Court dismisses plaintiff's breach of contract claim, holding the defendant validly terminated the agreement.

ΑΝΑΦΟΡΕΣ:

Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:

"CHRYSOSTOMOU CHALKOUSI & SONS" ν. CHALKOUSI & SONS (1978) 1 CLR 10

MARKIDOU ν. KILIARIS AND ANOTHER (1983) 1 CLR 392

Παντζιαρή ν. Aquarian Ltd κ.ά. (1993) 1 ΑΑΔ 748

Γενικός Eισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Φεραίου Xριστόπουλου (1994) 1 ΑΑΔ 479

D. Nicolaou & Sons (Landowners) Ltd. ν. Nίκου K. Xατζηαντώνη και Άλλης (1997) 1 ΑΑΔ 273

Kαλησπέρας Kώστας ν. Δάφνου Δρυάδη κ.ά. (1998) 1 ΑΑΔ 867

Χρίστου Χάρης ν. Ευγενίας Khoreva (2002) 1 ΑΑΔ 454

Λουκά Aνδρέας ν. Eurolife Ltd (2009) 1 ΑΑΔ 1524

ANDREAS ANASTASSIADES ν. THE REPUBLIC (1977) 2 CLR 97

KYRIACOS NICOLA KOUPPIS ν. THE REPUBLIC (1977) 2 CLR 361

Γενικός Εισαγγελέας ν. Μανώλη (1995) 2 ΑΑΔ 207

Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας στους οποίους κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:

Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας Δ.27

Αγγλική νομολογία που περιλαμβάνεται στο bailii.org στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:

[1998] 2 All ER 272

[1933] AC 470

[1996] 2 AC 669

Κυπριακή νομοθεσία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:

Ν. 14/1960 - Ο περί Δικαστηρίων Νόμος του 1960

ΚΕΙΜΕΝΟ ΑΠΟΦΑΣΗΣ:

ECLI:CY:EDPAF:2016:A162

ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Π. Μιχαηλίδη, Ε. Δ.

Αρ. Αγωγής: 685/10

Μεταξύ:

Alpha Panareti Public Ltd, από την Πάφο

Ενάγουσα

και

Alexander Hamm, από την Πάφο

Εναγόμενου

Ημερομηνία: 22.7.16

Εμφανίσεις:

Για την Ενάγουσα εταιρεία: κα Φλωράκη για κκ Χλωρακιώτη, Χριστοδούλου & Φλωράκη ΔΕΠΕ και κκ Τάσος Παπαδόπουλος και Συνεργάτες ΔΕΠΕ

Για τον Εναγόμενο: κ. Γ. Μαυρέσιης

Α Π Ο Φ Α Σ Η

Αφορμή για την καταχώρηση της παρούσας αγωγής αποτέλεσε η υπό της Ενάγουσας εταιρείας, από τώρα και στο εξής «η Ενάγουσα», ισχυριζόμενη παράβαση συμφωνίας από μέρους του Εναγόμενου για αγοραπωλησία υπό ανέγερση διαμερίσματος στην κοινότητα Τρεμιθούσας της επαρχίας Πάφου. Οι ουσιώδεις ισχυρισμοί της Ενάγουσας όπως αυτοί εκτίθενται στην Έκθεση Απαίτησης της είναι επιγραμματικά οι ακόλουθοι.

Η Ενάγουσα είναι εταιρεία η οποία ασχολείται με την ανάπτυξη γης και την ανέγερση και πώληση κατοικιών. Κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν ιδιοκτήτρια του τεμαχίου με αριθμό εγγραφής 0/4634, Φ/Σχ 45/43, αριθμός τεμαχίου 85 και του τεμαχίου με αριθμό εγγραφής 0/5057, Φ/Σχ 47/41, αριθμός τεμαχίου 223 τα οποία βρίσκονται στην κοινότητα Τρεμιθούσας της επαρχίας Πάφου. Στα εν λόγω τεμάχια η Ενάγουσα επρόκειτο να ανεγείρει συγκρότημα κατοικιών και/ή μεζονέτων και/ή διαμερισμάτων με την ονομασία St George Hills.

Δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου και/ή γραπτής συμφωνίας που υπογράφηκε κατά ή περί την 22.12.06 η Ενάγουσα συμφώνησε να πουλήσει και ο Εναγόμενος συμφώνησε να αγοράσει το διαμέρισμα με αριθμό Β.1 στο συγκρότημα με την ονομασία Ophira House το οποίο θα ανεγειρόταν σε μέρος των πιο πάνω αναφερόμενων τεμαχίων και θα αποτελούσε μέρος του συγκροτήματος κατοικιών με την ονομασία St George Hills. Το τίμημα συμφωνήθηκε στο ποσό των Λ.Κ.117.300,00 σεντ (Ευρώ 200.418,95 σεντ) και η πληρωμή του συμφωνήθηκε να καταβληθεί με δόσεις. Ήταν, επίσης, ρητός όρος της επίδικης συμφωνίας ότι κάθε καθυστερημένο υπόλοιπο θα έφερε τόκο προς 9% ετησίως από την ημέρα που αυτό θα καθίστατο απαιτητό μέχρι εξόφλησής του.

Ο Εναγόμενος μέχρι σήμερα έχει καταβάλει στην Ενάγουσα μόνο το ποσό των Ευρώ 30.062,85 σεντ (Λ.Κ.17.595,00 σεντ) και αρνείται και/ή αμελεί και/ή παραλείπει να καταβάλει οποιοδήποτε άλλο ποσό σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας παρά το ότι η Ενάγουσα συμμορφώθηκε πλήρως με τους όρους της συμφωνίας και η ανέγερση του διαμερίσματος προχώρησε σε μεγάλο βαθμό και/ή έχει σχεδόν αποπερατωθεί.

Το σημερινό υπόλοιπο ανέρχεται στο ποσό των Ευρώ 99.000,00 σεντ το οποίο η Ενάγουσα απαίτησε από τον Εναγόμενο με επιστολή ημερομηνίας 21.1.10. Ο Εναγόμενος δεν ανταποκρίθηκε και η Ενάγουσα στην βάση ρητού όρου της επίδικης συμφωνίας με νέα επιστολή ημερομηνίας 25.1.10 ζήτησε από τον Εναγόμενο όπως εντός 10 ημερών από την παραλαβή της εν λόγω επιστολής καταβάλει σε αυτήν το προαναφερόμενο ποσό πλέον τόκους.

Ο Εναγόμενος δεν ανταποκρίθηκε και μέχρι σήμερα αρνείται και/ή αμελεί και/ή παραλείπει να καταβάλει το προαναφερόμενο ποσό των Ευρώ 99.000,00 σεντ πλέον τόκους ως η επίδικη συμφωνία. Σημειώνεται ότι σε προγενέστερο στάδιο η Ενάγουσα με επιστολή της ημερομηνίας 4.8.09 ζήτησε από τον Εναγόμενο την πληρωμή του ποσού των Ευρώ 66.000,00 σεντ για τις μέχρι τότε ολοκληρωθείσες εργασίες.

Και πάλι ο Εναγόμενος δεν ανταποκρίθηκε οπότε η Ενάγουσα με επιστολή της ημερομηνίας 8.11.09 υπενθύμισε στον Εναγόμενο την υποχρέωση του να καταβάλει το πιο πάνω ποσό πλην όμως ο Εναγόμενος αρνήθηκε και/ή αμέλησε και/ή παρέλειψε να το καταβάλει.

Με την τροποποιημένη Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση του, από τώρα και στο εξής «η Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση», ο Εναγόμενος παραδέχεται την επίδικη συμφωνία. Προς υπεράσπισή του ισχυρίζεται δε τα ακόλουθα. Η Ενάγουσα δεν συμμορφώθηκε με τους όρους της επίδικης συμφωνίας και η ανέγερση δεν έγινε σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια τα οποία αποτελούν αναπόσπαστο μέρος της. Ο Εναγόμενος είχε υποχρέωση να συμμορφωθεί με τον συμφωνηθέντα τρόπο πληρωμής νοουμένου ότι η ανέγερση γινόταν σύμφωνα με τα προαναφερόμενα σχέδια και η Ενάγουσα τηρούσε τις συμβατικές της υποχρεώσεις που απορρέουν από την επίδικη συμφωνία. Είναι θέση του ότι η Ενάγουσα παρέβη την συμφωνία αφού κατά το στάδιο της ανέγερσης η Ενάγουσα αλλοίωσε και/ή τροποποίησε και/ή προέβη σε μετατροπές κατά παράβαση των όρων της επίδικης συμφωνίας και διαφοροποίησε εντελώς το συγκρότημα και το επίδικο διαμέρισμα με αποτέλεσμα το τελευταίο όπως έχει εγερθεί να μην έχει καμία σχέση με τις ρητές πρόνοιες της επίδικης συμφωνίας και τα αρχιτεκτονικά σχέδια.

Στην παράγραφο 7 της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης γίνεται μνεία στις υπό του Εναγόμενου ισχυριζόμενες αποκλίσεις. Αναφέρεται συγκεκριμένα ότι η Ενάγουσα κατά παράβαση της συμφωνίας και των αρχιτεκτονικών σχεδίων προέβη στα ακόλουθα:

μείωσε το εμβαδό του διαμερίσματος και των εξωτερικών χώρων-βεραντών

μετακίνησε ερμάρια

αφαίρεσε παράθυρα

αλλοίωσε εντελώς την θέα και τον προσανατολισμό του διαμερίσματος

μείωσε τις διαστάσεις των παραθύρων και ερμαριών και

αλλοίωσε την εξωτερική διαμόρφωση των δρόμων και προσβάσεων με αποτέλεσμα το διαμέρισμα και όλοι οι χώροι του να βρίσκονται πλησίον δρόμων.

Παραδέχεται ότι κατέβαλε στην Ενάγουσα το ποσό των Ευρώ 30.062,85 σεντ. Το εν λόγω ποσό πληρώθηκε στις 21.8.07 όπως του είχε ζητηθεί. Παραδέχεται, επίσης, λήψη της επιστολής που η Ενάγουσα διατείνεται ότι φέρει ημερομηνία 25.1.10 αναφέροντας ότι η ημερομηνία της επιστολής αυτής είναι η 26.1.10. Μόλις, όμως, στα πλαίσια επίσκεψής του στην Κύπρο διαπίστωσε ότι η Ενάγουσα με τις πιο πάνω αποκλίσεις παρέβη ουσιώδη όρο της επίδικης συμφωνίας διόρισε ιδιώτη πολιτικό μηχανικό και συγκεκριμένα τον Χρυσόστομο Ιταλό, ΜΥ 1, δίνοντάς του οδηγίες να προβεί σε ετοιμασία τεχνικής έκθεσης που να εκθέτει τις αλλοιώσεις της επίδικης συμφωνίας. Για την ετοιμασία της πιο πάνω έκθεσης ο Εναγόμενος κατέβαλε στον Χρυσόστομο Ιταλό το ποσό των Ευρώ 690,00 σεντ. Στις 3.6.10 δε απέστειλε με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο επιστολή τερματισμού στους δικηγόρους της Ενάγουσας, την Ενάγουσα και/ή τον Ανδρέα Ιωάννου, πληρεξούσιο αντιπρόσωπο και/ή υπάλληλο και/ή διευθυντή της Ενάγουσας, με την οποία κατήγγειλε και/ή τερμάτισε την συμφωνία λόγω παράβασης ουσιώδη όρου της. Τέλος, ισχυρίζεται ότι κατέβαλε μέσω του τραπεζικού ιδρύματος από το οποίο εξασφάλισε δάνειο το ποσό των Ευρώ 30.000,00 σεντ στις 9.4.09.

Ο Εναγόμενος αξιώνει απόρριψη της αγωγής με έξοδα εναντίον της Ενάγουσας. Ισχυρίζεται, επίσης, ότι η Ενάγουσα με την αντισυμβατική της συμπεριφορά προκάλεσε σε αυτόν ζημία την οποία αξιώνει ανταπαιτητικά. Συγκεκριμένα ο Εναγόμενος αξιώνει, μεταξύ άλλων, ανταπαιτητικά τα ακόλουθα:

το ποσό των Ευρώ 60.063,85 σεντ που κατέβαλε στην Ενάγουσα πλέον τόκους από 21.8.07 μέχρι εξόφλησης «σαν επιστροφή τιμήματος που πλήρωσε ο εναγόμενος σύμφωνα με τους όρους του πωλητήριου εγγράφου χωρίς να επακολουθήσει οποιαδήποτε αιτία και/ή δυνάμει των αρχών του αδικαιολόγητου πλουτισμού και/ή ως αποζημιώσεις για παράβαση σύμβασης»

το ποσό των Ευρώ 2.000,00 σεντ που πλήρωσε στον δικηγόρο του για την σύνταξη της επίδικης συμφωνίας ημερομηνίας 22.12.06. Αναφορικά με το εν λόγω ποσό ο Εναγόμενος επικαλείται ρητό όρο της επίδικης συμφωνίας σύμφωνα με τον οποίο τα έξοδα για την σύνταξη της επίδικης συμφωνίας θα πληρώνονταν από τον ίδιο

το ποσό των Ευρώ 690,00 σεντ ως εκτιμητικά έξοδα που κατέβαλε στον Χρυσόστομο Ιταλό

τόκους, έξοδα και ΦΠΑ.

Με την Απάντηση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση η Ενάγουσα εγείρει προδικαστική ένσταση διά της οποίας ισχυρίζεται ότι ο Εναγόμενος εμποδίζεται και/ή κωλύεται από του να εγείρει οποιεσδήποτε αξιώσεις οι οποίες πηγάζουν από το πωλητήριο έγγραφο και/ή δεν διατηρεί οποιοδήποτε δικαίωμα από το πωλητήριο έγγραφο καθότι έχει εκχωρήσει ανεπιφύλακτα και πλήρως όλα τα δικαιώματά του που πηγάζουν από το πωλητήριο έγγραφο προς την Alpha Bank Cyprus Ltd δυνάμει εγγράφου εκχώρησης ημερομηνίας 8.4.09 το οποίο υπεγράφη από τον Εναγόμενο ταυτόχρονα με την υπογραφή συμφωνίας παροχής στεγαστικού δανείου από την Alpha Bank Cyprus Ltd για την αγορά του επίδικου διαμερίσματος. Με βάση τους όρους του εγγράφου εκχώρησης η μόνη αρμόδια που νομιμοποιείται να εγείρει οποιεσδήποτε αξιώσεις και/ή απαιτήσεις οι οποίες πηγάζουν από το πωλητήριο έγγραφο είναι η Alpha Bank Cyprus Ltd και όχι ο Εναγόμενος. Υπό το φως των πιο πάνω η ανταπαίτηση θα πρέπει να απορριφθεί.

Χωρίς επηρεασμό της πιο πάνω προδικαστικής ένστασης η Ενάγουσα προβάλει, μεταξύ άλλων, τους ακόλουθους ισχυρισμούς:

παραδέχεται την ύπαρξη όρου στην επίδικη συμφωνία ο οποίος προβλέπει ότι η ανέγερση του διαμερίσματος θα γίνει σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια και τις προδιαγραφές που επισυνάπτονται στο πωλητήριο έγγραφο

παραδέχεται ότι ο Εναγόμενος κατέβαλε στην Ενάγουσα μέσω του τραπεζικού ιδρύματος από το οποίο εξασφάλισε δάνειο το ποσό των Ευρώ 30.000,00 σεντ στις 9.4.09

ισχυρίζεται ότι η επίδικη συμφωνία προβλέπει, επίσης, ρητά ότι η Ενάγουσα έχει κάθε δικαίωμα να αλλάξει και/ή διαφοροποιήσει και/ή τροποποιήσει τα επισυναπτόμενα σε αυτή αρχιτεκτονικά σχέδια και προδιαγραφές κατά την κρίση της υπό τον όρο ότι η Ενάγουσα θα αναλάβει όλα τα έξοδα των αλλαγών και ότι το εμβαδό του διαμερίσματος δεν θα επηρεασθεί περισσότερο από 5%

η Ενάγουσα προέβη και/ή προβαίνει στην ανέγερση του οικοδομικού συγκροτήματος St George Hills και/ή του επίδικου διαμερίσματος σύμφωνα με τους όρους και τις προδιαγραφές της άδειας οικοδομής η οποία εκδόθηκε από την αρμόδια αρχή και η οποία καλύπτει το οικοδομικό συγκρότημα και σύμφωνα με τις πρόνοιες του επίδικου πωλητηρίου εγγράφου

αρνείται ότι ο Εναγόμενος είχε δικαίωμα να τερματίσει την επίδικη συμφωνία και, κατ’ επέκταση, ότι την τερμάτισε. Και αν ακόμα ο Εναγόμενος τερμάτισε την συμφωνία ο εν λόγω τερματισμός έγινε κατά παράβαση του από την επίδικη συμφωνία προβλεπόμενου τρόπου τερματισμού, χωρίς εύλογη αιτία και υπαιτιότητα της Ενάγουσας και εκ των υστέρων και με υστερόβουλη σκέψη καθότι ο πραγματικός λόγος που ο Εναγόμενος προέβη στον τερματισμό ήταν γιατί αδυνατούσε να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις του που απορρέουν από την επίδικη συμφωνία και αφότου ζητήθηκε από αυτόν με επιστολή των δικηγόρων της Ενάγουσας η πληρωμή του ποσού των Ευρώ 99.000,00 σεντ.

Με την Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση η Ενάγουσα αρνείται την Ανταπαίτηση και τις θεραπείες που αξιώνονται με αυτήν, ισχυρίζεται ότι αυτές είναι νομικά αβάσιμες και ζητά την έκδοση απόφασης υπέρ της και εναντίον του Εναγόμενου ως η Έκθεση Απαίτησης.

Για την πλευρά της Ενάγουσας κατέθεσαν ο Ανδρέας Ιωάννου (ΜΕ 1), ο Γιάννος Στυλιανίδης (ΜΕ 2) και η Γεωργία Αθανασίου (ΜΚ 3). Για την πλευρά του Εναγόμενου κατέθεσε ο Χρυσόστομος Ιταλός (ΜΥ 1).

Παρακολούθησα με μεγάλη προσοχή όλους τους μάρτυρες ενόσω έδιναν μαρτυρία ενώπιόν μου και είχα την ευκαιρία να παρατηρήσω τόσο τον τρόπο με τον οποίο αυτοί απάντησαν στις διάφορες ερωτήσεις που τους τέθηκαν όσο και την εν γένει συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα.

Κατ’ αρχή, θα πρέπει να λεχθεί ότι η παρούσα υπόθεση ως πολιτική τοιαύτη κρίνεται επί του ισοζυγίου των πιθανοτήτων και ένας μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός είτε εξ’ ολοκλήρου είτε μερικώς (Βλ. Αγαπίου ν. Παναγιώτου (1988) 1 ΑΑΔ 263 και Γενικός Εισαγγελέας ν. Μανώλη (1995) 2 ΑΑΔ 207). Λέχθηκε, επίσης, ότι η επιλεκτική αποδοχή μέρους της μαρτυρίας ενός μάρτυρα δεν είναι επιλήψιμη (Βλ. Χάρης Χρίστου ν. Ευγενία Khoreva (2002) 1 ΑΑΔ 454).

Ο Ανδρέας Ιωάννου, ΜΕ 1, είναι ο διευθύνων σύμβουλος της Ενάγουσας. Στα πλαίσια της κυρίως εξέτασής του ο μάρτυρας κατέθεσε 12σέλιδη γραπτή δήλωση - Τεκμήριο Α - ως μέρος της κυρίως εξέτασής του σύμφωνα με την δυνατότητα που παρέχεται προς αυτή την κατεύθυνση από το άρθρο 25 του Κεφ. 9, όπως τροποποιήθηκε. Έδωσε, επίσης, προφορική μαρτυρία στα πλαίσια της οποίας κατέθεσε αριθμό εγγράφων τα οποία σημειώθηκαν από το Δικαστήριο ως τεκμήρια. Εν τέλει αντεξετάσθηκε από την τότε συνήγορο της Υπεράσπισης.

Τα ουσιώδη σημεία από την γραπτή δήλωση του μάρτυρα – Τεκμήριο Α – είναι επιγραμματικά τα ακόλουθα. Η Ενάγουσα είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης δόντως εγγεγραμμένη στην Κύπρο και ασχολείται με εργασίες ανάπτυξης γης και συγκεκριμένα με την ανάπτυξη, ανέγερση και πώληση πολυτελών συγκροτημάτων ακινήτων, σπιτιών και διαμερισμάτων σε διάφορες περιοχές της Πάφου. Μέσα στα πλαίσια των πιο πάνω εργασιών και δραστηριοτήτων της Ενάγουσας ήταν και είναι η ανάπτυξη του συγκροτήματος με την επωνυμία St George Hills, από τώρα και στο εξής «το συγκρότημα». Το συγκρότημα ανηγέρθη από την Ενάγουσα σε ιδιόκτητα τεμάχιά της και συγκεκριμένα στο τεμάχιο με αριθμό εγγραφής 0/4634, Φ/Σχ 45/43, αριθμός τεμαχίου 85 και στο τεμάχιο με αριθμό εγγραφής 0/5057, Φ/Σχ 47/41, αριθμός τεμαχίου 223 τα οποία βρίσκονται στην Τρεμιθούσα της επαρχίας Πάφου. Σημειώνεται ότι οι πιο πάνω ισχυρισμοί δεν αμφισβητούνται από την πλευρά του Εναγόμενου, είναι δε παραδεκτοί μέσω της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης.

Μετά την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας ο Εναγόμενος αιτήθηκε δανειοδότησης από την Alpha Bank Cyprus Ltd, από τώρα και στο εξής «η Τράπεζα», για το ποσό των Λ.Κ.93.840,00 σεντ (Ευρώ 160.335,00 σεντ) που σύμφωνα με τον όρο 2.4 του πωλητήριου εγγράφου θα πληρωνόταν κατόπιν απαίτησης της Ενάγουσας σταδιακά και ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών και είτε από δάνειο που θα εξασφάλιζε ο Εναγόμενος, είτε από την προσωπική του περιουσία. Το τίμημα συμφωνήθηκε να καταβληθεί με 5 δόσεις. Το ποσό των Ευρώ 30.062,85 (Λ.Κ.17.595,00 σεντ) που κατέβαλε ο Εναγόμενος μέχρι σήμερα αντιστοιχεί στις πρώτες τρεις δόσεις ύψους Λ.Κ.5.865,00 σεντ (Ευρώ 10.020,95 σεντ) η καθεμιά. Οι εν λόγω δόσεις ήταν πληρωτέες ως ακολούθως: η πρώτη, με την υπογραφή του πωλητήριου εγγράφου, η δεύτερη, το αργότερο μέχρι τις 26.1.07 και, η τρίτη, το αργότερο μέχρι τις 26.4.07. Θα ακολουθούσε η πληρωμή της προαναφερόμενης δόσης των Λ.Κ.93.840,00 σεντ (Ευρώ 160.335,16 σεντ), ενώ η τελευταία δόση ύψους Λ.Κ.5.865,00 σεντ (Ευρώ 10.020,95 σεντ) θα καταβάλλονταν με την παράδοση της κατοχής του επίδικου διαμερίσματος στον Εναγόμενο. Σημειώνεται ότι το ύψος του τιμήματος, η πληρωμή του με τις δόσεις που πιο πάνω αναφέρονται, το ύψος των δόσεων και ο τρόπος απαίτησης της πληρωμής του ποσού των Ευρώ 160.335,16 σεντ δεν αμφισβητούνται από την πλευρά του Εναγόμενου, είναι δε παραδεκτοί μέσω της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης.

Ταυτόχρονα με την πιο πάνω αίτηση ο Εναγόμενος αιτήθηκε στην Τράπεζα και δανειοδότηση για την εξόφληση μέρους του τιμήματος πώλησης άλλου διαμερίσματος με αριθμό Β1 στο κτήριο με την ονομασία Selena House το οποίο ανήκει στο συγκρότημα. Εν τέλει η Τράπεζα ενέκρινε τις δύο αιτήσεις ταυτόχρονα και χορήγησε στον Εναγόμενο ένα δάνειο με αριθμό λογαριασμού 652-459-004166-0 για το συνολικό ποσό των CHF 415.000,00 για την εξόφληση μέρους του τιμήματος πώλησης του επίδικου διαμερίσματος καθώς και του διαμερίσματος Selena Β1.

Επίσης, στα πλαίσια της πιο πάνω δανειοδότησης ο Εναγόμενος διά πληρεξουσίου αντιπροσώπου του υπέγραψε εκχωρητήριο έγγραφο ημερομηνίας 8.4.09 διά του οποίου ως εξασφάλιση προς την Τράπεζα εκχωρούσε στην Τράπεζα όλα τα δικαιώματά του τα οποία προέκυπταν από το πωλητήριο έγγραφο που αφορά στο επίδικο ακίνητο.

Αντίγραφο του επίδικου πωλητήριου εγγράφου κατατέθηκε από τον Εναγόμενο ή εκπρόσωπό του στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου στις 23.1.07 για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Πιστό αντίγραφο του επίδικου πωλητήριου εγγράφου από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου μαζί με απόδειξη κατάθεσης του στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου (Αρ. Φακ. ΠΩΕ 414/2007) για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης κατατέθηκαν από τον μάρτυρα μαζί με άλλα έγγραφα ως δέσμη εγγράφων η οποία σημειώθηκε από το Δικαστήριο ως Τεκμήριο 1. Κατατέθηκε, επίσης, από τον μάρτυρα φωτοαντίγραφο της προαναφερόμενης συμφωνίας εκχώρησης ημερομηνίας 8.4.09 η οποία σημειώθηκε από το Δικαστήριο ως Τεκμήριο 2. Σύμφωνα με τον μάρτυρα το πρωτότυπο βρίσκεται στα Αρχεία που διατηρεί η Τράπεζα. Ο μάρτυρας έλαβε το Τεκμήριο 2 από την Τράπεζα με τηλεομοιότυπο στις 6.12.11.

Η ανέγερση έγινε σύμφωνα με τους όρους της πολεοδομικής άδειας ΠΑΦ/00245/2007 η οποία εκδόθηκε στις 7.8.08 και της άδειας οικοδομής με αριθμό Β788/08. Την πρόοδο των εργασιών επέβλεπε ο υπεύθυνος πολιτικός μηχανικός Γιάννος Στυλιανίδης, ΜΕ 2.

Τον Αύγουστο του 2009 οι οικοδομικές εργασίες είχαν προχωρήσει αρκετά. Συγκεκριμένα είχαν ολοκληρωθεί ο σκελετός και η τοιχοποιία του επίδικου διαμερίσματος. Η Ενάγουσα απέστειλε στην τότε πληρεξούσιο δικηγόρο του Εναγόμενου επιστολή με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο ημερομηνίας 4.8.09 με την οποία την ενημέρωνε για την ολοκλήρωση των πιο πάνω εργασιών και ότι ποσό ύψους Ευρώ 66.000,00 σεντ είχε καταστεί απαιτητό. Η πιο πάνω επιστολή κοινοποιήθηκε και στον Εναγόμενο, επίσης, με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο. Ο Εναγόμενος έδωσε ρητές οδηγίες στην τότε δικηγόρο του να μην προχωρήσει με πληρωμή αναφορικά με το επίδικο διαμέρισμα καθότι, ως είχε ισχυρισθεί, η πισίνα μπροστά από το κτήριο Ophira House, από τώρα και στο εξής «το Οφίρα», είχε αντικατασταθεί από δρόμο. Όταν του επεξηγήθηκε ότι κάτι τέτοιο δεν ίσχυε και αφού μελέτησε τα αρχιτεκτονικά σχέδια που του αποστάλησαν ο Εναγόμενος έδωσε και πάλι νέες ρητές οδηγίες στην τότε δικηγόρο του να μην προχωρήσει με οποιαδήποτε πληρωμή καθότι ως ισχυρίσθηκε η Ενάγουσα του όφειλε αμοιβές για διαμεσολαβήσεις που είχε κάνει σε τρίτα πρόσωπα τα οποία εν τέλει αγόρασαν ακίνητα από την Ενάγουσα για χρονικό διάστημα άνω των 12 μηνών.

Η Ενάγουσα είχε και επαγγελματική σχέση και συνεργάζονταν με τον Εναγόμενο από το έτος 2006. Συγκεκριμένα ο Εναγόμενος ήταν ένας εκ των διευθυντών της εταιρείας Real World International, από τώρα και στο εξής «η RWI», η οποία ενεργούσε ως υπο-διαμεσολαβητής (sub-promoter) της εταιρείας Universal Vacations Ltd η οποία ήταν ο διαμεσολαβητής (promoter) της Ενάγουσας και η οποία λειτουργούσε στο Ηνωμένο Βασίλειο ως ανεξάρτητος σύμβουλος επενδύσεων (independent financial advisor) διάφορων επενδυτών στους οποίους πρότεινε επενδύσεις τόσο στο Ηνωμένο Βασίλειο όσο και αλλού. Μια από τις επενδύσεις που προτείνονταν από τον Εναγόμενο και την RWI ήταν η αγορά ακινήτων της Ενάγουσας. Στα πλαίσια της πιο πάνω σχέσης ο Εναγόμενος αποφάσισε και ο ίδιος να επενδύσει σε κάποια από τα ακίνητα της Ενάγουσας. Γι’ αυτό και στις 22.12.06 υπέγραψε το επίδικο πωλητήριο έγγραφο, από τώρα και στο εξής «το πωλητήριο έγγραφο», με το οποίο αγόρασε από την Ενάγουσα το διαμέρισμα με αριθμό Β.1 στο Οφίρα το οποίο θα ανεγείρονταν στο συγκρότημα, απο τώρα και στο εξής «το επίδικο διαμέρισμα». Εκτός από το επίδικο διαμέρισμα ο Εναγόμενος αγόρασε από την Ενάγουσα άλλα δύο διαμερίσματα και συγκεκριμένα το διαμέρισμα με αριθμό Β.1 στο κτήριο Selena House και το διαμέρισμα με αριθμό Α.1 στο κτήριο Maia House τα οποία, επίσης, βρίσκονται στο συγκρότημα.

Στην πορεία προέκυψαν σοβαρές διαφορές μεταξύ της Ενάγουσας και του Εναγόμενου υπό την ιδιότητά του ως διευθυντής της RWI οι οποίες επέφεραν την οριστική ρήξη και τον τερματισμό της μεταξύ τους συνεργασίας. Αναφορά στις εν λόγω διαφορές γίνεται στην παράγραφο 19 του Τεκμηρίου Α. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας επί του προκειμένου ανέφερε ότι η Ενάγουσα είχε πληρώσει τον «μεσάζοντα – agent», προδήλως, εννοείται η Universal Vacations Ltd. Ο Εναγόμενος απαιτούσε τα χρήματα από την Ενάγουσα γιατί πιθανότατα αυτά να μην είχαν διαβιβασθεί στην RWI.

Μετά από ανταλλαγή τεράστιου όγκου αλληλογραφίας μεταξύ των διαδίκων και επειδή ο Εναγόμενος επέμενε να μην καταβάλλει στην Ενάγουσα το υπό αυτής ζητηθέν ποσό στις 8.11.09 απεστάλη εκ μέρους της Ενάγουσας στον Εναγόμενο επιστολή με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο με την οποία ζητείτο εκ νέου η πληρωμή του ποσού Ευρώ 66.000,00 σεντ το οποίο είχε καταστεί πληρωτέο. Ο Εναγόμενος απάντησε με επιστολή του ημερομηνίας 10.11.09 με την οποία δήλωσε ότι δεν μπορούσε να εξουσιοδοτήσει οποιαδήποτε περαιτέρω καταβολή χρημάτων μέχρις ότου το θέμα, εννοώντας, την καταβολή των αμοιβών της RWI, επιλύονταν. Αντίγραφο της εν λόγω επιστολής κατατέθηκε από τον μάρτυρα και σημειώθηκε από το Δικαστήριο ως Τεκμήριο 3.

Κατόπιν τούτου και επειδή τα προβλήματα μεταξύ της Ενάγουσας αυξάνονταν αντί να επιλύονται στις 21.1.10 απεστάλη στον Εναγόμενο εκ μέρους της Ενάγουσας με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο επιστολή η οποία ενημέρωνε τον Εναγόμενο ότι είχε ολοκληρωθεί πλέον και το σοβάτισμα του επίδικου διαμερίσματος και με την οποία ζητείτο από τον Εναγόμενο η πληρωμή του ποσού των Ευρώ 99.000,00 σεντ. Αντίγραφα των προαναφερόμενων τηλεομοιοτυπικών επιστολών με ημερομηνίες 4.8.09, 8.11.09 και 21.1.10 κατατέθηκαν από τον μάρτυρα ως δέσμη εγγράφων η οποία σημειώθηκε από το Δικαστήριο ως Τεκμήριο 4. Ο μάρτυρας κατέθεσε, επίσης, κατάσταση λογαριασμού της Ενάγουσας ημερομηνίας 21.1.10 η οποία σημειώθηκε από το Δικαστήριο ως Τεκμήριο 5.

Ο Εναγόμενος δεν ανταποκρίθηκε και η Ενάγουσα μέσω των δικηγόρων της πλέον του απέστειλε προειδοποιητική επιστολή ημερομηνίας 26.1.10 και ταχυδρομικώς και με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο για λήψη δικαστικών μέτρων χωρίς άλλη προειδοποίηση σε περίπτωση που δεν κατέβαλε άμεσα το ποσό των Ευρώ 99.000,00 σεντ. Ο Εναγόμενος απάντησε την ίδια ημέρα με επιστολή του την οποία απέστειλε στην Ενάγουσα με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο λέγοντας ότι ο λόγος που είχε προχωρήσει με την αγορά του επίδικου διαμερίσματος ήταν γιατί θεωρούσε ότι θα χρησιμοποιούσε την αμοιβή του από την Ενάγουσα για κάλυψη της προσωπικής του συνεισφοράς.

Και ότι αν δεν λάμβανε την εν λόγω αμοιβή που ως θεωρούσε δικαιούνταν από την Ενάγουσα για τις υπηρεσίες που είχε προσφέρει η RWI στην Ενάγουσα δεν θα μπορούσε να ολοκληρώσει την αγοραπωλησία του επίδικου διαμερίσματος. Δηλώσεις τις οποίες και επανέλαβε με δεύτερη επιστολή του ημερομηνίας 26.1.10 που απέστειλε στους δικηγόρους της Ενάγουσας με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο αναφορικά και με τα τρία διαμερίσματα που είχε αγοράσει από την Ενάγουσα.

Η Ενάγουσα απάντησε στον Εναγόμενο με επιστολή που του απέστειλε μέσω των δικηγόρων της με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο στις 4.2.10 με την οποία εξηγούνταν στον Εναγόμενο ότι άλλες ήταν οι διαφορές μεταξύ των διαδίκων αναφορικά με το επίδικο διαμέρισμα και άλλες οι διαφορές μεταξύ της Ενάγουσας και της RWI αναφορικά με αμοιβές για προσφερθείσες υπηρεσίες.

Ο Εναγόμενος με επιστολή του ημερομηνίας 8.2.10 που απέστειλε στους δικηγόρους της Ενάγουσας με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο ανέφερε ότι ο λόγος που δεν είχε καταβάλει οποιοδήποτε άλλο ποσό στην Ενάγουσα ήταν, μεταξύ άλλων, γιατί η Ενάγουσα όφειλε στην RWI τιμολόγια για υπηρεσίες που είχαν προσφερθεί. Οι πιο πάνω αναφερόμενες επιστολές κατατέθηκαν από τον μάρτυρα ως δέσμη εγγράφων η οποία σημειώθηκε από το Δικαστήριο ως Τεκμήριο 6.

Μετά από όλα αυτά η Ενάγουσα έδωσε οδηγίες στους δικηγόρους της να καταχωρήσουν την παρούσα αγωγή. Ειδοποίηση του κλητηρίου εντάλματος επιδόθηκε στον Εναγόμενο στο εξωτερικό όπου και διαμένει στις 9.4.10 δυνάμει δικαστικού διατάγματος υποκατάστατης επίδοσης ημερομηνίας 19.2.10. Στις 3.6.10 και ενώ ο Εναγόμενος γνώριζε την ύπαρξη της αγωγής εναντίον του με επιστολή του ίδιας ημερομηνίας την οποία απέστειλε στους δικηγόρους της Ενάγουσας με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο δήθεν τερμάτισε το επίδικο πωλητήριο έγγραφο. Ο ισχυρισμός του Εναγόμενου ότι η Ενάγουσα διαφοροποίησε εντελώς το συγκρότημα καθώς και το επίδικο διαμέρισμα και ότι για τους πιο πάνω λόγους παρέβη ουσιώδη όρο του πωλητήριου εγγράφου είναι πρόφαση και εκ των υστέρων σκέψη ώστε ο Εναγόμενος να έχει δικαιολογία για να αποδεσμευθεί από το πωλητήριο έγγραφο το οποίο ως επανειλημμένα είχε ρητά δηλώσει δεν μπορούσε και δεν προτίθετο να αποπληρώσει.

Ο μάρτυρας δέχθηκε ότι μεταξύ των αρχιτεκτονικών σχεδίων που επισυνάφθηκαν και αποτελούν μέρος του πωλητηρίου εγγράφου και των τελικών αρχιτεκτονικών σχεδίων τα οποία εγκρίθηκαν από την Πολεοδομική Αρχή και στην βάση των οποίων εν τέλει κτίσθηκε το επίδικο διαμέρισμα υπάρχουν διαφορές. Επικαλέστηκε, όμως, τον όρο 4 του πωλητήριου εγγράφου ο οποίος προνοεί ότι το επίδικο διαμέρισμα θα ανεγερθεί ουσιωδώς (substantially) σύμφωνα με τα σχέδια και τις προδιαγραφές οι οποίες επισυνάπτονται στο πωλητήριο έγγραφο και όχι πανομοιότυπα. Το επίδικο διαμέρισμα στην τελική του μορφή όχι μόνο είναι ουσιωδώς παρόμοιο με το αρχικό αλλά και κατά πολύ βελτιωμένο για τους ακόλουθους λόγους:

οι 2 μικρές και λιγότερο πρακτικές εξωτερικές βεράντες με θέα την θάλασσα ενοποιήθηκαν σε 1 πρακτικότερη με καλύτερο σχήμα στην οποία υπάρχει πρόσβαση και από το υπνοδωμάτιο και από το σαλόνι

η κουζίνα έχει πάγκο για πρωινό (breakfast bar)

το μπάνιο είναι ξεχωριστό και όχι ενσωματωμένο με το υπνοδωμάτιο (en-suite), γεγονός που θεωρείται προνόμιο για διαμερίσματα με ένα μπάνιο μόνο

τόσο οι εσωτερικοί χώροι όσο και οι βεράντες έχουν διαφοροποιηθεί σε εμβαδό εντός του επιτρεπόμενου από το πωλητήριο έγγραφο 5% και όχι κατά 7% ως ο Εναγόμενος ισχυρίζεται.

Επίσης, με τις υφιστάμενες αλλαγές η αξία του επίδικου διαμερίσματος αυξήθηκε. Εν’ όψει τούτου και του ότι ο Εναγόμενος ως έχει παραδεχθεί αγόρασε το επίδικο διαμέρισμα για σκοπούς επένδυσης και μόνο η αλλαγή στην διαρρύθμιση του επίδικου διαμερίσματος, η οποία δεν επηρεάζει την αξία του, δεν αποτελεί παράβαση ουσιώδη όρου του πωλητηρίου εγγράφου και δεν δίνει στον Εναγόμενο το δικαίωμα να τερματίσει την συμφωνία για τον πιο πάνω λόγο.

Επίσης, οι όποιες αλλαγές έγιναν έγιναν καθ’ υπόδειξη της αρμόδιας Πολεοδομικής Αρχής.

Ο Εναγόμενος ως υποδιαμεσολαβητής της Ενάγουσας που ήταν επισκεπτόταν πολύ συχνά την Πάφο καθώς και το εργοτάξιο με σκοπό να προωθήσει τα ακίνητα σε πιθανούς αγοραστές. Κατά την ανέγερση δε του επίδικου διαμερίσματος παραλάμβανε συχνά φωτογραφίες για την πρόοδο των εργασιών τόσο εντός του συγκροτήματος όσο και του επίδικου διαμερίσματος.

Καθώς και φωτογραφίες του συγκροτήματος για να ενημερώνει πελάτες της εταιρείας του που είχαν αγοράσει από το συγκρότημα. Μάλιστα, έθετε απορίες και λάμβανε απαντήσεις για το πού τοποθετούνται με τα νέα σχέδια, για παράδειγμα, οι δρόμοι και οι πισίνες. Σε καμία από τις δεκάδες επιστολών που ανταλλάγηκαν μεταξύ των διαδίκων από τον Νοέμβριο του 2009 μέχρι τον Απρίλιο του 2010 που ως ισχυρίζεται τερμάτισε δεν εξέφρασε παράπονο για τις αλλαγές στα σχέδια, είτε στο εσωτερικό, είτε στους εξωτερικούς χώρους.

Παρά μόνο στην αυτή καθ’ εαυτή επιστολή τερματισμού. Και ουδέποτε πριν τον τερματισμό δεν διαμαρτυρήθηκε για τις αλλαγές στο επίδικο διαμέρισμα ή το Οφίρα, τουναντίον, επαναλάμβανε συνεχώς στην Ενάγουσα ότι δεν είχε την οικονομική δυνατότητα να προχωρήσει με την ολοκλήρωση της αγοράς του επίδικου διαμερίσματος χωρίς την καταβολή των αμοιβών διαμεσολάβησης που θεωρούσε ότι η RWI δικαιούνταν.

Μάλιστα, κατέβαλλε μεγάλες προσπάθειες να εξεύρει συμβιβαστική λύση με την Ενάγουσα ώστε να καταβληθεί η ισχυριζόμενη οφειλόμενη αμοιβή της RWI γιατί όπως ανέφερε και στην επιστολή του ημερομηνίας 8.2.10 επιθυμούσε να προχωρήσει στην αγορά γιατί θεωρούσε ότι το συγκρότημα θα είχε καλή απόδοση λόγω της τοποθεσίας του, της θέας και των παροχών.

Δεν ανέφερε οτιδήποτε για αλλαγή στα αρχιτεκτονικά σχέδια στην φάση εκείνη αν και γνώριζε τις αλλαγές.

Ο Εναγόμενος εκτός από τα ποσά που ήδη έχει καταβάλει και που πιο πάνω αναφέρθηκαν κανένα άλλο ποσό δεν κατέβαλε έναντι του τιμήματος πώλησης. Η Ενάγουσα με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 22.12.11 η οποία απεστάλη στον Εναγόμενο ταχυδρομικώς και με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο κάλεσε τον Εναγόμενο να παραλάβει κατοχή του επίδικου διαμερίσματος το οποίο έχει ολοκληρωθεί όπως και το συγκρότημα και είναι έτοιμο προς παράδοση. Η εν λόγω επιστολή κατατέθηκε από τον μάρτυρα και σημειώθηκε από το Δικαστήριο ως Τεκμήριο 7.

Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας ανέφερε, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα.

Το επίδικο πωλητήριο έγγραφο υπεγράφη εκ μέρους της Ενάγουσας από τον μάρτυρα.

Η ανέγερση του συγκροτήματος και, επομένως, οι οικοδομικές εργασίες άρχισαν περί τον Απρίλιο του 2006. Της έναρξης των πιο πάνω εργασιών προηγήθηκε η εκτέλεση προκατασκευαστικών εργασιών. Το συγκρότημα αποτελείτο από τρεις φάσεις και περιλάμβανε 404 συνολικά κατοικίες. Η πρώτη και η δεύτερη φάση περιλάμβαναν 349 κατοικίες. Το επίδικο διαμέρισμα ενέπιπτε στην τρίτη φάση στην οποία περιλαμβάνονταν οι υπόλοιπες κατοικίες. Για κάθε φάση εκδόθηκε ξεχωριστή πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής. Οι άδειες για τις δύο πρώτες φάσεις εκδόθηκαν πριν την έκδοση των αδειών για την τρίτη φάση.

