Validity of unilateral cost rent increase in price-controlled housing following invalid cosmetic repair clause
Deutschland (DE)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe Federal Court of Justice (BGH) intended to dismiss the tenant’s appeal by way of order under § 552a ZPO, confirming the lower court’s ruling in favor of the landlord, a decision that was subsequently mooted by the withdrawal of the appeal. The dispute concerned the validity of a unilateral increase in cost-based rent for publicly subsidized, price-controlled housing following the determination that a contractual clause shifting cosmetic repair obligations to the tenant was legally invalid. The court held that the landlord was entitled to raise the rent by the statutory surcharge under § 28(4) of the Second Residential Promotion Act (II. BV) despite the invalidity of the repair clause, and that the lack of an offer to replace the invalid clause with a compliant agreement did not render the rent increase contrary to good faith (§ 242 BGB), particularly as such an argument was raised for the first time on appeal and thus inadmissible under § 559(1) ZPO.
Legislator-Regeste
KI-generiert§ 552a ZPO, § 242 BGB, § 559 Abs. 1 ZPO; Validity of unilateral cost rent increase in price-controlled housing following invalid cosmetic repair clause: The dispute concerned the validity of a unilateral increase in cost-based rent for publicly subsidized, price-controlled housing following the determination that a contractual clause shifting cosmetic repair obligations to the tenant was legally invalid. The court held that the landlord was entitled to raise the rent by the statutory surcharge under § 28(4) of the Second Residential Promotion Act (II. BV) despite the invalidity of the repair clause, and that the lack of an offer to replace the invalid clause with a compliant agreement did not render the rent increase contrary to good faith (§ 242 BGB), particularly as such an argument was raised for the first time on appeal and thus inadmissible under § 559(1) ZPO.
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KI-generiertProcedural rule cited in the operative part to dismiss the revision by order.
Volltext
Preisgebundener Wohnraum: Erhöhung der Kostenmiete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
[TENOR]
Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Klägerin durch Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
[GRUENDE]
Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht mehr. Die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig gehaltene Frage nach der Berechtigung einer Mieterhöhung im Falle einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel bei preisgebundenem Wohnraum ist durch das Senatsurteil vom 24. März 2010 (VIII ZR 177/09, NJW 2010, 1590) dahin beantwortet worden, dass der Vermieter bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum berechtigt ist, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.
Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg, weil das Berufungsgericht die Mieterhöhung in Übereinstimmung mit dem Senatsurteil vom 24. März 2010 (aaO) zutreffend für wirksam gehalten hat. Die Mieterhöhung verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Es kann dahingestellt bleiben, ob die Wirksamkeit einer Erhöhung der Kostenmiete, wie die Revision meint, davon abhängt, dass dem Mieter vom Vermieter angeboten worden ist, die unwirksame Schönheitsreparaturklausel durch eine neue, den rechtlichen Anforderungen standhaltende Vereinbarung zu ersetzen. Diese Frage wäre im vorliegenden Fall nur dann entscheidungserheblich, wenn die Kläger in den Tatsacheninstanzen vorgebracht hätten, dass die Beklagte zu 2 es versäumt habe, ihnen ein solches Angebot zu unterbreiten. Dies ist jedoch nach dem Berufungsurteil nicht geschehen; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. Erstmals im Revisionsverfahren berufen sich die Kläger darauf, dass die Mieterhöhung nach Treu und Glauben unwirksam sei, weil die Beklagte zu 2 ihnen kein Angebot zur Vertragsänderung gemacht habe. Hierbei handelt es sich um neues Parteivorbringen, das im Revisionsverfahren nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO).
Die Kläger erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zugang dieses Beschlusses.
Ball Dr. Frellesen Dr. Milger
Dr. Achilles Dr. Fetzer
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.