansprüche der Beklagten gegen die Klägerin aus positiver Vertragsverletzung (§ 280 BGB) wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen. Es kann dahinstehen, ob der Anstrich der Fenster durch die Klägerin nicht fachgerecht ausgeführt worden ist. Ein dadurch etwa verursachter übermäßiger Farbauftrag wäre im Zuge der von den Beklagten auszuführenden Schönheitsreparaturen zu beseitigen; darüber hinausgehende nachteilige Veränderungen der Fenster durch die Klägerin hat das Berufungsgericht nicht festgestellt.
Soweit die Revision schließlich meint, das Berufungsgericht sei den weiteren Beweisangeboten der Beklagten unter Verletzung deren rechtlichen Gehörs aus Art. 103 Abs. 1 GG zu den Fragen, wer die Balkontür gekürzt habe und ob die Klägerin wegen der für ihren neuen Teppichboden gekürzten Zimmertüren auf Streicharbeiten verzichtet habe, nicht nachgegangen, ist auch dies unbehelflich. Einer Beweiserhebung durch das Berufungsgericht bedurfte es insoweit nicht, weil nach den Erwägungen des Berufungsgerichts die Balkontür entsprechend den Ausführungen des Sachverständigen G. ohnehin im unteren Bereich instand zu setzen war und die Schönheitsreparaturen an den Zimmertüren infolge mehrfach abgelaufener Renovierungsfristen jedenfalls nunmehr fällig sind. Gegen diese - auf die Berücksichtigung von Sowieso-Kosten hinauslaufende - zutreffende Würdigung des Berufungsgerichts ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern.
3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Hessel Dr. Achilles
Dr. Schneider Dr. Bünger
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss vom 17. November 2010 erledigt worden.