Για την τρίτη φάση υπεβλήθη από την Ενάγουσα ξεχωριστή αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας. Στα πλαίσια της αντεξέτασής του ο μάρτυρας κατέθεσε την αίτηση που υπέβαλε η Ενάγουσα στην Πολεοδομική Αρχή για έκδοση πολεοδομικής άδειας με αριθμό ΠΑΦ/1119/06 και ημερομηνία 20.7.06 – Τεκμήριο 8 – καθώς και σχετική απόδειξη πληρωμής ημερομηνίας 20.7.06 – Τεκμήριο 9. Εξ’ όσων ο μάρτυρας θυμόταν η αίτηση για έκδοση άδειας οικοδομής υποβλήθηκε στην Πολεοδομία το έτος 2007.

Κατά τον χρόνο υπογραφής του πωλητηρίου εγγράφου η Ενάγουσα δεν είχε πολεοδομική άδεια ή άδεια οικοδομής ως η συνήθης πρακτική. Μέχρι δε την ημερομηνία υπογραφής του πωλητηρίου εγγράφου η Ενάγουσα είχε υπογράψει πωλητήρια έγγραφα και με άλλους αγοραστές και μέχρι το τέλος του έτους 2006 είχε πουλήσει αρκετά διαμερίσματα.

Η πώληση χωρίς να έχει εξασφαλισθεί η έκδοση των σχετικών αδειών είναι μια πρακτική η οποία ακολουθείται από όλα τα πρόσωπα που ασχολούνται με τον τομέα της ανάπτυξης γης. Προηγείται δε η άτυπη έγκριση της Πολεοδομίας. Στην συγκεκριμένη περίπτωση πριν αρχίσουν οι κατασκευαστικές εργασίες είχε εξασφαλισθεί κατόπιν διαβουλεύσεων με την Πολεοδομία η προφορική διαβεβαίωση/υπόσχεση της Πολεοδομίας για έκδοση πολεοδομικής άδειας.

Η Ενάγουσα πληρούσε σε γενικές γραμμές τους όρους και τις παραμέτρους που έθετε η Πολεοδομία, είχε ήδη προηγηθεί η έκδοση πολεοδομικής άδειας για τις πρώτες δύο φάσεις και κατά τις διαβουλεύσεις που έλαβαν χώρα επιδείχθηκαν στην Πολεοδομία τα αρχιτεκτονικά σχέδια που είχαν επισυναφθεί στο πωλητήριο έγγραφο μεταξύ των οποίων και το σχέδιο της τελευταίας σελίδας του Τεκμηρίου 1.

Οι διαβουλεύσεις για την τρίτη φάση ήταν άλλες από τις διαβουλεύσεις που είχαν λάβει χώρα για τις πρώτες δύο φάσεις και άρχισαν μετά την αποπεράτωση των προκατασκευαστικών εργασιών και πριν την έναρξη των κατασκευαστικών/οικοδομικών εργασιών.

Τα εν λόγω σχέδια περιλαμβανομένου του σχεδίου της τελευταίας σελίδας του Τεκμηρίου 1 είχαν, επίσης, επισυναφθεί στην αίτηση που υπέβαλε η Ενάγουσα για έκδοση πολεοδομικής άδειας. Με βάση τα όσα παρουσιάσθηκαν στην Πολεοδομική Αρχή η εν λόγω Αρχή έδωσε προκαταρκτικά προφορική διαβεβαίωση ότι τα εν λόγω σχέδια θα μπορούσαν να εγκριθούν και ότι θα μπορούσε να εκδοθεί πολεοδομική άδεια. Η εκτέλεση του έργου είχε, έτσι, αρχίσει για να μην σπαταλείται πολύτιμος χρόνος μιας και η διαδικασία για έκδοση πολεοδομικής άδειας είναι χρονοβόρα διαδικασία. Η υποβολή αίτησης για έκδοση πολεοδομικής άδειας ακολούθησε της έναρξης των οικοδομικών εργασιών. Εν τέλει εκδόθηκε και πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής για την τρίτη φάση.

Μετά την υποβολή της αίτησης και μετά από επίσκεψή της στον χώρο η Πολεοδομία υπέδειξε αλλαγές στον σχεδιασμό. Εν τέλει τα αρχιτεκτονικά σχέδια τροποποιήθηκαν στην βάση των αλλαγών που υποδείχθηκαν από την Πολεοδομία και τα τροποποιημένα αρχιτεκτονικά σχέδια υποβλήθηκαν από την Ενάγουσα στην Πολεοδομία για έκδοση πολεοδομικής άδειας. Λεπτομερής αναφορά στις εισηγήσεις της Πολειοδομίας γίνεται πιο κάτω. Η πολεοδομική άδεια εν τέλει εκδόθηκε στην βάση των τροποποιημένων αρχιτεκτονικών σχεδίων και των αλλαγών που υποδείχθηκαν από την Πολεοδομία.

Τα αρχιτεκτονικά σχέδια που επισυνάφθηκαν στο πωλητήριο έγγραφο είναι τα ίδια με εκείνα που επισυνάφθηκαν αρχικά στην αίτηση της Ενάγουσας για έκδοση πολεοδομικής άδειας. Στην εν λόγω αίτηση επισυνάφθηκαν 3 σετ αρχιτεκτονικών σχεδίων, οι τίτλοι ιδιοκτησίας, εγκεκριμένο επίσημο τοπογραφικό σχέδιο του Επαρχιακού Κτηματολογίου Πάφου και περιγραφή του έργου από τον αρχιτέκτονα. Το τρίτο έγγραφο από το τέλος του Τεκμηρίου 1 είναι φωτοαντίγραφο του προαναφερόμενου τοπογραφικού σχεδίου που επισυνάφθηκε στην αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας.

Τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια που επισυνάφθηκαν στην αίτηση καταστράφηκαν από την Ενάγουσα καθότι αυτά δεν είχαν εγκριθεί από την Πολεοδομική Αρχή. Η Ενάγουσα διατηρεί στα γραφεία της μόνο τα σχέδια εκείνα που εγκρίνονται από την Πολεοδομία. Καθώς και αντίγραφα των αιτήσεων που υποβάλλει για έκδοση πολεοδομικής άδειας και των Παραρτημάτων της. Ο λόγος δε που στο Τεκμήριο 8 δεν υπάρχουν τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια είναι γιατί η Ενάγουσα δεν τα είχε φωτοτυπήσει καθότι αυτά ήταν πολύ μεγάλα σε μέγεθος. Ούτε και η Πολεοδομική Αρχή μπορούσε να τον εφοδιάσει με φωτοτυπίες τους καθότι η Πολεοδομία μόνο μέχρι Α3 μέγεθος μπορεί να βγάλει φωτοτυπίες ως πληροφορήθηκε από την Πολεοδομία ενώ τα σχέδια ήταν μεγέθους ΑΟ.

Ο μάρτυρας κατέθεσε «επίσημο κτηματικό σχέδιο» που δείχνει, μεταξύ άλλων, τον χώρο πρασίνου και το οδικό δίκτυο, το οποίο επισυνάφθηκε στην αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας – Τεκμήριο 10. Κατέθεσε, επίσης, μεγέθυνση σχεδίου το οποίο δείχνει, μεταξύ άλλων, τα τεμάχια επί των οποίων ανηγέρθη το συγκρότημα και που στο Τεκμήριο 10 υποδεικνύονται με αριθμούς 1 και 2 - Τεκμήριο 11.

Το τελευταίο έγγραφο του Τεκμηρίου 1 δείχνει τις κατόψεις 3 διαμερισμάτων σε μια από τις πολυκατοικίες/κτήρια του συγκροτήματος που ανεγέρθηκαν, προδήλως, εννοείται το Οφίρα. Το διαμέρισμα που οριοθετείται με χρώμα κίτρινο και φέρει τον αριθμό 1 στα δεξιά του εν λόγω εγγράφου είναι το επίδικο διαμέρισμα. Το εν λόγω έγγραφο, επίσης, κατατέθηκε μαζί με την αίτηση που κατατέθηκε στην Πολεοδομία για έκδοση πολεοδομικής άδειας – Τεκμήριο 8.

Η απάντηση της Πολεοδομίας στην αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας ήταν αρνητική αναφορικά με την διαρρύθμιση των εσωτερικών χώρων και το οδικό δίκτυο που είχε προτείνει η Ενάγουσα. Η εν λόγω απάντηση δεν δόθηκε γραπτώς, αλλά προφορικά, κάτι το οποίο αποτελεί την συνήθη πρακτική, ώστε να αποφεύγεται η σπατάλη πολύτιμου χρόνου η οποία θα δημιουργούνταν από τον γραφειοκρατικό χαρακτήρα της Δημόσιας Υπηρεσίας. Στα πλαίσια της απάντησης της και συναντήσεων με την Πολεοδομία η Πολεοδομία υπέδειξε στην Ενάγουσα και τους αρχιτέκτονές της μέσω του τεχνικού της και αρμοδίου για την εξέταση της αίτησης κύριου Λεύκου Πάσσιου τις αλλαγές/βελτιώσεις που η Πολεοδομία θεωρούσε απαραίτητες για να τελεσφορήσει η έκδοση πολεοδομικής άδειας. Οι υποδείξεις της Πολεοδομίας αφορούσαν σε τεχνικά ζητήματα, όπως διαστάσεις χώρων, εσωτερική διαρρύθμιση και την ρύθμιση της θέσης των δρόμων και αφορούσαν σε όλα τα διαμερίσματα της τρίτης φάσης που ήταν 24 σε αριθμό. Ο μάρτυρας ήταν παρών στις συναντήσεις που έλαβαν χώρα με την Πολεοδομία. Οι υπό της Πολεοδομίας υποδειχθείσες αλλαγές στην εσωτερική διαρρύθμιση ήταν πιο συμβατές με το περιβάλλον και την θέα προς την θάλασσα. Κατόπιν των πιο πάνω η Ενάγουσα υπέβαλε νέα αρχιτεκτονικά σχέδια ως ανωτέρω υποδείχθηκε τα οποία εν τέλει έγιναν δεκτά.

Τα εγκριθέντα αρχιτεκτονικά σχέδια κατατέθηκαν από τον μάρτυρα και σημειώθηκαν από το Δικαστήριο ως Τεκμήρια 12 και 13. Αυτά διέφεραν από τα αρχιτεκτονικά σχέδια που επισυνάφθηκαν στο πωλητήριο έγγραφο. Η πολεοδομική άδεια δόθηκε τον Μάιο του 2009. Ενημέρωση, όμως, από την Πολεοδομία για το ότι τα σχέδια είχαν εγκριθεί η Ενάγουσα έλαβε περί το τέλος του 2007, αρχές του 2008.

Το επίδικο διαμέρισμα μετά την αλλαγή των αρχιτεκτονικών σχεδίων απεικονίζεται στην πάνω αριστερή πλευρά του Τεκμηρίου 12 και είναι το διαμέρισμα που ο μάρτυρας κατόπιν υπόδειξης του Δικαστηρίου οριοθέτησε εντός της αίθουσας του Δικαστηρίου χρησιμοποιώντας κίτρινο χρώμα. Βλέποντας το σχέδιο του Τεκμηρίου 1 ο μάρτυρας υπέδειξε τα ακόλουθα.

Η μεγαλύτερη εκ των δύο βεραντών έβλεπε προς θάλασσα ενώ η μικρότερη μερικώς προς την θάλασσα. Το καθιστικό είχε άμεση πρόσβαση και στις δύο βεράντες και το μπάνιο ήταν εντός του υπνοδωματίου. Συγκρίνοντας το σχέδιο του Τεκμηρίου 1 με το Τεκμήριο 12 ο μάρτυρας υποστήριξε ότι το μόνο κοινό που έχουν τα δύο σχέδια μεταξύ τους είναι ότι και τα δύο απεικονίζουν ένα διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο, ένα αποχωρητήριο, μια κουζίνα και ένα καθιστικό.

Κατά τα άλλα πρόκειται περί δύο εντελώς διαφορετικών διαμερισμάτων αφού μετά την αλλαγή των σχεδίων η εσωτερική διαρρύθμιση υπέστη ριζική διαφοροποίηση. Θέση με την οποία συμφωνούν τόσο ο ΜΕ 2 όσο και ο ΜΥ 1. Επίσης, στο νέο διαμέρισμα υπάρχουν νέα ανοίγματα, ήτοι θύρες και παράθυρα σε νέες θέσεις, και η μια εκ των δύο βεραντών καταργήθηκε.

Θέση με την οποία, επίσης, συμφωνεί ο ΜΥ 1. Αναγνώρισε, επίσης, ότι ενώ σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια τα όρια του αρχικού διαμερίσματος ήταν στην ίδια ευθεία με αυτά του διπλανού διαμερίσματος, σύμφωνα με τα νέα σχέδια τα όρια του διπλανού διαμερίσματος προεξέχουν. Αυτό, όμως, δεν μείωσε την θέα του επίδικου διαμερίσματος.

Η βεράντα του νέου διαμερίσματος έχει απεριόριστη θέα προς την θάλασσα και συγκοινωνεί με το καθιστικό με διπλές πόρτες. Είναι μεγαλύτερη και γι’ αυτό προσφέρει μεγαλύτερη άνεση και, επομένως, είναι πιο λειτουργική. Ο μάρτυρας υπέδειξε, επίσης, ότι οι αλλαγές που έγιναν είχαν επιβληθεί στην Ενάγουσα από την Πολεοδομική Αρχή.

Συγκεκριμένα η Πολεοδομία άλλαξε όλο το «master plan» και με την αλλαγή της θέσης του δρόμου η Ενάγουσα έπρεπε να προσφέρει λύση υπό το κράτος των νέων διευθετήσεων που έγιναν.

Στα πλαίσια της αντεξέτασής του ο μάρτυρας κατέθεσε φωτογραφία του Οφίρα που είχε αποστείλει στον Εναγόμενο με το ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 21.1.10 - Τεκμήριο 4. Το επίδικο διαμέρισμα βρίσκεται στο Οφίρα. Η αποστολή φωτογραφίας με το προαναφερόμενο μήνυμα δεν αμφισβητήθηκε, αρχικά, από την Υπεράσπιση. Διατυπώθηκε δε και ως θέση της Υπεράσπισης ότι φωτογραφία του Οφίρα αποστάληκε στον Εναγόμενο με το προαναφερόμενο ηλεκτρονικό μήνυμα. Η εν λόγω φωτογραφία σημειώθηκε από το Δικαστήριο ως Τεκμήριο 16. Υπέδειξε, επίσης, ότι φωτογραφία του Οφίρα είχε αποσταλεί και πιο πριν και συγκεκριμένα με το ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 4.8.09 στον πρώην δικηγόρο του Εναγόμενου. Κατά τον χρόνο που στάλθηκε η τελευταία φωτογραφία οι εργασίες δεν ήταν στα αρχικά στάδια. Το επίδικο διαμέρισμα είναι εκείνο που ο μάρτυρας οριοθέτησε επί του Τεκμηρίου 16 κατόπιν υπόδειξης του Δικαστηρίου με κόκκινο μελάνι. Ο μάρτυρας δέχθηκε ότι από την φωτογραφία – Τεκμήριο 16 – δεν μπορεί κάποιος να αντιληφθεί αν μειώθηκαν τα εμβαδά των διάφορων χώρων του επίδικου διαμερίσματος ή αν έγινε αλλαγή στις βεράντες ή τα παράθυρα ή την χάραξη των δρόμων.

Ο μάρτυρας δέχθηκε ότι της αποστολής του μηνύματος – Τεκμήριο 3 – από τον Εναγόμενο είχε προηγηθεί αποστολή προς τον Εναγόμενο φωτογραφίας του κτηρίου με την ονομασία Selena.

Η απάντηση του Εναγόμενου στο ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 4.8.09 – Τεκμήριο 4 – ήταν ότι δεν θα πλήρωνε το ζητηθέν ποσό των Ευρώ 66.000,00 σεντ καθότι υπήρχαν τιμολόγια που ήταν απλήρωτα. Η εν λόγω απάντηση βρίσκεται, σύμφωνα με τον μάρτυρα, σε αλληλογραφία του Φεβρουαρίου του 2010 που κατατέθηκε ως τεκμήριο στο Δικαστήριο. Επίσης, την πιο πάνω θέση ο Εναγόμενος την δήλωσε στον μάρτυρα και τηλεφωνικώς αλλά και σε κατ’ ιδίαν συναντήσεις που έλαβαν χώρα μεταξύ του Αυγούστου του 2009 και του Ιανουαρίου του 2010. Εντός της πιο πάνω περιόδου ο Εναγόμενος είχε επισκεφθεί την Κύπρο και ο μάρτυρας την Αγγλία. Η Υπεράσπιση υπέβαλε στον μάρτυρα ότι ο Εναγόμενος δεν είχε επισκεφθεί την Κύπρο κατά την πιο πάνω περίοδο. Ο μάρτυρας αντέτεινε ότι ο Εναγόμενος επισκεπτόταν την Κύπρο μια φορά τον μήνα και ο μάρτυρας την Αγγλία, επίσης, μια φορά τον μήνα και συναντούσε τον Εναγόμενο στα γραφεία του. Είχαν πολύ συχνές επαφές.

Το Φθινόπωρο του 2009 και πριν τον Νοέμβριο του 2009 ο Εναγόμενος είπε προφορικά στον μάρτυρα ότι δεν θα τον πλήρωνε καθότι η πισίνα μπροστά από το Οφίρα είχε αντικατασταθεί από τον δρόμο. Στην πραγματικότητα η πισίνα μπροστά από το Οφίρα δεν καταργήθηκε και δεν αντικαταστάθηκε από τον δρόμο.

Η απαίτηση από μέρους της Ενάγουσας για πληρωμή γινόταν μετά από έλεγχο της Τράπεζας. Ο έλεγχος διενεργούνταν από εκτιμητή που διόριζε η Τράπεζα. Σκοπός του ελέγχου ήταν η διακρίβωση ότι οι πληρωμές συνάδουν με την πρόοδο των εργασιών και δεν υπερβαίνουν την αξία τους σύμφωνα και με τις πρόνοιες του πωλητήριου εγγράφου.

Η συμφωνία ημερομηνίας 20.2.08 που αναφέρεται στο ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 4.8.09 – Τεκμήριο 4 – ήταν προφορική και με αυτή συμφωνήθηκε όπως πριν από οποιαδήποτε πληρωμή ενημερώνεται ο Εναγόμενος και ο δικηγόρος του και ακολούθως ο Εναγόμενος επικοινωνεί με την Τράπεζα για την αποδέσμευση χρημάτων από τον λογαριασμό του. Στο ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 8.11.09 – Τεκμήριο 4 – η αναφορά σε συμφωνία ημερομηνίας 20.2.09 είναι λανθασμένη. Η εν λόγω αναφορά αφορά στην προαναφαρθείσα συμφωνία ημερομηνίας 20.2.08.

Μια από τις αλλαγές που έγιναν στα αρχιτεκτονικά σχέδια αφορούσε στον δρόμο. Συγκεκριμένα ενώ αρχικά ο δρόμος είχε σχεδιασθεί να γίνει πίσω από το Οφίρα με την αλλαγή που επήλθε μεταφέρθηκε μπροστά από αυτό. Η αλλαγή της θέσης του δρόμου δεν επηρέασε, όμως, την θέση της πισίνας. Ο Εναγόμενος είχε ενημερωθεί για την αλλαγή της θέσης του δρόμου γύρω στον Μάρτιο, Απρίλιο του 2009. Κατά την περίοδο εκείνη το επίδικο διαμέρισμα ήταν στο στάδιο του σκελετού. Παρόλα αυτά τον Απρίλιο του 2009 ο Εναγόμενος κατέβαλε στην Ενάγουσα την δόση των Ευρώ 30.000,00 σεντ από τον δάνειο του.

Ο μάρτυρας αναγνώρισε την ηλεκτρονική επιστολή ημερομηνίας 3.6.10 ως την επιστολή που ο Εναγόμενος απέστειλε στην Ενάγουσα με την οποία τερμάτιζε το πωλητήριο έγγραφο. Η εν λόγω επιστολή κατατέθηκε και σημειώθηκε από το Δικαστήριο ως Τεκμήριο 14. Έγινε δε από κοινού παραδεκτό ότι η εν λόγω επιστολή στάλθηκε στις 3.6.10 στα πρόσωπα στα οποία σε αυτήν αναφέρεται ότι κοινοποιήθηκε, μεταξύ άλλων, στους αρχικούς δικηγόρους της Ενάγουσας και στις 14.6.10 στο δικηγορικό γραφείο της κυρίας Σοφίας Χ΄΄Νεοφύτου, η οποία ήταν η πρώην δικηγόρος του Εναγόμενου.

Υποβλήθηκαν στον μάρτυρα οι ακόλουθες θέσεις από την Υπεράσπιση:

ο Εναγόμενος δεν είχε γνώση για τις αλλαγές στα αρχιτεκτονικά σχέδια. Ο μάρτυρας αρνήθηκε την υποβολή και αντέτεινε το αντίθετο. Υποστήριξε ότι ο Εναγόμενος υπό την ιδιότητά του ως επαγγελματίας προώθησης γης περιλαμβανομένου και του συγκροτήματος αλλά και υπό την ιδιότητά του ως πελάτης/αγοραστής/επενδυτής γνώριζε και τα αρχιτεκτονικά σχέδια και τα τεμάχια επί των οποίων ανηγέρθη το συγκρότημα και με τις συχνές του επισκέψεις στον χώρο παρακολουθούσε τις κατασκευαστικές εργασίες και την πρόοδό τους. Συγκεκριμένα ο Εναγόμενος επισκεπτόταν την Κύπρο μια φορά περίπου τον μήνα. Επίσης, ήταν ενήμερος για τις εξελίξεις που αφορούσαν σε πολλά θέματα, την πρόοδο και τις συνομιλίες που γίνονταν με τις αρμόδιες Αρχές τόσο διά τηλεφώνου όσο και με συχνές επισκέψεις του στα γραφεία της Ενάγουσας και επιτόπου στο έργο. Και έγινε και κατ’ ιδίαν συνάντηση μαζί του στα πλαίσια της οποίας έλαβε γνώση για τα Τεκμήρια 12 και 13

τον Μάιο του 2009 και γενικότερα εντός του έτους αυτού ο Εναγόμενος δεν γνώριζε και δεν έτυχε οποιασδήποτε σχετικής ενημέρωσης από την Ενάγουσα για τις αλλαγές στα αρχιτεκτονικά σχέδια είτε γραπτώς είτε προφορικά. Ο μάρτυρας αρνήθηκε την υποβολή και αντέτεινε ότι ο Εναγόμενος γνώριζε όλη την ιστορία και όλες τις λεπτομέρειες των αλλαγών που ζητούσε η Πολεοδομική Αρχή

η πρώτη φορά που ο Εναγόμενος ενημερώθηκε για τις αλλαγές στα αρχιτεκτονικά σχέδια ήταν τον Φεβρουάριο του 2010 σύμφωνα και με το Τεκμήριο 6 και αφότου προηγήθηκε η αποστολή από την Ενάγουσα του ηλεκτρονικού μηνύματος ημερομηνίας 21.1.10 – Τεκμήριο 4 - με το οποίο η Ενάγουσα απέστειλε στον Εναγόμενο και φωτογραφία του επίδικου διαμερίσματος.

Τον Απρίλιο δε του 2010 και στα πλαίσια επίσκεψής του στην Κύπρο ο Εναγόμενος αντιλήφθηκε ιδίοις όμμασι ότι υπήρχαν ουσιαστικές αλλαγές στα σχέδια. Ο μάρτυρας αρνήθηκε την υποβολή. Ειδικότερα αρνήθηκε ότι ο Εναγόμενος είχε ενημερωθεί για τις αλλαγές περί τον Φεβρουάριο του 2010 και ότι η αποστολή του Τεκμηρίου 6 συνέπεσε χρονικά με την εν λόγω ενημέρωση.

Υποστήριξε δε ότι ο Εναγόμενος ήταν ανέκαθεν ενήμερος των αλλαγών αφού ενημερωνόταν γι’ αυτές από την Ενάγουσα. Επίσης, στα πλαίσια επισκέψεών του στην Πάφο, οι οποίες ήταν πάρα πολλές, επιθεωρούσε την πρόοδο του επίδικου διαμερίσματος γιατί ως πρόσωπο που είχε συστήσει στην Ενάγουσα αγοραστές διαμερισμάτων από την τρίτη φάση ήθελε να γνωρίζει τις αλλαγές που είχε εισηγηθεί η Πολεοδομία καθώς και το στάδιο στο οποίο βρισκόταν η υλοποίησή τους.

Ειδικότερα υποστήριξε ότι πριν τον Απρίλιο του 2010 ο Εναγόμενος είχε επισκεφθεί πάρα πολλές φορές τον χώρο ανέγερσης του συγκροτήματος. Στο Τεκμήριο δε 6 ο Εναγόμενος παραθέτει όλους τους λόγους που θα μπορούσαν να βοηθήσουν την πλευρά του για να απαλλαγεί από την υποχρέωση να καταβάλει το τίμημα. Μεταξύ άλλων και θέματα συνεργασίας στα οποία ο Εναγόμενος προσέδωσε μεγάλη σημασία.

Οι αλλαγές στα αρχιτεκτονικά δεν ήταν ο αληθινός λόγος του φερόμενου τερματισμού. Ο πραγματικός λόγος ήταν άλλος. Ενδεικτικό τούτου, σύμφωνα με τον μάρτυρα, είναι το Τεκμήριο 3 στο οποίο αναφέρεται, μεταξύ άλλων, ότι για το επίδικο διαμέρισμα, που είναι το αντικείμενο της εν λόγω επιστολής, ο Εναγόμενος δεν μπορούσε να εξουσιοδοτήσει περαιτέρω πληρωμή εκτός εάν διευθετούνταν η πληρωμή των τιμολογίων με αριθμούς 218 και 219.

Υποστήριξε, επίσης, ότι κατά την 9.4.09 οι εργασίες βρίσκονταν στο στάδιο του σκελετού και ο Εναγόμενος είχε καταβάλει προς την Ενάγουσα το ποσό των Ευρώ 30.000,00 σεντ σύμφωνα με το πωλητήριο έγγραφο και αδιαμαρτύρητα. Κατά την 4.8.09 δε το επίδικο διαμέρισμα βρισκόταν στο στάδιο των σουβάδων και, επομένως, σε πολύ προχωρημένο στάδιο.

Η επικοινωνία με τον Εναγόμενο ήταν συχνή και ο τελευταίος γνώριζε πότε είχαν ολοκληρωθεί τα διάφορα στάδια. Η επικοινωνία ήταν διά ηλεκτρονικών μηνυμάτων, διά τηλεφώνου αλλά και με κατ’ ιδία συναντήσεις τόσο στην Κύπρο όσο και στο εξωτερικό

ο Εναγόμενος δεν είχε ρωτηθεί αν δεχόταν τις αλλαγές που επέβαλε η Πολεοδομία πριν την υλοποίησή τους από την Ενάγουσα. Ο μάρτυρας αρνήθηκε την υποβολή. Υποστήριξε, επίσης, ότι όταν η Πολεοδομία ενημέρωσε την Ενάγουσα ότι τα νέα σχέδια μπορούσαν να εγκριθούν η Ενάγουσα ενημέρωσε τον Εναγόμενο γι’ αυτά καθώς και για τις αλλαγές και ο Εναγόμενος όχι μόνο δέχθηκε τις αλλαγές αλλά ήταν και ευχαριστημένος με αυτές. Ούτε η Τράπεζα είχε αντίρρηση με τις αλλαγές η οποία, επίσης, ενημερώθηκε από την Ενάγουσα. Υπέδειξε, επίσης, ότι αν ο Εναγόμενος είχε αντίρρηση η Ενάγουσα δεν θα μπορούσε να προχωρήσει με υλοποίηση των νέων σχεδίων

ο μάρτυρας δεν απέστειλε στον Εναγόμενο την φωτογραφία – Τεκμήριο 16. Ο μάρτυρας αρνήθηκε την υποβολή. Υποστήριξε, επίσης, ότι την εν λόγω φωτογραφία δεν την απέστειλε στον Εναγόμενο για να κοινοποιήσει σε αυτόν τις αλλαγές αλλά για να δείξει στον Εναγόμενο ότι οι εργασίες είχαν φτάσει σε τέτοιο επίπεδο ώστε να δικαιολογείται από την Ενάγουσα η απαίτηση για πληρωμή του ποσού των Ευρώ 99.000,00 σεντ

σε κανένα από τα ηλεκτρονικά μηνύματα που κατατέθηκαν ως τεκμήρια δεν γίνεται αναφορά σε αλλαγή των αρχιτεκτονικών σχεδίων και της εσωτερικής διαρρύθμισης του επίδικου διαμερίσματος. Ο μάρτυρας αντέτεινε ότι ο Εναγόμενος γνώριζε για τις αλλαγές γι’ αυτό και είχε προβεί σε πληρωμές μετά την αλλαγή των σχεδίων

ο Εναγόμενος αντιλήφθηκε τις αλλαγές μόλις τον Φεβρουάριο του 2010 και τον Ιούνιο του 2010 τερμάτισε την επίδικη συμφωνία. Ο μάρτυρας αρνήθηκε την υποβολή και αντέτεινε ότι ο Εναγόμενος ήταν ενήμερος των αλλαγών από την πρώτη ημέρα

ούτε ο μάρτυρας αλλά ούτε και οποιοσδήποτε άλλος εκ μέρους της Ενάγουσας πριν τον Φεβρουάριο του 2010 δεν ενημέρωσε τον Εναγόμενο για τις αλλαγές στα σχέδια. Ούτε και απέστειλε στον Εναγόμενο τα τροποποιημένα σχέδια. Ο μάρτυρας αρνήθηκε την υποβολή. Υπέδειξε δε ότι ο Εναγόμενος έδινε πολύ μεγάλη σημασία στις επενδύσεις του και ότι ο κύριος λόγος των συχνών επισκέψεων του Εναγόμενου στην Κύπρο ήταν η ενημέρωση των πελατών του για την πρόοδο των εργασιών και τυχόν αλλαγές καθώς και ό,τι είχε σχέση με τις επενδύσεις στις οποίες είχαν προβεί οι πελάτες του

η δήλωση του μάρτυρα στην γραπτή του δήλωση ότι το επίδικο διαμέρισμα στην τελική του μορφή είναι ουσιωδώς παρόμοιο με το αρχικό είναι παραπλανητική. Και ότι αυτό που έχει ανεγερθεί στην πραγματικότητα δεν έχει καμία σχέση με ό,τι συμφωνήθηκε να πουληθεί. Ο μάρτυρας διαφώνησε με την υποβολή. Επανέλαβε δε την πάγια θέση του ότι το νέο διαμέρισμα είναι για τους λόγους που υπέδειξε τόσο στην γραπτή του δήλωση όσο και διά ζώσης βελτιωμένο από το αρχικό

ο Εναγόμενος δεν είχε αγοράσει το επίδικο διαμέρισμα για σκοπούς επένδυσης. Ο μάρτυρας αρνήθηκε την υποβολή και αντέτεινε ότι σκοπός της αγοράς του επίδικου διαμερίσματος από τον Εναγόμενο καθώς και των δύο άλλων διαμερισμάτων ήταν η άμεση μεταπώληση με στόχο το κέρδος.

Το μεγαλύτερο μέρος της μαρτυρίας του μάρτυρα είναι αποδεκτό. Η Υπεράσπιση δεν το αμφισβήτησε και κρίνω πως αναφορικά με αυτό ο μάρτυρας ήταν ειλικρινής. Μέρος αυτής της μαρτυρίας επιβεβαιώνεται και μέσα από έγγραφα που ο μάρτυρας παρουσίασε και σημειώθηκαν από το Δικαστήριο ως τεκμήρια. Όπως, για παράδειγμα, η άρνηση του Εναγόμενου να καταβάλει στην Ενάγουσα το υπό της Ενάγουσας αρχικά ζητηθέν ποσό των Ευρώ 66.000,00 σεντ καθώς και το υπό της Ενάγουσας σε μεταγενέστερο στάδιο ζητηθέν ποσό των Ευρώ 99.000,00 σεντ.

Ομοίως και οι λόγοι στους οποίους βασίζονταν η άρνηση του Εναγόμενου να ανταποκριθεί στις πιο πάνω απαιτήσεις της Ενάγουσας. Εκεί που κρίνω ότι ο μάρτυρας δεν μαρτύρησε την αλήθεια είναι αναφορικά με κάποιες πτυχές του επίδικου διαμερίσματος όπως αυτό ανεγέρθη σύμφωνα με τα νέα αρχιτεκτονικά σχέδια που έθιξε στην μαρτυρία του και που κρίνω ότι δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα.

Η προσπάθεια του μάρτυρα να παραποιήσει την πραγματικότητα με σκοπό να προωθήσει την υπόθεση της Ενάγουσας ήταν εμφανής. Για παράδειγμα, ήταν θέση του ότι αποτελεί βελτίωση το ότι σήμερα το επίδικο διαμέρισμα διαθέτει μόνο μια βεράντα σε αντίθεση με το αρχικό διαμέρισμα το οποίο σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια διέθετε δύο βεράντες! Μέσα στο ίδιο πνεύμα ήταν και ο ισχυρισμός του μάρτυρα ότι η μείωση του εμβαδού είναι εντός του επιτρεπόμενου από το πωλητήριο έγγραφο προνοούμενου ποσοστού και όχι μεγαλύτερο από αυτό.

Και ότι η αλλαγή στην εσωτερική διαρρύθμιση δεν είναι σημασίας καθότι ο Εναγόμενος προέβη στην αγορά του επίδικου διαμερίσματος για σκοπούς επένδυσης και όχι ιδιοκατοίκησης. Στα πιο πάνω σημεία από την μαρτυρία του μάρτυρα γίνεται διεξοδική ανάλυση. Αναφορικά δε με εκείνα τα σημεία από την μαρτυρία του που αποτελούν παραδεκτά γεγονότα μέσω των δικογράφων, αυτά, είναι αποδεκτά.

Κρίνω δε σκόπιμο να σχολιάσω τα ακόλουθα σημεία από την μαρτυρία του μάρτυρα.

Αναφορικά με τον χρόνο που ο Εναγόμενος έλαβε γνώση για τις αλλαγές στα αρχιτεκτονικά σχέδια, ζήτημα στο οποίο η Υπεράσπιση προσέδωσε μεγάλη σημασία, αναφέρονται τα ακόλουθα. Οι θέσεις και υποβολές της Υπεράσπισης επί του προκειμένου παρέμειναν γενικόλογες και ατεκμηρίωτες αφού ο Εναγόμενος δεν κατέθεσε στην διαδικασία και καμία άλλη μαρτυρία δεν προσκομίσθηκε από την Υπεράσπιση που να διασαλεύει τις θέσεις του μάρτυρα. Ο μάρτυρας δεν δέχθηκε τις υποβολές της Υπεράσπισης και αντέτεινε τις δικές του θέσεις σύμφωνα με τις οποίες ο Εναγόμενος για τους λόγους που ο μάρτυρας υπέδειξε στην μαρτυρία του ήταν ενήμερος των αλλαγών από την πρώτη στιγμή. Ο μάρτυρας ήταν σταθερός στην μαρτυρία του και δεν κλονίσθηκε κατά την αντεξέταση. Οι λόγοι δε που επικαλέσθηκε ως να δικαιολογούν έγκαιρη γνώση εκ μέρους του Εναγόμενου των αλλαγών είναι λογικοί και πειστικοί. Συνοψίζοντας τους αυτοί είναι οι ακόλουθοι.

Ο Εναγόμενος υπό την ιδιότητά του ως επαγγελματίας προώθησης γης τόσο στο εξωτερικό όσο και στην Κύπρο περιλαμβανομένου και του συγκροτήματος αλλά και υπό την ιδιότητά του ως πελάτης/αγοραστής/επενδυτής γνώριζε και είχε λόγο να ενδιαφέρεται να γνωρίζει για τα αρχιτεκτονικά σχέδια. Συγκεκριμένα ο Εναγόμενος είχε αγοράσει από την Ενάγουσα όχι μόνο το επίδικο διαμέρισμα αλλά και άλλα δύο διαμερίσματα από άλλα κτήρια, ήτοι ένα διαμέρισμα από το Selena House και ένα από το Maia House.

Είχε, επίσης, συστήσει την Ενάγουσα σε πελάτες του – κάτι το οποίο επιβεβαιώνεται και από την προτελευταία παράγραφο του ηλεκτρονικού του μηνύματος ημερομηνίας 26.1.10 που αποτελεί μέρος του Τεκμηρίου 6 - οι οποίοι προέβησαν σε αγορές διαμερισμάτων από την Ενάγουσα. Επίσης, ως υποδιαμεσολαβητής της Ενάγουσας επισκεπτόταν πολύ συχνά την Πάφο καθώς και το εργοτάξιο με σκοπό να προωθήσει τα διαμερίσματα σε άλλους αγοραστές.

Κατά την ανέγερση του επίδικου διαμερίσματος παραλάμβανε συχνά φωτογραφίες για την πρόοδο των εργασιών που αφορούσαν στο επίδικο διαμέρισμα. Καθώς και φωτογραφίες του συγκροτήματος για να ενημερώνει τους πελάτες της εταιρείας του που είχαν αγοράσει διαμερίσματα από το συγκρότημα. Έθετε απορίες και λάμβανε απαντήσεις για το πού τοποθετούνται με τα νέα σχέδια οι δρόμοι και οι πισίνες.

Ο Εναγόμενος ενδιαφερόταν για τις κατασκευαστικές εργασίες και την πρόοδό τους γι’ αυτό και είχε τακτική ηλεκτρονική αλληλογραφία και τηλεφωνική επικοινωνία με την Ενάγουσα. Επισκεπτόταν, επίσης, την Κύπρο πολύ συχνά, μια φορά περίπου τον μήνα. Κατά τις συχνές επισκέψεις του στον χώρο παρακολουθούσε τις κατασκευαστικές εργασίες.

Ως πρόσωπο δε που είχε συστήσει στην Ενάγουσα αγοραστές διαμερισμάτων από την τρίτη φάση επιθυμούσε να γνωρίζει τις αλλαγές που είχε εισηγηθεί η Πολεοδομία καθώς και το στάδιο στο οποίο βρισκόταν κάθε φορά η υλοποίησή τους. Ο Εναγόμενος έδινε πολύ μεγάλη σημασία στους πελάτες του, ο κύριος δε λόγος των συχνών επισκέψεών του στην Κύπρο ήταν η ενημέρωση των πελατών του για την πρόοδο των εργασιών και τυχόν αλλαγές καθώς και ό,τι είχε σχέση με τις επενδύσεις στις οποίες είχαν προβεί οι πελάτες του.

Για τους πιο πάνω λόγους ενδιαφερόταν να ενημερωθεί και φρόντιζε να είναι ενήμερος για τις εξελίξεις που αφορούσαν σε πολλά θέματα, ήτοι την πρόοδο των εργασιών και τις συνομιλίες που γίνονταν με τις αρμόδιες Αρχές τόσο διά τηλεφώνου όσο και με συχνές επισκέψεις του στα γραφεία της Ενάγουσας και επιτόπου στο έργο.

Στα πλαίσια δε κατ’ ιδίαν συνάντησης με τον μάρτυρα έλαβε γνώση για τα Τεκμήρια 12 και 13. Πριν δε τον Απρίλιο του 2010 είχε επισκεφθεί πάρα πολλές φορές τον χώρο ανέγερσης του συγκροτήματος με αποτέλεσμα να αποκτήσει ιδία άποψη για τις αλλαγές.

Υπό το φως όλων των πιο πάνω δέχομαι την μαρτυρία του μάρτυρα επί του υπό συζήτηση θέματος και απορρίπτω τις θέσεις που υποβλήθηκαν σε αυτόν από την Υπεράσπιση. Συνακόλουθα δεν δέχομαι ότι ο Εναγόμενος τον Απρίλιο ή τον Μάιο του 2009 δεν γνώριζε ή δεν είχε μέχρι τότε τύχει οποιασδήποτε ενημέρωσης από την Ενάγουσα για τις αλλαγές στα αρχιτεκτονικά σχέδια ή ότι η πρώτη φορά που ενημερώθηκε για τις αλλαγές στα αρχιτεκτονικά σχέδια ήταν τον Ιανουάριο ή τον Φεβρουάριο του 2010 με την αποστολή σε αυτόν της φωτογραφίας - Τεκμήριο 16. Συναφώς δεν δέχομαι ότι η φωτογραφία – Τεκμήριο 16 – η οποία αποστάλθηκε με το ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 21.1.10 – Τεκμήριο 4 - αποστάλθηκε στον Εναγόμενο για σκοπούς ενημέρωσης του για πρώτη φορά περί των αλλαγών. Όπως ο μάρτυρας υπέδειξε και δέχομαι σκοπός της αποστολής της εν λόγω φωτογραφίας ήταν η απόδειξη ότι οι εργασίες είχαν φτάσει σε τέτοιο επίπεδο ώστε να δικαιολογείται από την Ενάγουσα η απαίτηση για πληρωμή του ποσού των Ευρώ 99.000,00 σεντ.

Αναφορικά με το Τεκμήριο 16 σημειώνεται ότι οι θέσεις της Υπεράσπισης ήταν διφορούμενες. Ενώ αρχικά ήταν θέση της Υπεράσπισης ότι το Τεκμήριο 16 αποστάλθηκε στον Εναγόμενο με το ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 21.1.10 – Τεκμήριο 6 – στο στάδιο των τελικών υποβολών διεφάνη μια διαφορετική στάση επί του προκειμένου από την Υπεράσπιση. Συγκεκριμένα τέθηκε στον μάρτυρα ως θέση από την Υπεράσπιση ότι η εν λόγω φωτογραφία ουδέποτε αποστάληκε στον Εναγόμενο. Χωρίς να υποδειχθεί από την Υπεράσπιση αν η αρχική θέση της εγκαταλείπονταν. Με αποτέλεσμα να μην είναι διαυγές ποια είναι η θέση της Υπεράσπισης επί του προκειμένου αφού συν τοις άλλοις δεν αποτέλεσε αποκρυσταλλωμένη θέση της Υπεράσπισης ότι η πρώτη φορά που ο Εναγόμενος έλαβε γνώση για τις αλλαγές ήταν τον Απρίλιο του 2010 με προσωπική του επίσκεψη στο μέρος. Αποδεκτή εν πάση περιπτώσει είναι η θέση του μάρτυρα. Η οποία ενισχύεται και από το ίδιο το μήνυμα στο οποίο ρητά αναφέρεται η αποστολή φωτογραφίας στον Εναγόμενο.

Σημειώνεται, επίσης, ότι η μια εκ των δύο θέσεων της Υπεράσπισης ότι μόλις τον Ιανουάριο του 2010 άρχισε να έχει γνώση ο Εναγόμενος για τις αλλαγές με την αποστολή σε αυτόν του Τεκμηρίου 16 υπό το φως της μαρτυρίας του μάρτυρα καθίσταται εντελώς ανίσχυρη. Συγκεκριμένα ο μάρτυρας σε ερώτηση της ίδιας της Υπεράσπισης υπέδειξε χωρίς επί του προκειμένου να αμφισβητηθεί από την Υπεράσπιση ότι από το Τεκμήριο 16 δεν μπορεί κάποιος να αντιληφθεί αν μειώθηκαν τα εμβαδά των διάφορων χώρων του επίδικου διαμερίσματος ή αν έγινε αλλαγή στις βεράντες ή τα παράθυρα ή την χάραξη των δρόμων.

