Residential tenancy: No claim for refund of utility prepayments due to landlord's failure to prove costs or provide invoices during active lease
Deutschland (DE)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe appellate court intended to reject the tenants' appeal for lack of merit and granted them no relief, thereby affirming the lower court’s ruling that denied their claim for the refund of utility prepayments totaling 3,717.45 euros for the years 2005 and 2006. The dispute arose from a residential tenancy where the landlords produced a utility cost reconciliation but failed to substantiate the material correctness of the assessed costs due to the tenants' inability to inspect the underlying invoices, prompting the tenants to sue for restitution based on a supposed breach of the lease agreement and supplementary contract interpretation. The court held that under German civil law, specifically §§ 556 and 273 BGB, a tenant in an ongoing lease cannot demand the return of paid utility prepayments if the landlord fails to provide adequate documentation or proof of costs; instead, the tenant is protected by a right of retention against future prepayments and may independently sue the landlord for access to the invoices under § 259 BGB, meaning no refund claim arises directly from the lease terms for periods where costs remain unproven.
Legislator-Regeste
KI-generiert§ 552a ZPO, § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, § 273 Abs. 1 BGB, § 259 BGB; Residential tenancy: No claim for refund of utility prepayments due to landlord's failure to prove costs or provide invoices during active lease: The dispute arose from a residential tenancy where the landlords produced a utility cost reconciliation but failed to substantiate the material correctness of the assessed costs due to the tenants' inability to inspect the underlying invoices, prompting the tenants to sue for restitution based on a supposed breach of the lease agreement and supplementary contract interpretation. The court held that under German civil law, specifically §§ 556 and 273 BGB, a tenant in an ongoing lease cannot demand the return of paid utility prepayments if the landlord fails to provide adequate documentation or proof of costs; instead, the tenant is protected by a right of retention against future prepayments and may independently sue the landlord for access to the invoices under § 259 BGB, meaning no refund claim arises directly from the lease terms for periods where costs remain unproven.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
KI-generiertZitierte Rechtsprechung
KI-generiertVerwandte Entscheide
KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertProcedural basis cited in the dispositive for rejecting the appeal by unanimous decision without hearing oral argument due to lack of grounds for admission.
Volltext
Wohnraummiete: Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen mangels Vorlage von Belegen
[TENOR]
Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
[GRUENDE]
1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor.
Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen wegen grundsätzlicher Bedeutung der Frage, ob im laufenden Mietverhältnis eine Klage auf Rückzahlung geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen erhoben werden könne, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Vorlage von Belegen nicht nachkommt und somit hinsichtlich der abgerechneten Nebenkosten beweisfällig bleibt.
Der vom Berufungsgericht bejahte Zulassungsgrund einer Rechtssache von grundsätzlicher Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) liegt indes nicht vor. Wie der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552, Tz. 9 ff., 15), kann ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis nicht die Rückzahlung der auf die Nebenkosten geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter diese nicht fristgerecht (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) abrechnet. Der Mieter ist dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht.
Diese Erwägungen der vorgenannten Senatsentscheidung sind - wie das Berufungsgericht nicht verkennt - auch im vorliegenden Fall heranzuziehen. Anders als in dem bereits entschiedenen Fall hat die Klägerin hier die Nebenkostenvorauszahlungen bereits abgerechnet. Sie ist nach Auffassung des Berufungsgerichts allerdings für die materielle Richtigkeit ihrer Abrechnung beweisfällig geblieben, weil die Einsichtnahme in die Belege für die Mieter wegen der großen Entfernung zwischen deren Wohnort B. und den Städten B. und D. unzumutbar gewesen sei.
In dieser Sache kann nichts anderes gelten als in dem vom Senat bereits entschiedenen Fall. Die Mieter sind auch hier hinreichend durch das Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geschützt. Außerdem können die Beklagten ihren Anspruch auf Vorlage der Belege einklagen (§ 259 BGB), wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat.
Soweit die Revision demgegenüber meint, der Rückzahlungsanspruch des Mieters ergebe sich bereits aus dem Mietvertrag im Wege ergänzender Vertragsauslegung, kann dem nicht gefolgt werden. Zwar hat der Mieter Betriebskosten nur in der tatsächlich angefallenen Höhe zu tragen. Daraus folgt jedoch nicht, dass er im laufenden Mietverhältnis - wie hier - einen Rückzahlungsanspruch aus dem Mietvertrag selbst hat, soweit vom Vermieter behauptete Betriebskosten - wie hier vom Berufungsgericht angenommen - (noch) nicht nachgewiesen sind.
2. Die Revision hat damit auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zutreffend entschieden, dass die Kläger gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung der von ihnen - abzüglich eines bereits erstatteten Guthabens - geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2005 und 2006 in Höhe von insgesamt 3.717,45 € haben.
3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Hessel Dr. Achilles
Dr. Schneider Dr. Bünger
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.