Κάτι το οποίο υποστήριξε και ο ΜΥ 1 αντεξεταζόμενος λέγοντας ότι το Τεκμήριο 16 δεν είναι αρκετό για να αντιληφθεί κάποιος τις εσωτερικές αλλαγές. Και ότι για να γίνει αυτό πρέπει κάποιος να έχει σχέδιο της κάτοψης και να επισκεφθεί τον χώρο επί τόπου. Πώς θα μπορούσε, λοιπόν, ο Εναγόμενος να λάβει γνώση για τις αλλαγές από το Τεκμήριο 16 όταν από το εν λόγω τεκμήριο τίποτα από τα πιο πάνω δεν μπορούσαν να γίνουν αντιληπτά;

Συνάγεται ότι η θέση της Υπεράσπισης ότι ο Εναγόμενος είχε λάβει γνώση για τις αλλαγές για πρώτη φορά τον Ιανουάριο ή τον Φεβρουάριο του 2010 και όχι προηγουμένως δεν μπορεί να ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Εγείρεται, επίσης, εύλογα το εξής ερώτημα. Αν ο Εναγόμενος δεν έλαβε γνώση για τις αλλαγές τον Ιανουάριο ή τον Φεβρουάριο του 2010 πότε πριν τον Απρίλιο του 2010 απέκτησε γνώση για τις αλλαγές;

Αφ’ ης στιγμής όπως και πιο πάνω αναφέρθηκε δεν είναι αποκρυσταλλωμένη θέση της Υπεράσπισης ότι η πρώτη φορά που ο Εναγόμενος έλαβε γνώση για τις αλλαγές ήταν τον Απρίλιο του 2010 με προσωπική του επίσκεψη στο μέρος. Τα πιο πάνω διασαλεύουν την θέση της Υπεράσπισης ότι ο Εναγόμενος έλαβε γνώση των αλλαγών για πρώτη φορά μόλις τον Ιανουάριο ή τον Φεβρουάριο του 2010.

Τέλος, δεν δέχομαι ότι μόλις τον Απρίλιο του 2010 ο Εναγόμενος αντιλήφθηκε ιδίοις όμμασι ότι υπήρχαν ουσιαστικές αλλαγές στα σχέδια στα πλαίσια επίσκεψής του στην Κύπρο.

Αδιασάλευτη παρέμεινε και η εν γένει θέση του μάρτυρα την οποία, επίσης, αποδέχομαι ότι ο λόγος που ο Εναγόμενος τερμάτισε την επίδικη συμφωνία δεν ήταν η υπό του Εναγόμενου ισχυριζόμενη παράβαση της επίδικης συμφωνίας από την Ενάγουσα, αλλά η κατά τον Εναγόμενο παράβαση άλλης συμφωνίας από την Ενάγουσα που είχε ως αποτέλεσμα η RWI να μην πληρωθεί προμήθειες από την Ενάγουσα.

Κάτι το οποίο εκφράζεται με τον πλέον ρητό τρόπο στα ηλεκτρονικά μηνύματα που ο μάρτυρας κατέθεσε στο Δικαστήριο ως τεκμήρια. Επί του προκειμένου αναφέρονται τα ακόλουθα. Με τα ηλεκτρονικά μηνύματα με ημερομηνίες 4.8.09 και 8.11.09 – Τεκμήριο 4 – η Ενάγουσα ζητά από τον Εναγόμενο την πληρωμή ποσού Ευρώ 66.000,00 σεντ.

Ο Εναγόμενος απαντά στις 10.11.09 με το Τεκμήριο 3 λέγοντας ότι δεν μπορεί να εξουσιοδοτήσει οποιαδήποτε περαιτέρω πληρωμή από το δάνειο μέχρις ότου διευθετηθεί η πληρωμή των τιμολογίων με αριθμούς 218 και 219. Σύμφωνα με τον μάρτυρα τα εν λόγω τιμολόγια αφορούν στα υπό του Εναγόμενου ισχυριζόμενα οφειλόμενα από την Ενάγουσα προς την RWI ποσά.

Με τα ηλεκτρονικά μηνύματα με ημερομηνίες 21.1.10 και 26.1.10 – Τεκμήρια 4 και 6 αντίστοιχα – η Ενάγουσα ζητά από τον Εναγόμενο την πληρωμή ποσού Ευρώ 99.000,00 σεντ μετά την ολοκλήρωση και του σουβατίσματος του επίδικου διαμερίσματος. Με το τελευταίο μήνυμα ημερομηνίας 26.1.10 η Ενάγουσα προειδοποιεί τον Εναγόμενο ότι σε περίπτωση που δεν συμμορφωθεί με την απαίτηση της Ενάγουσας για πληρωμή η τελευταία θα προχωρήσει εναντίον του με δικαστικά μέτρα.

Ο Εναγόμενος απαντά την ίδια ημέρα με ηλεκτρονικό μήνυμα – Τεκμήριο 6 – επαναλαμβάνοντας ουσιαστικά τα όσα αναφέρει στο Τεκμήριο 3 και αναφέροντας επιπρόσθετα ότι ο λόγος που είχε προχωρήσει με την αγορά των τριών διαμερισμάτων από την Ενάγουσα ήταν γιατί υπολόγιζε ότι θα χρησιμοποιούσε τις υπό της Ενάγουσας προς την RWI οφειλόμενες προμήθειες για να καταβάλει την τελευταία δόση για καθένα από τα τρία διαμερίσματα, τις οποίες ονομάζει «final 5% deposits».

Αν δεν λάβει τις προμήθειες από την Ενάγουσα συνολικού ύψους Ευρώ 131.910,69 σεντ θα αδυνατεί να καταβάλει την τελευταία δόση για καθένα από τα τρία διαμερίσματα. Επομένως, είναι λάθος, σύμφωνα με το πιο πάνω αναφερόμενο μήνυμα, να θεωρείται ότι η αγορά του επίδικου διαμερίσματος δεν συνδεόταν με οποιοδήποτε άλλο επιχειρηματικό ζήτημα που είχε η RWI με την Ενάγουσα.

Αναφέρει, επίσης, ότι είχε κάνει τους υπολογισμούς του από την αρχή ώστε να μπορέσει να ξοφλήσει το τίμημα και για τα τρία ακίνητα. Με ηλεκτρονικό μήνυμα που αποστέλλει εκ νέου την ίδια ημέρα, ήτοι στις 26.1.10 – Τεκμήριο 6 - επαναλαμβάνει τα όσα αναφέρει με το προηγούμενο μήνυμα ίδιας ημερομηνίας. Ότι, δηλαδή, αγόρασε τα 3 διαμερίσματα από το συγκρότημα υπολογίζοντας ότι θα χρησιμοποιούσε τις προμήθειες που είχε λάβει η Ενάγουσα για να ξοφλήσει το 5% του τιμήματος (the deposit payments), προδήλως, εννοείται η τελευταία δόση η οποία είναι καταβλητέα με την παράδοση.

Αφ’ ης στιγμής η RWI δεν πληρώθηκε τις προμήθειες από την Ενάγουσα συνολικού ύψους Ευρώ 131.910,69 σεντ είναι αδύνατο ο ίδιος να προχωρήσει με την αγορά των διαμερισμάτων καθότι θα αδυνατεί να καταβάλει από δική του συνεισφορά το τελευταίο 5% του τιμήματος όταν οι εργασίες ολοκληρωθούν. Γι’ αυτό αρνείτο να δώσει οδηγίες στην Τράπεζα να αποδεσμεύσει ποσά από το δάνειο ώστε να πληρωθεί η προτελευταία δόση για την οποία είχε δανειοδοτηθεί από την Τράπεζα.

Για να μην βρεθεί εκτεθειμένος στο τέλος. Στο ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 8.2.10 επιπρόσθετα αναφέρει ότι ο λόγος που δεν εξουσιοδοτεί οποιεσδήποτε περαιτέρω πληρωμές από το δάνειο είναι η μη πληρωμή από την Ενάγουσα των προμηθειών στην RWI και όχι γιατί πιστεύει ότι τα διαμερίσματα δεν είναι καλή επένδυση.

Τουναντίον, όπως αναφέρει στο εν λόγω μήνυμα, με την ολοκλήρωση του το συγκρότημα θα έχει καλές αποδόσεις ένεκα της τοποθεσίας του, της θέας και των ανέσεων που προσφέρει. Είχε δε προηγηθεί η αποστολή ηλεκτρονικού μηνύματος από την Ενάγουσα ημερομηνίας 4.2.10 – Τεκμήριο 6 – με το οποίο η Ενάγουσα υπεδείκνυε στον Εναγόμενο ότι άλλες ήταν οι διαφορές μεταξύ των διαδίκων αναφορικά με το επίδικο διαμέρισμα και άλλες οι διαφορές μεταξύ της Ενάγουσας και της RWI αναφορικά με οφειλόμενες αμοιβές για προσφερθείσες υπηρεσίες.

Οι οικοδομικές εργασίες για την ανέγερση του συγκροτήματος άρχισαν περί τον Απρίλιο του 2006. Σε κανένα από τα ηλεκτρονικά μηνύματα που αντάλλαξαν ο μάρτυρας και ο Εναγόμενος από τότε ή και από της έκδοσης της πολεοδομικής άδειας μέχρι τον Φεβρουάριο του 2010 περιλαμβανομένων των Τεκμηρίων 3 και 4 ο Εναγόμενος δεν έκανε το παραμικρό παράπονο για τις αλλαγές των αρχιτεκτονικών σχεδίων, είτε στους εσωτερικούς, είτε στους εξωτερικούς χωρους.

Συναφώς η Υπεράσπιση δεν παρουσίασε οποιαδήποτε αλληλογραφία που να διασαλεύει το πιο πάνω συμπέρασμα. Ενώ γνώριζε ευθύς εξ’ αρχής για τις τροποποιήσεις που απαίτησε η Πολεοδομία και για τις αλλαγές στις οποίες εν τέλει υποβλήθηκαν τα αρχιτεκτονικά σχέδια σύμφωνα με τον μάρτυρα. Επίσης, ενώ γνώριζε για τις αλλαγές, περιλαμβανομένης της αλλαγής στην θέση του δρόμου – από τον Μάρτιο, Απρίλιο του 2009 - και ενώ το επίδικο διαμέρισμα βρισκόταν ήδη στο στάδιο του σκελετού ο Εναγόμενος τον Απρίλιο του 2009 εξουσιοδότησε αδιαμαρτύρητα την πληρωμή προς την Ενάγουσα ποσού ύψους Ευρώ 30.000,00 σεντ από το δάνειο.

Ο ισχυρισμός του μάρτυρα ότι τον Απρίλιο του 2009 το επίδικο διαμέρισμα βρισκόταν στο στάδιο του σκελετού, ήτοι σε προχωρημένο στάδιο και με υλοποιημένες πλέον τις αλλαγές ως προς την εσωτερική διαρρύθμιση, δεν αμφισβητήθηκε από την Υπεράσπιση. Η πληρωμή δε του ποσού των Ευρώ 30.000,00 σεντ τον Απρίλιο του 2009 είναι παραδεκτό γεγονός.

Σχετικό, επίσης, είναι και το Τεκμήριο 5 με το οποίο καταδεικνύεται ότι στις 9.4.09 πληρώθηκε ποσό ύψους Ευρώ 30.000,00 σεντ από το δάνειο. Συναφώς ο μάρτυρας υποστήριξε χωρίς να παρουσιασθεί περί του αντιθέτου μαρτυρία από την Υπεράσπιση ότι ο Εναγόμενος είχε ενημερωθεί δεόντως για τις απαιτήσεις της Πολεοδομίας καθώς και για τις αλλαγές των σχεδίων πριν αρχίσει η υλοποίησή τους και ουδεμία αντίρρηση είχε.

Αντίρρηση δεν είχε ούτε και η Τράπεζα η οποία ως ο μάρτυρας υποστήριξε χωρίς να αμφισβητηθεί επί του προκειμένου από την Υπεράσπιση είχε ελέγξει την πρόοδο των εργασιών προτού στις 9.4.09 επιτρέψει κατόπιν εξουσιοδότησης, προδήλως, του Εναγόμενου την αποδέσμευση του προαναφερόμενου ποσού των Ευρώ 30.000,00 σεντ.

Και εις γνώση της για τις αλλαγές σύμφωνα με τον μάρτυρα. Είναι μόνο στο ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 8.2.10 – Τεκμήριο 6 – που ο Εναγόμενος για πρώτη φορά κάνει μνεία σε ένα τέτοιο θέμα. Προβλήθηκε ως θέση της Υπεράσπισης ότι κατά τον Φεβρουάριο του 2010 ο Εναγόμενος έμαθε για πρώτη φορά για τις αλλαγές.

Μόνο που κάτι τέτοιο δεν υποστηρίζεται από μαρτυρία. Τουναντίον, στην βάση της μαρτυρίας του μάρτυρα που αποδέκτηκα ο Εναγόμενος γνώριζε για τις αλλαγές πολύ πιο πριν. Σημειώνεται ότι όπως ο μάρτυρας υποστήριξε η Ενάγουσα έλαβε ενημέρωση από την Πολεοδομία για το ότι τα σχέδια είχαν εγκριθεί περί το τέλος του 2007, αρχές του 2008.

Επίσης, όταν η Πολεοδομία ενημέρωσε την Ενάγουσα ότι τα νέα σχέδια μπορούσαν να εγκριθούν η Ενάγουσα ενημέρωσε τον Εναγόμενο γι’ αυτά καθώς και για τις αλλαγές και ο Εναγόμενος όχι μόνο δέχθηκε τις αλλαγές αλλά ήταν και ευχαριστημένος με αυτές. Προκύπτει από τα πιο πάνω ότι ο Εναγόμενος ήταν ενήμερος των αλλαγών τουλάχιστον από το 2007.

Το ότι δε ο Εναγόμενος κάνει μνεία για πρώτη φορά για το υπό συζήτηση θέμα στο ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 8.2.10 – Τεκμήριο 6 – αυτό δεν σημαίνει ότι για την αλλαγή των αρχιτεκτονικών σχεδίων έμαθε για πρώτη φορά τότε. Τουναντίον, ό,τι εύλογα μπορεί να συναχθεί από την μαρτυρία του μάρτυρα είναι αυτό που ο ίδιος ο μάρτυρας ορθά κατά την κρίση μου υπέδειξε.

Ότι η επίκληση από τον Εναγόμενο της αλλαγής των αρχιτεκτονικών σχεδίων έγινε για να μπορεί ο Εναγόμενος να έχει μια νόμιμη δικαιολογία για να μπορεί να απαλλαγεί από την επίδικη συμφωνία άσχετα αν ο πραγματικός γι’ αυτό λόγος είναι άλλος. Και είναι αυτός που ο Εναγόμενος αναφέρει στις παραγράφους 2-4 του ηλεκτρονικού του μηνύματος ημερομηνίας 8.2.10 – Τεκμήριο 6 - τον οποίο και είχε διατυπώσει εξ’ αρχής γραπτώς στην Ενάγουσα και επαναλάμβανε στην ηλεκτρονική αλληλογραφία που ακολούθησε μεταξύ αυτού και της τελευταίας.

Άλλωστε, επιδίωξή του ήταν μέχρι την υστάτη η εξεύρεση συμβιβαστικής λύσης αναφορικά με το θέμα των προμηθειών καθότι θεωρούσε ότι το συγκρότημα θα είχε καλή απόδοση. Ενδεικτικό είναι το πρώτο ηλεκτρονικό μήνυμα του Εναγόμενου ημερομηνίας 26.1.10 - Τεκμήριο 6.

Από την μαρτυρία του μάρτυρα δεν δέχομαι τα ακόλουθα:

ότι η μια βεράντα συνιστά βελτίωση για το επίδικο διαμέρισμα για τους λόγους που ο μάρτυρας αναφέρει στην γραπτή του δήλωση. Καθώς και ότι αυτή είναι πιο λειτουργική όπως διά ζώσης ισχυρίσθηκε

ότι οι εσωτερικοί χώροι και οι βεράντες έχουν διαφοροποιηθεί σε εμβαδό εντός του επιτρεπόμενου από το πωλητήριο έγγραφο 5% και όχι κατά 7%

ότι η θέα του επίδικου διαμερίσματος δεν μειώθηκε

ότι το επίδικο διαμέρισμα με τα νέα σχέδια δεν διαφέρει ουσιωδώς από το αρχικό και είναι, επίσης, κατά πολύ βελτιωμένο

ότι με τις αλλαγές στα αρχιτεκτονικά σχέδια η αξία του επίδικου διαμερίσματος αυξήθηκε

ότι οι αλλαγές στην εσωτερική διαρρύθμιση δεν επηρέασαν την αξία του επίδικου διαμερίσματος.

Όπως και στα πλαίσια της αξιολόγησης της μαρτυρίας του ΜΥ 1 υποδεικνύεται η αξία του επίδικου διαμερίσματος και η τυχόν μείωση της δεν αποτελεί επίδικο ζήτημα. Επομένως, και για τον πιο πάνω λόγο οι θέσεις του μάρτυρα δεν είναι αποδεκτές. Αλλά και στην περίπτωση που λανθάνομαι στην πιο πάνω κρίση μου υποδεικνύονται τα ακόλουθα. Οι θέσεις του μάρτυρα εμπίπτουν στη σφαίρα της εμπειρογνωμοσύνης ειδικού εκτιμητή ακινήτων. Δεν καταδείχθηκε ότι ο μάρτυρας κατέχει την εμπειρογνωμοσύνη για να είναι σε θέση και να μπορεί να εκτιμά αξίες ακίνητης ιδιοκτησίας. Αποτελούν, έτσι, μαρτυρία γνώμης και ως τέτοιες αποκλείονται. Και αν ακόμα λανθάνομαι και σε αυτή μου την κρίση θα πρέπει να σημειωθεί ότι η υπό του μάρτυρος εκφρασθείσα άποψη είναι γενικόλογη και στερείται τεκμηρίωσης. Οπότε και πάλι δεν θα μπορούσε να γίνει αποδεκτή.

Με τις τρεις πρώτες θέσεις του μάρτυρα ασχολούμαι διεξοδικά στα πλαίσια της αξιολόγησης των ΜΕ 2 και ΜΥ 1. Σημειώνεται ότι για τους λόγους που εκεί επεξηγούνται οι θέσεις αυτές του μάρτυρα δεν είναι αποδεκτές. Αναφορικά με την τέταρτη θέση ασχολούμαι διεξοδικά στο πλαίσιο των συμπερασμάτων μου. Σημειώνεται ότι για τους λόγους που εκεί επεξηγούνται ούτε αυτή η θέση του μάρτυρα είναι αποδεκτή.

Από την μαρτυρία του μάρτυρα δεν δέχομαι, επίσης, ότι:

η πρώτη φορά που ο Εναγόμενος εξέφρασε παράπονο για τις αλλαγές στα αρχιτεκτονικά σχέδια ήταν με την επιστολή τερματισμού ημερομηνίας 3.6.10. Επίσης, δεν δέχομαι ότι μέχρι και τον Απρίλιο του 2010 κανένα παράπονο δεν εξέφρασε επί του προκειμένου. Όπως από το Τεκμήριο 6 καταδεικνύεται το πρώτο παράπονο έγινε με το ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 8.2.10 – Τεκμήριο 6 - και, επομένως, πριν τον Απρίλιο του 2010 και πριν τις 3.6.10

τα διαμερίσματα της τρίτης φάσης είναι 24 σε αριθμό. Σε άλλο σημείο της μαρτυρίας του ο μάρτυρας υπέδειξε ότι το συγκρότημα αποτελείτο από τρεις φάσεις και περιλάμβανε 404 συνολικά κατοικίες. Η πρώτη και η δεύτερη φάση περιλάμβαναν 349 κατοικίες. Ακολουθεί σύμφωνα με τον τελευταίο ισχυρισμό του μάρτυρα ότι τα διαμερίσματα της τρίτης φάσης είναι 55 σε αριθμό, κάτι το οποίο αποδέχομαι αφού τον ίδιο ισχυρισμό πρόβαλε με την μαρτυρία του και ο ΜΥ 1

τα όσα αναφέρονται στην παράγραφο 19 του Τεκμηρίου Α για το πώς προέκυψαν οι διαφορές μεταξύ της Ενάγουσας και της RWI καθώς και το αν η Ενάγουσα οφείλει χρήματα στην RWI. Τα πιο πάνω ζητήματα δεν είναι επίδικα. Ό,τι μόνο δέχομαι ως σχετικό για την υπόθεση είναι ότι μεταξύ της Ενάγουσας και της RWI υπήρχαν διαφορές. Μια από αυτές ήταν ότι η RWI ισχυρίζονταν ότι η Ενάγουσα της όφειλε αμοιβές για διαμεσολάβηση, ενώ η Ενάγουσα ισχυρίζονταν ότι οι αμοιβές αυτές είχαν καταβληθεί στην Universal Vacations Ltd ως όφειλαν να καταβληθούν και όχι στην RWI ως ο μάρτυρας ισχυριζόταν και ότι ουδέν ποσό όφειλε η Ενάγουσα στην RWI.

Τέλος, αναφορικά με την θέση του μάρτυρα ότι η Ενάγουσα ουδέν όρο του πωλητήριου εγγράφου παρέβη ή ότι δεν παρέβη ουσιώδη όρο του πωλητήριου εγγράφου με αποτέλεσμα και ο τερματισμός από τον Εναγόμενο να μην είναι νόμιμος σημειώνονται τα ακόλουθα. Το αν η Ενάγουσα παρέβη όρο του πωλητήριου εγγράφου είναι πραγματικό ζήτημα. Με το ζήτημα τούτο καταπιάνομαι στο στάδιο των συμπερασμάτων μου. Σημειώνεται, όμως, ότι δεν αποδέχομαι την θέση του μάρτυρα ότι δεν παραβιάσθηκε όρος του πωλητήριου εγγράφου. Η θέση δε του μάρτυρα ότι ο όρος που η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι παραβιάσθηκε δεν είναι ουσιώδης όρος περιλαμβάνει νομικό ζήτημα και ως τέτοια αποκλείεται ως μη αποδεκτή μαρτυρία.

Εκτός απο τα σημεία εκείνα από την μαρτυρία του μάρτυρα που δεν αποδέχθηκα και που πιο πάνω υποδείχθηκαν η υπόλοιπη μαρτυρία του μάρτυρα είναι αποδεκτή και αποτελεί μέρος των ευρημάτων μου.

Δεύτερος μάρτυρας κατέθεσε ο Γιάννος Στυλιανίδης. Ο μάρτυρας είναι πολιτικός μηχανικός, εργάζεται στην Ενάγουσα από την 1.1.2000 και κατέχει την θέση του τεχνικού διευθυντή. Ήταν ο υπεύθυνος μηχανικός του συγκροτήματος και είναι ο υπεύθυνος μηχανικός όλων των έργων-αναπτύξεων της Ενάγουσας. Ο μάρτυρας κατέθεσε τεχνική έκθεση που ετοίμασε ο ίδιος της οποίας και το περιεχόμενο υιοθέτησε. Η εν λόγω έκθεση σημειώθηκε από το Δικαστήριο ως Τεκμήριο 17.

Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας ανέφερε, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα. Ως τεχνικός διευθυντής που είναι συντονίζει και επιβλέπει τις διάφορες αναπτύξεις της Ενάγουσας με την βοήθεια των συνεργατών του, όπως με μηχανικούς, αρχιτέκτονες και επιστάτες. Στην Ενάγουσα εργάζεται ως υπάλληλος με μηνιαίες απολαβές Ευρώ 2.500,00 σεντ και η Ενάγουσα του βάζει κοινωνικές ασφαλίσεις. Είναι νυμφευμένος με την αδελφή του ΜΕ 1 και είναι κάτοχος 80.000 μετοχών της Ενάγουσας. Μεταξύ των κύριων μετόχων της Ενάγουσας είναι ο ΜΕ 1, οι γονείς του ΜΕ 1 και η σύζυγος του μάρτυρα η οποία είναι αδελφή του ΜΕ 1. Ούτε ο ίδιος αλλά ούτε και η σύζυγός του λαμβάνουν μερίδιο από τα κέρδη της Ενάγουσας. Η σύζυγός του, επίσης, λαμβάνει μισθό από την Ενάγουσα.

Οδηγίες για την σύνταξη του Τεκμηρίου 17 έλαβε τέσσερεις εβδομάδες πριν την μαρτυρία του στο Δικαστήριο από τον ΜΕ 1 και τον Νεόφυτο Ιωάννου, πατέρα του ΜΕ 1 και κύριο μέτοχο στην Ενάγουσα. Τα δύο πιο πάνω πρόσωπα είναι προϊστάμενοί του στην Ενάγουσα.

Για την ετοιμασία της έκθεσής του – Τεκμήριο 17- έλαβε πληροφορίες από τον αρχιτέκτονα του έργου, κύριο Γιώργο Εμφετζή, και τον ΜΕ 1. Ο ΜΕ 1 τον κατατόπισε, επίσης, για την επίδικη διαφορά η οποία σύμφωνα με τα όσα του είπε ο ΜΕ 1 προέκυψε από το ότι το επίδικο διαμέρισμα εν τέλει διαμορφώθηκε εσωτερικά διαφορετικά από ό,τι προνοούσε το σχέδιο που είχε επισυναφθεί στο πωλητήριο έγγραφο. Τα δύο πιο πάνω πρόσωπα τον πληροφόρησαν για τις αλλαγές που σημειώθηκαν μεταξύ της κατάθεσης στην Πολεοδομία της αίτησης για έκδοση πολεοδομικής άδειας και της πολεοδομικής άδειας που εν τέλει εκδόθηκε. Από τον Γιώργο Εμφετζή έλαβε, επίσης, το σχέδιο του επίδικου διαμερίσματος και τους αριθμούς των αδειών που αναγράφονται στο Τεκμήριο 17, ενώ από τον ΜΕ 1 το σχέδιο-κάτοψη του επίδικου διαμερίσματος που είχε επισυναφθεί στο πωλητήριο έγγραφο – Τεκμήριο 1.

Τις διαστάσεις που αναφέρονται στην πρώτη σελίδα του Τεκμηρίου 17 τις βρήκε από το σχέδιο που είχε επισυναφθεί στο πωλητήριο έγγραφο – Τεκμήριο 1 - το προσχέδιο, όπως ο μάρτυρας το αποκαλεί και στο Τεκμήριο 17, καθότι το σχέδιο αυτό είναι μια κάτοψη του επίδικου διαμερίσματος όχι επί κλίμακος. Για τον μάρτυρα σχέδιο θεωρείται το ολοκληρωμένο σχέδιο με διαστάσεις επί κλίμακος και με άξονες, όπως είναι ένα σχέδιο που πρόκειται να υλοποιηθεί στο εργοτάξιο. Αυτό είναι και το μόνο έγγραφο που έλαβε και που έχει σχέση με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια. Τον αρχικό σχεδιασμό δεν τον είδε ποτέ. Τα σχέδια που είχε στην κατοχή του είναι αυτά στην βάση των οποίων ανηγέρθη το συγκρότημα. Γνωρίζει δε ότι ο αρχικός δρόμος είχε σχεδιασθεί βόρεια του Οφίρα γιατί αυτό του ανέφερε ο αρχιτέκτονας Γιώργος Εμφετζής.

Όταν ο αρχιτέκτονας του έργου τον προμήθευσε με τα αρχιτεκτονικά σχέδια του υπέδειξε ότι αυτά συνάδουν με τις εκδοθείσες άδειες. Το επίδικο διαμέρισμα ανεγέρθη σύμφωνα με τις εκδοθείσες άδειες και στην βάση των σχεδίων που ο μάρτυρας είχε στην κατοχή του και τα οποία χρησιμοποιήθηκαν στο εργοτάξιο για την ανέγερση του επίδικου διαμερίσματος. Αναγνώρισε ότι το σχέδιο που περιλαμβάνεται στην τελευταία σελίδα του Τεκμηρίου 1 είναι αυτό που είχε επισυναφθεί στο πωλητήριο έγγραφο και ότι το Τεκμήριο 12 είναι το σχέδιο στη βάση του οποίου το επίδικο διαμέρισμα εν τέλει ανηγέρθη.

Δεν είχε οποιαδήποτε εμπλοκή στην κατάθεση αιτήσεων για έκδοση αδειών από την Πολεοδομία. Επίσης, δεν γνωρίζει αν το σχέδιο που είχε επισυναφθεί στο πωλητήριο έγγραφο είναι αυτό που είχε κατατεθεί με την αρχική αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας. Δεν γνωρίζει πότε κατατέθηκε η αίτηση για έκδοση της πολεοδομικής άδειας, ούτε και πότε εκδόθηκε η πολεοδομική άδεια. Διασαφήνισε ότι δεν είχε οποιαδήποτε γνώση αναφορικά με θέματα που αφορούν στην έκδοση είτε της πολεοδομικής άδειας είτε της άδειας οικοδομής.

Με το Τεκμήριο 17 σκοπός του μάρτυρα ήταν να αντικρούσει τις θέσεις και παρατηρήσεις του Χρυσόστομου Ιταλού, ΜΥ 1, οι οποίες εκτίθενται υπό του τελευταίου σε έκθεσή του την οποία ο μάρτυρας είχε παραλάβει από τον ΜΕ 1 πριν την ετοιμασία της δικής του έκθεσης – Τεκμήριο 17.

Υποστήριξε, μεταξύ άλλων, χωρίς να αμφισβητηθεί από την Υπεράσπιση τα ακόλουθα:

ότι σήμερα μπροστά από το επίδικο διαμέρισμα υπάρχει χώρος πρασίνου αν και δέχθηκε ότι το επίδικο διαμέρισμα δεν συνορεύει με χώρο πρασίνου

ότι ο φωτισμός των διάφορων χώρων έχει βελτιωθεί. Και αυτό γιατί ενώ σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια υπήρχε μια μικρή βεράντα και ένα άνοιγμα μπαλκονόπορτας στο καθιστικό που συγκοινωνούσε με την εν λόγω βεράντα με τα νέα σχέδια το επίδικο διαμέρισμα έχει μεγαλύτερη βεράντα και δύο μπαλκονόπορτες μεγάλες, πράγμα που αυξάνει τον φωτισμό αλλά και τον εξαερισμό στον χώρο

Δέχθηκε ότι υπάρχουν οι εξής διαφορές ανάμεσα στα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια και τα τελικά:

σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια οι βεράντες του επίδικου διαμερίσματος ήταν δύο, ενώ σύμφωνα με τα νέα το επίδικο διαμέρισμα έχει μόνο μια βεράντα, αν και μεγαλύτερη σε εμβαδό από έκαστη των βεραντών που είχε το επίδικο διαμέρισμα σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια

σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια το αποχωρητήριο ήταν μέσα στο υπνοδωμάτιο, ενώ σήμερα το αποχωρητήριο βρίσκεται μόνο του σε ξεχωριστό χώρο και δεν χρειάζεται να εισέλθει κάποιος εντός του υπνοδωματίου για να το επισκεφθεί

στα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια ο εξωτερικός δρόμος ήταν σχεδιασμένος στην βόρεια πλευρά του Οφίρα. Ενώ σύμφωνα με τα νέα σχέδια ο δρόμος κατασκευάσθηκε στα νότια του Οφίρα. Βόρεια δε τώρα υπάρχει χώρος στάθμευσης

το επίδικο διαμέρισμα σήμερα δεν συνορεύει με χώρο πρασίνου, όπως συνόρευε με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια. Σήμερα ο χώρος – λωρίδα - πρασίνου βρίσκεται μετά τον δρόμο νοτιότερα και ακολουθεί απότομη πλαγιά.

Στην τεχνική του έκθεση – Τεκμήριο 17 – στην παράγραφο με τον τίτλο «Περιγραφή του διαμερίσματος Β1 σύμφωνα με την έγγραφη συμφωνία» αναγράφονται οι διαστάσεις των διάφορων χώρων του επίδικου διαμερίσματος όπως αυτές φαίνονται στα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια – Τεκμήριο 1 – καθώς και τα εμβαδά τους τα οποία ο μάρτυρας υπολόγισε με αριθμητική πράξη στην βάση των εν λόγω επί του σχεδίου του Τεκμηρίου 1 αναγραφόμενων διαστάσεων. Το συνολικό εμβαδό του επίδικου διαμερίσματος ήταν σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια 46 τετραγωνικά μέτρα χώρια το εμβαδό των ερμαριών. Το εμβαδό των ερμαριών, προδήλως, εννοούσε την γκαρνταρόμπα, δεν μπορούσε να υπολογισθεί καθότι στο σχέδιο του Τεκμηρίου 1 δεν αναγράφονται διαστάσεις για τα ερμάρια. Οι βεράντες είχαν εμβαδό, η μια, 9,50 τ.μ. και, η άλλη, 8,70 τ.μ., ήτοι σύνολο 18,20 τ.μ..

Το εμβαδό των διάφορων χώρων του επίδικου διαμερίσματος ο μάρτυρας το υπολόγισε στην βάση των δεδομένων που υπάρχουν στο Τεκμήριο 12 και χρησιμοποιώντας, άλλοτε, τον χάρακα/κλιμακόμετρο και, άλλοτε, όπου βόλευε, τους άξονες του σχεδίου. Στα εμβαδά περιλαμβάνεται και η τοιχοποιία παρόλο που αυτό δεν αναφέρεται στην τεχνική του έκθεση. Διασαφήνισε ότι όταν ένα δωμάτιο έχει κοινό τοίχο με άλλο δωμάτιο ή συνορεύει με γειτονικό διαμέρισμα το εμβαδό ανευρίσκεται προσθέτοντας την καθαρή διάσταση με το μισό πάχος του τοίχου.

Χρησιμοποιώντας δε το Τεκμήριο 12 στο οποίο σημείωσε με κόκκινο μελάνι τα γράμματα Α, Β, Γ, Δ, Ε, Ζ, Η και Θ καθώς και χάρακα (ρίγα-κλιμακόμετρο) ο μάρτυρας εξήγησε εντός της αίθουσας του Δικαστηρίου πώς υπολόγισε το εμβαδό του καθιστικού-τραπεζαρίας και της κουζίνας όπως αυτά διαμορφώθηκαν με τα νέα σχέδια. Με τον ίδιο τρόπο υπολόγισε το εμβαδό όλων των υπόλοιπων χώρων, όπως του υπνοδωματίου, του ερμαριού και της βεράντας. Προκύπτει ότι κάποιες από τις διαστάσεις που αφορούν στο καθιστικό/τραπεζαρία όπως ο μάρτυρας τις βρήκε μετρώντας εντός της αίθουσας του Δικαστηρίου διαφέρουν από τις αντίστοιχες που υποδεικνύονται στην τρίτη σελίδα του Τεκμηρίου 17 υπό τον τίτλο «Περιγραφή αλλαγών. Α. Εμβαδά». Αναφορικά με το καθιστικό-τραπεζαρία οι διαφορές εντοπίζονται στους αριθμούς 3,45 και 1,85. Μετρώντας εντός της αίθουσας του Δικαστηρίου ο μάρτυρας βρήκε ότι οι ορθοί αριθμοί είναι 3,50 και 2,80 αντίστοιχα. Σημειώνεται ότι προτού καταλήξει οριστικά στην μέτρηση 3,50 ο μάρτυρας για την ίδια διάσταση υπέδειξε την μέτρηση 3,55.

Υποβλήθηκαν στον μάρτυρα από την Υπεράσπιση οι ακόλουθες θέσεις:

η θέα του επίδικου διαμερίσματος έχει μειωθεί δραματικά. Ο μάρτυρας αρνήθηκε την υποβολή και υποστήριξε τα ακόλουθα. Με τα νέα αρχιτεκτονικά σχέδια η θέα του επίδικου διαμερίσματος δεν έχει επηρεασθεί καθόλου. Η θέα είναι και σήμερα απρόσκοπτη όπως ήταν και σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια, κάτι το οποίο διαπίστωσε και από προσωπική του επίσκεψη στο μέρος. Υποστήριξε, επίσης, ότι η μόνη διαφορά ως προς την θέα είναι ότι σύμφωνα με το Τεκμήριο 1 από την βεράντα με διαστάσεις 3,80Χ2,50 εκτός από νότια και δυτικά μπορούσε κάποιος να δει και λοξώς ανατολικά. Ενώ με βάση τα νέα αρχιτεκτονικά σχέδια η θέα είναι μόνο προς τα νότια και δυτικά. Σε μεταγενέστερο στάδιο της αντεξέτασής του φαίνεται ότι ο μάρτυρας διαφοροποίησε την θέση του υποστηρίζοντας ότι και με βάση τα νέα αρχιτεκτονικά σχέδια υπάρχει θέα προς τα ανατολικά, αλλά λοξά, όπως και με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια. Με την μόνη διαφορά ότι ενώ αυτή η θέα με βάση τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια εμποδιζόταν από την βεράντα του ακρινού διαμερίσματος με αριθμό Β.3 με τα νέα αρχιτεκτονικά σχέδια η θέα εμποδίζεται από την βεράντα του διπλανού διαμερίσματος με αριθμό Β.2

ο δρόμος που σχεδιάσθηκε με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια εξυπηρετούσε πολύ λιγότερα διαμερίσματα από ότι εξυπηρετεί ο σημερινός δρόμος και, επομένως, ο θόρυβος και η όχληση από τα αυτοκίνητα θα ήταν περιορισμένη σε σύγκριση με την υφιστάμενη κατάσταση. Ο μάρτυρας δεν γνώριζε να απαντήσει αφού δεν είχε δει τα αρχικά σχέδια.

Αν και όπως υποθέτει ο αριθμός των διαμερισμάτων είναι ο ίδιος. Σημειώνεται ότι στην τεχνική του έκθεση – Τεκμήριο 17 - αναφέρει ότι ο νέος δρόμος εξυπηρετεί τον ίδιο αριθμό κατοικιών και, επομένως, τον ίδιο αριθμό ατόμων. Υποστήριξε, επίσης, ότι ο σημερινός δρόμος εξυπηρετεί πολύ λίγα διαμερίσματα αφού ο μεγάλος όγκος διαμερισμάτων βρίσκεται στις φάσεις 1 και 2.

Εξυπηρετεί μόνο τα διαμερίσματα της 3ης φάσης, η οποία αποτελείται από λίγα διαμερίσματα, και δεν είναι δρόμος που συνδέει το έργο με την ευρύτερη περιοχή της Τρεμιθούσας ή της Πάφου καθότι καταλήγει σε αδιέξοδο και, επομένως, δεν είναι πολυσύχναστος δρόμος. Επομένως, η οποιαδήποτε όχληση από τα αυτοκίνητα δεν θα είναι μεγάλη.

Δέχθηκε, όμως, ότι με την νέα θέση του δρόμου επηρεάζονται οι ανέσεις των κατοίκων αν και για τους λόγους που εξήγησε και που πιο πάνω αναφέρονται σε μικρό μόνο βαθμό. Πάντως θέση του ήταν ότι όπου και να κατασκευάζονταν ο δρόμος αυτός δεν θα επηρέαζε δραματικά τους ιδιοκτήτες καθότι το έργο είναι μια ανάπτυξη που μόνο από τους ιδιοκτήτες χρησιμοποιείται και όχι από το ευρύτερο κοινό

ο χώρος των ερμαριών στα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια ήταν 3 τετραγωνικά μέτρα. Ο μάρτυρας αρνήθηκε την υποβολή και αντέτεινε ότι σύμφωνα με την εμπειρία του εκτιμά ότι το εμβαδό των ερμαριών ήταν περίπου 2½ τετραγωνικά μέτρα, λίγο μικρότερο από το εμβαδό του μπάνιου. Σε μεταγενέστερη ερώτηση υποστήριξε ότι δεν μπορούσε να είναι σίγουρος για την εκτίμησή του

το εμβαδό της βεράντας που κατασκευάσθηκε σύμφωνα με τα νέα αρχιτεκτονικά σχέδια είναι 12 τετραγωνικά μέτρα. Ο μάρτυρας αρνήθηκε την υποβολή και αντέτεινε ότι το εμβαδό της βεράντας σύμφωνα με τις μετρήσεις του είναι 12,48 τετραγωνικά μέτρα

το επίδικο διαμέρισμα δεν έχει βεράντα στην οροφή. Ο μάρτυρας αρνήθηκε την υποβολή και αντέτεινε ότι αυτή ήταν η πληροφόρηση που έλαβε από τον ΜΕ 1. Ο ΜΕ 1, επίσης, τον ενημέρωσε ότι στην οροφή υπάρχει βεράντα για κάθε διαμέρισμα. Σύμφωνα δε με τον ίδιο το εμβαδό αυτής της βεράντας είναι 19,50 τετραγωνικά μέτρα και, επομένως, το συνολικό εμβαδό των βεραντών του επίδικου διαμερίσματος όπως αυτό κατασκευάσθηκε είναι 31,98 (12,48+19,50) τ.μ.

το σχήμα του σαλονιού με τα νέα σχέδια δεν είναι ορθογώνιο. Προχωρώντας από την βεράντα προς την κουζίνα το πλάτος του μικραίνει. Ο μάρτυρας αρνήθηκε την υποβολή υποστηρίζοντας με μέτρηση που διενήργησε εντός της αίθουσας του Δικαστηρίου με την χρήση του χάρακα ότι το καθιστικό-τραπεζαρία είναι τέλειο ορθογώνιο και ταυτόχρονα τετράγωνο

η θέση του ότι το σαλόνι με τα νέα σχέδια είναι πιο λειτουργικό από ό,τι ήταν με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια για τους λόγους που ο μάρτυρας εξηγεί στην τεχνική του έκθεση – Τεκμήριο 17 – είναι αυθαίρετη. Το σαλόνι δεν είναι λειτουργικό και δεν παρέχει καθόλου ευρυχωρία και άνεση. Ο μάρτυρας αρνήθηκε την υποβολή

το εμβαδό του επίδικου διαμερίσματος όπως αυτό κατασκευάσθηκε με τα νέα σχέδια είναι μικρότερο από ό,τι προέβλεπαν τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια. Ο μάρτυρας διαφώνησε. Δέχθηκε, όμως, ότι το σχήμα του άλλαξε εντελώς.

τα συμπεράσματα του μάρτυρα όπως αυτά διατυπώνονται στην έκθεσή του είναι αυθαίρετα και ατεκμηρίωτα. Ο μάρτυρας αρνήθηκε την υποβολή.

Κατά την επανεξέταση ο μάρτυρας υποστήριξε ότι η θάλασσα βρίσκεται νότια του επίδικου διαμερίσματος.

Ο μάρτυρας δεν είπε την πάσα αλήθεια στο Δικαστήριο. Προσπάθησε καταφανώς να παραπλανήσει το Δικαστήριο σε ουσιώδη σημεία και να αναδείξει πτυχές του νέου διαμερίσματος που στην πραγματικότητα δεν υπάρχουν. Κίνητρό του, προδήλως, αποτέλεσε η συγγενική του σχέση με τους μετόχους της Ενάγουσας και το γεγονός ότι και ο ίδιος είναι μέτοχος στην Ενάγουσα και εργοδοτείται από αυτή. Από την μαρτυρία του κρίνω σκόπιμο να σχολιάσω τα ακόλουθα σημεία.

Ο ισχυρισμός του μάρτυρα ότι ο φωτισμός όλων των χώρων έχει βελτιωθεί δεν είναι αποδεκτός. Κατ’ αρχή, δεν μπορεί σοβαρά ο μάρτυρας στην τεχνική του έκθεση – Τεκμήριο 17 - να ισχυρίζεται ότι με την υπό αυτού ισχυριζόμενη αύξηση του φωτισμού στο καθιστικό και το υπνοδωμάτιο έχει βελτιωθεί ο φωτισμός όλων των δωματίων του επίδικου διαμερίσματος. Ο μάρτυρας ήταν καταφανώς υπερβολικός. Δεύτερο, κατά τον μάρτυρα σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια υπήρχε μια μικρή βεράντα στο καθιστικό και ένα άνοιγμα μπαλκονόπορτας, ενώ με τα νέα σχέδια το επίδικο διαμέρισμα έχει μεγαλύτερη βεράντα και δύο μπαλκονόπορτες μεγάλες, πράγμα που αυξάνει τον φωτισμό αλλά και τον εξαερισμό στον χώρο. Ισχυρισμός ο οποίος απαντά και στην δεύτερη σελίδα της έκθεσής του – Τεκμήριο 17 – υπό τον τίτλο «Περιγραφή του διαμερίσματος Β1 όπως έχει ανεγερθεί επί τόπου». Εντελώς διάφορη ήταν η θέση του ΜΥ 1 επί του προκειμένου ζητήματος με τον εν λόγω μάρτυρα να υποστηρίζει ότι στο καθιστικό του αρχικού διαμερίσματος υπήρχαν δύο μεγάλες πόρτες – τζαμόπορτες - και όχι μια ως ο μάρτυρας ισχυρίσθηκε. Επίσης, στα αρχικά σχέδια στο καθιστικό υπήρχε ένα μεγάλο παράθυρο ενώ στα νέα σχέδια καθόλου παράθυρα. Με τα νέα σχέδια καταργήθηκε το μοναδικό παράθυρο στο καθιστικό.

Η μια και μοναδική μπαλκονόπορτα στην οποία αναφέρθηκε ο μάρτυρας, προδήλως, είναι αυτή διά της οποίας συγκοινωνούσε το αρχικό καθιστικό με την μεγαλύτερη βεράντα με διαστάσεις 3.80Χ2,50. Ο μάρτυρας, όμως, απέκρυψε, προδήλως, εσκεμμένα, ότι το αρχικό καθιστικό συγκοινωνούσε και με την μικρότερη βεράντα και, επομένως, ότι στο αρχικό καθιστικό υπήρχαν δύο ανοίγματα. Πράγμα που υποστήριξε με την μαρτυρία ο ΜΕ 1 σύμφωνα με την οποία το καθιστικό είχε άμεση πρόσβαση και στις δυό βεράντες. Αποδεκτή, επομένως, ως προς τα πραγματικά γεγονότα είναι η μαρτυρία του ΜΥ 1 και όχι του μάρτυρα. Από την μαρτυρία του μάρτυρα δέχομαι μόνο ότι το νέο καθιστικό έχει δύο μπαλκονόπορτες. Κάτι που ο ΜΥ 1 δεν διέψευσε με την μαρτυρία του.

Υπό το φως των πιο πάνω δεν μπορώ να δεχθώ την θέση του μάρτυρα ότι το σημερινό καθιστικό έχει περισσότερο φωτισμό παρά το αρχικό. Με την κατάργηση του παράθυρου αναπόφευκτα μειώνεται ο φωτισμός όπως και ο εξαερισμός του χώρου. Το ότι η βεράντα που έγινε σύμφωνα με τα νέα σχέδια είναι μεγαλύτερη δεν διαφοροποιεί την κατάσταση. Φρονώ πως σημασία δεν έχει το εμβαδό της βεράντας, αλλά, πρωτίστως, τα ανοίγματα μέσω των οποίων εισέρχεται το φως στο καθιστικό και που στο τελικό διαμέρισμα είναι λιγότερα με την κατάργηση του παράθυρου.

Στην έκθεσή του ο μάρτυρας αναφέρει, επίσης, ότι στο υπνοδωμάτιο των αρχικών σχεδίων υπήρχαν δύο μικρά παράθυρα, ενώ σύμφωνα με τα νέα σχέδια υπάρχει ένα μεν παράθυρο πλην όμως μεγάλο με απρόσκοπτη θέα προς την θάλασσα. Ο μάρτυρας δεν προσδιόρισε πόσο μεγαλύτερο είναι το ένα και μοναδικό παράθυρο του σημερινού υπνοδωματίου από έκαστο των παραθύρων του αρχικού υπνοδωματίου ή το σύνολο του εμβαδού των ανοιγμάτων του αρχικού υπνοδωματίου. Σύμφωνα με τον ΜΥ 1 το σημερινό υπνοδωμάτιο έχει 1 παράθυρο και 1 πόρτα, ενώ σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια 2 παράθυρα και 1 μεγάλη πόρτα. Και πάλι αποδεκτή είναι η θέση του ΜΥ 1. Με την κατάργηση του ενός παραθύρου αναπόφευκτα μειώνεται ο φωτισμός. Καθώς και ο εξαερισμός του χώρου.

Αναφορικά με την θέα οι θέσεις του μάρτυρα είναι αλλοπρόσαλλες. Σύμφωνα με την τελευταία σελίδα της τεχνικής του έκθεσης – Τεκμήριο 17 - υπό τον τίτλο «Προσανατολισμός» το επίδικο διαμέρισμα εξακολουθεί να έχει απρόσκοπτη θέα προς την θάλασσα καθότι η θέα προς την θάλασσα εκτείνεται, προφανώς, από την μια και μοναδική βεράντα νότια, νοτιοδυτικά και νοτιοανατολικά. Και ότι προς τα ανατολικά η θέα δεν εμποδίζεται από το διαμέρισμα Β.2, που είναι το διπλανό. Συνάγεται από την τεχνική του έκθεση ότι τα ίδια ίσχυαν και αναφορικά με το αρχικό διαμέρισμα. Ότι, δηλαδή, η θέα από την ακρινή μεγαλύτερη βεράντα ήταν και νότια και δυτικά και ανατολικά. Εντελώς διάφορη ήταν η θέση ή οι θέσεις, καλύτερα, οι οποίες διατυπώθηκαν από τον μάρτυρα στην διά ζώσης μαρτυρία του.

Εντοπίζονται οι εξής αντιφάσεις στην μαρτυρία του μάρτυρα επί του προκειμένου ζητήματος. Στην διά ζώσης μαρτυρία του ο μάρτυρας, αρχικά, υπέδειξε, ότι η θέα από το νέο διαμέρισμα είναι μόνο νότια και δυτικά. Δεν ισχυρίσθηκε, αρχικά, ότι υπάρχει θέα και ανατολικά ως ισχυρίζεται στην τεχνική του έκθεση – Τεκμήριο 17 – για να υποστηρίξει διά ζώσης εν τέλει ότι υπάρχει θέα και ανατολικά μόνο που αυτή είναι «λοξή» καθότι εμποδίζεται από την βεράντα του διπλανού διαμερίσματος, ήτοι του Β.2. Σημειώνεται ότι στην τεχνική του έκθεση αναφέρει ότι η θέα δεν εμποδίζεται ανατολικά από το διαμέρισμα Β.2. Τέλος, υπέδειξε διά ζώσης ότι στο αρχικό διαμέρισμα η θέα από την ακρινή μεγαλύτερη βεράντα ήταν νότια και δυτικά και «λοξώς» προς τα ανατολικά. Ανατολικά η θέα δεν ήταν πλήρης καθότι αυτή εμποδίζονταν από την βεράντα του διαμερίσματος που βρίσκεται δίπλα από το διπλανό διαμέρισμα, ήτοι του Β.3! Στην τεχνική του έκθεση – Τεκμήριο 17 - τίποτα τέτοιο δεν αναφέρει. Τουναντίον, από την τεχνική του έκθεση συνάγεται ότι η θέα από το αρχικό διαμέρισμα ήταν πλήρης προς τα ανατολικά.

Οι πιο πάνω αντιφάσεις που εντοπίζονται στην μαρτυρία του μάρτυρα είναι ενδεικτικές της αναξιοπιστίας του επί του προκειμένου ζητήματος. Υπό το φως όλων των πιο πάνω φρονώ πως ο ισχυρισμός του ότι από την βεράντα του νέου διαμερίσματος υπάρχει θέα προς τα ανατολικά, αν και περιορισμένη εξ’ αιτίας της βεράντας του διαμερίσματος Β.2, καθώς και ο ισχυρισμός του ότι η θέα ανατολικά από την ακρινή μεγαλύτερη βεράντα του αρχικού διαμερίσματος εμποδίζονταν από την βεράντα του διαμερίσματος Β.3 αποτελούν κατασκευάσματα της τελευταίας στιγμής. Αποδεκτή επί του προκειμένου είναι η μαρτυρία του ΜΥ 1 σύμφωνα με τον οποίο από την ακρινή βεράντα του αρχικού διαμερίσματος υπήρχε ανεμπόδιστη και πλήρης θέα και προς τα ανατολικά, ενώ από την μοναδική βεράντα του νέου διαμερίσματος δεν υπάρχει καθόλου θέα προς τα ανατολικά. Καθότι αυτή εμποδίζεται ολοκληρωτικά από την βεράντα του διπλανού διαμερίσματος, Β.2, η οποία και προεξέχει.

Αναφορικά με την κατασκευή του δρόμου στο νότιο μέρος του συγκροτήματος δέχομαι ότι ο δρόμος που περνά μπροστά από το Οφίρα καταλήγει σε αδιέξοδο. Ενόψει τούτου τα αυτοκίνητα που θα χρησιμοποιούν τον δρόμο αυτό θα είναι τα αυτοκίνητα των ενοίκων που θα διαμένουν εντός του αδιεξόδου αυτού και που δεν είναι περισσότερα από 55 σε αριθμό αφού εντός του εν λόγω αδιεξόδου βρίσκονται τα διαμερίσματα μόνο της τρίτης φάσης.

Βεβαίως, τον δρόμο θα τον χρησιμοποιούν, επίσης, και τα αυτοκίνητα εκείνων που θα επιθυμούν να επισκεφθούν τους κατοίκους του εν λόγω αδιεξόδου. Όπως, όμως, και να έχει ενόψει όλων των πιο πάνω φρονώ πως η τροχαία κίνηση δεν θα είναι μεγάλη. Αν και διάφορη θα είναι η κατάσταση με την σύνδεση του δρόμου με την ευρύτερη περιοχή της Τρεμιθούσας στο μέλλον.

Δεν δέχομαι, όμως, ότι ο επηρεασμός στις ανέσεις των κατοίκων από την νέα θέση του δρόμου δεν θα είναι μεγάλος ή σημαντικός. Και μόνο η ύπαρξη δρόμου μπροστά από το καθιστικό και το υπνοδωμάτιο του επίδικου διαμερίσματος με όση τροχαία κίνηση και να υπάρχει συνιστά σημαντική διαφοροποίηση και ουσιώδη απόκλιση από τα αρχικά σχέδια και τις προσδοκίες των ενοίκων οι οποίοι θεωρούσαν ότι μπροστά από το καθιστικό και το υπνοδωμάτιό τους δεν θα υπήρχε δρόμος και, κατ’ επέκταση, καθόλου μα καθόλου τροχαία κίνηση καθώς και ότι θα μπορούσαν να ζουν με άνεση και όχι με την έγνοια ότι θα γίνονται δημόσια θέα.

Ούτε η θέση του μάρτυρα ότι όπου και να κατασκευάζονταν ο δρόμος αυτός δεν θα επηρέαζε δραματικά τους ιδιοκτήτες καθότι το έργο είναι μια ανάπτυξη που μόνο από τους ιδιοκτήτες χρησιμοποιείται και όχι από το ευρύτερο κοινό είναι αποδεκτή. Όπως υπέδειξε ο ΜΥ 1 αν ο δρόμος κατασκευαζόταν στο βόρειο μέρος του Οφίρα ως τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια ο δρόμος δεν θα βρισκόταν μπροστά από το καθιστικό και το υπνοδωμάτιο αλλά πίσω από την κουζίνα, την γκαρνταρόμπα και το μπάνιο.

Ένεκα δε του ότι θα παρεμβάλλονταν τα πιο πάνω δωμάτια ο θόρυβος από την τροχαία κίνηση στο υπνοδωμάτιο και στο καθιστικό θα ήταν αναμφίβολα μειωμένος. Αναφορικά δε με την θέση που υποβλήθηκε από την Υπεράσπιση ότι ο δρόμος που σχεδιάσθηκε με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια εξυπηρετούσε πολύ λιγότερα διαμερίσματα από ό,τι εξυπηρετεί ο σημερινός δρόμος, αυτή παρέμεινε αναπόδεικτη και καμία βαρύτητα δεν μπορεί, επομένως, να προσδωθεί σε αυτή.

Μάλιστα, ο ΜΥ 1 υποστήριξε ότι ο προσανατολισμός του αρχικού δρόμου είναι ο ίδιος με τον τελικό, πράγμα που κατά την κρίση μου δηλώνει ακριβώς το αντίθετο.

Αναφορικά με την θέση του μάρτυρα περί ύπαρξης βεράντας στην ταράτσα η μαρτυρία του κρίνεται περίεργη. Είναι παράδοξο ο μάρτυρας να είναι ο υπεύθυνος μηχανικός του έργου και να μην γνωρίζει αν επί της ταράτσας υπάρχει βεράντα. Και να ισχυρίζεται ότι αυτό το γνωρίζει καθότι αυτής της πληροφόρησης έτυχε από τον ΜΕ 1. Φρονώ πως ο μάρτυρας γνωρίζει τι υπάρχει και τι δεν υπάρχει πάνω στην ταράτσα. Φρονώ, επίσης, πως δεν αποτελεί πεποίθησή του ότι αυτό που επί της ταράτσας υπάρχει είναι βεράντα. Γι’ αυτό και επικαλέσθηκε τον ΜΕ 1 ως πηγή της πληροφόρησής του. Η αναφορά δε στην τεχνική του έκθεση – Τεκμήριο 17 - περί εμβαδού της «βεράντας» αυτής είναι κατεύθυνση την οποία, προδήλως, δέχθηκε από τα άτομα με τα οποία συνέταξε την τεχνική του έκθεση. Υπό το φως όλων των πιο πάνω ο ισχυρισμός του μάρτυρα αναφορικά με την ύπαρξη βεράντας επί της ταράτσας δεν είναι αποδεκτός. Σχετικά είναι και τα όσα επί του προκειμένου αναφέρονται στα πλαίσια αξιολόγησης της μαρτυρίας του ΜΥ 1.

Η θέση του μάρτυρα ότι με τα νέα σχέδια το καθιστικό είναι πιο λειτουργικό από ό,τι ήταν με τα αρχικά δεν είναι αποδεκτή. Όπως αναφέρεται και στα πλαίσια αξιολόγησης της μαρτυρίας του ΜΥ 1 με τα αρχικά σχέδια το καθιστικό ήταν μεγαλύτερο σε εμβαδό, μακρύτερο και πλατύτερο. Το καθιστικό και η τραπεζαρία ξεχώριζαν ως δύο ανεξάρτητοι χώροι και το τραπέζι της τραπεζαρίας μπορούσε να τοποθετηθεί σε απόσταση από το καθιστικό με αποτέλεσμα οι ένοικοι να απολαμβάνουν μεγαλύτερη ευρυχωρία.

Ο ΜΥ 1 υποδεικνύει χαρακτηριστικά και ορθά κατά την κρίση μου ότι με τα νέα σχέδια το καθιστικό έχει συρρικνωθεί σε τέτοιο βαθμό ώστε ο χώρος που υπολείπεται για τραπεζαρία να έχει υποβαθμισθεί σημαντικά. Χαρακτηριστικό είναι το σχέδιο του Τεκμηρίου 12 όπου το τραπέζι της τραπεζαρίας τοποθετείται δίπλα από τον καναπέ του καθιστικού και με το οποίο φαίνεται ότι καθιστικό και τραπεζαρία έχουν γίνει ένα.

Στην τεχνική του έκθεση – Τεκμήριο 17 - ο μάρτυρας υποδεικνύει ότι το νέο καθιστικό, τετράγωνο όπως έγινε, αντί μακρόστενο, όπως αρχικά ήταν, παρέχει μεγαλύτερη ευρυχωρία και άνεση γιατί οι συνδαιτυμόνες μπορούν πλέον να κάθονται μαζί στον ίδιο χώρο. Η δήλωση αυτή του μάρτυρα κρίνω πως αναδεικνύει έτι περισσότερο το πρόβλημα και την ίδια στιγμή επιβεβαιώνει την θέση του ΜΥ 1 ότι οι δύο χώροι έχουν γίνει ένα.

Απορρίπτω κατηγορηματικά την θέση ότι το νέο καθιστικό παρέχει μεγαλύτερη ευρυχωρία και άνεση. Τουναντίον, η ευρυχωρία και η άνεση έχουν μειωθεί σε σημαντικό βαθμό.

Σε σχέση με τα εμβαδά υποδεικνύονται τα όσα αναφέρονται στα πλαίσια της αξιολόγησης της μαρτυρίας του ΜΥ 1 και που δεν κρίνω σκόπιμο να παραθέσω στο στάδιο αυτό. Για επιπρόσθετους δε λόγους που εκεί επεξηγούνται η μαρτυρία του μάρτυρα ως προς τα εμβαδά δεν είναι αποδεκτή. Στο στάδιο αυτό κρίνω σκόπιμο να επισημάνω ότι ενώ ο μάρτυρας αντεξεταζόμενος δεν δέχθηκε υποβολή της Υπεράσπισης ότι το εμβαδό του νέου διαμερίσματος είναι μικρότερο από το εμβαδό του αρχικού διαμερίσματος, θέση η οποία συνάδει με την δήλωση του στην τρίτη σελίδα της τεχνικής του έκθεσης – Τεκμήριο 17 – ότι «... δεν υφίσταται οποιαδήποτε μείωση εμβαδού του διαμερίσματος», στην δεύτερη σελίδα του Τεκμηρίου 17 αναφέρει κάτι πολύ διαφορετικό και συγκεκριμένα επί λέξει ότι «Τα εμβαδά του διαμερίσματος και όλων των επιμέρους χώρων έχει τροποποιηθεί και αλλάξει». Η αντίφαση αυτή που παρατηρείται στις θέσεις του μάρτυρα και, μάλιστα, σε ένα γραπτό κείμενο είναι ενδεικτική της αναξιοπιστίας του αναφορικά με το υπό συζήτημα ζήτημα.

Συνακόλουθα δεν δέχομαι τα ακόλουθα:

ότι το συνολικό εμβαδό του αρχικού διαμερίσματος περιλαμβανομένης της τοιχοποιίας και εξαιρουμένης της γκαρνταρόμπα ήταν 46 τ.μ. και ότι οι διαστάσεις που αναφέρονται στο τέλος της πρώτης σελίδας της τεχνικής έκθεσης του μάρτυρα – Τεκμήριο 17 – υπό τον τίτλο «Περιγραφή του διαμερίσματος Β1 σύμφωνα με την έγγραφη συμφωνία» είναι οι εξωτερικές διαστάσεις, ήτοι οι διαστάσεις περιλαμβανομένης της τοιχοποιίας. Ό,τι δέχομαι είναι ότι το πιο πάνω εμβαδό είναι το εμβαδό του αρχικού διαμερίσματος χωρίς την τοιχοποιία και ότι οι διαστάσεις που αναφέρονται στο τέλος της πρώτης σελίδας της τεχνικής έκθεσης του μάρτυρα – Τεκμήριο 17 – είναι οι διαστάσεις και πάλι χωρίς την τοιχοποιία, ήτοι οι εσωτερικές διαστάσεις

ότι το εμβαδό της γκαρνταρόμπα δεν μπορούσε να υπολογισθεί. Ενδεικτική για το ότι το εν λόγω εμβαδό μπορούσε να υπολογισθεί είναι η μαρτυρία του ΜΥ 1 σύμφωνα με την οποία με τις μεθόδους που χρησιμοποίησε ο ΜΥ 1 μπόρεσε και υπολόγισε το εμβαδό της γκαρνταρόμπα

παρά το ότι το συνολικό εμβαδό του τελικού διαμερίσματος όπως το υπολόγισε ο μάρτυρας δεν παρουσιάζει σημαντική απόκλιση από τον αντίστοιχο υπολογισμό του ΜΥ 1, εντούτοις, δεν δέχομαι ότι το συνολικό εμβαδό του νέου διαμερίσματος είναι 52,64 τ.μ.. Αποδεκτή επί του προκειμένου είναι και πάλι η μαρτυρία του ΜΥ 1 σύμφωνα με την οποία αυτό είναι 52,40 τ.μ.

επίσης παρά το ότι το συνολικό εμβαδό του τελικού διαμερίσματος όπως το υπολόγισε ο μάρτυρας δεν παρουσιάζει σημαντική απόκλιση από τον αντίστοιχο υπολογισμό του ΜΥ 1, εντούτοις, δεν δέχομαι ότι τα εμβαδά που ο μάρτυρας υπολόγισε για τον κάθε χώρο ξεχωριστά του τελικού διαμερίσματος και που αναφέρονται στην τρίτη σελίδα της τεχνικής του έκθεσης, όπως καθιστικό, κουζίνα, υπνοδωμάτιο, μπάνιο, ερμάρια και βεράντα, είναι ακριβή ή ότι είναι τα ορθά.

Μέσα από την μαρτυρία του μάρτυρα δεν έχω πεισθεί για την ακρίβεια των μετρήσεων του. Χώρια τα όσα επιλήψιμα αναφέρονται αναφορικά με την αλήθεια των ισχυρισμών του στα πλαίσια της αξιολόγησης της μαρτυρίας του ΜΥ 1. Στο στάδιο αυτό κρίνω σκόπιμο να κάνω αναφορά στα ακόλουθα. Όπως και στα πλαίσια της παράθεσης της μαρτυρίας του μάρτυρα αναφέρεται όταν αυτός προσπάθησε να προβεί σε μετρήσεις εντός της αίθουσας του Δικαστηρίου κατέληξε σε διαφορετικούς αριθμούς από αυτούς που αναγράφει στην τρίτη σελίδα της τεχνικής του έκθεσης.

Συγκεκριμένα μετρώντας εντός της αίθουσας του Δικαστηρίου ο μάρτυρας βρήκε ότι οι διαστάσεις του καθιστικού είναι 5,45Χ3,50. Στην τεχνική του έκθεση αναφέρει ότι οι διαστάσεις του καθιστικού είναι 5,45Χ3,45. Επίσης, και πάλι μετρώντας εντός της αίθουσας του Δικαστηρίου ο μάρτυρας βρήκε ότι οι διαστάσεις του προθάλαμου είναι 2,85Χ2,80.

Στην τεχνική του έκθεση αναφέρει ότι οι διαστάσεις του προθάλαμου είναι 2,85Χ1,85.

Αναφορικά με την θέση της πλευράς του Εναγόμενου, την οποία ο μάρτυρας δεν αποδέχθηκε, ότι το σχήμα του καθιστικού με τα νέα σχέδια δεν είναι τέλειο ορθογώνιο σημειώνεται ότι η εν λόγω θέση δεν υποστηρίζεται από μαρτυρία και, έτσι, παρέμεινε γενικόλογη. Επομένως, δεν είναι αποδεκτή.

Από την μαρτυρία του μάρτυρα δέχομαι, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα:

με τα νέα αρχιτεκτονικά σχέδια το σχήμα του επίδικου διαμερίσματος διαφοροποιήθηκε ουσιωδώς

το αρχικό και το νέο διαμέρισμα διαφέρουν στην εσωτερική διαρρύθμιση

το επίδικο διαμέρισμα σήμερα δεν συνορεύει με χώρο πρασίνου, όπως συνόρευε με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια. Σήμερα ο χώρος – λωρίδα - πρασίνου βρίσκεται νοτιότερα του δρόμου. Ο δρόμος παρεμβάλλεται μεταξύ του επίδικου διαμερίσματος και του χώρου πρασίνου. Του δρόμου δε ακολουθεί απότομη πλαγιά

σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια οι βεράντες του επίδικου διαμερίσματος ήταν δύο, ενώ σύμφωνα με τα τελικά το επίδικο διαμέρισμα έχει μόνο μια βεράντα, αν και μεγαλύτερη σε εμβαδό από έκαστη των βεραντών που είχε το επίδικο διαμέρισμα σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια. Δέχομαι, επίσης, ότι το εμβαδό της μεγαλύτερης βεράντας του αρχικού διαμερίσματος ήταν 9,50 τ.μ. και της μικρότερης 8,70 τ.μ.. Δεν συμφωνώ, όμως, με τον μάρτυρα ότι η πιο μεγάλη ευρυχωρία που δίνει η μοναδική βεράντα του τελικού διαμερίσματος είναι πλεονέκτημα ή βελτίωση ή εξισορροπεί την κατάργηση της μιας εκ των δύο βεραντών που είχε το αρχικό διαμέρισμα. Η ύπαρξη βεραντών ειδικά σε ένα διαμέρισμα αποτελεί προνόμιο. Με την κατάργηση της μιας βεράντας ο ένοικος στερείται αγαθού. Ενδεικτικό δε του μεγέθους της στέρησης του ωφελήματος τούτου είναι ότι ενώ ο χώρος που μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως βεράντα στο νέο διαμέρισμα είναι 11,22 τ.μ. σύμφωνα με τον ΜΥ 1 το εμβαδό και των δύο βεραντών που διέθετε το επίδικο διαμέρισμα σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια ήταν 18,20 τ.μ.. Τέλος, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η διαφορά μεταξύ της μοναδικής βεράντας του τελικού διαμερίσματος και της μεγαλύτερης εκ των δυο βεραντών του αρχικού διαμερίσματος σε εμβαδό είναι μόνο 1,72 τ.μ. και, επομένως, όχι σημαντική

σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια το καθιστικό είχε πρόσβαση σε δύο βεράντες

σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια το αποχωρητήριο ήταν μέσα στο υπνοδωμάτιο (en suite), ενώ σήμερα το αποχωρητήριο βρίσκεται μόνο του σε ξεχωριστό χώρο και δεν χρειάζεται να εισέλθει κάποιος εντός του υπνοδωματίου για να το επισκεφθεί. Συμφωνώ με τον μάρτυρα ότι αυτό συνιστά βελτίωση

στα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια ο εξωτερικός δρόμος ήταν σχεδιασμένος στην βόρεια πλευρά του Οφίρα. Ενώ σύμφωνα με τα νέα σχέδια ο δρόμος κατασκευάσθηκε στα νότια. Βόρεια δε τώρα υπάρχει χώρος στάθμευσης

η κατασκευή του δρόμου μπροστά από το Οφίρα έγινε κατ’ απαίτηση της Πολεοδομικής Αρχής. Κάτι το οποίο υποστήριξε και ο ΜΕ 1 και έγινε αποδεκτό

στην κουζίνα του νέου διαμερίσματος υπάρχει πάγκος πρωινού. Συμφωνώ ότι ο πάγκος προσφέρει επιπρόσθετες θέσεις καθίσματος. Δεν συμφωνώ, όμως, ότι αυτό δημιουργεί «ιδιωτικότητα» στην κουζίνα. Αφού η κουζίνα στην πλευρά της που συνορεύει με το καθιστικό είναι ανοικτή. Επομένως, στερείται ιδιωτικότητας έτσι κι’ αλλιώς. Δυσκολεύομαι, επίσης, να αντιληφθώ πώς ο πάγκος πρωινού προσφέρει άνεση

από την κύρια είσοδο του αρχικού διαμερίσματος για να εισέλθει κάποιος στο καθιστικό έπρεπε να διασχίσει την κουζίνα. Στο νέο διαμέρισμα αυτό δεν συμβαίνει καθότι μπροστά από την κουζίνα υπάρχει τοίχος, οπότε από τον προθάλαμο μπορεί κάποιος να εισέλθει στο καθιστικό χωρίς να δει την κουζίνα και χωρίς να διέλθει της κουζίνας. Συμφωνώ με τον μάρτυρα ότι αυτό συνιστά βελίωση.

Αναφορικά με τις θέσεις της Υπεράσπισης ότι το εμβαδό της γκαρνταρόμπα στο αρχικό διαμέρισμα ήταν 3 τ.μ. και της βεράντας στο τελικό διαμέρισμα 12 τ.μ. υποδεικνύεται ότι οι θέσεις αυτές δεν βρίσκουν έρεισμα στην μαρτυρία του ΜΥ 1 σύμφωνα με τον οποίο το εμβαδό της γκαρνταρόμπα στο αρχικό διαμέρισμα ήταν 2,59 τ.μ., θέση με την οποία συνάδει και η εκτίμηση του μάρτυρα, και το εμβαδό της βεράντας στο τελικό διαμέρισμα 11,22 τ.μ.. Δεν δέχομαι, όμως, την θέση του μάρτυρα ότι εμβαδό της βεράντας στο τελικό διαμέρισμα 12,48 τ.μ.. Επί του προκειμένου αποδεκτή είναι η μαρτυρία του ΜΥ 1.

Εκτός απο τα σημεία εκείνα από την διά ζώσης μαρτυρία του μάρτυρα καθώς και την τεχνική του έκθεση – Τεκμήριο 17 - που δεν αποδέχθηκα και που πιο πάνω υποδείχθηκαν η υπόλοιπη μαρτυρία του είναι αποδεκτή και αποτελεί μέρος των ευρημάτων μου.

Τρίτη μάρτυρας κατέθεσε η Γεωργία Αθανασίου. Η μάρτυρας εργάζεται στην Τράπεζα και είναι προϊσταμένη του Τμήματος Καθυστερήσεων Ξένων Υπηκόων. Η μάρτυρας αναγνώρισε το Τεκμήριο 2 και κατέθεσε χωρίς ένσταση από την άλλη πλευρά αντίγραφο του πρωτότυπου του Τεκμηρίου 2 πιστοποιημένο με την υπογραφή δύο εξουσιοδοτημένων υπαλλήλων της Τράπεζας ως πιστό αντίγραφο. Το υπό της μάρτυρος κατατεθέν έγγραφο σημειώθηκε από το Δικαστήριο ως Τεκμήριο 18. Το περιεχόμενο των Τεκμηρίων 2 και 18 είναι το ίδιο.

Αντεξεταζόμενη η μάρτυρας ανέφερε ότι εργάσθηκε και στο Τμήμα Χορήγησης Δανείων της Τράπεζας. Υποστήριξε ότι σε όλες τις χορηγήσεις για αγορά ακινήτου για το οποίο δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας υπογράφεται έγγραφο όπως το Τεκμήριο 18 για σκοπούς εξασφάλισης του δανείου μέχρι την έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας. Η μαρτυρία της μάρτυρος δεν αμφισβητήθηκε από την Υπεράσπιση. Είναι δε αποδεκτή στην ολότητά της.

Για την Υπεράσπιση κατέθεσε ο Χρυσόστομος Ιταλός. Ο μάρτυρας είναι μελετητής πολιτικός μηχανικός, αρχιτέκτονας και μηχανικός περιβάλλοντος. Δεν γνωρίζει τον Εναγόμενο προσωπικά και η επικοινωνία/επικοινωνίες που είχε μαζί του ήταν μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. Αρχικά ο μάρτυρας ενημερώθηκε για το πρόβλημα από την δικηγόρο κυρία Σοφία Χατζηνεοφύτου τον Απρίλιο του 2010. Ο Εναγόμενος επικοινώνησε με τον μάρτυρα για πρώτη φορά τον Σεπτέμβριο του 2010 με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο. Στις 16.10.10 απέστειλε στον μάρτυρα τα εξής έγγραφα:

το πωλητήριο έγγραφο του επίδικου διαμερίσματος και το επισυναπτόμενο σε αυτό αρχικό αρχιτεκτονικό σχέδιο. Ο μάρτυρας διασαφήνισε ότι το πωλητήριο έγγραφο είναι αυτό που περιλαμβάνεται στο Τεκμήριο 1 και ότι το εν λόγω σχέδιο είναι αυτό που φαίνεται στην τελευταία σελίδα του Τεκμηρίου 1

χωροταξικό σχέδιο στο οποίο φαίνονται όλα τα κτήρια που θα κτίζονταν στην ίδια περιοχή καθώς επίσης οι δρόμοι και οι δημόσιοι χώροι πρασίνου

δεύτερο χωροταξικό σχέδιο το οποίο έδειχνε πώς είχαν κτισθεί οι οικοδομές στην συγκεκριμένη ανάπτυξη και το οποίο, επίσης, έδειχνε τους δρόμους και τους δημόσιους χώρους πρασίνου

σχέδιο κάτοψης του πρώτου ορόφου στο οποίο περιλαμβάνεται το επίδικο διαμέρισμα όπως αυτό έχει κτισθεί. Ο μάρτυρας διασαφήνισε ότι το εν λόγω σχέδιο είναι αυτό που φαίνεται στην πάνω αριστερή πλευρά του Τεκμηρίου 12.

Ο Εναγόμενος έδωσε οδηγίες στον μάρτυρα να ετοιμάσει τεχνική έκθεση στην οποία να υποδεικνύονται οι διαφορές που υπάρχουν μεταξύ των δύο σχεδίων, αρχικού και τελικού, οποιεσδήποτε άλλες πιθανές επιπτώσεις στο επίδικο διαμέρισμα ένεκα του ότι αυτό κτίσθηκε στην βάση των τελικών αρχιτεκτονικών σχεδίων και όχι των αρχικών και αν οι αλλαγές που έγιναν στην θέση του δρόμου και στον περιβάλλοντα χώρο πρασίνου το επηρέασαν αρνητικά. Ο μάρτυρας υλοποίησε τις οδηγίες που έλαβε από τον Εναγόμενο. Συγκεκριμένα υπολόγισε το συνολικό εμβαδό του επίδικου διαμερίσματος όπως αυτό έπρεπε να κτισθεί με βάση τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια καθώς και το εμβαδό των επιμέρους χώρων, όπως υπνοδωματίου, κουζίνας, καθιστικού, αποχωρητηρίου και των βεραντών, και το ίδιο έπραξε αναφορικά με το επίδικο διαμέρισμα όπως αυτό ανεγέρθηκε με βάση τα τελικά αρχιτεκτονικά σχέδια.

Ετοίμασε δε τεχνική έκθεση ημερομηνίας 21.9.11 – Τεκμήριο 19 – η οποία περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα:

τον σκοπό της έκθεσης και συγκεκριμένα την περιγραφή των αλλαγών, τροποποιήσεων και μετατροπών που έγιναν στο επίδικο διαμέρισμα και στον περιβάλλοντα χώρο του έργου

τον γεωγραφικό προσδιορισμό του επίδικου διαμερίσματος

περιγραφή του επίδικου διαμερίσματος σύμφωνα με το πωλητήριο έγγραφο

περιγραφή του επίδικου διαμερίσματος όπως αυτό εν τέλει ανεγέρθηκε

αναλυτική περιγραφή των αλλαγών όπως αυτές προκύπτουν από την μείωση του εμβαδού, τις τροποποιήσεις των εξωτερικών δρόμων και τις εσωτερικές αλλαγές

εκτίμηση της απώλειας των ανέσεων στους χρήστες από τις αλλαγές

συγκριτικό πίνακα με τα ευρήματα του μάρτυρα τα οποία προέκυψαν από τις μετρήσεις του, από τώρα και στο εξής «ο συγκριτικός πίνακας του Τεκμηρίου 19»

τρία σχέδια – τελευταίο φύλλο του Τεκμηρίου 19 - τα οποία ο μάρτυρας ετοίμασε στον ηλεκτρονικό υπολογιστή και τα οποία δείχνουν, το μεν σχέδιο στην άκρως αριστερή πλευρά του φύλλου, κάτοψη του επίδικου διαμερίσματος όπως αυτό έπρεπε να είχε κτισθεί στην βάση των αρχικών αρχιτεκτονικών σχεδίων, το δε σχέδιο στην άκρως δεξιά πλευρά του φύλλου, κάτοψη του επίδικου διαμερίσματος όπως αυτό εν τέλει κτίσθηκε στην βάση των τελικών αρχιτεκτονικών σχεδίων. Το σχέδιο που φαίνεται στο μέσο του φύλλου είναι οι δύο προαναφερόμενες κατόψεις τοποθετημένη η μια ακριβώς πάνω στην άλλη – η αρχική με χρώμα μπλε και η τελική με χρώμα κόκκινο - ώστε να φαίνονται πλέον ευδιάκριτα οι διαφορές που αυτές παρουσιάζουν μεταξύ τους, κυρίως στο σχήμα του επίδικου διαμερίσματος, αρχικό και τελικό. Σύμφωνα με τον μάρτυρα από το τελευταίο σχέδιο προκύπτει ότι η αλλαγή στο σχήμα του επίδικου διαμερίσματος είναι πέρα από έκδηλη. Ο συγκριτικός πίνακας ετοιμάσθηκε στην βάση των σχεδίων αυτών.

Ο προσανατολισμός του καθιστικού και της βεράντας του αρχικού διαμερίσματος ήταν νοτιοδυτικός και υπήρχε οπτική επαφή με την θάλασσα. Στο νότιο μέρος του διαμερίσματος βρισκόταν η κορυφογραμμή λόφου και το αρχικό διαμέρισμα συνόρευε με χώρους πρασίνου.

Ο μάρτυρας εξήγησε ότι μέτρησε τα εμβαδά στον ηλεκτρονικό υπολογιστή αφού εισήγαγε τα δύο σχέδια που του είχε αποστείλει ο Εναγόμενος, ήτοι τα Τεκμήρια 1 και 12, το ένα δίπλα στο άλλο, στο σχεδιαστικό πρόγραμμα υπολογιστών με την ονομασία Computer Aid Design (CAD). Σύμφωνα με τον μάρτυρα το σύστημα αυτό εμφανίζει αυτόματα τις διαστάσεις και τα εμβαδά. Ο μάρτυρας διαπίστωσε ότι οι διαστάσεις που μετρήθηκαν από τον υπολογιστή ήταν οι ίδιες με αυτές που αναγράφονταν στα σχέδια που του είχε αποστείλει ο Εναγόμενος, πράγμα που σήμαινε σύμφωνα με τον μάρτυρα ότι η κλίμακα που είχε εισαχθεί στον υπολογιστή ήταν ορθή και, επομένως, ότι οι μετρήσεις του υπολογιστή των διαστάσεων ήταν ορθές. Ο μάρτυρας επαλήθευσε, επίσης, την ορθότητα των μετρήσεων του υπολογιστή αναφορικά με τις διαστάσεις και την ορθότητα των διαστάσεων που αναγράφονταν στα σχέδια μετρώντας τις διαστάσεις που αναγράφονταν στα σχέδια με την χρήση χάρακα. Αναφορικά με τα εμβαδά προέβη σε μια επιπλέον επαλήθευση μέσω ηλεκτρονικής μηχανής (calculator machine). Υπό το φως των πιο πάνω ο μάρτυρας δήλωσε ότι οι μετρήσεις που αναγράφονται στον συγκριτικό πίνακα του Τεκμηρίου 19, διαστάσεων και εμβαδών, είναι απόλυτα ορθές.

Ο μάρτυρας επεξήγησε λεπτομερώς τις πληροφορίες που φαίνονται στον συγκριτικό πίνακα του Τεκμηρίου 19. Σημειώνεται ευθύς εξ’ αρχής ότι τα εμβαδά που αναφέρονται στον εν λόγω πίνακα είναι τα καθαρά εμβαδά, δηλαδή, δεν περιλαμβάνεται σε αυτά η τοιχοποιία. Από τον εν λόγω πίνακα προκύπτουν τα εξής:

τα δύο διαμερίσματα, αρχικό και τελικό, έχουν τους ίδιους περίπου χώρους, όχι, όμως, και τα ίδια εμβαδά ή τις ίδιες διαστάσεις

το καθιστικό/τραπεζαρία (living and dining room), από τώρα και στο εξής «το καθιστικό», του αρχικού διαμερίσματος είχε εμβαδό 25,56 τ.μ. (7,20Χ3,55). Στο τελικό το εμβαδό του καθιστικού είναι 15,84 τ.μ. (4,95Χ3,20). Συνεπάγεται ότι το καθιστικό στο τελικό διαμέρισμα είναι πιο στενό και πιο κοντό. Ενδεικτικά σε μήκος έχει κοντύνει από 7,20 μέτρα σε 4,95 μέτρα. Η συνολική μείωση στο εμβαδό του καθιστικού είναι της τάξης του 38%. Επίσης, στο τελικό προστέθηκε ένας μικρός προθάλαμος, ήτοι διάδρομος, ο οποίος ενώνει την κύρια είσοδο με το καθιστικό εμβαδού 4,16 τ.μ. (1,60Χ2,60). Προκύπτει ότι στο τελικό το συνολικό εμβαδό του καθιστικού και του προθάλαμου είναι 20 τ.μ. (15,84+4,16). Ο εσωτερικός χώρος έχει, δηλαδή, μειωθεί κατά 22% ή το νέο καθιστικό μαζί με τον προθάλαμο είναι το 78% του εμβαδού του αρχικού. Επίσης, ο προθάλαμος δεν έχει ουσιαστική χρήση. Δεν είναι αξιοποιήσιμος χώρος και, επομένως, η προσθήκη του προθάλαμου είναι σπατάλη χώρου

στο αρχικό διαμέρισμα όπως φαίνεται στο τελευταίο φύλλο της έκθεσης – Τεκμήριο 19 - υπήρχαν στο καθιστικό 2 μεγάλες πόρτες και 1 παράθυρο. Το νέο καθιστικό έχει μόνο 2 πόρτες και καθόλου παράθυρα. Ένεκα των πιο πάνω αλλαγών άλλαξε η εσωτερική διαρρύθμιση του καθιστικού

η κουζίνα του αρχικού διαμερίσματος είχε εμβαδό 5,13 τ.μ. (2,70Χ1,90) ενώ στο τελικό η κουζίνα έχει εμβαδό 8,29 τ.μ (3,25Χ2,55). Η κουζίνα του τελικού είναι μεγαλύτερη τόσο σε μήκος όσο και σε πλάτος και, επομένως, και σε εμβαδό

το υπνοδωμάτιο του αρχικού διαμερίσματος είχε εμβαδό 12,16 τ.μ (3,80Χ3,20) ενώ στο τελικό το υπνοδωμάτιο έχει εμβαδό 9,28 τ.μ (2,90Χ3,20). Η μείωση είναι της τάξης του 24% και ένεκα της εν λόγω μείωσης δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί με άνεση διπλό κρεβάτι

στο αρχικό διαμέρισμα το υπνοδωμάτιο είχε 1 μεγάλη πόρτα και 2 μικρά παράθυρα. Στο υπνοδωμάτιο του τελικού υπάρχει 1 πόρτα και 1 παράθυρο. Έχει, δηλαδή, καταργηθεί ένα παράθυρο

το δωμάτιο του ντους του αρχικού διαμερίσματος είχε εμβαδό 3,15 τ.μ. (1,85Χ1,70) ενώ στο τελικό το δωμάτιο του ντους έχει εμβαδό 3,80 τ.μ (1,95Χ1,95)

στο αρχικό διαμέρισμα υπήρχε ξεχωριστή γκαρνταρόμπα (closet-corridor) που ήταν ένα δωμάτιο με ερμάρι εμβαδού 2,59 τ.μ. (1,40Χ1,85) και το οποίο σημειώνεται με το γράμμα Α6 στο αρχικό σχέδιο της τελευταίας σελίδας του Τεκμηρίου 19. Στο τελικό δεν υπάρχει γκαρνταρόμπα. Υπάρχει ένας επιπρόσθετος χώρος που είναι διάδρομος εμβαδού 1,76 τ.μ. (0,90Χ1,95) δίπλα από το δωμάτιο του ντους το οποίο σημειώνεται με το γράμμα Β6 στο τελικό σχέδιο της τελευταίας σελίδας του Τεκμηρίου 19. Υπάρχει, επίσης, ένα ερμάρι στον προθάλαμο εισόδου οποίο σημειώνεται με το γράμμα Β2 στο τελικό σχέδιο της τελευταίας σελίδας του Τεκμηρίου 19. Ένεκα του ότι τα δύο αυτά ερμάρια απέχουν από το υπνοδωμάτιο θα είναι δύσκολη η αποτελεσματική χρησιμοποίησή τους

στην κουζίνα του αρχικού διαμερίσματος οι πάγκοι ήταν 4,70 τρεχούμενα μέτρα και τα ερμαράκια 1,90 τρεχούμενα μέτρα. Στην κουζίνα του τελικού οι πάγκοι είναι 5,30 τρεχούμενα μέτρα και τα ερμαράκια 2,30 τρεχούμενα μέτρα. Δηλαδή, στο τελικό έχουν προστεθεί στην κουζίνα πάγκοι συνολικού μήκους 0,60 τρεχούμενα μέτρα και ερμαράκια συνολικού μήκους 0,40 τρεχούμενα μέτρα

το αρχικό διαμέρισμα είχε δύο βεράντες εμβαδού, η μια, 9,50 τ.μ. (3,80Χ2,50) και, η άλλη, 8,70 τ.μ. (2,95Χ2,95), ήτοι συνολικό εμβαδό 18,20 τ.μ.. Στην αντεξέταση υποστήριξε ότι οι αρχικές βεράντες δεν ήταν μικρές αλλά κανονικού μεγέθους. Στο τελικό υπάρχει μία μόνο βεράντα εμβαδού 11,22 τ.μ. (5,10Χ2,20) και, επομένως, υπάρχει μείωση του συνολικού εμβαδού των βεραντών κατά 6,98 τ.μ. που αντιστοιχεί σε μείωση κατά 38,36% επί του συνολικού εμβαδού των βεραντών.

το συνολικό καθαρό εμβαδό (χωρίς την τοιχοποιία) του αρχικού διαμερίσματος ήταν 48,59 τ.μ. (25,56+5,13+12,16+3,15+2,59), ενώ το συνολικό καθαρό εμβαδό (χωρίς την τοιχοποιία) του τελικού διαμερίσματος είναι 43,13 τ.μ. (15,84+4,16+20,00+8,29+9,28+3,80+1,76). Υπάρχει, δηλαδή, μια διαφορά της τάξης των 5,46 τ.μ. η οποία αντιστοιχεί με μείωση του συνολικού καθαρού εμβαδού κατά ποσοστό 11,24%. Στα πιο πάνω εμβαδά δεν περιλαμβάνονται οι βεράντες

το συνολικό καθαρό εμβαδό του αρχικού διαμερίσματος περιλαμβανομένων των βεραντών ήταν 66,79 τ.μ. (48,59 + 18,20), ενώ το συνολικό καθαρό εμβαδό του τελικού διαμερίσματος περιλαμβανομένης της βεράντας είναι 54,35 τ.μ. (43,13 + 11,22)

ο μάρτυρας υπολόγισε και την τοιχοποιία, εσωτερική και εξωτερική. Το σύνολο του εμβαδού του αρχικού διαμερίσματος περιλαμβανομένης της τοιχοποιίας, εσωτερικής και εξωτερικής, ήταν 58,09 τ.μ. ενώ το σύνολο του εμβαδού του τελικού διαμερίσματος περιλαμβανομένης της τοιχοποιίας, εσωτερικής και εξωτερικής, είναι 52,40 τ.μ. Υπάρχει, δηλαδή, μια μείωση στο εμβαδό του επίδικου διαμερίσματος κατά 5,69 τ.μ., ήτοι κατά 9,79% επί του συνολικού εμβαδού.

Σύμφωνα με τα τελικά σχέδια έχει γίνει πλήρης αναδιάταξη των χώρων με τις θέσεις του υπνοδωματίου, του αποχωρητηρίου, του καθιστικού και της κουζίνας να έχουν αλλάξει. Οι εσωτερικές αλλαγές και η αναδιάταξη των δωματίων επηρέασαν δραματικά την λειτουργικότητα του επίδικου διαμερίσματος στα εξής σημεία:

επηρεάσθηκε δραματικά η λειτουργικότητα του υπνοδωματίου. Σύμφωνα με τα αρχικά σχέδια το εμβαδό του υπνοδωματίου ήταν 12,16 τ.μ. ενώ σήμερα το εμβαδό του υπνοδωματίου είναι 9,28 τ.μ.. Η μείωση στο εμβαδό είναι της τάξης του 24% και ένεκα της μείωσης αυτής είναι πολύ δύσκολο να χρησιμοποιηθεί διπλό κρεβάτι. Ο μάρτυρας χαρακτήρισε αυτή την αλλαγή ως ουσιαστική και πολύ σημαντική

η χρήση του καθιστικού έχει υποβαθμισθεί καθότι έχει καταργηθεί σχεδόν ο μισός χώρος. Ενώ σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια ο χώρος αυτός ήταν δύο χώροι, ήτοι καθιστικό και τραπεζαρία, σήμερα ο χώρος αυτός έχει συρρικνωθεί σε τέτοιο βαθμό ώστε ουσιαστικά να έχει μείνει μόνο καθιστικό. Ο νέος χώρος του προθάλαμου δεν έχει οποιαδήποτε λειτουργική αξία-χρήση. Μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο σαν διάδρομος από την είσοδο προς το καθιστικό. Εκτός από αυτό δεν έχει άλλη χρήση

η μείωση του συνολικού εμβαδού των βεραντών και η μείωση του αριθμού των βεραντών από 2 σε 1 έχει μειώσει τις ανέσεις των χρηστών του επίδικου διαμερίσματος και την ποιότητα της ζωής τους.

Από το σχέδιο της σελίδας 7 του Τεκμηρίου 19 ο μάρτυρας υπέδειξε τα ακόλουθα. Το εν λόγω σχέδιο είναι γενικό χωροταξικό σχέδιο και το κίτρινο χρώμα απεικονίζει τον δρόμο που υπάρχει σήμερα και που περνά μεταξύ άλλων μπροστά από το Οφίρα. Πρόκειται για τον δρόμο που κατασκευάσθηκε σύμφωνα με τα τελικά σχέδια.

Ο δρόμος αυτός είναι δημόσιος δρόμος. Περνά πρώτα μπροστά από το κτήριο Narcissa και συνεχίζει και περνά μπροστά από το Οφίρα. Στην πορεία του περνά μπροστά από τα κτήρια Pandora και Raymonda. Σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια ο δρόμος έπρεπε να κατασκευασθεί όπως δεικνύεται στο σχέδιο της σελίδας 8 του Τεκμηρίου 19.

Δηλαδή πίσω και όχι μπροστά από το Οφίρα και, κατ’ επέκταση, μπροστά από τα υπνοδωμάτια και τα καθιστικά των διαμερισμάτων του Οφίρα περιλαμβανομένου και του επίδικου διαμερίσματος. Δηλαδή ενώ ο δρόμος σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια έπρεπε να κατασκευασθεί βόρεια του Οφίρα και μπροστά από την κουζίνα, το μπάνιο και την γκαρνταρόμπα του αρχικού διαμερίσματος, κατασκευάσθηκε νότια του Οφίρα και μπροστά από το υπνοδωμάτιο και την βεράντα του καθιστικού μιας και η εσωτερική διαμόρφωση του επίδικου διαμερίσματος άλλαξε και αυτή.

Επίσης, από την κατασκευή του νέου δρόμου στα νότια καταργήθηκε τμήμα του δημόσιου πρασίνου που εφάπτεται της ανάπτυξης. Ο χώρος στον οποίο έχει σήμερα κατασκευασθεί ο δρόμος προοριζόταν σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια ως χώρος πρασίνου. Δηλαδή το πράσινο θα βρισκόταν σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια μπροστά από την βεράντα του υπνοδωματίου και την βεράντα του καθιστικού.

Σήμερα μπροστά από το υπνοδωμάτιο και την βεράντα του καθιστικού βρίσκεται ο δημόσιος δρόμος και ένεκα τούτου μέρος του πρασίνου καταργήθηκε. Η κατάργηση του δρόμου πίσω από το Οφίρα και η μετακίνησή του μπροστά από αυτό επηρεάζει δραματικά τις ανέσεις και την ηρεμία των ενοίκων.

Ο μάρτυρας κατέθεσε και για τις δύο φωτογραφίες που φαίνονται στην σελίδα 9 του Τεκμηρίου 19. Η πάνω φωτογραφία δείχνει την οροφή του Οφίρα, την ταράτσα, και η κάτω την όψη του Οφίρα. Στην κάτω φωτογραφία ο μάρτυρας υπέδειξε την θέση του επίδικου διαμερίσματος. Η καμάρα στον πρώτο όροφο που φαίνεται πρώτη με κατεύθυνση το βάθος της φωτογραφίας είναι ο χώρος της βεράντας του επίδικου διαμερίσματος η οποία εφάπτεται με το υπνοδωμάτιο και το καθιστικό. Η καμάρα που φαίνεται στο βάθος της φωτογραφίας ανήκει σε άλλο διαμέρισμα. Τα αρχικά σχέδια δεν προέβλεπαν για roof garden, ούτε και για οποιαδήποτε επιπλέον κατασκευή ή χώρο εκτός από τον χώρο του επίδικου διαμερίσματος.

Υποστήριξε ότι από την 34χρονη πείρα του ως μελετητής, αρχιτέκτονας, πολιτικός μηχανικός και μηχανικός περιβάλλοντος γνωρίζει ότι η Πολεοδομία δεν επεμβαίνει στην εσωτερική διαρρύθμιση ούτε και επιβάλλει ή απαιτεί αλλαγές ή τροποποιήσεις στους εσωτερικούς χώρους. Επεμβαίνει μόνο σε θέματα που άπτονται της κάλυψης, του ύψους και της εμφάνισης-όψης ενός κτηρίου καθώς και σε θέματα που αφορούν στην χωροδιάταξη, ήτοι στην θέση των δρόμων και των χώρων πρασίνου. Διάφορη ήταν στην ουσία η θέση της πλευράς της Ενάγουσας επί του προκειμένου αφ’ ης στιγμής αν και η πλευρά της Ενάγουσας προς στιγμής συμφώνησε ότι η Πολεοδομία δεν επέβαλε αλλά απαίτησε, θέση της ήταν ότι η Πολεοδομία επέβαλε την νέα θέση του δρόμου αφ’ ης στιγμής απαίτησε όπως ο δρόμος κατασκευασθεί εκεί όπου εν τέλει κατασκευάσθηκε. Θέση της πλευράς της Ενάγουσας ήταν, επίσης, ότι η νέα θέση του δρόμου θεωρήθηκε από την Ενάγουσα και τους αρχιτέκτονές της ως η καλύτερη δυνατή λύση υπό τις περιστάσεις μετά από διαβουλεύσεις και συζητήσεις που έγιναν με την Πολεοδομία.

Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας υποστήριξε, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα. Δέχθηκε ότι η αλλαγή στην θέση ενός δρόμου μπορεί κάλλιστα να αλλάξει και το σχήμα ενός τεμαχίου που είναι υπό ανάπτυξη. Στην παρούσα περίπτωση παρατηρείται σημαντική αλλαγή στο σχήμα του τεμαχίου εντός του οποίου ανεγέρθηκε το Οφίρα ένεκα της αλλαγής στην θέση του δρόμου και της κατασκευής του μπροστά από αυτό.

Ήταν, όμως, η θέση του μάρτυρα ότι υπήρχαν πολλές εναλλακτικές λύσεις για την θέση του νέου δρόμου οι οποίες δεν θα επηρέαζαν τόσο πολύ ή και καθόλου το σχήμα του οικοπέδου. Από την πολύχρονη του πείρα γνωρίζει ότι η Πολεοδομία απαιτεί αλλαγή στην θέση των δρόμων. Δεν επιβάλλει τις θέσεις των δρόμων. Υπεβλήθη στον μάρτυρα ότι ο λόγος που και το επίδικο διαμέρισμα άλλαξε σχήμα και το σχέδιο που φαίνεται στην μέση της τελευταίας σελίδας του Τεκμηρίου 19 παρουσιάζει την εικόνα που παρουσιάζει ήταν γιατί ένεκα της νέας θέσης του δρόμου άλλαξε το σχήμα του τεμαχίου εντός του οποίου ανηγέρθη το επίδικο διαμέρισμα.

Ήταν, επίσης, η θέση του μάρτυρα ως μελετητής ότι ακόμα και με την αλλαγή του σχήματος του τεμαχίου ένεκα της αλλαγής της θέσης του δρόμου το σχήμα του αρχικού διαμερίσματος θα μπορούσε να διατηρηθεί ή ακόμα και να διαφοροποιούνταν με αλλαγές που θα ήταν και καλύτερες. Πεποίθησή του δε πάντως ήταν ότι αν διδόταν η πρέπουσα σημασία από την Ενάγουσα και τους μελετητές της στο σχήμα του επίδικου διαμερίσματος αυτό μπορούσε πολύ εύκολα να διατηρηθεί και να μην αλλάξει καθόλου έστω και με τον δρόμο στην θέση που αυτός κατασκευάσθηκε με ελαφρά τροποποίηση του σχήματος των τεμαχίων στην πίσω μεριά.

Και ότι εν τέλει ήταν εισήγηση της Πολεοδομίας όπως ο δρόμος κατασκευασθεί εκεί που εν τέλει κατασκευάσθηκε και η Ενάγουσα συμφώνησε χωρίς δεύτερη σκέψη και ουσιαστικά ως εκ της μαρτυρίας του μάρτυρα ευκρινώς συνάγεται «ελαφρά τη καρδία».

Ο μάρτυρας συμπλήρωσε την τεχνική του έκθεση – Τεκμήριο 19 – στις 21.9.11 αλλά είχε επισκεφθεί τον χώρο 2 με 3 ημέρες μετά τις 16.10.10. Ο μάρτυρας δεν ετοίμασε την έκθεσή του αμέσως μετά κατ’ εντολή του Εναγόμενου εν’ αναμονή συμφωνίας περί του ύψους της αμοιβής του μάρτυρα. Τον Νοέμβριο του 2010 ο μάρτυρας απέστειλε στον Εναγόμενο προσχέδιο της έκθεσής του. Στο εν λόγω προσχέδιο τα εμβαδά δεν αναφέρονταν ορθά. Αυτή ήταν και η μόνη διαφορά μεταξύ της αρχικής και της τελικής του έκθεσης. Πριν αποστείλει στον Εναγόμενο το προσχέδιο ο Εναγόμενος είχε αποστείλει στον μάρτυρα εντός του έτους 2010 με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο τα εμβαδά του επίδικου διαμερίσματος όπως αυτά είχαν σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια και όπως είχαν διαμορφωθεί με τα τελικά αρχιτεκτονικά σχέδια. Ο μάρτυρας δεν γνώριζε από ποιον είχαν μετρηθεί τα πιο πάνω εμβαδά ή αν αυτά είχαν μετρηθεί από τον Εναγόμενο.

Ο μάρτυρας δέχθηκε ότι στην φωτογραφία – Τεκμήριο 16 - το επίδικο διαμέρισμα φαίνεται να είναι σε σχετικά προχωρημένο στάδιο μιας και η τοιχοποιία έχει ήδη γίνει.

Σύμφωνα με την πλευρά της Ενάγουσας ο προσανατολισμός ενός υποστατικού και στην συγκεκριμένη περίπτωση του επίδικου διαμερίσματος δεν είναι σταθερός καθότι κάθε δωμάτιο έχει τον δικό του προσανατολισμό ανάλογα με το πού βρίσκεται σε σχέση με τα σημεία του ορίζοντα. Ο μάρτυρας διαφώνησε υποστηρίζοντας ότι ο προσανατολισμός του επίδικου διαμερίσματος είναι νοτιοδυτικός τόσο σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια όσο και σύμφωνα με τα τελικά.

Ο προσδιορισμός δεν άλλαξε. Νοτιοδυτικός προσανατολισμός σημαίνει ότι ο παρατηρητής που στέκεται στο καθιστικό και βλέπει μέσα από το παράθυρο του καθιστικού βλέπει νοτιοδυτικά. Ο προσανατολισμός του επίδικου διαμερίσματος είναι ο ίδιος και σύμφωνα με τα νέα αρχιτεκτονικά σχέδια καθότι η μια και μοναδική βεράντα του καθιστικού του νέου διαμερίσματος βλέπει και αυτή νοτιοδυτικά.

Νοτιοδυτικά γιατί το συγκρότημα είναι υπό γωνία σε σχέση με τα σημεία του ορίζοντα. Σημειώνεται ότι στο σχέδιο της τελευταίας σελίδας του Τεκμηρίου 1, που είναι το αρχικό σχέδιο, όπως και στα σχέδια της τελευταίας σελίδας του Τεκμηρίου 19, ο Νότος είναι στο πάνω μέρος των φύλλων, ο Βορράς στο κάτω, η Δύση στα δεξιά των φύλλων και η Ανατολή στα αριστερά.

Επομένως, οι βεράντες του αρχικού διαμερίσματος βλέπουν προς Νότο και η κουζίνα προς Βορρά. Κάποιος που θα στεκόταν πίσω από το παράθυρο του καθιστικού και έβλεπε νοτιοδυτικά θα έβλεπε την θάλασσα.

Στο αρχικό σχέδιο και οι δύο βεράντες είναι νοτιοδυτικές. Από αυτές βλέπεις και νότια και δυτικά. Και η μοναδική βεράντα του διαμερίσματος όπως αυτό έχει ανεγερθεί είναι νοτιοδυτική. Και από αυτήν βλέπεις και νότια και δυτικά. Η αλλαγή, όμως, στην θέα έγκειται στο ότι από την ακρινή βεράντα με διαστάσεις 3,80Χ2,50 του αρχικού διαμερίσματος και η οποία φαίνεται στο σχέδιο του Τεκμηρίου 1 που είναι το αρχικό σχέδιο μπορούσε κάποιος να δει όχι μόνο νοτιοδυτικά αλλά και ανατολικά διότι η βεράντα αυτή προεξείχε.

Με την υφιστάμενη, όμως, κατάσταση κάτι τέτοιο δεν είναι δυνατό. Από την μοναδική βεράντα που σήμερα υπάρχει μόνο δυτικά και νότια μπορεί κάποιος να δει. Ανατολικά δεν μπορεί να δει καθότι εμποδίζεται από τον τοίχο του διαμερίσματος που βρίσκεται στα αριστερά. Αυτό είναι που ο μάρτυρας εννοεί στην τεχνική του έκθεση ότι ο προσανατολισμός έχει αλλάξει.

Στην ουσία, δηλαδή, μόνο η θέα έχει αλλάξει. Και όχι ο προσανατολισμός όπως εν τέλει διευκρίνισε. Το διαμέρισμα δε που εμποδίζει την θέα προς τα ανατολικά είναι το κεντρικό διαμέρισμα της φωτογραφίας – Τεκμήριο 16 – ενώ το επίδικο διαμέρισμα είναι αυτό που φαίνεται δίπλα και στα αριστερά όπως κάποιος βλέπει την εν λόγω φωτογραφία, το οποίο ο μάρτυρας σημείωσε εντός κόκκινου κύκλου.

Αυτή είναι και η μοναδική αλλαγή ως προς την θέα την οποία ο μάρτυρας χαρακτήρισε ως μειονέκτημα. Διασαφήνισε δε ότι από την δεύτερη μικρότερη βεράντα του αρχικού διαμερίσματος με διαστάσεις 2,95Χ2,95 μόνο νότια και δυτικά μπορούσε κάποιος να δει. Ανατολικά δεν μπορούσε καθόλου να δει.

Αντεξεταζόμενος σε σχέση με την θέα από το αρχικό διαμέρισμα ο μάρτυρας υποστήριξε τα ακόλουθα. Δυτικά του επίδικου διαμερίσματος είναι η Πέγεια. Ανατολικά βλέπεις την Πάφο μέχρι το αεροδρόμιο της Τίμης. Με Νοτιοδυτική κατεύθυνση βλέπεις πρώτα την Κισσόνεργα, ακολούθως την Χλώρακα και τέλος την Πέγεια.

Η θάλασσα είναι σε όλο τον ορίζοντα, νότια, δυτικά και ανατολικά. Με την αλλαγή που έγινε στα αρχιτεκτονικά σχέδια το επίδικο διαμέρισμα εξακολουθεί να έχει απρόσκοπτη θέα προς όλα τα χωριά που πιο πάνω αναφέρθηκαν, ήτοι Κισσόνεργα, Χλώρακα, Πέγεια, και προς την θάλασσα καθότι τα πιο πάνω χωριά είναι παραθαλάσσια, στερείται, όμως, ανατολικής θέας προς την Τίμη και το αεροδρόμιο και, κατ’ επέκταση, θέας προς την θάλασσα προς την πιο πάνω κατεύθυνση.

Υποβλήθηκε στον μάρτυρα από την πλευρά της Ενάγουσας ότι ο οποιοσδήποτε τυχόν περιορισμός της θέας προς τα ανατολικά είναι επουσιώδης αφ’ ης στιγμής η θέα προς τα νότια και δυτικά είναι απρόσκοπτη. Ο μάρτυρας αντέτεινε ότι από το επίδικο διαμέρισμα σήμερα κάποιος δεν μπορεί να δει την ανατολή του ήλιου, παρά μόνο την δύση, κάτι το οποίο ο μάρτυρας χαρακτήρισε ως αφαίρεση σημαντικού πλεονεκτήματος.

Η πλευρά της Ενάγουσας αμφισβήτησε την πιο πάνω θέση του μάρτυρα υποβάλοντας στον μάρτυρα ότι υπάρχει θέα προς τα ανατολικά από το παράθυρο του υπνοδωματίου. Ο μάρτυρας αντέτεινε ότι από το παράθυρο του υπνοδωματίου μπορεί κάποιος να δει την ανατολή του ήλιου μόνο αν ανοίξει το παράθυρο και βγάλει το κεφάλι του έξω, «κρεμασθεί έξω», όπως ο μάρτυρας ενδεικτικά ανέφερε, και κοιτάξει αριστερά.

Ο φωτισμός του επίδικου διαμερίσματος μειώθηκε καθότι το σημερινό υπνοδωμάτιο έχει 1 παράθυρο και 1 πόρτα. Σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια το υπνοδωμάτιο είχε 2 παράθυρα και 1 μεγάλη πόρτα. Επίσης, το αρχικό σαλόνι είχε 2 μεγάλες πόρτες - τζαμόπορτες - και 1 μεγάλο παράθυρο στον δυτικό τοίχο. Το σημερινό σαλόνι έχει μόνο 2 πόρτες και καθόλου παράθυρα. Δεν υπάρχει παράθυρο στον δυτικό τοίχο. Η πλευρά της Ενάγουσας δεν αμφισβήτησε τα όσα περί φωτισμού ο μάρτυρας ανέπτυξε. Ερωτηθείς ο μάρτυρας υποστήριξε ότι τεχνικά ήταν εφικτό και εύκολο να ανοιχθεί ένα παράθυρο στον δυτικό τοίχο. Επίσης, εύκολα θα μπορούσε να ανοιχθεί μπαλκονόπορτα στο υπνοδωμάτιο η οποία να συγκοινωνεί με την βεράντα.

Αναφορικά με τον δρόμο ο μάρτυρας δέχθηκε ότι τόσο ο παλιός όσο και ο νέος δρόμος προορίζονταν για εξυπηρέτηση της υφιστάμενης ανάπτυξης και της μελλοντικής. Ήταν η θέση του μάρτυρα ότι ο νέος δρόμος ενδέχεται σε περίπτωση μελλοντικής ανάπτυξης να συνδεθεί με τον δημόσιο δρόμο που οδηγεί ανατολικά προς το χωριό Τρεμιθούσα, κάτι το οποίο η πλευρά της Ενάγουσας αρχικά δεν δέχθηκε.

Ήταν ειδικότερα η θέση του μάρτυρα ότι όταν με την ολοκλήρωση της ανάπτυξης ο δρόμος εγγραφεί ως δημόσιος οι ιδιοκτήτες των τεμαχίων που εφάπτονται της ανάτπυξης δικαιούνται σε πρόσβαση όταν θα υποβάλουν αίτηση για ανάπτυξη των δικών τους τεμαχίων. Όταν, όμως, ο μάρτυρας υποστήριξε ότι και ο παλιός δρόμος είχε τον ίδιο προσδιορισμό και ότι το ίδιο ενδέχετο να γίνει σε σχέση και με τον παλιό δρόμο η πλευρά της Ενάγουσας φαίνεται να άλλαξε στάση ως προς το θέμα αυτό.

Επομένως, σύμφωνα με τον μάρτυρα, η χρήση των δύο δρόμων ήταν η ίδια. Σημείωσε, επίσης, ότι είτε ο νέος δρόμος μπορούσε να γίνει, είτε ο παλιός. Με την αλλαγή, όμως, της θέσης του δρόμου ο νέος δρόμος προκαλεί οχληρία και θόρυβο στο επίδικο διαμέρισμα και τα υπόλοιπα διαμερίσματα του συγκροτήματος που βρίσκονται στην ίδια ευθεία καθώς και μόλυνση της ατμόσφαιρας από τα καυσαέρια καθότι ο δρόμος περνά έξω από τα υπνοδωμάτια σε απόσταση 3 με 4 μέτρων από αυτά και μπροστά από το καθιστικό.

Και αυτό είναι κάτι που θα επηρεάζει την ποιότητα ζωής των κατοίκων. Αν ο δρόμος γινόταν πίσω από το Οφίρα, δηλαδή, μπροστά από το μπάνιο και το δωμάτιο της γκαρνταρόμπα, ο θόρυβος από τα αυτοκίνητα δεν θα ακουγόταν τουλάχιστον όπως θα ακούγεται σήμερα και τα καυσαέρια δεν θα επηρέαζαν το υπνοδωμάτιο τουλάχιστον όπως θα το επηρεάζουν σήμερα αφού μεταξύ του παλιού δρόμου και του υπνοδωματίου παρεμβάλλονταν σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια τα πιο πάνω δωμάτια τα οποία και θα μείωναν τον θόρυβο.

Επίσης, τα παράθυρα του αρχικού υπνοδωματίου ήταν δυτικά και, επομένως, η επίδραση πολύ διαφορετική. Συν τοις άλλοις ο δρόμος εξυπηρετεί 11 συγκροτήματα και κατά συνέπεια 55 με 66 διαμερίσματα. Η οχληρία που θα δημιουργείται στο επίδικο διαμέρισμα και δη στο υπνοδωμάτιο έστω και αν το επίδικο διαμέρισμα βρίσκεται στον πρώτο όροφο θα είναι μετρήσιμη και πολύ σοβαρή.

Επίσης, σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια μπροστά από την βεράντα του καθιστικού και την βεράντα του υπνοδωματίου υπήρχε χώρος πρασίνου. Σήμερα μπροστά απο την βεράντα του καθιστικού υπάρχει ο δρόμος. Άλλο είναι να βλέπεις αυτοκίνητα να περνούν μπροστά από το καθιστικό σου και άλλο να βλέπεις πράσινο.

Όλα τα πιο πάνω καθιστούν την όποια επίδραση πολύ διαφορετική. Αντίθετη ήταν η θέση της πλευράς της Ενάγουσας σύμφωνα με την οποία η θέση του μάρτυρα όπως αυτή αναγράφεται στην τεχνική του έκθεση ότι ο επηρεασμός από την αλλαγή της θέσης του δρόμου στις ανέσεις και την ηρεμία των κατοίκων θα είναι δραματικός είναι υπερβολικός.

Και αυτό γιατί με δεδομένο ότι ο δρόμος θα εξυπηρετεί μόνο τους κατοίκους της ανάπτυξης τα καυσαέρια και ο θόρυβος θα είναι εξαιρετικά μειωμένα και η οχληρία όχι μεγάλη εν’ όψει και του ότι ζούμε σε μια σύγχρονη κοινωνία.

Με αφορμή την δήλωσή του στην τρίτη σελίδα της τεχνικής του έκθεσης – Τεκμήριο 19 – ότι από την κατασκευή του νέου δρόμου έχει καταργηθεί τμήμα του δημόσιου πρασίνου που εφάπτεται της ανάπτυξης ο μάρτυρας υπέδειξε τα ακόλουθα. Από την κατασκευή του εν λόγω δρόμου στο μέρος που αυτός κατασκευάσθηκε καταργήθηκε χώρος πρασίνου εμβαδού περίπου 600 τ.μ.

όσο, δηλαδή, είναι το εμβαδό του δρόμου που κατασκευάσθηκε. Το πλάτος του δρόμου είναι 11 μέτρα και το μήκος του 50 με 60 μέτρα. Το εμβαδό του χώρου πρασίνου που έχει απομείνει δεν το μέτρησε. Δεν δέχθηκε υποβολή από την πλευρά της Ενάγουσας ότι ο χώρος αυτός είναι μεγαλύτερος από 2.000 τ.μ. υποστηρίζοντας ότι ο χώρος του πρασίνου σήμερα μπροστά από την ανάπτυξη πρέπει να είναι ως εκτιμά μεγαλύτερος από 1.000 τ.μ..

Λέγοντας ανάπτυξη ο μάρτυρας εννοούσε όχι μόνο το Οφίρα αλλά και το κτήριο Narcissa. Υποβλήθηκε στον μάρτυρα ότι εν’ όψει του εμβαδού του σημερινού χώρου πρασίνου, ότι το επίδικο διαμέρισμα βρίσκεται στον πρώτο όροφο και ότι η θέα από το επίδικο διαμέρισμα προς την θάλασσα είναι απρόσκοπτη η μείωση του χώρου πρασίνου δεν μειώνει καθοριστικά την άνεση των ενοίκων.

Στην υποβολή ο μάρτυρας απάντησε ως εξής. Ο χώρος πρασίνου που έχει απομείνει είναι μια πλαγιά με κλίση 45 μοιρών η οποία δεν είναι ορατή στην ολότητά της από την βεράντα του επίδικου διαμερίσματος. Επίσης, ο χώρος πρασίνου που αφαιρέθηκε και έγινε δρόμος ήταν σχεδόν επίπεδος. Αν γινόταν σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια ο χώρος πρασίνου θα ήταν ένας χώρος ενιαίος, «μονοκόμματος», εμβαδού 3.000 και θα εφάπτετο των ορίων του επίδικου διαμερίσματος και, επομένως, τα πράγματα θα ήταν πολύ διαφορετικά.

Το επίδικο διαμέρισμα θα είχε ανέσεις τις οποίες σήμερα δεν απολαμβάνει έστω και αν ο σημερινός χώρος πρασίνου μπορεί να είναι εμβαδού 2.000 τ.μ. ως υποδείχθηκε από την πλευρά της Ενάγουσας. Αυτό συνιστά σημαντική αλλαγή η οποία με την σειρά της καθιστά τον επηρεασμό από την αλλαγή αυτή, επίσης, σημαντικό.

Στον επηρεασμό συντείνει, επίσης, το ότι το πράσινο δημιουργεί οξυγόνο και καθαρίζει τον αέρα. Η κατάργηση αυτού του οφέλους και η αντικατάστασή του με δρόμο από άσφαλτο από τον οποίο περνούν αυτοκίνητα που ρυπαίνουν την ατμόσφαιρα με καυσαέρια και δημιουργούν οχληρία είναι αρνητικό στοιχείο.

Εκτός από την μείωση του εμβαδού, που είναι το ένα αρνητικό, έχει γίνει και αναδιάταξη των εσωτερικών χώρων με αρνητική επίδραση στην λειτουργικότητα. Επομένως, τα αρνητικά είναι δύο. Αναφορικά με την αναδιάταξη των εσωτερικών χώρων ο μάρτυρας ανέφερε χαρακτηριστικά τα ακόλουθα. Ενώ στα αρχικά σχέδια υπήρχε ένα ερμάρι (γκαρνταρόμπα) το οποίο είχε άμεση επαφή με το υπνοδωμάτιο, με τα νέα σχέδια τα ερμάρια είναι δύο και μικρά.

Το δε ένα βρίσκεται στον διάδρομο και το άλλο στον προθάλαμο. Αυτό δημιουργεί σοβαρά προβλήματα στην χρήση τους από τους ένοικους. Για παράδειγμα, όταν ο ένοικος χρειασθεί ρούχα θα πρέπει να βγει από το υπνοδωμάτιο, να περάσει από τον διάδρομο και το σαλόνι και να πάει δίπλα στην πόρτα εισόδου με αποτέλεσμα να δυσκολεύεται στην εξυπηρέτησή του, ιδιαίτερα όταν έχει επισκέπτες.

Ο μάρτυρας διαφώνησε με την πλευρά της Ενάγουσας ότι το πρόβλημα αυτό μπορεί να λυθεί με την τοποθέτηση ερμαριού εντός του υπνοδωματίου στον τοίχο που εφάπτεται με το μπάνιο και με την τοποθέτηση του κρεβατιού κάτω από το παράθυρο μιας και ο τοίχος κάτω από το παράθυρο έχει μήκος 3,20 μέτρα. Υποστήριξε ότι κατασκευάσθηκε ένα υπνοδωμάτιο με διαστάσεις 2,90Χ3,20 μέτρα, ήτοι εμβαδού 9,28 τ.μ., ενώ στα αρχικά σχέδια το εμβαδό του υπνοδωματίου ήταν 12,16 τ.μ..

Το 9,28 είναι το ελάχιστο καθαρό εμβαδό που επιτρέπεται για υπνοδωμάτιο διαμερίσματος με ένα μονό κρεβάτι. Το ελάχιστο δε καθαρό εμβαδό για διπλό κρεβάτι είναι 12 τ.μ. όπως ήταν το αρχικό. Ακολουθεί ότι στο νέο υπνοδωμάτιο δεν επιτρέπεται η τοποθέτηση ερμαριού καθότι σε μια τέτοια περίπτωση θα μειωθεί συνεπακόλουθα το εμβαδό του καθαρού χώρου με αποτέλεσμα να μην τηρούνται καν οι ελάχιστες προδιαγραφές.

Ο μάρτυρας αναγνώρισε ότι η θέση του μπάνιου στο αρχικό διαμέρισμα ήταν μειονεκτική καθότι όπως υποδείχθηκε και από την πλευρά της Ενάγουσας για να επισκεφθεί ένα ξένος το μπάνιο έπρεπε να περάσει μέσα από το υπνοδωμάτιο.

Το Τεκμήριο 16 δεν είναι αρκετό για να αντιληφθεί κάποιος τις εσωτερικές αλλαγές. Για να γίνει αυτό πρέπει κάποιος να έχει σχέδιο της κάτοψης και να επισκεφθεί τον χώρο επί τόπου. Πριν τοποθετηθούν τα πατώματα είναι δυνατή ή εφικτή η οποιαδήποτε εσωτερική αλλαγή. Με την πρόοδο, όμως, των εργασιών η δυνατότητα για πραγμάτωση εσωτερικών τροποποιήσεων ή αλλαγών γίνεται δυσκολότερη και το κόστος μεγαλύτερο. Η κατάργηση του τοίχου που χωρίζει την κύρια είσοδο/προθάλαμο από την κουζίνα ήταν εφικτή. Δέχθηκε, επίσης, ότι υπήρχαν πολλές εναλλακτικές προτάσεις που θα μπορούσαν να βελτιώσουν την εσωτερική διαρρύθμιση του επίδικου διαμερίσματος νοουμένου ότι ο Εναγόμενος συγκατατίθετο. Το παράπονο του Εναγόμενου όπως το είχε διατυπώσει ο τελευταίος στον μάρτυρα ήταν ότι άλλο διαμέρισμα συμφώνησε να του κτίσουν και άλλο του έκτισαν.

Αναφορικά με την παράγραφο Δ της τεχνικής του έκθεσης υπό τον τίτλο «Εκτίμηση απώλειας των ανέσεων των χρηστών από τις αλλαγές» η πλευρά της Ενάγουσας υπέβαλε στον μάρτυρα ότι τα προσόντα του δεν του επιτρέπουν να προβεί σε εκτίμηση της αξίας ενός διαμερίσματος αφού μια τέτοια εκτίμηση εμπίπτει στην σφαίρα της εμπειρογνωμοσύνης ενός εκτιμητή ακινήτων. Ο μάρτυρας διασαφήνισε ότι η παράγραφος Δ της έκθεσής του αναφέρεται στην εκτίμηση και ποσοστικοποίηση των επιπτώσεων, αρνητικών και θετικών, στο περιβάλλον και την εκτίμηση της απώλειας στις ανέσεις των χρηστών του επίδικου διαμερίσματος από τις αλλαγές ή τις τροποποιήσεις που προκάλεσε η εκτέλεση του έργου, κάτι το οποίο εμπίπτει στις γνώσεις του. Άλλωστε, αυτό είναι κάτι που ο μάρτυρας διδάσκει στους τριτοετείς φοιτητές του Τεχνολογικού Πανεπιστημίου Κύπρου που σπουδάζουν πολιτικοί μηχανικοί και τοπογράφοι. Δεν προέβη σε εκτίμηση αξίας της γης ή ακινήτου. Αλλά σε ποσοτικοποίηση των επιπτώσεων από την εκτέλεση του έργου. Αν και δέχθηκε ότι τα ποσοστά που αναφέρει στην πιο πάνω παράγραφο της έκθεσής του λογικά επηρεάζουν την αγοραία αξία του επίδικου διαμερίσματος η οποία εξαρτάται και από άλλες παραμέτρους τις οποίες υπέδειξε, όπως η αξία της συγκεκριμένης γης, η περιοχή, η ζώνη και οι αξίες της γης στην γύρω περιοχή.

Σύμφωνα με την τεχνική έκθεση του μάρτυρα οι αλλαγές επέφεραν τις ακόλουθες απώλειες:

απώλεια λόγω μείωσης του συνολικού εμβαδού κατά ποσοστό 9,79%

απώλεια λόγω μείωσης των εμβαδών βεράντων κατά ποσοστό 11,22%

απώλεια λόγω λειτουργικότητας κατά ποσοστό 5%

απώλεια λόγω προσανατολισμού κατά ποσοστό 5%

απώλεια λόγω μείωσης αφαίρεσης ανοιγμάτων κατά ποσοστό 1%

απώλεια λόγω μείωσης θέας κατά ποσοστό 10%

απώλεια λόγω νέων δρόμων κατά ποσοστό 16%

Έχουν προκληθεί αρνητικές επιπτώσεις στις ανέσεις των χρηστών του επίδικου διαμερίσματος και η ικανοποίηση/ευχαρίστηση τους έχει μειωθεί σύμφωνα με τα πιο πάνω κατά ποσοστό 50%.

Αναφορικά με την ταράτσα του επίδικου διαμερίσματος ήταν η θέση της ευπαίδευτης συνηγόρου της Ενάγουσας ότι ο ιδιοκτήτης του επίδικου διαμερίσματος έχει αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης χώρου 19,5 τ.μ. από το μέρος της ταράτσας του συγκροτήματος που βρίσκεται ακριβώς πάνω από το επίδικο διαμέρισμα και ότι το μέρος αυτό της ταράτσας μπορεί να χρησιμοποιηθεί από τον ιδιοκτήτη του επίδικου διαμερίσματος ως επιπλέον βεράντα ή roof garden.

Αυτός είναι και ο λόγος που στην ταράτσα δεν τοποθετήθηκαν ηλιακοί θερμοσίφωνες και που η ταράτσα είναι πλακοστρωμένη. Επίσης, υπάρχει πρόνοια για παροχή ύδατος και ηλεκτρικού ρεύματος. Ο μάρτυρας διαφώνησε. Συγκεκριμένα υποστήριξε τα ακόλουθα. Η ταράτσα του συγκροτήματος είναι χωρισμένη σε 5-6 μικρούς ξεχωριστούς χώρους με τοίχους ύψους ενός μέτρου περίπου όπως φαίνεται στην πάνω φωτογραφία της σελίδας 6 του Τεκμηρίου 19.

Είναι, επίσης, πλακοστρωμένη με κεραμικά. Υπό το φως των πιο πάνω ο μάρτυρας απέρριψε την θέση ότι το μέρος της ταράτσας που βρίσκεται ακριβώς πάνω από το επίδικο διαμέρισμα μπορεί να χρησιμεύσει ως roof garden αφ’ ης στιγμής συν τοις άλλοις καμία υπηρεσία δεν διαπίστωσε να παρέχεται στον χώρο αυτό, όπως νερό ή ηλεκτρικό ρεύμα.

Ούτε ως βεράντα μπορεί να χρησιμοποιηθεί σύμφωνα με τον μάρτυρα αφού όταν κάποιος καθίσει στο μέρος αυτό το μόνο που θα βλέπει γύρω του είναι τους τοίχους και προς τα πάνω τον ουρανό. Δεν θα έχει θέα ούτε προς τα κάτω, δηλαδή, προς το έδαφος, ούτε προς την θάλασσα. Ο λόγος που στην φωτογραφία φαίνεται η γύρω θέα είναι γιατί η φωτογραφία λήφθηκε ενώ ο μάρτυρας στεκόταν ακριβώς μπροστά από την κοινόχρηστη σκάλα που οδηγεί από το ισόγειο στον πρώτο όροφο και, ακολούθως, στην ταράτσα.

Ο μάρτυρας ανέβηκε την εν λόγω σκάλα και όταν έφθασε στην ταράτσα στάθηκε ακριβώς μπροστά από την σκάλα και από εκεί έβγαλε την φωτογραφία. Πάντως ο μάρτυρας δεν μπόρεσε να αντιληφθεί ποια είναι η χρήση του υπό συζήτηση χώρου αφ’ ης στιγμής συν τοις άλλοις ο χώρος αυτός είναι περιφραγμένος από τοίχους.

Ο μάρτυρας συμφώνησε ότι τόσο ο ίδιος όσο και ο ΜΕ 2 υπολόγισαν το εμβαδό των εσωτερικών χώρων του επίδικου διαμερίσματος σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια στα ίδια επίπεδα, όπως και το εμβαδό των βεραντών. Η διαφωνία του μάρτυρα έγκειτο στον υπολογισμό του εμβαδού του επίδικου διαμερίσματος σύμφωνα με τα τελικά σχέδια.

Ο μάρτυρας υπολόγισε το εν λόγω εμβαδό στα 52,4 τ.μ. ενώ ο ΜΕ 2 στα 52,64 τ.μ.. Το 52,40 είναι σύμφωνα με τον μάρτυρα το εμβαδό των εσωτερικών χώρων – 43,13 τ.μ. - πλέον η τοιχοποιία. Δέχθηκε ότι αν ο ΜΕ 2 στον αριθμό 52,64 περιέλαβε και την τοιχοποιία τότε η διαφορά είναι αμελητέα. Με άλλα λόγια σύμφωνα με τον μάρτυρα ενώ στα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια το εμβαδό του επίδικου διαμερίσματος ήταν 58,09 τ.μ.

περιλαμβανομένης της τοιχοποιίας με τα νέα σχέδια το εμβαδό είναι 52,4 τ.μ. περιλαμβανομένης της τοιχοποιίας. Σύμφωνα με τον μάρτυρα οι διαστάσεις που φαίνονται στο προσχέδιο του Τεκμηρίου Α δεν περιλαμβάνουν την τοιχοποιία, θέση με την οποία η πλευρά της Ενάγουσας διαφώνησε και την οποία χαρακτήρισε ως τέχνασμα του μάρτυρα.

Σύμφωνα με την πλευρά της Ενάγουσας οι διαστάσεις των χώρων δεν περιλαμβάνουν την τοιχοποιία μόνο σε περίπτωση προσφοροδότησης, όπως, για παράδειγμα, στην περίπτωση τοποθέτησης πατωμάτων καθότι σε μια τέτοια περίπτωση είναι μόνο το καθαρό εμβαδό που επενδύεται. Αν και με υποβολή προς τον μάρτυρα η ευπαίδευτη συνήγορος της Ενάγουσας δέχθηκε ότι η συνήθης τακτική είναι ότι όταν κάποιος αναφέρεται σε εμβαδό περιλαμβάνει και την τοιχοποιία αφ’ ης στιγμής αυτή αποτελεί μέρος του ακινήτου άσχετα αν δεν αποτελεί ωφέλιμο χώρο.

Ο μάρτυρας αποκάλυψε το εξής κατά την κρίση του τρωτό στα σχέδια. Στα μεν αρχικά αναγράφονται μόνο οι εσωτερικές διαστάσεις και όχι οι εξωτερικές, στα δε τελικά αναγράφονται μόνο οι εξωτερικές διαστάσεις και όχι οι εσωτερικές. Τα σχέδια είναι, επομένως, ελλειμματικά. Όπως, όμως, και να έχει ένας επαγγελματίας μπορεί να υπολογίσει τις μεν όταν αναγράφονται οι δε.

Και αυτό έπραξε ο μάρτυρας. Η πλευρά της Ενάγουσας διαφώνησε ότι οι διαστάσεις που αναγράφονται στα αρχικά σχέδια είναι οι εσωτερικές υποβάλλοντας στον μάρτυρα ότι αναγράφονται οι εξωτερικές. Ο μάρτυρας επέμεινε στις θέσεις του. Επικαλούμενος την δική του έκθεση υπέδειξε πώς αναγράφονται σε ένα σχέδιο οι εσωτερικές και πώς οι εξωτερικές διαστάσεις.

Εξήγησε, επίσης, ότι ο ΜΕ 2 σε κάποιες περιπτώσεις στον υπολογισμό του εμβαδού υπολόγισε τους κοινούς τοίχους δυο φορές, πράγμα λανθασμένο. Ο ορθός τρόπος υπολογισμού του εμβαδού είναι να μετρείται ο καθαρός χώρος πλέον οι εξωτερικοί τοίχοι πλέον οι κοινοί τοίχοι κατά το ήμισυ. Όταν σε ένα σχέδιο αναγράφονται εξωτερικές διαστάσεις αυτές περιλαμβάνουν το καθαρό εμβαδό των εσωτερικών χώρων πλέον όλους τους τοίχους.

Η πλευρά της Ενάγουσας αμφισβήτησε, επίσης, την μέθοδο υπολογισμού του καθαρού εμβαδού και της τοιχοποιίας που ο μάρτυρας χρησιμοποίησε, ήτοι με τον χάρακα και το ηλεκτρονικό σύστημα CAT αφ’ ης στιγμής στο προσχέδιο δεν αναφέρεται κλίμακα.

Οι αρχές που διέπουν την αξιολόγηση της μαρτυρίας εμπειρογνωμόνων προδιαγράφονται με μεγάλη σαφήνεια στην υπόθεση Σπύρου ν. Χ΄΄Χαραλάμπους (1989) 1 ΑΑΔ 298, στην οποία λέχθηκε, μεταξύ άλλων, ότι τα Δικαστήρια δέχονται μαρτυρία εμπειρογνωμόνων και χρησιμοποιούν την εξειδικευμένη γνώση τους για να καταλήξουν σε ορθές αποφάσεις. Το καθήκον των μαρτύρων αυτών είναι να δώσουν στο Δικαστή τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για να μπορέσει να σχηματίσει γνώμη για την ανεξαρτησία της κρίσης τους και να καταλήξει ορθά στα ευρήματα των γεγονότων από την ενώπιόν του μαρτυρία. Κατά κανόνα, η μαρτυρία εμπειρογνώμονα θεωρείται ότι είναι μαρτυρία ανεξάρτητου μάρτυρα (Βλ. R v. Lanfear (1968) 1 All E R 683, Andreas Anastassiades v. The Republic (1977) 2 CLR 97, Kyriacos Nicola Kouppis v. The Republic (1977) 2 CLR 361). Λέχθηκε, επίσης, ότι παρόλο που η συμπεριφορά των εμπειρογνωμόνων δεν είναι τόσο μεγάλης σπουδαιότητας όσο είναι η συμπεριφορά των κοινών μαρτύρων, εντούτοις, είναι ουσιώδης για τον σκοπό της αξιολόγησης της μαρτυρίας τους (Βλ. Joyce v. Yeomans (1981) 2 All E R 21).

Ο μάρτυρας μου έκανε πολύ καλή εντύπωση ως μάρτυρας της αλήθειας. Μέσα από το περιεχόμενο της μαρτυρίας του και δη τα επιστημονικά κριτήρια τα οποία παρέθεσε στο Δικαστήριο έχω πεισθεί για την ανεξαρτησία της κρίσης του με αποτέλεσμα να μπορώ να βασισθώ σε αυτήν για να καταλήξω σε ασφαλή ευρήματα. Πέραν τούτου ο μάρτυρας ήταν σαφής και θετικός στην μαρτυρία του. Ήταν, επίσης, σταθερός και δεν κλονίσθηκε παρά την μακρά αντεξέταση στην οποία υπεβλήθη από την ευπαίδευτη συνήγορο της Ενάγουσας. Ήταν αυθόρμητος και δεν υπολόγιζε τις απαντήσεις του.

Σημειώνεται ευθύς εξ’ αρχής ότι ουκ ολίγα είναι τα σημεία από την μαρτυρία του μάρτυρα τα οποία δεν αμφισβητήθηκαν από την πλευρά της Ενάγουσας και είναι αποδεκτά από το Δικαστήριο. Αναφορικά δε με εκείνα τα οποία αμφισβητήθηκαν κρίνω ότι οι θέσεις του μάρτυρα με ελάχιστες εξαιρέσεις είναι λογικές, τεκμηριωμένες και ως εκ τούτου πειστικές. Αναφέρομαι στα ακόλουθα.

Η μείωση του εμβαδού του καθιστικού από 25,56 τ.μ. σε 15,84 τ.μ. η οποία είναι της τάξης του 38% είναι μια σοβαρή αλλαγή και ένα σοβαρό μειονέκτημα. Ακόμα και με τον προθάλαμο το συνολικό εμβαδό καθιστικού και προθάλαμου είναι 20 τ.μ., πράγμα που σημαίνει ότι ο συνολικός εσωτερικός χώρος έχει μειωθεί κατά 22% ή ότι το νέο καθιστικό μαζί και με τον προθάλαμο είναι το 78% του εμβαδού του αρχικού.

Ένεκα της μείωσης του εμβαδού το καθιστικό σήμερα είναι πιο στενό και πιο κοντό. Έχει δε κοντύνει από 7,20 μέτρα σε 4,95 μέτρα. Τα πιο πάνω αποτελούν ουσιωδώς δυσάρεστες εξελίξεις αφού συν τοις άλλοις σύμφωνα με τον μάρτυρα ένεκα της μείωσης του εμβαδού άλλαξε και η εσωτερική διαρρύθμιση του καθιστικού, ισχυρισμός ο οποίος δεν αμφισβητήθηκε από την πλευρά της Ενάγουσας.

Ενδεικτικός είναι ο ισχυρισμός του μάρτυρα ότι το καθιστικό σήμερα έχει συρρικνωθεί σε τέτοιο βαθμό ώστε ο χώρος που υπολείπεται για τραπεζαρία να έχει υποβαθμισθεί σημαντικά. Κάτι το οποίο είναι ορατό και μέσα από το Τεκμήριο 12 από το οποίο φαίνεται ότι το νέο καθιστικό και η τραπεζαρία έχουν γίνει ένα με το τραπέζι της τραπεζαρίας να τοποθετείται δίπλα από τον καναπέ του καθιστικού, ενώ σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια – Τεκμήριο 1 - το καθιστικό ήταν μεν ένας ενιαίος χώρος, πλην όμως, μεγαλύτερος σε εμβαδό, μακρύτερος και τα δύο του μέρη, καθιστικό και τραπεζαρία, ξεχώριζαν το ένα από το άλλο ως δύο ανεξάρτητοι και διαφορετικοί χώροι.

Επίσης, η κατάργηση του ενός και μοναδικού παράθυρου στο καθιστικό με αποτέλεσμα το νέο καθιστικό να μην έχει καθόλου παράθυρα συνιστά άλλη μια δυσάρεστη και σημαντική διαφοροποίηση από τα αρχικά σχέδια η οποία επιδρά ως και πάλι ορθά επισήμανε ο μάρτυρας στον φωτισμό του καθιστικού προκαλώντας μείωση. Θα έλεγα και στον εξαερισμό του. Επιδρά, επίσης, και στην εσωτερική διαρρύθμιση η οποία με την κατάργηση του παράθυρου άλλαξε.

Η μείωση του εμβαδού του υπνοδωματίου από 12,16 τ.μ. σε 9,28 τ.μ. η οποία δεν είναι αμελητέα αλλά της τάξης του 24% είναι άλλο ένα σοβαρό μειονέκτημα και μια επιπρόσθετη δυσάρεστη αλλαγή. Η θέση δε του μάρτυρα ότι ένεκα της μείωσης του εμβαδού του υπνοδωματίου έχει επηρεασθεί σε σημαντικό βαθμό η λειτουργικότητα του κρίνω πως, επίσης, είναι ορθή. Η δυσχέρεια που θα προκαλείται από την τοποθέτηση διπλού κρεβατιού εντός του υπνοδωματίου η οποία προκύπτει ως απότοκο της μείωσης του εμβαδού του είναι ένα σημαντικό μειονέκτημα και μια δυσάρεστη εξέλιξη. Ορθά ο μάρτυρας χαρακτηρίζει αυτή την εξέλιξη ως μια ουσιαστική και πολύ σημαντική αλλαγή. Αναφορικά με το υπνοδωμάτιο επισημαίνεται, επίσης, από τον μάρτυρα και ορθά ως σοβαρό μειονέκτημα ότι το νέο διαμέρισμα έχει ένα μόνο παράθυρο ενώ σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια το επίδικο διαμέρισμα είχε δύο παράθυρα. Η κατάργηση του ενός παράθυρου ορθά σύμφωνα με τον μάρτυρα προκαλεί μείωση στον φωτισμό. Αλλά και στον εξαερισμό του υπνοδωματίου.

Σοβαρό μειονέκτημα αποτελεί, επίσης, η κατάργηση της γκαρνταρόμπα. Σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια η γκαρνταρόμπα είχε άμεση επαφή με το υπνοδωμάτιο. Σήμερα μπορούν να χρησιμεύσουν ως γκαρνταρόμπα/ερμάρια δύο ξεχωριστοί χώροι. Πρόκειται για τους χώρους που υποδεικνύονται με τα γράμματα Β6 και Β2 στο τελικό σχέδιο του Τεκμηρίου 19.

Ο χώρος με το γράμμα Β2 προκαλεί και ορθά σύμφωνα με τον μάρτυρα ουσιαστικό πρόβλημα. Καθότι κάποιος ο οποίος βρίσκεται εντός του υπνοδωματίου και επιθυμεί να τον χρησιμοποιήσει, για να φθάσει σε αυτόν θα πρέπει αναγκαστικά να συναντήσει τους επισκέπτες αφού ο χώρος αυτός βρίσκεται στην πόρτα εισόδου.

Επίσης, θα πρέπει να κάνει ολόκληρη «διαδρομή» μέχρι να τον φθάσει και συγκεκριμένα να βγει από το υπνοδωμάτιο, να περάσει μέσα από τον διάδρομο και να διασχίσει το καθιστικό. Τα πιο πάνω δυσχεραίνουν την εξυπηρέτηση του ένοικου. Η θέση της πλευράς της Ενάγουσας ότι το πρόβλημα αυτό μπορεί να επιλυθεί με την τοποθέτηση ερμαριού εντός του υπνοδωματίου στον τοίχο που εφάπτεται με το μπάνιο στην βάση των όσων υποστήριξε ο μάρτυρας αναδεικνύει έτι περισσότερο το πρόβλημα που δημιουργεί η μείωση του εμβαδού.

Σύμφωνα με τον μάρτυρα η εισήγηση αυτή δεν είναι ανέφικτη. Όμως, για τους λόγους που ο μάρτυρας υποστήριξε και που ενωρίτερα αναφέρθηκαν η τοποθέτηση ερμαριού στο νέο υπνοδωμάτιο θα μειώσει το εμβαδό του καθαρού χώρου με αποτέλεσμα στην κρινόμενη περίπτωση να μην τηρούνται καν οι ελάχιστες προδιαγραφές.

Επίσης, ενώ το εμβαδό της γκαρνταρόμπα ήταν 7,80 τ.μ. το συνολικό εμβαδό των ερμαριών στο τελικό σχέδιο είναι 6,90 τ.μ.. Η διαφορά είναι 0.90 τ.μ., ήτοι ένα σχεδόν τετραγωνικό μέτρο. Η μείωση του αποθηκευτικού χώρου δεν είναι αμελητέα.

Σοβαρό μειονέκτημα είναι και η μείωση του αριθμού των βεραντών από δύο σε μια. Κάτι το οποίο ως και πάλι ορθά ο μάρτυρας υπέδειξε μειώνει τις ανέσεις των χρηστών και συνεπακόλουθα την ποιότητα της ζωής τους αν ληφθεί επίσης, υπόψη, ότι το επίδικο διαμέρισμα προσφέρεται για χαλάρωση αφού βρίσκεται στην επαρχία και εκτός της πόλης της Πάφου και στον τόπο μας γίνεται μεγάλη χρήση των εξωτερικών χώρων ένεκα της μακράς καλοκαιρίας που επικρατεί.

Το ότι η μοναδική βεράντα του νέου διαμερίσματος είναι μεγαλύτερη σε εμβαδό από έκαστη των βεραντών του αρχικού διαμερίσματος – 11,22 τ.μ. αντί 9,50 τ.μ. και 8,70 τ.μ. – δεν θεωρώ ότι εξισορροπεί τα πράγματα ή ότι υπό το φως όλων των δοσμένων περιστάσεων αποτελεί προνόμιο, κάτι το οποίο υποβόσκει ως θέση και ορθά κατά την κρίση μου στην μαρτυρία του μάρτυρα.

Άλλο είναι το διαμέρισμά σου να έχει δύο βεράντες και άλλο μια έστω και μεγαλύτερη σε εμβαδό. Ελαφρώς δε μεγαλύτερη. Εμβαδό μεγαλύτερο κατά 1,72 τ.μ. που είναι η διαφορά μεταξύ της μεγαλύτερης βεράντας του αρχικού διαμερίσματος – 9,50 τ.μ. – και της μοναδικής βεράντας του νέου διαμερίσματος – 11,22 τ.μ. - δεν είναι σημαντική διαφορά.

Δεν μου διαφεύγει ότι σύμφωνα με τον ΜΕ 1 υπάρχει πρόσβαση στην βεράντα του νέου διαμερίσματος και από το υπνοδωμάτιο και από το σαλόνι. Αναφορικά, όμως, με το αν υπήρχε πρόσβαση στην μικρότερη βεράντα του αρχικού διαμερίσματος από το υπνοδωμάτιο ο ΜΕ 1 δεν έκανε νίξη. Σημειώνεται, πάντως, ότι σύμφωνα με τον ΜΕ 1 το καθιστικό του αρχικού διαμερίσματος είχε άμεση πρόσβαση και στις δύο βεράντες, κάτι που αποτελεί προνόμιο.

Η μείωση της θέας από την μοναδική βεράντα που διαθέτει σήμερα το επίδικο διαμέρισμα είναι κι’ αυτό ένα σοβαρό μειονέκτημα. Ενώ σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια η θέα από την ακρινή βεράντα με διαστάσεις 3,80Χ2,50 που συνορεύει με το καθιστικό ήταν νότια, δυτική και ανατολική σήμερα η θέα από την μοναδική βεράντα του επίδικου διαμερίσματος είναι μόνο νοτιοδυτική.

Η θέα προς την Ανατολή εμποδίζεται από τον τοίχο του διπλανού διαμερίσματος. Κάτι το οποίο δεν έτυχε αμφισβήτησης από την πλευρά της Ενάγουσας. Από την μοναδική βεράντα που σήμερα διαθέτει το επίδικο διαμέρισμα στερείται θέας προς την Ανατολή και συγκεκριμένα κατά μήκος της γραμμής από την Πάφο μέχρι το αεροδρόμιο της Τίμης και, κατ’ επέκταση, θέας προς την θάλασσα κατά μήκος της πιο πάνω απόστασης.

Δεν θεωρώ ότι επειδή η θέα εξακολουθεί να είναι απρόσκοπτη νοτιοδυτικά, ότι η θέα αυτή καταλαμβάνει μεγάλη έκταση, ήτοι από την Κισσόνεργα μέχρι την Πέγεια, και ότι περιλαμβάνει θάλασσα κατά μήκος όλης της πιο πάνω απόστασης, η κατάργηση της θέας προς τα ανατολικά είναι επουσιώδης ως ήταν η θέση της πλευράς της Ενάγουσας.

Φρονώ πως η στέρηση θέας ισοδυναμεί με στέρηση ενός αγαθού και, μάλιστα, πολύτιμου. Πόσο μάλλον όταν η στέρηση αυτή είναι στέρηση θέας προς την θάλασσα. Ούτε και δέχομαι ότι «σώζεται» η κατάσταση επειδή υπάρχει θέα ανατολικά από το παράθυρο του υπνοδωματίου ως ήταν η θέση της πλευράς της Ενάγουσας. Άλλο η θέα από την βεράντα του καθιστικού την οποία κάποιος μπορεί να απολαμβάνει με τις ώρες καθήμενος και περνώντας το περισσότερο μέρος της ημέρας και άλλο η θέα μέσα από το παράθυρο ενός υπνοδωματίου.

Ο μάρτυρας επισήμανε ακόμη ένα σημαντικό στοιχείο σχετικό με το υπό συζήτηση ζήτημα. Σύμφωνα με τον μάρτυρα ενώ από το παράθυρο του υπνοδωματίου υπάρχει θέα προς τα ανατολικά, εντούτοις, δεν μπορείς να δεις την ανατολή του ηλίου εκτός αν βγάλεις «για τα καλά» το κεφάλι σου έξω από το παράθυρο. Αν «κρεμασθείς», όπως χαρακτηριστικά υπέδειξε ο μάρτυρας, από το παράθυρο του υπνοδωματίου.

Σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια το επίδικο διαμέρισμα διέθετε το πλεονέκτημα η ανατολή του ήλιου να είναι ορατή από την βεράντα του καθιστικού. Σήμερα το επίδικο διαμέρισμα δεν διαθέτει αυτό το πλεονέκτημα από το καθιστικό. Ούτε από οποιοδήποτε άλλο δωμάτιο. Δικαίως, επομένως, ο μάρτυρας μιλά για αφαίρεση σημαντικού πλεονεκτήματος.

Στο σημείο αυτό μια παρένθεση. Συμφωνώ με τον μάρτυρα ότι ο προσανατολισμός του επίδικου διαμερίσματος είναι νοτιοδυτικός στην βάση του ότι το καθιστικό βλέπει προς αυτή την κατεύθυνση. Και ότι ο προσανατολισμός μιας κατοικίας είναι σταθερός σύμφωνα με όσα υποβόσκουν στην μαρτυρία του σε αντίθεση με την θέση της πλευράς της Ενάγουσας ότι ο προσανατολισμός μιας κατοικίας δεν είναι σταθερός στην βάση του ότι κάθε δωμάτιο έχει τον δικό του προσανατολισμό. Ασφαλώς και κάθε δωμάτιο έχει τον δικό του προσανατολισμό. Όταν, όμως, μιλούμε για τον προσανατολισμό μιας κατοικίας εννοούμε τον προσανατολισμό του καθιστικού. Όταν κάποιος λέει ότι το σπίτι του είναι, για παράδειγμα, δυτικό εννοεί ότι προς την Δύση βλέπει το καθιστικό του. Όπως, όμως, και να’ χει το σημείο αυτό δεν θα πρέπει να απασχολήσει. Το καθιστικό βλέπει νοτιοδυτικά σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια, κάτι το οποίο δέχεται και ο ΜΕ 2 – σχετική είναι η δήλωσή του στην αρχή της δεύτερης σελίδας της τεχνικής του έκθεσης – Τεκμήριο 17 - αλλά και σύμφωνα με τα νέα και επ’ αυτού δεν υπήρξε αμφισβήτηση από την πλευρά της Ενάγουσας.

Αναφορικά με την αλλαγή της θέσης του δρόμου σημειώνονται τα ακόλουθα. Σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια μπροστά από το καθιστικό και το υπνοδωμάτιο, στην νότια πλευρά, υπήρχε χώρος πρασίνου. Σήμερα στην νότια πλευρά μπροστά από το καθιστικό και το υπνοδωμάτιο έχει δημιουργηθεί δρόμος, ο οποίος καταλαμβάνει και μέρος από τον αρχικό χώρο πρασίνου, με αποτέλεσμα μέρος από τον χώρο αυτό να έχει καταργηθεί. Ο μάρτυρας υπέδειξε ενδεικτικά ότι ο δρόμος αυτός περνά μπροστά από το κτήριο Narcissa και συνεχίζει και περνά μπροστά από το Οφίρα. Στην πορεία του περνά μπροστά από τα κτήρια Pandora και Raymonda. Στο σύνολο εξυπηρετεί 11 συνολικά κτήρια και 55 με 66 διαμερίσματα, ισχυρισμός ο οποίος δεν αμφισβητήθηκε από την πλευρά της Ενάγουσας. Δεν είναι, δηλαδή, δρόμος που εξυπηρετεί μόνο τους ένοικους του Οφίρα, αλλά και τους ένοικους άλλων κτηρίων. Όμως, όπως και στα πλαίσια της αξιολόγησης της μαρτυρίας του ΜΕ 2 υποδείχθηκε ένεκα του ότι συν τοις άλλοις ο δρόμος καταλήγει σε αδιέξοδο φρονώ πως η τροχαία κίνηση δεν θα είναι μεγάλη. Παρόλα αυτά και για τους λόγους που και πάλι υποδείχθηκαν στα πλαίσια της αξιολόγησης της μαρτυρίας του ΜΕ 2 και που δεν κρίνω σκόπιμο να επαναλάβω δέχομαι ότι η νέα θέση του δρόμου θα επηρεάζει ουσιωδώς τις ανέσεις των κατοίκων περιλαμβανομένου και του Εναγόμενου. Κάτι το οποίο θα έχει επίδραση και στην ποιότητα της ζωής τους γενικότερα.

Αναφορικά δε με την μόλυνση από τα καυσαέρια σημειώνονται τα ακόλουθα. Η περιοχή εντός της οποίας έχει ανεγερθεί το συγκρότημα και το επίδικο διαμέρισμα δεν είναι περιοχή που βρίσκεται εντός πόλης και δεν θεωρώ ότι τα καυσαέρια από τα αυτοκίνητα που θα διακινούνται θα είναι ουσιώδες ή το κύριο πρόβλημα. Εν’ όψει και του ότι όπως πιο πάνω αναφέρθηκε η τροχαία κίνηση δεν αναμένεται να είναι μεγάλη. Υπό το φως των πιο πάνω δεν θεωρώ διαφωνώντας, έτσι, με τον μάρτυρα ότι η οχληρία από τα καυσαέρια θα είναι μια μετρήσιμη οχληρία. Τουλάχιστον επί του παρόντος. Συν τοις άλλοις η αναφορά του μάρτυρα σε οχληρία και μόλυνση από καυσαέρια βρίσκει, όπως διεφάνη μέσα από την μαρτυρία του, έρεισμα σε ό,τι ο κοινός νους έχει αντίληψη επί του προκειμένου. Δεν τεκμηριώθηκε με μαρτυρία ειδικού. Συναφώς δεν υποστηρίχθηκε με μαρτυρία ειδικού ποιας έκτασης θα είναι αυτή η οχληρία ή μόλυνση. Βεβαίως όταν σε μελλοντικό χρόνο ο δρόμος θα συνδεθεί σύμφωνα με τον μάρτυρα με την ευρύτερη περιοχή του χωριού Τρεμιθούσα τα πράγματα λογικά θα είναι διαφορετικά. Με την αύξηση της τροχαίας κίνησης η οποία λογικά θα επακολουθήσει το πρόβλημα από τα καυσαέρια θα είναι ένα ορατό πρόβλημα. Παράμετρος η οποία δεν μπορεί να παραγνωρισθεί. Καθότι το ζήτημα δεν θα πρέπει να αντικρισθεί βραχυπρόθεσμα αλλά μακροπρόθεσμα.

Ορθά, επίσης, επισημαίνει ο μάρτυρας ότι άλλο είναι μπροστά από το διαμέρισμά σου να βλέπεις χώρο πρασίνου και άλλο να βλέπεις τον δημόσιο δρόμο. Επίσης, άλλο είναι να κάθεσαι μέσα στο καθιστικό σου και στην βεράντα ή να ξαπλώνεις στο υπνοδωμάτιο σου και να έχεις ησυχία και άλλο είναι να περνούν από απόσταση 4 μέτρων, όπως ενδεικτικά υποστήριξε ο μάρτυρας χωρίς να αμφισβητηθεί επί του προκειμένου, τα αυτοκίνητα, όσα και αν είναι αυτά, και να γίνεσαι και δημόσιο θέαμα συν τοις άλλοις.

Η πιο πάνω απόσταση είναι η απόσταση που σύμφωνα με τον μάρτυρα απέχει το υπνοδωμάτιο του νέου διαμερίσματος από το όριο του δημόσιου δρόμου. Το πόσο μικρή είναι αυτή η απόσταση φαίνεται και από την φωτογραφία του Τεκμηρίου 19. Είναι αλήθεια ότι στην σύγχρονη κοινωνία που ζούμε επικρατεί ο θόρυβος. Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι στην προκειμένη περίπτωση δεν συνιστά ουσιώδη αλλαγή η αλλαγή στην θέση του δρόμου.

Με δεδομένο συν τοις άλλοις ότι ό,τι μεταξύ άλλων συμφωνήθηκε ήταν η δημιουργία δρόμου στο βόρειο μέρος του Οφίρα και μπροστά από άλλους χώρους, όπως το μπάνιο, την γκαρνταρόμπα και την κουζίνα. Και όχι στο νότιο και μπροστά από το καθιστικό και το υπνοδωμάτιο. Επίσης, η περιοχή στην οποία ανηγέρθηκε το επίδικο διαμέρισμα είναι μια περιοχή εκτός πόλης και οι αγοραστές των διαμερισμάτων περιλαμβανομένου και του Εναγόμενου λογικά είχαν άλλες προσδοκίες.

Μια από αυτές ήταν η ησυχία και η ηρεμία. Η αλλαγή στην θέση του δρόμου ανατρέπει ουσιωδώς την προσδοκία αυτή. Υπό το φως των πιο πάνω η αλλαγή της θέσης του δρόμου είναι μια δυσάρεστη εξέλιξη. Άκρως δυσάρεστη θα έλεγα.

Ουσιώδης για το υπό συζήτηση θέμα είναι και ο προαναφερόμενος ισχυρισμός του μάρτυρα ότι ο νέος δρόμος έχει τον ίδιο προσδιορισμό όπως και ο παλιός, κάτι το οποίο η πλευρά της Ενάγουσας εν τέλει δέχθηκε, και ότι ενδέχεται σε περίπτωση μελλοντικής ανάπτυξης να συνδεθεί με τον δημόσιο δρόμο που οδηγεί ανατολικά προς το χωριό Τρεμιθούσα. Πράγμα που όπως και πιο πάνω αναφέρθηκε θα επιτείνει έτι περισσότερο την οχληρία από την τροχαία κίνηση. Η θέση του μάρτυρα ότι ο δρόμος προορίζεται για εξυπηρέτηση τόσο της υφιστάμενης ανάπτυξης όσο και της μελλοντικής είναι λογικός. Οι δρόμοι γίνονται με στόχο μακροπρόθεσμο.

Λογική, επίσης, κρίνεται η θέση του μάρτυρα ότι σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια το υπνοδωμάτιο δεν θα επηρεάζονταν τουλάχιστον σε βαθμό μετρήσιμο από την τροχαία κίνηση αν ο δρόμος γινόταν σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια, δηλαδή, στο βόρειο μέρος του συγκροτήματος. Καθότι στα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια μεταξύ υπνοδωματίου και δρόμου παρεμβάλλονταν η γκαρνταρόμπα και το μπάνιο. Τα δωμάτια αυτά θα συνέτειναν στην μείωση του θορύβου. Ενώ σύμφωνα με τα τελικά σχέδια και την υφιστάμενη επί τόπου κατάσταση ο δρόμος περνά μπροστά από το υπνοδωμάτιο και την βεράντα του καθιστικού.

Η αλλαγή της θέσης του δρόμου έχει ακόμα μια παράμετρο. Είναι αυτή που άπτεται της αλλαγής που συνεπακόλουθα επήλθε στον χώρο πρασίνου. Ο χώρος πρασίνου προορίζονταν στο νότιο μέρος του Οφίρα. Και σήμερα βρίσκεται στο νότιο μέρος. Όμως, με την κατασκευή του δρόμου στο νότιο μέρος καταργήθηκε μέρος του πρασίνου εμβαδού 600 τ.μ. με αποτέλεσμα το μέρος του πρασίνου που έχει απομείνει να είναι μικρότερο από αυτό που προνοείτο στα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια. Ο μάρτυρας υποστήριξε ότι ο εναπομείναν χώρος πρασίνου μπροστά από το Οφίρα και το κτήριο Narcissa είναι μεγαλύτερος από 1.000 τ.μ, αλλά σε κάθε περίπτωση μικρότερος από 2.000 τ.μ.. Θέση της πλευράς της Ενάγουσας είναι ότι ο εναπομείναν χώρος πρασίνου μπροστά από το Οφίρα και το κτήριο Narcissa είναι μεγαλύτερος από 2.000 τ.μ.. Η οποία, θα πρέπει να σημειωθεί, δεν τεκμηριώθηκε με μαρτυρία.

Αυτό συνιστά άλλη μια δυσάρεστη εξέλιξη αφού ο χώρος πρασίνου που καταργήθηκε δεν είναι αμελητέος. Το κυριότερο σύμφωνα με τον μάρτυρα που, σημειωτέον, και πάλι δεν αμφισβητήθηκε από την πλευρά της Ενάγουσας είναι ότι ο χώρος πρασίνου που έχει απομείνει είναι μια πλαγιά με κλίση 45 μοιρών η οποία δεν είναι ορατή στην ολότητά της από την βεράντα του επίδικου διαμερίσματος.

Επίσης, ο χώρος πρασίνου που αφαιρέθηκε και έγινε δρόμος ήταν σχεδόν επίπεδος. Αν γινόταν σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια ο χώρος πρασίνου θα ήταν ένας χώρος ενιαίος, «μονοκόμματος», όπως χαρακτηριστικά υπέδειξε ο μάρτυρας, εμβαδού 3.000 τ.μ. και θα εφάπτονταν των ορίων του επίδικου διαμερίσματος.

Σχετικό είναι το Τεκμήριο 11 το οποίο κατατέθηκε από τον ΜΕ 1 και το οποίο καταδεικνύει με τον πλέον παραστατικό τρόπο τον ενιαίο, όπως ο μάρτυρας τον χαρακτήρισε, χώρο πρασίνου. Ορθά ο μάρτυρας υποδεινύει ότι τα πράγματα θα ήταν πολύ διαφορετικά αν τηρούνταν τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια. Υπό το φως των πιο πάνω ορθή κρίνεται η θέση του μάρτυρα ότι αν τηρούνταν τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια το επίδικο διαμέρισμα θα είχε ανέσεις τις οποίες σήμερα δεν απολαμβάνει έστω και αν ο σημερινός χώρος πρασίνου μπορεί και να είναι εμβαδού 2.000 τ.μ.

ως υποδείχθηκε από τον μάρτυρα. Υποβλήθηκε στον μάρτυρα από την πλευρά της Ενάγουσας ότι ενόψει του εμβαδού του σημερινού χώρου πρασίνου, ότι το επίδικο διαμέρισμα βρίσκεται στον πρώτο όροφο και ότι η θέα από το επίδικο διαμέρισμα προς την θάλασσα είναι απρόσκοπτη η μείωση του χώρου πρασίνου δεν μειώνει καθοριστικά την άνεση των ενοίκων.

Διαφωνώ με το ευρύτερο πνεύμα της υποβολής. Μπορεί η μείωση του χώρου πρασίνου να μην μειώνει σε καθοριστικό βαθμό την άνεση των ενοίκων, δεν παύει, όμως, να είναι είναι μια σοβαρή ανατροπή στις προσδοκίες των ενοίκων.

Σε σχέση με την βεράντα ταράτσας αναφέρονται τα ακόλουθα. Κατ’ αρχή, ο ισχυρισμός του μάρτυρα ότι τέτοια βεράντα δεν προνοείται στα αρχιτεκτονικά σχέδια αλλά ούτε και οποιαδήποτε επιπλέον κατασκευή ή χώρος εκτός από αυτόν καθ’ εαυτόν τον χώρο του επίδικου διαμερίσματος είναι ορθή όπως από το πωλητήριο έγγραφο προκύπτει.

Δεύτερο, είναι φαιδρό να ισχυρίζεται κάποιος ότι ο υποδειχθείς χώρος είναι βεράντα. Πρόκειται όπως καταμαρτυρείται από την φωτογραφία του Τεκμηρίου 19 για ένα μέρος της ταράτσας το οποίο ξεχωρίζει από τις υπόλοιπες «βεράντες» της ταράτσας με τοίχους ύψους ενός μέτρου περίπου. Όπως ορθά υπέδειξε ο μάρτυρας ο χώρος αυτός δεν εξυπηρετεί τους σκοπούς που εξυπηρετεί μια βεράντα.

Αφού το μόνο που θα βλέπει κάποιος καθήμενος εκεί είναι τον ουρανό και τους τοίχους γύρω του. Δεν υπάρχει θέα ούτε κάτω προς το έδαφος, ούτε προς την θάλασσα. Το ότι είναι πλακοστρωμένος, αυτό, δεν καθιστά τον χώρο βεράντα. Φρονώ πως ό,τι μόνο με την πλακόστρωση επιτυγχάνεται είναι η διευκόλυνση της κίνησης κάποιου επί της ταράτσας.

Υποβλήθηκε, επίσης, στον μάρτυρα ότι υπάρχει πρόνοια για παροχή ύδατος και ηλεκτρικού ρεύματος. Συναφώς ο μάρτυρας με την μαρτυρία του αντέτεινε ότι δεν διαπίστωσε την ύπαρξη τέτοιων παροχών. Η πιο πάνω θέση της πλευράς της Ενάγουσας ήταν γενικόλογη και παρέμεινε αναπόδεικτη. Συνεπώς δεν είναι αποδεκτή.

Αλλά και αν ακόμη υπήρχε πρόνοια για παροχή ύδατος και ηλεκτρικού ρεύματος δεν θεωρώ πως τα πράγματα διαφοροποιούνται. Είναι πολύ άβολο να ανεβαίνει κάποιος πάνω στην ταράτσα και να την χρησιμοποιεί ως βεράντα. Αφού για να χρησιμοποιεί την ταράτσα ως βεράντα θα πρέπει να μεταφέρει και τα χρειώδη του, όπως καρέκλες και τραπέζια, ή ακόμα και φαγητό ή τηλεοπτική συσκευή για να περνά την ώρα του αφού συν τοις άλλοις δεν υπάρχει κάτι που μπορεί να κάνει εκεί καθήμενος, όπως θέα για να απολαύσει.

Αλλά ούτε και ως roof garden. Σε ένα roof garden υπάρχουν οι υποδομές εκείνες που καθιστούν τον χώρο κήπο. Δεν είναι κήπος να έχεις κάποια φυτά και να τα περιποιείσαι χωρίς να έχεις την δυνατότητα να τα απολαμβάνεις με το να κάθεσαι, για παράδειγμα, ανάμεσα τους.

Εν κατακλείδι η θέση της πλευράς της Ενάγουσας περί ύπαρξης βεράντας ταράτσας είναι όπως και πιο πάνω αναφέρθηκε φαιδρή και πολύ ορθή η θέση του μάρτυρα ότι δεν είναι αντιληπτό σε τι μπορεί ο υποδειχθείς χώρος να χρησιμεύσει. Προδήλως, η Ενάγουσα πλακόστρωσε και διαμόρφωσε την ταράτσα με τον τρόπο που καταδεικνύεται στην φωτογραφία του Τεκμηρίου 19 για να μπορεί να επικαλείται, αν και μάταια, την ύπαρξη δεύτερης βεράντας αφότου με τα νέα αρχιτεκτονικά σχέδια η μια εκ των δύο βεραντών καταργήθηκε.

Σε σχέση με τα εμβαδά η διαφωνία μεταξύ του μάρτυρα και της πλευράς της Ενάγουσας είναι βαθιά και είναι η εξής. Σύμφωνα με τον μάρτυρα οι διαστάσεις που φαίνονται στο σχέδιο του Τεκμηρίου 1 που είναι το αρχικό σχέδιο είναι οι εσωτερικές διαστάσεις και δεν περιλαμβάνουν την τοιχοποιία. Σε αντίθεση με το σχέδιο του Τεκμηρίου 12 που είναι το τελικό σχέδιο στο οποίο αναγράφονται οι εξωτερικές διαστάσεις και όχι οι εσωτερικές. Υπό αυτή την έννοια ο μάρτυρας χαρακτήρισε τα δύο σχέδια ελλειμματικά αφ’ ης στιγμής το σχέδιο του Τεκμηρίου 1 δεν περιλαμβάνει τις εξωτερικές διαστάσεις και το σχέδιο του Τεκμηρίου 12 δεν περιλαμβάνει τις εσωτερικές. Στον συγκριτικό πίνακα του Τεκμηρίου 19 ο μάρτυρας περιέλαβε τις εσωτερικές διαστάσεις τόσο αναφορικά με το αρχικό όσο και με το νέο διαμέρισμα. Τις οποίες βρήκε αναφορικά με το αρχικό διαμέρισμα από τους υπολογισμούς του οι οποίοι εν τέλει συνάδουν με τις διαστάσεις που αναγράφονται στο σχέδιο του Τεκμηρίου 1, όπως υποστήριξε, και αναφορικά με το τελικό διαμέρισμα και από τα δεδομένα του σχεδίου του Τεκμηρίου 12. Σύμφωνα με τον μάρτυρα το συνολικό εμβαδό του αρχικού διαμερίσματος περιλαμβανομένης της τοιχοποιίας ήταν 58,09 τ.μ., ενώ το συνολικό εμβαδό του τελικού διαμερίσματος περιλαμβανομένης της τοιχοποιίας 52,40 τ.μ.. Η διαφορά είναι 5,69 τ.μ. και είναι της τάξης του 9,79%.

Σύμφωνα με την πλευρά της Ενάγουσας οι διαστάσεις που αναγράφονται στο σχέδιο του Τεκμηρίου 1 είναι οι εξωτερικές διαστάσεις και όχι οι εσωτερικές. Κάτι το οποίο ο ΜΕ 1 υποστήριξε διά ζώσης πλην όμως δεν αναφέρει στην τεχνική του έκθεση – Τεκμήριο 17. Και όπως εν τέλει διεφάνη εσκεμμένα το αποσιωποίησε.

Τα αρχικά εμβαδά όπως τα υπολόγισε τόσο ο μάρτυρας όσο και ο ΜΕ 2 φαινομενικά δεν διαφέρουν. Έχουν δε αφετηρία τους και τα μεν και τα δε τις διαστάσεις που αναγράφονται στο Τεκμήριο 1. Σύμφωνα με τον μάρτυρα το συνολικό εμβαδό του αρχικού διαμερίσματος είναι 48,59 τ.μ. ενώ σύμφωνα με τον ΜΕ 2 46 τ.μ. πλέον ο χώρος της γκαρνταρόμπα. Παρεπιμπτόντως, σύμφωνα με τον μάρτυρα το εμβαδό της γκαρνταρόμπα είναι 2,59 τ.μ.. Στο σημείο, όμως, αυτό θα επανέλθω.

Όσο δε αφορά στο συνολικό εμβαδό του τελικού διαμερίσματος αναφέρονται τα ακόλουθα. Ο μάρτυρας υπολόγισε τόσο το συνολικό εμβαδό εξαιρουμένης της τοιχοποιίας – 43,13 τ.μ. – όσο και το συνολικό εμβαδό περιλαμβανομένης της τοιχοποιίας – 52,40 τ.μ.. Ο ΜΕ 2 στην τεχνική του έκθεση αναφέρει το εμβαδό κάθε χώρου με την τοιχοποιία να συμπεριλαμβάνεται, προσθέτοντας δε τα εμβαδά όλων των χώρων δίνει το συνολικό εμβαδό του νέου διαμερίσματος περιλαμβανομένης της τοιχοποιίας – 52,64 τ.μ.. Στην τεχνική του έκθεση ο ΜΕ 2 δεν κάνει αναφορά στο εμβαδό του κάθε χώρου ή στο συνολικό εμβαδό του νέου διαμερίσματος εξαιρουμένης της τοιχοποιίας όπως κάνει ο μάρτυρας στον συγκριτικό πίνακα του Τεκμηρίου 19. Προκύπτει δε ότι η διαφορά μεταξύ των δύο μαρτύρων αναφορικά με το συνολικό εμβαδό του νέου διαμερίσματος είναι αμελητέα, όπως και ο μάρτυρας ο ίδιος αναγνώρισε, της τάξης των 0,24 τ.μ.

Αυτό, όμως, στο οποίο οι δύο μάρτυρες κατά βάθος διαφωνούν όπως από την μαρτυρία τους προκύπτει είναι στο εμβαδό του αρχικού διαμερίσματος. Και εδώ είναι το σημαντικό αφού το εν λόγω μέγεθος είναι και το μέτρο σύγκρισης μιας και το ζητούμενο είναι πόσο μειώθηκε το εμβαδό του επίδικου διαμερίσματος. Αφ’ ης στιγμής δε στα τελικά εμβαδά οι δύο μάρτυρες συμφωνούν ό,τι πρωτίστως το Δικαστήριο καλείται να πράξει είναι να αξιολογήσει τους υπολογισμούς τους αναφορικά με το αρχικό εμβαδό.

Η εντύπωση που μου δημιουργήθηκε μέσα από την όλη μαρτυρία του είναι ότι ο μάρτυρας είναι ένας σωστός επαγγελματίας, με υψηλά προσόντα και με άριστη επίγνωση του αντικειμένου του. Δεν έχω την παραμικρή αμφιβολία ότι οι σύγχρονες μέθοδοι που χρησιμοποίησε για να καταλήξει στα εμβαδά είναι αξιόπιστες και οι ενδεδειγμένες και ότι ο μάρτυρας προέβη στις ορθές μετρήσεις.

Η προσπάθεια της πλευράς της Ενάγουσας να κλονίσει την μαρτυρία του δεν με έπεισε. Με τις απαντήσεις του ο μάρτυρας εξανέμισε κάθε αμφιβολία που θα μπορούσε να εμφιλοχωρήσει στο μυαλό του Δικαστηρίου από τις θέσεις της πλευράς της Ενάγουσας. Η θέση του μάρτυρα ότι στο σχέδιο του Τεκμηρίου 1 αναγράφονται οι εσωτερικές και όχι οι εξωτερικές διαστάσεις κρίνονται ενόψει των όσων υποστήριξε πειστικές.

Και οι αντίστοιχες θέσεις της πλευράς της Ενάγουσας περιλαμβανομένου του ΜΕ 2 εντελώς αναληθείς. Και εξηγώ. Στο Τεκμήριο 12 οι άξονες και τα μήκη που παρεμβάλλονται αναγραφόμενα μεταξύ των αξόνων καθορίζουν τις διαστάσεις των διάφορων χώρων περιλαμβανομένης και της τοιχοποιίας ως είναι έκδηλο. Στο σχέδιο του Τεκμηρίου 1 δεν υπάρχουν άξονες ή αναφορά σε μήκη που να καθορίζουν τις εξωτερικές διαστάσεις.

Υπάρχουν μόνο αναγραφόμενες εντός των διάφορων χώρων οι διαστάσεις του κάθε χώρου. Ο μάρτυρας, υπολόγισε, επίσης τις διαστάσεις κάθε χώρου με τις μεθόδους που υπέδειξε στην μαρτυρία του. Από τις μετρήσεις κατέληξε ότι οι διαστάσεις που αναγράφονται στο Τεκμήριο 1 είναι οι εσωτερικές διαστάσεις και ότι αυτές είναι ορθές.

Υπέδειξε χαρακτηριστικά ότι αυτό που διαπίστωσε ήταν ότι οι διαστάσεις που μετρήθηκαν από τον υπολογιστή ήταν οι ίδιες με αυτές που αναγράφονταν στα σχέδια που του είχε αποστείλει ο Εναγόμενος, Τεκμήρια 1 και 12, πράγμα που σήμαινε και ορθά σύμφωνα με τον μάρτυρα ότι η κλίμακα που είχε εισαχθεί στον υπολογιστή ήταν ορθή και, επομένως, ότι οι μετρήσεις του υπολογιστή των διαστάσεων ήταν ορθές.

Επαλήθευσε δε την ορθότητα των μετρήσεων του υπολογιστή αναφορικά με τις διαστάσεις και την ορθότητα των διαστάσεων που αναγράφονταν στα σχέδια μετρώντας τις διαστάσεις που αναγράφονταν στα σχέδια με την χρήση χάρακα. Ο μάρτυρας έλεγξε, δηλαδή, και επαλήθευσε όλα τα δεδομένα μεταξύ τους ώστε να καταλήξει στο συμπέρασμα που διατύπωσε στην μαρτυρία του ότι οι μετρήσεις που αναγράφονται στον συγκριτικό πίνακα του Τεκμηρίου 19, διαστάσεων και εμβαδών, είναι απόλυτα ορθές, κάτι το οποίο δέχομαι.

Έπειτα είναι και το άλλο. Στην βάση της θέσης του ΜΕ 2 ότι το 46 είναι το συνολικό εμβαδό του αρχικού διαμερίσματος περιλαμβανομένης της τοιχοποιίας (εξαιρουμένης της γκαρνταρόμπα) το συμπέρασμα που εξάγεται ως θέση του μάρτυρα είναι ότι το συνολικό εμβαδό του τελικού διαμερίσματος είναι μεγαλύτερο από αυτό του αρχικού.

Κάτι το οποίο δεν αποτελεί θέση της πλευράς της Ενάγουσας. Και που ουδέποτε τέθηκε στον μάρτυρα από την πλευρά της Ενάγουσας. Ούτε και ο ΜΕ 1 υποστήριξε κάτι τέτοιο. Στις έγγραφες δε προτάσεις της Ενάγουσας ό,τι επί του προκειμένου αναφέρεται είναι ότι η διαφορά στο εμβαδό εμπίπτει εντός του προνοούμενου από το πωλητήριο έγγραφο ποσοστού και όχι περισσότερο ως ο Εναγόμενος διατείνεται.

Χαρακτηριστικός είναι ο ισχυρισμός που προβλήθηκε από τον ΜΕ 1 αντεξεταζόμενος ότι τόσο οι εσωτερικοί χώροι όσο και οι βεράντες έχουν διαφοροποιηθεί σε εμβαδό εντός του επιτρεπόμενου από το πωλητήριο έγγραφο 5% και όχι κατά ποσοστό 7% ως ο Εναγόμενος ισχυρίζεται. Από τον εν λόγω ισχυρισμό προκύπτει ότι θέση της πλευράς της Ενάγουσας είναι ότι με τα νέα σχέδια το εμβαδό μειώθηκε αφού σύμφωνα με τον ΜΕ 1 ο Εναγόμενος διατείνεται ότι το εμβαδό μειώθηκε κατά ποσοστό πέραν του 5%.

Εδώ δε είναι που φαίνεται το ψεύδος του ΜΕ 2. Ο οποίος στην σελίδα 3 της τεχνικής του έκθεσης αναφέρει μόνο ότι «... δεν υφίσταται οποιαδήποτε μείωση εμβαδού του διαμερίσματος», ενώ στην δεύτερη σελίδα της τεχνικής του έκθεσης αναφέρει ότι «Τα εμβαδά του διαμερίσματος και όλων των επιμέρους χώρων έχει τροποποιηθεί και αλλάξει».

Μα σύμφωνα με τις διαστάσεις που αναγράφονται στην τεχνική έκθεση του ΜΕ 2 τόσο για το αρχικό όσο και για το τελικό διαμέρισμα σε συνδυασμό με την διά ζώσης μαρτυρία του ΜΕ 2 προκύπτει ότι όχι μόνο δεν υπάρχει μείωση στο εμβαδό αλλά αύξηση. Προκύπτει, λοιπόν, αναπόδραστα ότι το 46 δεν περιλαμβάνει τις εξωτερικές διαστάσεις του αρχικού διαμερίσματος, αλλά τις εσωτερικές.

Επίσης, υπό το φως της μαρτυρίας του ΜΕ 2 προκύπτει ότι δεν μπορεί να εξαχθεί συμπέρασμα ως προς την διαφορά στο εμβαδό μεταξύ του αρχικού και του τελικού διαμερίσματος. Καθότι οι αριθμοί 46 και 52,64 αντιπροσωπεύουν ανόμοια μεγέθη παρά την μαρτυρία του ΜΕ 2. Ο πρώτος αντιπροσωπεύει το εμβαδό του αρχικού διαμερίσματος εξαιρουμένης της τοιχοποιίας παρά τα όσα αντίθετα ο ΜΕ 2 υποστήριξε και ο δεύτερος το εμβαδό του τελικού διαμερίσματος περιλαμβανομένης της τοιχοποιίας.

Σύμφωνα με τον μάρτυρα ενώ στα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια το εμβαδό του επίδικου διαμερίσματος ήταν 58,09 τ.μ. περιλαμβανομένης της τοιχοποιίας με τα νέα σχέδια το εμβαδό είναι 52,40 τ.μ. περιλαμβανομένης της τοιχοποιίας. Πρόκειται περί σημαντικής μείωσης για ένα μικρό διαμέρισμα όπως είναι το επίδικο διαμέρισμα. Η διαφορά είναι της τάξης των 5,69 τ.μ. και κατά ποσοστό 9,79% επί του συνολικού εμβαδού. Αλλά και αν το δούμε διαφορετικά με αναφορά, δηλαδή, στο εμβαδό μόνο των εσωτερικών χώρων και πάλι η διαφορά είναι σημαντική ως θα αναμένονταν. Σύμφωνα με τον μάρτυρα το συνολικό εμβαδό των εσωτερικών χώρων σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια ήταν 48,59 τ.μ. ενώ σύμφωνα με τα τελικά σχέδια 43,13 τ.μ.. Η διαφορά είναι 5,46 τ.μ. η οποία αντιστοιχεί με μείωση του συνολικού καθαρού εμβαδού κατά ποσοστό 11,24%. Που και πάλι είναι σημαντική για ένα μικρό διαμέρισμα όπως είναι το επίδικο διαμέρισμα.

Στην δεύτερη σελίδα της τεχνικής έκθεσης του μάρτυρα – Τεκμήριο 19 – υπό τον τίτλο «Περιγραφή διαμερίσματος Β1 όπως έχει ανεγερθεί επί τόπου» αναφέρεται ότι το επίδικο διαμέρισμα «όπως έχει επί τόπου δεν έχει καμία σχέση με ότι αναφέρετο στην έγγραφο συμφωνία των δύο μερών». Με το ζήτημα τούτο καταπιάνομαι στο στάδιο των συμπερασμάτων μου. Αναφέρω, όμως, από τώρα ότι η πιο πάνω θέση του μάρτυρα για τους λόγους που πιο κάτω επεξηγούνται είναι αποδεκτή.

Από την μαρτυρία του μάρτυρα δεν δέχομαι τα ακόλουθα:

ότι η Πολεοδομία δεν επέβαλε την νέα θέση του δρόμου. Πεποίθηση του μάρτυρα ήταν ότι ήταν εισήγηση ή απαίτηση της Πολεοδομίας όπως ο δρόμος κατασκευασθεί εκεί που εν τέλει κατασκευάσθηκε και ότι η Ενάγουσα συμφώνησε χωρίς δεύτερη σκέψη και ουσιαστικά ως εκ της μαρτυρίας του μάρτυρα ευκρινώς συνάγεται «ελαφρά τη καρδία». Η θέση του μάρτυρα ότι η Πολεοδομία απαιτεί και δεν επιβάλλει βρήκε σύμφωνη την πλευρά της Ενάγουσας ως ανωτέρω υποδείχθηκε. Στην προκειμένη, όμως, περίπτωση η απαίτηση συνιστούσε επιβολή όρου σύμφωνα με την πλευρά της Ενάγουσας. Και ορθά θεωρώ. Υπενθυμίζεται η μαρτυρία του ΜΕ 1 επί του προκειμένου σύμφωνα με την οποία η Πολεοδομία απαίτησε την αλλαγή της θέσης του δρόμου ως προϋπόθεση για να εκδώσει πολεοδομική άδεια. Υπό το φως της πιο πάνω μαρτυρίας του ΜΕ 1 δικαίως μπορεί να λεχθεί ότι η αλλαγή της θέσης του δρόμου επιβλήθηκε από την Πολεοδομία

ο μάρτυρας αρχικά υποστήριξε ότι υπήρχαν πολλές εναλλακτικές λύσεις για την θέση του νέου δρόμου οι οποίες δεν θα επηρεάζαν το σχήμα του τεμαχίου εντός του οποίου ανηγέρθηκε το συγκρότημα. Ο μάρτυρας δεν υπέδειξε, όμως, τις λύσεις αυτές. Σε άλλο δε σημείο της αντεξέτασής του υποστήριξε ότι είτε ο παλιός δρόμος θα μπορούσε να γίνει είτε ο νέος. Ισχυρισμός από τον οποίο προκύπτει ότι σύμφωνα με τον μάρτυρα άλλη εναλλακτική λύση για την θέση του δρόμου δεν υπήρχε. Υπό το φως των πιο πάνω δεν δέχομαι ότι υπήρχε εναλλακτική λύση για την θέση του δρόμου

ο μάρτυρας ισχυρίσθηκε, επίσης, ότι αν δινόταν η πρέπουσα σημασία από την Ενάγουσα και τους μελετητές της στο σχήμα του επίδικου διαμερίσματος αυτό μπορούσε πολύ εύκολα να διατηρηθεί και να μην αλλάξει καθόλου έστω και με τον δρόμο στην θέση που αυτός κατασκευάσθηκε με ελαφρά τροποποίηση του σχήματος των τεμαχίων στην πίσω μεριά. Παρά το ότι δεν έχω αμφιβολία για το γνήσιο της πιο πάνω θέσης του μάρτυρα, εντούτοις, ελλείψει τεκμηρίωσης δεν μπορώ να δεχθώ αυτήν

δέχομαι ότι ο μάρτυρας στην παράγραφο Δ της τεχνικής του έκθεσης – Τεκμήριο 19 – δεν προέβη σε εκτίμηση της αξίας του επίδικου διαμερίσματος. Αυτό, άλλωστε, είναι κάτι που προκύπτει έκδηλα από το περιεχόμενο της εν λόγω παραγράφου. Δέχομαι, επίσης, ότι σύμφωνα με τα προσόντα του μάρτυρα η εκτίμηση των επιπτώσεων στο περιβάλλον καθώς και η εκτίμηση των απωλειών στις ανέσεις των χρηστών του επίδικου διαμερίσματος από τις αλλαγές ή τις τροποποιήσεις που προκάλεσε η εκτέλεση του έργου εμπίπτει στις γνώσεις και την σφαίρα της εμπειρογνωμοσύνης του.

Δέχομαι, επίσης, ότι οι αλλαγές επέφεραν απώλεια στα όσα ο μάρτυρας στην πιο πάνω παράγραφο αναφέρει ότι σημείωσαν μείωση μιας και για όλα τα μεγέθη που αναφέρονται ο μάρτυρας κατέδειξε την μείωση και η μαρτυρία του έγινε αποδεκτή. Δεν δέχομαι, όμως, ότι τα ποσοστά της απώλειας είναι αυτά που ο μάρτυρας αναφέρει στην εν λόγω παράγραφο σε σχέση με τα ανοίγματα, την θέα, τον δρόμο, την λειτουργικότητα, τον προσανατολισμό, και τις βεράντες.

Καμία μαρτυρία δεν δόθηκε υπό του μάρτυρος που να εξηγεί πώς κατέληξε στα πιο πάνω ποσοστά ή που να εξηγεί τι υπολογισμούς έκανε για να καταλήξει σε αυτά. Συναφώς στην παράγραφο Δ αναφέρεται ότι «για την εκτίμηση των αρνητικών επιδράσεων στους χρήστες του διαμερίσματος έχουν χρησιμοποιηθεί πολυκριτηριακές μέθοδοι εκτιμήσεων επιπτώσεων στο περιβάλλον».

Καμία, όμως, αναφορά δεν έγινε υπό του μάρτυρος στις μεθόδους αυτές. Ό,τι, επομένως, μόνο δέχομαι είναι το ποσοστό της απώλειας που επήλθε από την μείωση στο συνολικό εμβαδό. Με την μαρτυρία του ο μάρτυρας κατέδειξε μείωση στο συνολικό εμβαδό του επίδικου διαμερίσματος κατά ποσοστό 9,79% που είναι ό,τι επί του προκειμένου αναφέρεται και στην παράγραφο Δ.

Σε σχέση με την απώλεια από την μείωση στο εμβαδό των βεράντων αναφέρονται επιπρόσθετα τα ακόλουθα. Στην μαρτυρία του ο μάρτυρας υπέδειξε ότι η μείωση στο συνολικό εμβαδό των βεράντων είναι 38,36% που είναι ό,τι προκύπτει αριθμητικά από την υπό αυτού υποδειχθείσα μείωση. Πρόκειται περί μείωσης κατά 6,98 τ.μ.

επί του συνολικού εμβαδού των βεράντων που σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια ήταν 18,20 τ.μ.. Στην παράγραφο Δ αναφέρει ότι το ποσοστό από την εν λόγω μείωση είναι 11,22%. Δεν εξηγεί γιατί τα δύο ποσά διαφέρουν, ούτε και πώς κατέληξε στο 11,22. Συνακόλουθα και υπό το φως όλων των πιο πάνω δεν δέχομαι ότι το συνολικό ποσοστό απώλειας από τις αλλαγές είναι 50%

ο μάρτυρας στην τεχνική του έκθεση – Τεκμήριο 19 - αναφέρει ότι η αξία του επίδικου διαμερίσματος έχει μειωθεί ένεκα της κατάργησης της μιας βεράντας. Σημειώνεται ότι η ενδεχόμενη μείωση της αξίας του επίδικου διαμερίσματος δεν είναι επίδικο ζήτημα. Καθότι το ζητούμενο δεν είναι αν μειώθηκε η αξία του επίδικου διαμερίσματος, αλλά αν το νέο διαμέρισμα όπως αυτό έχει ανεγερθεί σύμφωνα με το τελικά σχέδια είναι ουσιωδώς παρόμοιο με το αρχικό. Και αν ακόμα ήταν επίδικο υποδεικνύονται τα ακόλουθα. Αν η κατάργηση της μιας βεράντας ήταν η μόνη διαφοροποίηση θα δεχόμουν δίχως άλλο τον ισχυρισμό του μάρτυρα περί μείωσης της αξίας χωρίς την μαρτυρία ειδικού ως απόρροια της κοινής λογικής. Μόνο που το τελικό διαμέρισμα είναι διαφοροποιημένο σε αρκετές άλλες πτυχές από τα αρχικά σχέδια. Μπορεί, επίσης, το νέο διαμέρισμα να παρουσιάζει μειονεκτήματα και, μάλιστα, αρκετά έναντι του αρχικού. Στην απουσία, όμως, τεκμηριωμένης μαρτυρίας δεν μπορώ να δεχθώ ότι η αξία του νέου διαμερίσματος είναι μειωμένη σε σύγκριση με το αρχικό. Ένα τέτοιο συμπέρασμα θα ήταν αυθαίρετο όσο εύλογο και αν ήθελε φαίνεται πως είναι

σύμφωνα με τον μάρτυρα ο προθάλαμος που υπάρχει σήμερα δεν έχει οποιαδήποτε λειτουργική χρήση και εξυπηρετεί μόνο ως διάδρομος που ενώνει την κύρια είσοδο με το καθιστικό. Είναι ένας χώρος μη αξιοποιήσιμος και τίποτε άλλο από σπατάλη χώρου. Αναμφίβολα ο εν λόγω χώρος δεν μπορεί να εξυπηρετήσει ως καθιστικό. Δεν πρέπει, όμως, να παραγνωρίζεται ότι το αρχικό διαμέρισμα παρουσίαζε το εξής σημαντικό τρωτό όπως διεφάνη μέσα από την μαρτυρία του ΜΕ 2. Ότι για να συναντήσει κάποιος το καθιστικό έπρεπε να περάσει μέσα από την κουζίνα. Με την διαρρύθμιση που παρουσιάζει το τελικό καθιστικό το σοβαρό αυτό μειονέκτημα εξαλείφθηκε. Επίσης, μπροστά από την κουζίνα ανεγέρθη τοίχος ο οποίος εφάτπεται του προθάλαμου και δίνει στην κουζίνα ιδιωτικότητα. Αυτός δε που εισέρχεται σήμερα εντός του επίδικου διαμερίσματος από την κύρια είσοδο δεν βλέπει την κουζίνα ούτε και διέρχεται αυτής για να συναντήσει το καθιστικό. Συν τοις άλλοις ο υπό συζήτηση χώρος δεν είναι μεγάλος αφ’ ης στιγμής το εμβαδό του καταλαμβάνει μόνο 4,16 τ.μ.. Υπό το φως όλων των πιο πάνω διαφωνώ με τον μάρτυρα ότι ο προθάλαμος είναι σπατάλη χώρου.

Τα σημεία που πιο πάνω υποδείχθηκαν δεν διασαλεύουν την πολύ καλή εντύπωση που σχημάτισα για τον μάρτυρα τόσο αναφορικά με την εν γένει ειλικρίνεια και αξιοπιστία του όσο και αναφορικά με την ακρίβεια των μετρήσεών του και τις εκτιμήσεις του γενικότερα.

Εκτός από τα σημεία εκείνα από την διά ζώσης μαρτυρία του μάρτυρα και από την τεχνική του έκθεση – Τεκμήριο 19 - που δεν δέχθηκα και που πιο πάνω υποδείχθηκαν η υπόλοιπη μαρτυρία του είναι αποδεκτή και αποτελεί μέρος των ευρημάτων μου.

Ο όρος 4 του πωλητήριου εγγράφου προνοεί, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα:

«The Vendor shall build the property substantially in accordance with the plans and specifications attached hereto which having been initialled by the parties form part of this agreement …».

Είναι η θέση της πλευράς της Ενάγουσας ότι το επίδικο διαμέρισμα, όπως αυτό εν τέλει ανηγέρθηκε, αν και όχι πανομοιότυπο με το αρχικό, εντούτοις, είναι ουσιωδώς (substantially) παρόμοιο με αυτό που προνοούσαν τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια. Και, κατ’ επέκταση, ότι η Ενάγουσα ουδέν όρο του πωλητήριου εγγράφου περιλαμβανομένου του όρου 4 παρέβη.

Δεν προτίθεμαι να αναφερθώ εκτεταμένα στις διαφορές που αποδέχθηκα ότι υπάρχουν μεταξύ των αρχικών αρχιτεκτονικών σχεδίων και των τελικών ή στις διαφορές που παρουσιάζουν το αρχικό διαμέρισμα από το τελικό. Ανάλυση αυτών έγινε στα πλαίσια της αξιολόγησης των μαρτύρων και, μάλιστα, διεξοδική κατά την κρίση μου. Στην βάση δε των πιο πάνω διαφορών που δέχθηκα ότι υπάρχουν μεταξύ του αρχικού διαμερίσματος και του τελικού κρίνω ότι το επίδικο διαμέρισμα όπως αυτό εν τέλει ανηγέρθηκε σύμφωνα με τα τελικά αρχιτεκτονικά σχέδια διαφέρει ουσιωδώς από το διαμέρισμα το οποίο συμφωνήθηκε να ανεγερθεί σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια και πωληθεί από την Ενάγουσα στον Εναγόμενο.

Επιγραμματικά και μόνο αναφέρω την ολωσδιόλου διαφορετική εσωτερική διαρρύθμιση, το εντελώς διαφορετικό σχήμα, την σημαντική μείωση στο εμβαδό του καθιστικού, την μείωση στην λειτουργικότητά του και την συνεπακόλουθη μείωση στις ανέσεις, την σημαντική μείωση στο εμβαδό του υπνοδωματίου, την μείωση στην λειτουργικότητά του και την συνεπακόλουθη μείωση στις ανέσεις, την κατάργηση του μοναδικού παράθυρου στο καθιστικό και την ως εξ’ αυτής μείωση του φωτισμού και του εξαερισμού στο καθιστικό, την κατάργηση ενός παράθυρου στο υπνοδωμάτιο και την ως εξ’ αυτής μείωση του φωτισμού και του εξαερισμού στο υπνοδωμάτιο, την μείωση του αριθμού των βεραντών και την συνεπακόλουθη μείωση στις ανέσεις, την μείωση του χώρου που μπορεί να χρησιμεύσει ως γκαρνταρόμπα, την αλλαγή της θέσης της γκαρνταρόμπα με την συνεπακόλουθη επίδραση στις ανέσεις και την εξυπηρέτηση, την κατάργηση της θέας προς τα ανατολικά από την βεράντα, την αλλαγή της θέσης του δρόμου με την συνεπακόλουθη επίδραση στις ανέσεις, την κατάργηση μέρους του πρασίνου μπροστά από το καθιστικό και το υπνοδωμάτιο ως αποτέλεσμα της αλλαγής της θέσης του δρόμου, ότι το επίδικο διαμέρισμα δεν συνορεύει με χώρο πρασίνου και ότι ο δρόμος παρεμβάλλεται μεταξύ του επίδικου διαμερίσματος και του χώρου πρασίνου και την μείωση του συνολικού εμβαδού κατά ποσοστό 11,24% εξαιρουμένης της τοιχοποιίας και κατά ποσοστό 9,79% περιλαμβανομένης της τοιχοποιίας.

Κρίνω ότι οι πιο πάνω διαφοροποιήσεις που μόνο ως μειονεκτήματα και, μάλιστα, σοβαρά θα μπορούσαν να χαρακτηρισθούν είναι σημαντικές και ουσιώδεις ώστε δικαίως να μπορούν να υποστηρίξουν το συμπέρασμα που πιο πάνω διατυπώθηκε, ότι, δηλαδή, το επίδικο διαμέρισμα όπως εν τέλει ανηγέρθηκε και σύμφωνα με τα τελικά αρχιτεκτονικά σχέδια διαφέρει ουσιωδώς από το διαμέρισμα το οποίο συμφωνήθηκε να ανεγερθεί και πωληθεί από την Ενάγουσα στον Εναγόμενο. Δεν μου διαφεύγει ότι το νέο διαμέρισμα παρουσιάζει και πλεονεκτήματα. Όπως ότι το αποχωρήριο/μπάνιο δεν βρίσκεται μέσα στο υπνοδωμάτιο, ότι στην κουζίνα υπάρχει πάγκος πρωινού και επιπρόσθετες θέσεις καθίσματος, ότι πλέον δεν διασχίζεις την κουζίνα για να εισέλθεις στο καθιστικό, ότι το εμβαδό της κουζίνας και του μπάνιου είναι μεγαλύτερο και ότι έχουν γίνει μεγαλύτεροι πάγκοι και περισσότερα ερμαράκια στην κουζίνα. Τα πιο πάνω πλεονεκτήματα δεν είναι, όμως, τέτοια ακόμα και σωρευτικά ιδωμένα ώστε να μεταβάλλουν ή να υπερακοντίζουν την ουσιώδη διαφορά που παρατηρείται στην ανέγερση του επίδικου διαμερίσματος μεταξύ του ό,τι αρχικά συμφωνήθηκε και του ό,τι εν τέλει ανεγέρθηκε.

Διαπιστώνεται, επομένως, παράβαση του όρου 4 του πωλητήριου εγγράφου από μέρους της Ενάγουσας. Ακολούθως θα πρέπει να εξετασθεί αν ο όρος αυτός είναι ουσιώδης για να κριθεί αν ο τερματισμός του Εναγόμενου ήταν νόμιμος.

Οι όροι μιας συμφωνίας δεν έχουν όλοι την ίδια σημασία. Αναπόφευκτα κάποιοι είναι πιο σημαντικοί από άλλους. Ουσιώδεις όροι είναι οι βασικές πρόνοιες της σύμβασης οι οποίες είναι άρρηκτα συνδεδεμένες με την επίτευξη του κύριου σκοπού της συμφωνίας των μερών. Μη ουσιώδεις ή απλοί όροι (mere warranties) ή όπως αλλιώς αποκαλούνται εγγυητικές διαβεβαιώσεις είναι συμβατικές πρόνοιες και ρήτρες που θεωρούνται δευτερεύουσας σημασίας.

Η σημασία της πιο πάνω ταξινόμησης είναι η εξής. Αν ο όρος είναι ουσιώδης, τότε, η παράβαση του, η οποία διαφορετικά λέγεται και παράβαση σύμβασης (breach of contract), δίδει στο αθώο ή ανυπαίτιο μέρος το δικαίωμα να τερματίσει την σύμβαση και να διεκδικήσει αποζημιώσεις. Το αθώο μέρος έχει φυσικά το δικαίωμα να μην τερματίσει την σύμβαση και να επιμείνει στην τήρησή της (affirm the contract). Σε μια τέτοια περίπτωση έχει το δικαίωμα να ζητήσει αποζημιώσεις για παράβαση απλού όρου αφού με το μην τερματίσει την σύμβαση και να επιμείνει στην τήρησή της έχει επιλέξει να αντιμετωπίσει τον ουσιώδη όρο ως απλό όρο. Αυτό, βέβαια, είναι κάτι που επαφίεται στην δική του επιλογή (Βλ. Νάκης Θεοχαρίδης ν. Ιωάννης Ιωάννου κ.α., Πολιτική Έφεση 23/09, ημερομηνίας 20.6.12). Αν ο όρος δεν είναι ουσιώδης αλλά απλός όρος, τότε, το αθώο μέρος δεν έχει το δικαίωμα να τερματίσει την σύμβαση αλλά απλώς να διεκδικήσει αποζημιώσεις.

Το κριτήριο αν ένας όρος σε μια σύμβαση είναι ουσιώδης ή απλός είναι η πρόθεση των μερών, δηλαδή, αν τα μέρη κατά την συνομολόγηση της σύμβασης «θεωρούσαν» ή είχαν στην σκέψη τους (within the contemplation of the parties) ότι ο όρος είναι ουσιώδης ή όχι. Στην πράξη η ταξινόμηση συμβατικών όρων σε ουσιώδεις και μη εξαρτάται συνήθως από την σημασία τους στο πλαίσιο της όλης σύμβασης. Αν τα ίδια τα μέρη θεωρήσουν ότι κάποιος όρος είναι σημαντικός και τον αποκαλέσουν «ουσιώδη», τότε, ο όρος αυτός θα θεωρηθεί ουσιώδης από το Δικαστήριο (Βλ. Dawson’s Ltd v. Bonnin (1922) 2 A.C. 413). Το Δικαστήριο διατηρεί, όμως, την εξουσία να αποφασίσει ότι η παράβαση ενός όρου δεν δικαιολογεί τερματισμό παρόλο που τα μέρη συμφώνησαν ο όρος αυτός να είναι ουσιώδης αν κρίνει ότι η παράβαση θα προκαλέσει ανεπαίσθητη ή και καθόλου ζημία (Βλ. Wickman Ltd. v. Schuler A.G. (1974) A.C. 235).

Σε περίπτωση που τα μέρη δεν περιγράφουν τον συγκεκριμένο όρο με τον ένα ή τον άλλο τρόπο το Δικαστήριο είναι επιφορτισμένο με το καθήκον να ερμηνεύσει την σύμβαση ώστε να ανακαλύψει ποια ήταν η πρόθεση των μερών. Ήτοι να ερευνήσει τον ρόλο και την σημασία του όρου για να καταλήξει στο συμπέρασμα κατά πόσο η οποιαδήποτε παράβαση του συνεπάγεται το δικαίωμα τερματισμού της σύμβασης από το αθώο μέρος. Στην τελική, λοιπόν, το θέμα ανάγεται σε ερμηνεία (construction) της σύμβασης (Βλ. Glaholm v. Hays (1841) 2 Man. & G. 257). Αν η πρόθεση των μερών είναι ότι παράβαση ενός όρου δίνει στο ανυπαίτιο μέρος το δικαίωμα να τερματίσει την σύμβαση, τότε, ο όρος αυτός είναι ουσιώδης. Αν η πρόθεση των μερών είναι ότι παράβαση του όρου δεν δίνει στο ανυπαίτιο μέρος το δικαίωμα να τερματίσει την σύμβαση, τότε, ο όρος αυτός δεν είναι ουσιώδης όρος αλλά απλός όρος.

Κατά το έργο της ανακάλυψης της πρόθεσης των μερών το Δικαστήριο συχνά καθοδηγεί την σκέψη του στο πόσο ουσιαστική είναι η αποτυχία του υπαίτιου μέρους να εκπληρώσει την υποχρέωσή του (substantial failure in performance). Αν η εκπλήρωση της υποχρέωσης αγγίζει την ρίζα της σύμβασης και, επομένως, οι συνέπειες από την παράβαση του, πραγματικές ή δυνητικές, θα είναι σοβαρές ή θα προκαλέσουν σοβαρό επηρεασμό (serious prejudice) στο ανυπαίτιο μέρος, τότε, ο παραβιασθείς όρος είναι ουσιώδης. Οι απλοί όροι αφορούν σε λιγότερο σοβαρές ή υποδεέστερες πτυχές μιας σύμβασης. Η παράβασή τους δεν δίνει στο ανυπαίτιο μέρος το δικαίωμα να τερματίσει την σύμβαση στην βάση του ότι μια μικρή (minor) παράβαση μπορεί επαρκώς να αποκατασταθεί με την καταβολή αποζημίωσης (Βλ. το Αγγλικό σύγγραμμα Treitel, The Law of Contract, 9η έκδοση, σελίδα 705).

Το σκεπτικό πίσω από την θεωρία των επιπτώσεων από την αποτυχία του υπαίτιου μέρους να εκπληρώσει την υποχρέωση του η οποία αγγίζει την ρίζα της σύμβασης είναι η αποστέρηση του ανυπαίτιου μέρους ουσιαστικά όλου του όφελους που το ανυπαίτιο μέρος σκόπευε να αποκομίσει από την σύμβαση (Βλ. Hongkong Fir Shipping Co. Ltd. v. Kawasaki Kisen Kaisha Ltd. (1962) Q.B. 26). Η πιο πάνω προσέγγιση απορρίφθηκε, όμως, από την Βουλή των Λόρδων στην υπόθεση Bunge Corp. v. Tradax Export S.A. (1981) 1 WLR 711 όπου λέχθηκε ότι υπήρξαν περιπτώσεις όπου όροι σε μια σύμβαση παρόλο που δεν αποστερούσαν από το ανυπαίτιο μέρος ουσιαστικά όλο το όφελος που το ανυπαίτιο μέρος σκόπευε να αποκομίσει από την σύμβαση, εντούτοις, κρίθηκαν ουσιώδεις και η παράβασή τους δικαιολογούσε τον τερματισμό της σύμβασης από το ανυπαίτιο μέρος.

Ο συγγραφέας του προαναφερόμενου συγγράμματος καταλήγει στα ακόλουθα. Αν η παράβαση όντως αγγίζει την ρίζα της σύμβασης, τότε, το δικαίωμα του τερματισμού στοχεύει στην προστασία του ανυπαίτιου μέρους από δυσμενή και σοβαρό επηρεασμό. Αν η παράβαση δεν αγγίζει την ρίζα της σύμβασης το δικαίωμα του τερματισμού στοχεύει στην προώθηση της βεβαιότητας (certainty) ασχέτως του μεγέθους της παράβασης.

Οι διάδικοι δεν περίγραψαν με κάποιο τρόπο τον επίμαχο όρο 4 του πωλητήριου εγγράφου. Και δεν απέδωσαν σε αυτόν οποιοδήποτε χαρακτηρισμό. Είναι, επομένως, επιβεβλημένη η εξακρίβωση από το Δικαστήριο της πρόθεσής τους. Κρίνω πως η ανέγερση του επίδικου διαμερίσματος σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια ή ουσιωδώς παρόμοιου με το συμφωνηθέν αποτελεί βασική πρόνοια του πωλητήριου εγγράφου άρρηκτα συνδεδεμένη με την επίτευξη του κύριου σκοπού της συμφωνίας των μερών. Απόκλιση από τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια, τα οποία αποτελούν αναπόσπαστο μέρος του πωλητήριου εγγράφου σύμφωνα με τον όρο 25 αυτού, σε βαθμό ώστε το διαμέρισμα που συμφωνήθηκε να αγορασθεί να μην είναι το ίδιο ή ουσιωδώς παρόμοιο με αυτό που συμφωνήθηκε να αγορασθεί κρίνω πως αγγίζει την ρίζα της επίδικης σύμβασης και αποστερεί από τον Εναγόμενο ουσιαστικά όλο το όφελος που ο Εναγόμενος σκόπευε να αποκομίσει από το πωλητήριο έγγραφο.

Καταλήγω, λοιπόν, στο ότι κατά την συνομολόγηση της επίδικης συμφωνίας στην σκέψη των μερών (within the contemplation of the parties) ήταν όπως ο επίμαχος όρος ήταν ουσιώδης. Δικαιολογημένα, επομένως, ο Εναγόμενος τερμάτισε την επίδικη συμφωνία. Το ότι η παράβαση της σύμβασης δεν ήταν ο πραγματικός λόγος του τερματισμού και ότι ο πραγματικός λόγος του τερματισμού ήταν άλλος δεν αναιρεί κατά την κρίση μου το νόμιμο του τερματισμού. Αφ’ ης στιγμής υπάρχει παράβαση σύμβασης η οποία δίνει στο ανυπαίτιο μέρος το δικαίωμα να τερματίσει την σύμβαση ο τερματισμός είναι νόμιμος ασχέτως του κίνητρου.

Στο Αγγλικό σύγγραμμα Treitel, The Law of Contract, 9η έκδοση, σελίδες 692-693 αναφέρεται ότι τα Δικαστήρια δεν θα θεωρήσουν νόμιμο τον τερματισμό από το ανυπαίτιο μέρος όταν το πραγματικό κίνητρο για τον τερματισμό δεν είναι η αποτυχία εκπλήρωσης της συμφωνηθείσας υποχρέωσης από το υπαίτιο μέρος, αλλά γιατί η σύμβαση αποδείχθηκε εν τέλει μη συμφέρουσα (a bad bargain) για το ανυπαίτιο μέρος ένεκα των διακυμάνσεων στις τιμές αγοράς (market movements). Οι συμβάσεις καταρτίζονται για να εκπληρώνονται και όχι να τερματίζονται ανάλογα με τις διακυμάνσεις της αγοράς (Βλ. The Hansa Nord (1976) Q.B. 44). Στις περιπτώσεις αυτές τα Δικαστήρια δεν θα εγκρίνουν τον τερματισμό με την δικαιολογία ότι η αποτυχία εκπλήρωσης της συμφωνηθείσας υποχρέωσης από το υπαίτιο μέρος δεν είναι επαρκώς σοβαρή (sufficiently serious). Δεν λείπουν, όμως, και οι περιπτώσεις όπου παρά το ότι το κίνητρο για τον τερματισμό ήταν οι διακυμάνσεις στις τιμές αγοράς, εντούτοις, το ανυπαίτιο μέρος κρίθηκε ότι είχε δικαίωμα να τερματίσει την σύμβαση (Βλ. Arcos Ltd. v. Ronaasen (1933) A.C. 470, Glaholm v. Hays (1841) 2 Man. & G. 257). Όπως, όμως, και να’ χει η υπό εξέταση περίπτωση δεν προσομοιάζει με τις περιπτώσεις που πιο πάνω αναφέρθηκαν. Στην κρινόμενη περίπτωση ο Εναγόμενος δεν τερμάτισε την επίδικη σύμβαση γιατί η σύμβαση αποδείχθηκε μη συμφέρουσα γι’ αυτόν ένεκα της κίνησης της αγοράς. Μαρτυρία προς αυτή την κατεύθυνση δεν παρουσιάσθηκε.

Σημειώνεται, επίσης, και τούτο. Το ότι τα αρχιτεκτονικά σχέδια τροποποιήθηκαν κατόπιν απαίτησης της Πολεοδομίας και ότι η ανέγερση του επίδικου διαμερίσματος έγινε σύμφωνα με την πολεοδομική άδεια που εν τέλει εκδόθηκε δεν μειώνουν το μεμπτό της συμπεριφοράς της Ενάγουσας. Η Ενάγουσα γνώριζε κατά τον χρόνο της συνομολόγησης της επίδικης συμφωνίας ότι τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια τελούσαν υπό την έγκριση της Πολεοδομίας.

Παρόλα αυτά συμφώνησε να πωλήσει το επίδικο διαμέρισμα στον Εναγόμενο και να το ανεγείρει σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια ή ουσιωδώς παρόμοιο με ό,τι αυτά προνοούσαν, προδήλως, σύμφωνα με την πάγια πρακτική που ακολουθείται από όλα τα πρόσωπα που ασχολούνται με τον τομέα της ανάπτυξης γης ως, άλλωστε, ο ΜΕ 1 υπέδειξε.

Το ότι η Πολεοδομία εν τέλει δεν ενέκρινε τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια και επέβαλε όρους ως προϋπόθεση για την έκδοση πολεοδομικής άδειας με αποτέλεσμα τα αρχιτεκτονικά σχέδια να τροποποιηθούν από την Ενάγουσα για να μπορεί η τελευταία να εξασφαλίσει πολεοδομική άδεια, αυτό, κατά την κρίση μου δεν αποτελεί νόμιμη δικαιολογία (lawful excuse) για την παράβαση της σύμβασης από μέρους της Ενάγουσας.

Συν τοις άλλοις η Ενάγουσα στο πωλητήριο έγγραφο δεν διαφύλαξε την θέση της στην περίπτωση που τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια δεν εγκρίνονταν από την Πολεοδομία με την εισαγωγή, για παράδειγμα, όρου εξαίρεσης (exception clause) στο πωλητήριο έγγραφο το οποίο να την απαλλάσσει από την υποχρέωση να ανεγείρει το επίδικο διαμέρισμα σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια ή ουσιωδώς παρόμοιο με αυτά σε περίπτωση όπως η πιο πάνω.

Τουναντίον, συμφώνησε ενώ εκκρεμούσε η έκδοση πολεοδομικής άδειας να ανεγείρει το επίδικο διαμέρισμα ως τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια ή ουσιωδώς παρόμοιο με αυτά.

Στην τελική της αγόρευση η ευπαίδευτη συνήγορος της Ενάγουσας κάνει νίξη για το ότι το επίδικο διαμέρισμα ανεγέρθηκε σύμφωνα με την εκδοθείσα πολεοδομική άδεια, αλλά από άλλη σκοπιά. Καταλογίζει στον Εναγόμενο αποδοχή «του κινδύνου να μην εγκριθούν ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο να τροποποιηθούν τα σχέδια που επισυνάπτονται στο Πωλητήριο Έγγραφο» αφ’ ης στιγμής ο Εναγόμενος ως και εκ του όρου 35 του πωλητήριου εγγράφου προκύπτει κατά τον χρόνο υπογραφής του πωλητήριου εγγράφου είχε πλήρη γνώση για το ότι για το συγκρότημα δεν είχε εξασφαλισθεί πολεοδομική άδεια.

Η πιο πάνω θέση δεν δικογραφείται στις έγγραφες προτάσεις της Ενάγουσας. Οπότε και δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο εξέτασης. Εν πάση περιπτώσει σημειώνεται ότι αφ’ ης στιγμής η Ενάγουσα συμφώνησε όπως και πιο πάνω αναφέρθηκε να ανεγείρει το επίδικο διαμέρισμα σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια ή ουσιωδώς παρόμοιο με ό,τι αυτά προνούσαν η πιο πάνω επιχειρηματολογία δεν προωθεί την υπόθεση της.

Υιοθέτηση της πιο πάνω προσέγγισης θα σήμαινε την κατάργηση του πιο πάνω όρου και επέμβαση στα συμφωνηθέντα. O λόγος δε που συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων όπως το επίδικο διαμέρισμα ανεγερθεί σύμφωνα με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια ή ουσιωδώς παρόμοιο με αυτά ήταν ακριβώς γιατί κατά τον χρόνο συνομολόγησης του πωλητήριου εγγράφου η πολεοδομική άδεια δεν είχε εκδοθεί.

Προς κατοχύρωση του Εναγόμενου και όχι της Ενάγουσας.

Είναι δικογραφημένη θέση της Ενάγουσας η οποία και προωθήθηκε από την ευπαίδευτη συνήγορό της με την τελική της αγόρευση ότι ο τερματισμός δεν έγινε με τον προνοούμενο από το πωλητήριο έγγραφο τρόπο. Κοινοποιήθηκε στην Ενάγουσα με ηλεκτρονικό μήνυμα και, επομένως, κατά παράβαση του όρου 34 του πωλητήριου εγγράφου. Ο όρος 34 διαλαμβάνει τα ακόλουθα:

«Any notice sent in terms hereof may be served at the address of the solicitor of the respective parties and shall be deemed to have been properly delivered if sent by prepaid registered post, on the seventh day after posting if posted in Cyprus».

Ό,τι ο πιο πάνω όρος διαλαμβάνει είναι ότι η οποιαδήποτε ειδοποίηση «δύναται» να επιδοθεί στην διεύθυνση του δικηγόρου του άλλου μέρους. «Αν», όμως, χρησιμοποιηθεί συστημένο ταχυδρομείο, τότε, η ειδοποίηση θα θεωρείται, αν ταχυδρομήθηκε στην Κύπρο, ότι παραδόθηκε την έβδομη ημέρα μετά που παραλήφθηκε από το Ταχυδρομείο. Καθίσταται έκδηλο ότι ο πιο πάνω όρος δεν αποκλείει άλλες μεθόδους κοινοποίησης εκτός από αυτές που ρητά προνοούνται σε αυτόν – η επίδοση και το συστημένο ταχυδρομείο. Το λεκτικό του όρου είναι δυνητικό και όχι προστακτικό. Ενδεικτικό τούτου είναι η χρήση των λέξεων «may» (δύναται) και «if» (αν). Και όχι, για παράδειγμα, της λέξης «shall». Η πρόνοια δε για το πότε θεωρείται ότι έγινε παράδοση στην περίπτωση που χρησιμοποιηθεί συστημένο ταχυδρομείο είναι ξεκάθαρο ότι δεν επιβάλλει κοινοποίηση μέσω της πιο πάνω οδού. Απλά διασαφηνίζει πότε θεωρείται ότι έγινε παράδοση σε περίπτωση που και εφόσον ή αν χρησιμοποιηθεί συστημένο ταχυδρομείο. Επομένως, τίποτα το μεμπτό δεν βλέπω στην κοινοποίηση της ειδοποίησης τερματισμού με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο.

Τέλος, η ευπαίδευτη συνήγορος της Ενάγουσας με την τελική της αγόρευση θίγει θέμα καθυστερημένου τερματισμού από μέρους του Εναγόμενου. Επισημαίνει ότι η επιστολή τερματισμού στάλθηκε στην Ενάγουσα 4 μήνες μετά το ηλεκτρονικό μήνυμα του Εναγόμενου ημερομηνίας 8.2.10 με το οποίο ο Εναγόμενος για πρώτη φορά κάνει μνεία για παράβαση σύμβασης από μέρους της Ενάγουσας, μετά την επίδοση σε αυτόν της αγωγής και πριν την παράδοση σε αυτόν της τεχνικής έκθεσης του ΜΥ 1 – Τεκμήριο 19.

Η κρίση μου ως προς το κίνητρο του Εναγόμενου για τον τερματισμό έχει ήδη διατυπωθεί. Τα πιο πάνω είναι επιπρόσθετα στοιχεία που ενδυναμώνουν το συμπέρασμά μου. Όμως, όπως και πιο πάνω αναφέρθηκε το πραγματικό κίνητρο του Εναγόμενου για τον τερματισμό δεν κρίνεται ικανό να διασαλεύσει το νόμιμό του. Πάντως, δεν αποτελεί θέση της Ενάγουσας ότι ο Εναγόμενος εγκατέλειψε το δικαίωμά του να τερματίσει την επίδικη σύμβαση.

Κάτι τέτοιο όχι μόνο δεν προωθήθηκε στην αγόρευση της ευπαίδευτης συνηγόρου της Ενάγουσας, αλλά ούτε και δικογραφείται. Η εγκατάλειψη του δικαιώματος τερματισμού μιας σύμβασης είναι άμεσα συνυφασμένη με την επιλογή του ανυπαίτιου μέρους να επικυρώσει (affirm) την σύμβαση και να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του οι οποίες απορρέουν από αυτή.

Είναι δε γνωστή ως waiver. Όμως, η εγκατάλειψη του δικαιώματος τερματισμού θα πρέπει να αναφέρεται ρητά στις έγγραφες προτάσεις. Αν όχι, τότε, ένα τέτοιο θέμα δεν προσφέρεται προς εξέταση. Στην τροποποιημένη Απάντηση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση δεν εγείρεται ένα τέτοιο ζήτημα. Η εξέτασή του, επομένως, αποκλείεται.

Σχετική είναι η υπόθεση D. Nicolaou & Sons (Landowners) Ltd v. Νίκου Κ. Χατζηαντώνη και Άλλης (1997) 1 ΑΑΔ 273 από την οποία παρατίθεται το ακόλουθο απόσπασμα:

«Ο δικηγόρος της εφεσείουσας προχώρησε και ανέπτυξε θέμα παραίτησης από το δικαίωμα των εφεσιβλήτων για ακύρωση, το οποίο παρείχε ο όρος 14, που προκάλεσε η συμπεριφορά των εφεσιβλήτων (waiver by conduct). Η απώλεια του δικαιώματος οφείλεται, όπως εισηγήθηκε, στο ότι οι εφεσίβλητοι συνέχισαν να πληρώνουν τις δόσεις τους μέχρι το Νοέμβριο του 1986 αφενός και τερμάτισαν τη συμφωνία το Μάϊο του 1990 αφετέρου. Το πρωτόδικο δικαστήριο αρνήθηκε να εξετάσει τέτοια εισήγηση βασιζόμενο στο δικονομικό αξίωμα, που αναπτύσσεται στο σύγγραμμα Bullen & Leake & Jacob’s Precedents of Pleadings, 12η έκδοση στις σελ. 1056 και 1363, ότι η υπεράσπιση αυτή πρέπει να περιληφθεί ειδικά στο δικόγραφο του διαδίκου που προτίθεται να την εγείρει. Είναι όμως γεγονός ότι η εφεσείουσα δεν έθεσε τέτοια υπεράσπιση ... Συμφωνούμε με το πρωτόδικο δικαστήριο, έχοντας υπόψη τη δικογραφία, ότι δε στήθηκε η απαραίτητη δικονομική υποδομή που θα επέτρεπε στο δικαστήριο να εξετάσει τέτοια υπεράσπιση. Η διαπίστωση αυτή αποτελεί και το τέλος του θέματος ...».

Στο Αγγλικό σύγγραμμα Bullen & Leake & Jacob’s Precedents of Pleadings, 12η έκδοση αναφέρεται στην σελίδα 1056 ότι το waiver (ή το estoppel) πρέπει να περιληφθεί ειδικά στο δικόγραφο, αφενός, γιατί είναι ουσιώδες ζήτημα, αφετέρου, γιατί εγείρει ζητήματα που θέτουν τον αντίδικο προ εκπλήξεως καθώς και συνήθως ζητήματα τα οποία δεν εγείρονται από το δικογράφο που έχει προηγηθεί. Δεν είναι απαραίτητο η δικογράφηση να γίνει με κάποια ιδιαίτερη μορφή νοουμένου ότι το ζήτημα που το συνιστά εκτίθεται με τέτοιο τρόπο ώστε να καταδεικνύεται ότι ο διάδικος που το εγείρει το επικαλείται ως υπεράσπιση ή ως απάντηση. Ο διάδικος δε που το επικαλείται πρέπει να εκθέσει στο δικόγραφό του με πλήρη λεπτομέρεια τα γεγονότα και περιστατικά στα οποία το βασίζει. Επίσης, ο διάδικος που παρέλειψε να το εγείρει - ως υπεράσπιση ή απάντηση - ενώ είχε την δυνατότητα να πράξει τούτο δεν μπορεί να το επικαλείται μετά.

Με την αγόρευσή της η ευπαίδευτη συνήγορος της Ενάγουσας δήλωσε ότι η Ενάγουσα δεν προτίθεται να προωθήσει ή διεκδικήσει τις θεραπείες υπό υποπαραγράφους (β) και (δ) της παραγράφου 16 της Έκθεσης Απαίτησης.

Με τις υπόλοιπες υποπαραγράφους (α), (γ), (ε) και (στ) της παραγράφου 16 της Έκθεσης Απαίτησης η Ενάγουσα αξιώνει τις ακόλουθες θεραπείες αντίστοιχα:

Δήλωση του Δικαστηρίου ότι η συμφωνία και/ή το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 22.12.06 εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ

Απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγόμενης για το ποσό των Ευρώ 99.000,00 σεντ πλέον τόκους και/ή ειδική εκτέλεση του πωλητήριου εγγράφου

Τόκους προς 9% ετησίως επί του ποσού των Ευρώ 66.000,00 σεντ από 4.8.09 μέχρι 24.1.10 και τόκους προς 9% ετησίως επί του ποσού των Ευρώ 99.000,00 σεντ από 25.1.09 μέχρι εξόφλησης

Δήλωση του Δικαστηρίου ότι η Ενάγουσα επιφυλάσσει τα δικαιώματά της να διεκδικήσει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης του επίδικου διαμερίσματος το οποίο θα καταστεί απαιτητό με την περαιτέρω πρόοδο των εργασιών ανέγερσης του επίδικου διαμερίσματος, την ολοκλήρωση της ανέγερσης αυτού και την παράδοσή του στον Εναγόμενο.

Καταλήγοντας ότι η Ενάγουσα παρέβη ουσιώδη όρο της επίδικης σύμβασης και ότι ο τερματισμός της επίδικης σύμβασης από τον Εναγόμενο ήταν νόμιμος η Ενάγουσα δεν δικαιούται σε καμία από τις πιο πάνω υπό αυτής αξιώμενες θεραπείες. Συνακόλουθα η απαίτηση θα πρέπει να απορριφθεί.

Αναφορικά με την ανταπαίτηση υποδεικνύονται τα ακόλουθα. Με την ανταπαίτησή του ο Εναγόμενος αξιώνει, μεταξύ άλλων, το ποσό των Ευρώ 60.063,85 σεντ ως ποσό που κατέβαλε στην Ενάγουσα πλέον τόκους προς 9% ετησίως από 21.8.07 μέχρι εξόφλησης του πιο πάνω ποσού και/ή επιστροφής του στον ίδιο. Το πιο πάνω ποσό αποτελείται από το ποσό των Ευρώ 30.062,85 σεντ καθώς και το ποσό των Ευρώ 30.000,00 σεντ που καταβλήθηκε από την Τράπεζα δυνάμει του δανείου το οποίο του παραχωρήθηκε από την Τράπεζα ως μέρος του τιμήματος για το επίδικο διαμέρισμα. Με την Απάντηση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση η Ενάγουσα εγείρει προδικαστική ένσταση διά της οποίας ισχυρίζεται ότι ο Εναγόμενος εμποδίζεται και/ή κωλύεται από του να εγείρει οποιεσδήποτε αξιώσεις οι οποίες πηγάζουν από το πωλητήριο έγγραφο και/ή δεν διατηρεί οποιοδήποτε δικαίωμα από το πωλητήριο έγγραφο καθότι έχει εκχωρήσει ανεπιφύλακτα και πλήρως όλα τα δικαιώματά του που πηγάζουν από το εν λόγω πωλητήριο προς την Τράπεζα δυνάμει του εγγράφου εκχώρησης ημερομηνίας 8.4.09 - Τεκμήριο 2 - με βάση τους όρους του οποίου ο μόνος που νομιμοποιείται να εγείρει οποιεσδήποτε αξιώσεις και/ή απαιτήσεις οι οποίες πηγάζουν από το πωλητήριο έγγραφο είναι η Τράπεζα και όχι ο Εναγόμενος. Είναι η θέση της Ενάγουσας ότι υπό το φως των πιο πάνω η η ανταπαίτηση θα πρέπει να απορριφθεί.

Σύμφωνα με τον όρο 2 του Τεκμηρίου 2 ο Εναγόμενος για καλύτερη και επιπρόσθετη εξασφάλιση των υποχρεώσεών του εκχώρησε προς την Τράπεζα όλα του τα δικαιώματα που απορρέουν από το πωλητήριο έγγραφο και ειδικότερα το δικαίωμά του για ειδική εκτέλεση της σύμβασης πώλησης και εγγραφή της περιουσίας επ’ ονόματί του. Συναφώς το εκχωρητήριο εκδόθηκε σύμφωνα με το Προοίμιο αυτού ένεκα του ότι η Τράπεζα αποδέχθηκε την αίτηση του Εναγόμενου για παροχή δανείου για σκοπούς αγοράς του επίδικου διαμερίσματος.

Το ερώτημα που εγείρεται με την προδικαστική ένσταση είναι κατά πόσο ο Εναγόμενος εν’ όψει της πιο πάνω εκχώρησης μπορεί να αξιώνει ανταπαιτητικώς από μόνος του και υπό την προσωπική του ιδιότητα και χωρίς να είναι διάδικος και η Τράπεζα ως εκδοχέας.

Στην υπόθεση Ανδρέα Λουκά ν. Eurolife Ltd (2009) 1 ΑΑΔ 1524 οι εναγόμενοι / εφεσίβλητοι εξέδωσαν ασφαλιστικό συμβόλαιο τιτλοφορούμενο «Mortgage Plan» προς όφελος του ενάγοντα / εφεσείοντα. Αποτελούσε κοινό έδαφος ότι το ασφαλιστικό συμβόλαιο είχε εκδοθεί «σε συνδυασμό με παροχή σχετικού στεγαστικού δανείου με σκοπό την αποπληρωμή του δανείου στη λήξη του. Το Mortgage Plan είχε εκδοθεί για προκαθορισμένη διάρκεια, στη λήξη της οποίας καταβάλλετο η αξία εξαγοράς. Παρεχόταν, επίσης, ασφαλιστική προστασία από τον κίνδυνο του θανάτου και τον κίνδυνο της ολικής ανικανότητας για οποιαδήποτε εργασία έναντι αμοιβής ή κέρδους. Τα ωφελήματα του ασφαλιστικού συμβολαίου είχαν εκχωρηθεί απολύτως στην Τράπεζα Κύπρου Λτδ, που παρέσχε το στεγαστικό δάνειο στον εφεσείοντα. Ήταν, επίσης, παραδεκτό ότι μετά την έκδοση του πιο πάνω ασφαλιστηρίου εγγράφου και εκκρεμούσης της οφειλής του εφεσείοντα για αποπληρωμή του στεγαστικού δανείου αυτός υπέστη ατύχημα ως αποτέλεσμα του οποίου έχασε το ένα του μάτι. Υπήρξε διαφωνία κατά πόσο η ανικανότητα που προέκυψε καλυπτόταν από το ασφαλιστικό συμβόλαιο. Οι εφεσίβλητοι αρνήθηκαν την πληρωμή οποιουδήποτε ωφελήματος.

Σε σχέση με την πιο πάνω διαφορά ο εφεσείων καταχώρησε αγωγή εναντίον των εφεσίβλητων. Οι εφεσίβλητοι ήγειραν προδικαστική ένσταση και, περαιτέρω, αμφισβήτησαν την υποχρέωση να πληρώσουν οποιοδήποτε ωφέλημα. Η προδικαστική ένσταση εδράζετο στην εισήγηση πως ο εφεσείων-ενάγων στερείτο του δικαιώματος να εγείρει προσωπικά την αγωγή, αφού όλα τα δικαιώματά του που προέκυπταν από το ασφαλιστήριο συμβόλαιο τα είχε εκχωρήσει προς την Τράπεζα Κύπρου Λτδ για το σκοπό εξασφάλισης του δανείου που είχε πάρει.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε ως βάσιμη την προδικαστική ένσταση. Με έφεσή του ο εφεσείων αμφισβήτησε την ορθότητα, μεταξύ άλλων, της πιο πάνω απόφασης. Το Ανώτατο Δικαστήριο ανέφερε τα ακόλουθα στις σελίδες 1528-1531:

«Θα προχωρήσουμε να εξετάσουμε πρώτα την ορθότητα της κατάληξης αναφορικά με τη δεύτερη προδικαστική ένσταση, που όπως υποδείξαμε, αφορά το δικαίωμα του εφεσείοντα να εγείρει ο ίδιος την αγωγή.

Το έγγραφο που περιέχει την εκχώρηση των ωφελημάτων που δυνατόν να προκύψουν από το ασφαλιστικό συμβόλαιο προς όφελος του εφεσείοντα, είναι το τεκμήριο 2 και συγκεκριμένα ο όρος 6 του συμβολαίου, όπου, μεταξύ άλλων, αναφέρεται ότι «με το έγγραφο αυτό εκχωρώ προς την τράπεζα προς το σκοπό συνεχούς εξασφάλισης οποιοδήποτε ποσό χρημάτων συμπεριλαμβανομένων κερδών και/ή φιλοδωρημάτων (BONUSES) που δυνατόν να καταστούν πληρωτέα σε μένα δυνάμει συμβολαίου ασφάλειας ζωής με την ασφαλιστική εταιρεία EUROLIFE LTD . . .».

Τίθεται έτσι, βασικά, θέμα αναφορικά με τις αρχές που διέπουν την εκχώρηση (assignment). Το δίκαιο που εφαρμόζεται επί του προκειμένου στην Κύπρο εξηγήθηκε πολύ περιεκτικά στην απόφαση του Πλήρους Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, στην υπόθεση Χριστόπουλου v. Γενικού Εισαγγελέα, Αγωγή Αρ. 2617/73, ημερ. 16.6.90, όπου στη σελ. 8 της απόφασης, ο Κωνσταντινίδης, Π.Ε.Δ. (όπως ήταν τότε), αναφέρει τα ακόλουθα, τα οποία υιοθετούμε πλήρως:

«Για να αποφύγουμε να επιβαρύνουμε αυτή την απόφαση με υπερβολική αναφορά στις επιμέρους υποθέσεις, θα συνοψίσουμε εκείνα που είναι χρήσιμο να λεχθούν για τις ανάγκες της υπόθεσης αυτής όπως τα αντιλαμβανόμαστε από τη μελέτη της νομολογίας και την ανάλυση των σχετικών αρχών από τη βιβλιογραφία. (Βλ. σχετικά Halsbury’s Laws of England, 4η Εκδ., τόμος 6, σελ. 7, παρ. 9 κ.ε.π., Cheshire and Fifoot’s Law of Contract, 9η Εκδ. σελ. 493 κ.ε.π., Chitty on Contracts, 25η Εκδ., τόμος 1, σελ. 692 κ.ε.π. και Hanbury on Modern Equity, 6η Εκδ., σελ. 81 κ.ε.π.) Είναι ορθό ότι η ρίζα της εκχώρησης βρίσκεται στις αρχές του δικαίου της επιείκειας. Το δίκαιο της επιείκειας παράκαμψε την άκαμπτη ρύθμιση του θέματος της δυνατότητας εκχώρησης από το Κοινοδίκαιο σύμφωνα με το οποίο, με ορισμένες εξαιρέσεις που δεν μας αφορούν, δεν ήταν επιτρεπτή η εκχώρηση δικαιωμάτων. Στην Αγγλία, πρώτα με το άρθρο 25(6) του Supreme Court of Judicature Act 1873 και στη συνέχεια με το άρθρο 136(1) του Law of Property Act 1925, υπό τον όρο της τήρησης ορισμένων προϋποθέσεων αναγνωρίστηκε νομοθετικά η δυνατότητα εκχώρησης «αντικειμένων αγωγής» (choses in action). Είναι νομολογιακά θεμελιωμένο όμως ότι η νομοθετική ρύθμιση ούτε περιόρισε ούτε διεύρυνε τις δυνατότητες εκχώρησης όπως τις αναγνωρίζει το δίκαιο της επιείκειας. Η νομοθετική ρύθμιση δεν διαφοροποίησε την ουσία αλλά πρόσφερε μηχανισμό για άμεση διεκδίκηση δικαιωμάτων από την εκχώρηση χωρίς την ανάγκη σύμπραξης του εκχωρητή.

Κατά το δίκαιο της επιείκειας εκτός αν η εκχώρηση ήταν απόλυτη και όχι μερική και εκτός αν αφορούσε αντικείμενο αγωγής αναγνωρισμένο όχι από το νόμο (legal choses in action) αλλά από το ίδιο το δίκαιο της επιείκειας (equitable choses in action), ο εκδοχέας δεν ενομιμοποιείτο να διεκδικήσει από την αγωγή δικαιώματα από την εκχώρηση, στο δικό του όνομα. Όφειλε να συνενώσει και τον εκχωρητή ως διάδικο. Τώρα, εφόσον τηρηθούν οι προϋποθέσεις του Νόμου, (Η εκχώρηση να είναι απόλυτη, να είναι έγγραφη και γι’ αυτή να έχει δοθεί γραπτή ειδοποίηση στον οφειλέτη), ο εκδοχέας νομιμοποιείται να καταχωρίσει την αγωγή στο όνομα του και να διεκδικήσει αυτοδίκαια τα δικαιώματα από την εκχώρηση χωρίς να χρειάζεται να συνενώσει τον εκχωρητή. Ο Αγγλικός νόμος δεν ισχύει, βέβαια, εδώ και είναι ορθό ότι στην Κύπρο η εκχώρηση διέπεται από τις αρχές του δικαίου της επιείκειας. (Βλ. Chrysostomou v. Chalkousi & Sons (1978) 1 C.L.R. 10 και Markidou v. Kiliaris and Another (1983) 1 C.L.R. 392). Προσθέτουμε ότι και στην Αγγλία εξακολουθεί να ισχύει το δίκαιο της επιείκειας παράλληλα με τη νομοθετική ρύθμιση του θέματος. Είναι θεμελιωμένο πως εκχώρηση που δεν πληροί τις προϋποθέσεις του νόμου μπορεί κάλλιστα να είναι έγκυρη κατά το δίκαιο της επιείκειας».

Η απόφαση αυτή επικυρώθηκε από το Εφετείο στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας v. Χριστόπουλου (1994) 1 Α.Α.Δ. 479, όπου λέχθηκαν και τα ακόλουθα στη σελ. 487:

«Το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά αποφάσισε ότι ο εκδοχέας νομιμοποιείται να καταχωρίσει την αγωγή στο όνομα του και να διεκδικήσει αυτοδίκαια τα δικαιώματα από την εκχώρηση, χωρίς να χρειάζεται να συνενώσει τον εκχωρητή – [βλ. Chrysostomou v. Chalkousi & sons (1978) 1 C.L.R. 10 και Markidou v. Kiliaris and Another (1983) 1 C.L.R. 392].

Στην υπόθεση Weddell v. J. A. Pearce & Major [1987] 3 All E.R. 624, αποφασίστηκε ότι ο εκδοχέας έχει locus standi ως ενάγοντας και η μη συνένωση του εκχωρητή δεν καθιστούσε την αγωγή άκυρη. Εν πάση περιπτώσει, παρόλο ότι η συνένωση του εκχωρητή είναι επιθυμητή, η μη συνένωση του δεν καθιστά τη διαδικασία άκυρη. Αν το Δικαστήριο κρίνει ότι η παρουσία του είναι αναγκαία, μπορεί να συνενωθεί με βάση τη Διαταγή 9, Θεσμό 10».

Προκύπτει από τα πιο πάνω πως σε τέτοια περίπτωση δικαίωμα αγωγής έχει απευθείας ο εκδοχέας ως ενάγοντας, το ακριβές όμως ερώτημα που μας απασχολεί εδώ είναι κατά πόσο τέτοιο δικαίωμα έχει παράλληλα και από μόνος του ο εκχωρητής. Οι έρευνες μας, μας οδήγησαν στην υπόθεση Three Rivers D.C. v. Bank of England [1995] 4 All E.R. 312, όπου κρίθηκε το θέμα σε περίπτωση όπου ο εκχωρητής ήγειρε την αγωγή χωρίς συνένωση σε αυτή και χωρίς τη ρητή συγκατάθεση του εκδοχέα. Στην υπόθεση εκείνη αποφασίστηκαν τα πιο κάτω:

«Where there was an agreement to assign a legal chose, in equity the assignee became the owner and controller of the legal chose and was entitled to sue for the recovery of the chose, although as a matter of practice he was normally required by the court to join the assignor either as plaintiff or, if he refused to give his consent, as defendant. However (Staughton L.J. dissenting), where the assignor whished to sue and it was known that there had been an assignment the court required the assignee to be joined and would not permit the assignor to maintain the action in the absence of the assignee. The assignor was entitled to sue as trustee for the assignee if the assignee so wished, but in that event he was required to reveal his representative capacity . . .”

Σε ελεύθερη μετάφραση:

«Όπου υπάρχει συμφωνία εκχώρησης νομικού δικαιώματος αγωγής, σύμφωνα με το δίκαιο της επιείκειας ο εκδοχέας καθίσταται ο δικαιούχος και ελέγχων του δικαιώματος αγωγής και δικαιούται να ενάγει με βάση το δικαίωμα αυτό, παρόλο ότι, ως θέμα πρακτικής, κανονικά θα απαιτηθεί από το Δικαστήριο να συνενώσει τον εκχωρητή είτε ως ενάγοντα είτε, εάν αρνείται να δώσει την συγκατάθεσή του, ως εναγόμενο. Εντούτοις, όπου ο εκχωρητής επιθυμεί να καταχωρήσει αγωγή, όπου είναι γνωστό ότι υπήρξε εκχώρηση, το Δικαστήριο ζητά όπως ο εκδοχέας συνενωθεί και δεν επιτρέπει στον εκχωρητή να συντηρεί την αγωγή στην απουσία του εκδοχέα. Ο εκχωρητής δικαιούται να ενάγει ως εμπιστευματοδόχος του εκδοχέα εάν τούτο επιθυμεί ο εκδοχέας, αλλά σε τέτοια περίπτωση πρέπει να αποκαλύπτει την εκπροσωπευτική του ιδιότητα ...»

Όλα τα πιο πάνω είναι καθοδηγητικά και στην υπό κρίση υπόθεση, αφού και εδώ το θέμα αφορούσε «νομικό αντικείμενο αγωγής» (legal chose in action). Ο εφεσείων-εκχωρητής ενήγαγε προσωπικά, χωρίς να έχει συνενώσει και τον εκδοχέα ως διάδικο, που, φυσιολογικά και νομικά είχε τον πρώτο λόγο στη διαδικασία λόγω της εκχώρησης. Πουθενά δε δεν φαίνεται να τον είχε εξουσιοδοτήσει ο εκδοχέας να τον εκπροσωπεί ως εμπιστευματοδόχος του.

Με βάση τις πιο πάνω αρχές, καταλήγουμε πως ο εφεσείων-ενάγων δεν είχε δικαίωμα αγωγής προσωπικά εναντίον των εφεσίβλητων-εναγομένων εκτός αν συνένωνε και τον εκδοχέα ή αν ενεργούσε κατ’ εντολήν του και ως εκ τούτου η αγωγή του θα έπρεπε να είχε απορριφθεί γι’ αυτό το λόγο.

Εν όψει της κατάληξής μας, δεν χρειάζεται να εξετάσουμε ούτε την πρώτη προδικαστική ένσταση, αλλά ούτε και την ουσία της υπόθεσης, που αφορά το κατά πόσο υπήρξε, λόγω του ατυχήματος, μόνιμη ολική ανικανότητα, με βάση την οποία θα υποχρεωνόταν η ασφαλιστική εταιρεία να καταβάλει τα προνοούμενα ωφελήματα».

Υπό το φως των πιο πάνω και των αρχών που διέπουν το θέμα της εκχώρησης όπως αυτές αναλύονται διεξοδικά στο απόσπασμα που πιο πάνω παρατέθηκε από την απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Ανδρέα Λουκά ν. Eurolife Ltd (2009) 1 ΑΑΔ 1524 προκύπτει ότι ο Εναγόμενος δεν δικαιούται να ανταπαιτεί από μόνος του το ποσό των Ευρώ 30.000,00 σεντ που πληρώθηκε από την Τράπεζα δυνάμει του δανείου.

Το εν λόγω ποσό αφορά σε «νομικό αντικείμενο αγωγής» (legal chose in action), ένεκα δε της εκχώρησης δικαιούχος νομικού δικαιώματος αγωγής είναι στην υπό εξέταση περίπτωση η Τράπεζα και όχι ο Εναγόμενος. Η Τράπεζα είναι, επίσης, το πρόσωπο που δύναται να ελέγχει το δικαίωμα αγωγής ή ανταπαίτησης, αναλόγως της περίπτωσης, αναφορικά με το πιο πάνω ποσό και να ενάγει ή να ανταπαιτεί αναφορικά με αυτό.

Η συντήρηση της ανταπαίτησης από τον εκχωρητή, στην προκείμενη περίπτωση, τον Εναγόμενο, στην απουσία και χωρίς την συνένωση ως διαδίκου του εκδοχέα, ήτοι της Τράπεζας, δεν είναι επιτρεπτή. Ο Εναγόμενος ανταπαιτεί προσωπικά από την Ενάγουσα χωρίς να έχει συνενώσει και την Τράπεζα ως διάδικο που φυσιολογικά και νομικά είχε τον πρώτο λόγο στη διαδικασία λόγω της εκχώρησης.

Επίσης, δεν καταδείχθηκε ότι η Τράπεζα έχει εξουσιοδοτήσει τον Εναγόμενο να την εκπροσωπήσει ως εμπιστευματοδόχο της. Η έγερση ανταπαίτησης από τον Εναγόμενο για το ποσό που πληρώθηκε από το δάνειο θα ήταν επιτρεπτή μόνο αν ο Εναγόμενος συνένωνε στην ανταπαίτηση ως διάδικο και την Τράπεζα ή αν ο Εναγόμενος ενεργούσε κατ’ εντολή της Τράπεζας.

Ο Εναγόμενος δεν έχει απευθείας δικαίωμα στην έγερση αγωγής ή στην κρινόμενη περίπτωση στην έγερση ανταπαίτησης για το ποσό των Ευρώ 30.000,00 σεντ και, επομένως, στερείται locus standi να την εγείρει. Η ανταπαίτηση για το πιο πάνω ποσό για τον λόγο αυτό δεν μπορεί να έχει παρά απορριπτική κατάληξη.

Βεβαίως όλα τα πιο πάνω ισχύουν στην περίπτωση που το ποσό του δανείου ήταν κατά τον χρόνο καταχώρησης της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης οφειλόμενο προς την Τράπεζα από τον Εναγόμενο. Δεν ισχύουν στην αντίθετη περίπτωση. Με άλλα λόγια αν το ποσό του δανείου είχε μέχρι την καταχώρηση της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης πληρωθεί στην Τράπεζα από τον Εναγόμενο η συνένωση της Τράπεζας στην ανταπαίτηση δεν θα απαιτείτο. Σε μια τέτοια περίπτωση το πιο πάνω ποσό θα μπορούσε να το αξιώνει ανταπαιτητικά ο Εναγόμενος από μόνος του. Καμία, όμως, μαρτυρία δεν παρουσιάσθηκε από την πλευρά της Υπεράσπισης προς την πιο πάνω κατεύθυνση. Οτι, δηλαδή, το πιο πάνω ποσό είχε ξοφληθεί απο τον Εναγόμενο και πληρωθεί στην Τράπεζα κατά τον πιο πάνω υποδειχθέντα χρόνο.

Διάφορη κατά την κρίση μου είναι η κατάσταση με το υπόλοιπο ποσό των Ευρώ 30.062,85 σεντ. Το πιο πάνω ποσό δεν καλύπτεται από την εκχώρηση και δεν αποτελεί αντικείμενο της εκχώρησης αφού είναι ποσό πληρώθηκε από χρήματα δικά του Εναγόμενου και όχι από το δάνειο που του παρείχε η Τράπεζα. Όπως και πιο πάνω αναφέρθηκε το εκχωρητήριο εκδόθηκε αφού η Τράπεζα αποδέχθηκε την αίτηση του Εναγόμενου για παροχή δανείου για σκοπούς αγοράς του επίδικου διαμερίσματος.

Το πιο πάνω ποσό των Ευρώ 30.062,85 σεντ είναι ανακτήσιμο από τον Εναγόμενο στην βάση του ότι ο Εναγόμενος το κατέβαλε στην Ενάγουσα χωρίς να καρπωθεί οτιδήποτε, ήτοι στην βάση πλήρους αποτυχίας αντιπαροχής (total failure of consideration) (Βλ. Treitel, The Law of Contract, 9η έκδοση, σελίδες 944 και 763). Στην σελίδα 763 του πιο πάνω συγγράμματος αναφέρεται ότι αν κατά τον χρόνο του τερματισμού το ανυπαίτιο μέρος έχει εκπληρώσει συμβατική του υποχρέωση δικαιούται να την ανακτήσει. Η περίπτωση είναι ανάλογη με την περίπτωση που αγοραστής αγαθών δικαιολογημένα τα απορρίπτει (rejects) οπότε και δικαιούται στην ανάκτηση του τιμήματος που κατέβαλε.

Στην υπόθεση Κώστας Καλησπέρας ν. Δάφνου Δρυάδη κ.α. (1998) 1 ΑΑΔ 867 ο εναγόμενος/εφεσείων συμφώνησε να πωλήσει στους ενάγοντες/ εφεσιβλήτους ένα διαμέρισμα υπό κατασκευή. Η αποπληρωμή του τιμήματος αγοράς θα γινόταν αρχικά με την καταβολή δύο μεγάλων δόσεων και ακολούθως με μηνιαίες δόσεις. Όταν συμπληρώθηκε η πολυκατοικία, οι εφεσίβλητοι έλαβαν κατοχή του διαμερίσματος. Ακολούθως, οι εφεσίβλητοι με επιστολή τους κάλεσαν τον εφεσείοντα μέσα σε 10 μέρες να μεταβιβάσει το ακίνητο και προσφέρθηκαν να καταβάλλουν το υπόλοιπο της τιμής πώλησης. Ο εφεσείων όχι μόνο παρέλειψε να μεταβιβάσει το διαμέρισμα αλλά το είχε πωλήσει βάση γραπτής συμφωνίας σε τρίτους, οι οποίοι κατέθεσαν την σύμβαση στο Κτηματολόγιο. Οι εφεσίβλητοι ενήγαγαν τον εφεσείοντα αξιώνοντας την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας και, διαζευτικά, την επιστροφή του καταβληθέντος ποσού και αποζημιώσεις. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η συμφωνία διαρρήχθηκε από τον εφεσείοντα μετά την εκπνοή του χρόνου των 10 ημερών που καθορίστηκε στην ειδοποίηση των εφεσιβλήτων και την παράλειψη του να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του. Καθοδηγούμενο δε από τη Νομολογία απέρριψε την αξίωση των εφεσιβλήτων για ειδική εκτέλεση. Διέταξε, όμως, την επιστροφή του καταβληθέντος ποσού ως ποσού καταβληθέντος άνευ ανταλλάγματος.

Στην σελίδα 879 λέχθηκαν τα ακόλουθα:

«Επικρίνεται η απόφαση ως εσφαλμένη και, με την έφεση, επιδιώκεται ο παραμερισμός του μέρους της, που αφορά την επιστροφή του ποσού που οι εφεσίβλητοι κατέβαλαν έναντι του τιμήματος αγοράς. Δεν υπήρχε ολοσχερής απουσία ανταλλάγματος για την καταβολή του, ενόψει του ότι οι εφεσίβλητοι είχαν, στο ενδιάμεσο, την κατοχή του διαμερίσματος.

Αδιαμφισβήτητο είναι ότι, βάσει των γενικών αρχών του δικαίου, χρηματικό ποσό, το οποίο καταβάλλεται στον αντισυμβαλλόμενο έναντι ανταλλάγματος, το οποίο δεν παρέχεται, είναι ανακτητέο ως χρέος (money had and received). Ό,τι παραγνωρίζεται από τον εφεσείοντα, είναι ότι το ποσό καταβλήθηκε αποκλειστικά για την απόκτηση της ιδιοκτησίας του διαμερίσματος. Η απουσία ανταλλάγματος ήταν πλήρης. ανάλογα απόλυτη ήταν και η υποχρέωση του εφεσείοντα να επιστρέψει το ποσό στους εφεσίβλητους, για την αποκατάστασή τους. (Βλ. Hicks v Hicks [1802] 3 East 16, 102 ER 502. Rover International v Cannon Film Sales (No 3) [1989] 3 All ER 423. Westdeutsche v Islington London BC [1996] 2 All ER 961. Guinness Mahon v Kensington BC [1998] 2 All ER 272.)

Δεν υπάρχει αμφιβολία ως προς τις αρχές οι οποίες διέπουν τον καθορισμό των αποζημιώσεων, λόγω της διάρρηξης της σύμβασης, γενικά, και, ειδικά, για την πώληση γης. Το Άρθρο 75 του περί Συμβάσεων Νόμου ορίζει ότι, πρόσωπο, το οποίο αποκηρύττει τη σύμβαση (υπαναχωρεί νόμιμα από τη σύμβαση), δικαιούται σε αποζημίωση για ζημία, την οποία υπέστη λόγω της μη εκπλήρωσής της. Όπως εξηγείται στην Παντζιαρή ν. Aquarian Ltd κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 748, το Άρθρο 75 διαφυλάττει το δικαίωμα συμβαλλομένου, ο οποίος ακυρώνει τη σύμβαση για βάσιμο λόγο, να διεκδικήσει αποζημιώσεις για ζημία, που έχει υποστεί λόγω ανακοπής ή μη εκπλήρωσης του συμβολαίου. Το Άρθρο 73, εξάλλου, καθορίζει την αποζημίωση, την οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημίας, όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης ...».

Στην τελική της αγόρευση η ευπαίδευτη συνήγορος της Ενάγουσας αναφέρει ότι ένεκα της εκχώρησης ο Εναγόμενος δεν δικαιούνταν να τερματίσει την επίδικη σύμβαση. Και ότι αυτό αποτελεί επιπρόσθετο λόγο για το ότι ο τερματισμός είναι παράνομος. Διαφωνώ με την πιο πάνω θέση. Το δικαίωμα τερματισμού δεν απορρέει από το πωλητήριο έγγραφο ως η ευπαίδευτη συνήγορος υπέδειξε. Απορρέει και είναι δικαίωμα που δίδεται από τον Νόμο. Επομένως, μόνο ο Εναγόμενος ως το άλλο μέρος της σύμβασης μπορούσε να το ασκήσει. Και όχι η Τράπεζα.

Συνακόλουθα και υπό το φως όλων των πιο πάνω επιδικάζω υπέρ του Εναγόμενου και εναντίον της Ενάγουσας το ποσό των Ευρώ 30.062,85 σεντ.

Όσον αφορά στο θέμα του τόκου κρίνω ότι ο Εναγόμενος δεν δικαιούται σε τόκο προς 9% ετησίως ως αξιώνει. Το ποσοστό επιτοκίου προς 9% ετησίως είναι το ποσοστό που συμφωνήθηκε με το πωλητήριο έγγραφο να χρεώνεται ο Εναγόμενος επί οποιουδήποτε ποσού σε περίπτωση μη καταβολής του κατά την ημέρα που αυτό καθίσταται οφειλόμενο από την ημέρα κατά την οποία καθίσταται πληρωτέο μέχρι της είσπραξής του από την Ενάγουσα (όρος 19). Στο πωλητήριο δε έγγραφο δεν γίνεται πρόνοια για επιδίκαση τόκου επί του υπό του Εναγόμενου επανακτήσιμου και υπό αυτού ήδη πληρωθέντος μέρος του τιμήματος σε περίπτωση νόμιμης υπαναχώρησης του Εναγόμενου από την επίδικη σύμβαση. Συν τοις άλλοις καμία μαρτυρία δεν παρουσιάσθηκε που να τείνει να καταδείξει ότι με την πληρωμή του πιο πάνω ποσού από τον Εναγόμενο προς την Ενάγουσα ο τελευταίος υπέστη απώλεια τόκου προς 9% ετησίως από την ημέρα πληρωμής. Συναφώς δεν παρουσιάσθηκε μαρτυρία προς την κατεύθυνση ότι ο Εναγόμενος διατηρούσε τραπεζικό λογαριασμό στον οποίο θα μπορούσε να διατηρεί το πιο πάνω ποσό και ότι το ποσό αυτό θα πιστώνονταν με επιτόκιο του πιο πάνω ύψους. Υπό το φως όλων των πιο πάνω κρίνω ότι ο Εναγόμενος δικαιούται επί του ποσού των Ευρώ 30.062,85 σεντ νόμιμο τόκο και, επομένως, από την ημερομηνία καταχώρησης της αγωγής.

Ο Εναγόμενος αξιώνει, επίσης, το ποσό των Ευρώ 2.000,00 σεντ που πλήρωσε στον δικηγόρο του για την σύνταξη της επίδικης συμφωνίας. Είναι η θέση του Εναγόμενου ότι σύμφωνα με ρητό όρο της επίδικης συμφωνίας τα έξοδα για την σύνταξη της θα πληρώνονταν από τον ίδιο. Πράγματι ο όρος 20 του πωλητήριου εγγράφου προνοεί, μεταξύ άλλων, ότι τα δικηγορικά έξοδα για την σύνταξη της επίδικης συμφωνίας θα τα επωμισθεί ο αγοραστής. Ανεξαρτήτως του βάσιμου της η πιο πάνω αξίωση χωλαίνει στο ότι καμία μαρτυρία δεν παρουσιάσθηκε από την Υπεράσπιση προς απόδειξη της. Συναφώς καμία μαρτυρία δεν παρουσιάσθηκε από την Υπεράσπιση που να τείνει να καταδείξει ότι ποσό ύψους Ευρώ 2.000,00 σεντ όντως καταβλήθηκε στον δικηγόρο του Εναγόμενου ή χρεώθηκε από τον τελευταίο για τον πιο πάνω σκοπό ή ότι ο Εναγόμενος το οφείλει στον δικηγόρο του. Ούτε και οποιαδήποτε μαρτυρία ότι το πωλητήριο έγγραφο συντάχθηκε από τον δικηγόρο του Εναγόμενου. Η εν λόγω αξίωση είναι, επομένως, έκθετη σε απόρριψη.

Ο Εναγόμενος αξιώνει, επίσης, το ποσό των Ευρώ 690,00 σεντ που κατέβαλε ως εκτιμητικά έξοδα στον ΜΥ 1. Κρίνω ότι το ποσό αυτό δεν αποτελεί ζημία η οποία προέκυψε από την παράβαση της επίδικης σύμβασης. Είναι ποσό το οποίο επωμίσθηκε ο Εναγόμενος για να εξασφαλίσει μαρτυρία με σκοπό να υπερασπισθεί την αγωγή. Επομένως, δεν είναι ανακτήσιμο.

Τέλος, ο Εναγόμενος αξιώνει επί λέξει:

«Δήλωση του Δικαστηρίου ότι το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 22.12.06 τερματίσθηκε νόμιμα και κανονικά από τον εναγόμενο» και

«Δήλωση του Δικαστηρίου ότι οι ενάγοντες είναι παραβάτες της συμφωνίας ημερομηνίας 22.12.06 έχει τερματισθεί δεόντως και κανονικά από τον εναγόμενο».

Το άρθρο 41 του Περί Δικαστηρίων Νόμου, Ν. 14/60, όπως τροποποιήθηκε, προνοεί τα ακόλουθα:

«Έκαστο Δικαστήριο εν τη ασκήσει της πολιτικής αυτού δικαιοδοσίας θα έχει εξουσία όπως εκδίδει δεσμευτικές αναγνωρίσεις δικαιώματος είτε ζητείται ή ηδύνατο να ζητηθεί οιαδήποτε θεραπεία ή όχι».

Αντίστοιχη πρόνοια υπάρχει και στην Δ.27, θ.4 των Θεσμών της Πολιτικής Δικονομίας. Σύμφωνα με τον εν λόγω θεσμό:

«Αγωγή ή διαδικασία δεν θα υπόκειται σε ένσταση εξαιτίας του ότι ζητείται αναγνωριστική απόφαση ή διάταγμα (declaratory judgment or order), και το Δικαστήριο μπορεί να εκδώσει δεσμευτικές αναγνωρίσεις δικαιώματος είτε ζητείται είτε μπορούσε να ζητηθεί παρεπόμενη θεραπεία ή όχι».

Για την άσκηση αναγνωριστικής αγωγής και συνεπώς για την έκδοση αναγνωριστικής ή δηλωτικής απόφασης απαιτείται:

(α) η ύπαρξη έννομου συμφέροντος ή νόμιμου δικαιώματος, δικαιώματος, δηλαδή, που παρέχει στον Ενάγοντα τη δυνατότητα να διεκδικήσει έννομη θεραπεία άσχετα αν είναι ή όχι σε θέση να αποδείξει αγώγιμο δικαίωμα, και

(β) η ύπαρξη έννομης σχέσης που μπορεί να αναγνωρισθεί.

Αναγνωριστική είναι η απόφαση η οποία απλώς αναγνωρίζει τα υφιστάμενα ή υπό ορισμένες περιστάσεις τα μελλοντικά δικαιώματα των διαδίκων χωρίς να επιβάλλει κυρώσεις εναντίον του εναγόμενου. Η αναγνωριστική απόφαση δεν διατάζει τον εναγόμενο σε πράξη ή παράλειψη. Απλά βεβαιώνει κάποιο νόμιμο δικαίωμα του ενάγοντα ή βεβαιώνει επίσημα την ύπαρξη ή την ανυπαρξία μιας έννομης σχέσης (δικαιώματος) των διαδίκων ή άλλως καθορίζει ή διακριβώνει τα νόμιμα δικαιώματα των διαδίκων. Για να είναι νόμιμη η έκδοση αναγνωριστικής απόφασης πρέπει να υπάρχει αθέτηση ή απειλή ή πρόθεση αθέτησης μιας σύμβασης. Τέλος, η αναγνώριση που ζητείται από το Δικαστήριο πρέπει να σχετίζεται με κάποιο νομικό δικαίωμα και να παρέχει απτή (tangible) θεραπεία στον ενάγοντα.

Υπό το φως όλων των πιο πάνω κρίνω ότι ο Εναγόμενος δικαιούται στις αναγνωριστικές/δηλωτικές αποφάσεις που αξιώνει.

Συνακόλουθα η απαίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ του Εναγόμενου και εναντίον της Ενάγουσας όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή στην κλίμακα της αγωγής και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.

Στα πλαίσια της ανταπαίτησης εκδίδεται απόφαση υπέρ του Εναγόμενου και εναντίον της Ενάγουσας για το ποσό των Ευρώ 30.062,85 σεντ πλέον τόκο προς 5,5% ετησίως επί του ποσού των Ευρώ 30.062,85 σεντ από 8.3.10 μέχρι 31.12.14 και τόκο προς 4% ετησίως επί του ποσού των Ευρώ 30.062,85 σεντ από 1.1.15 μέχρι εξόφλησης.

Εκδίδονται, επίσης, οι ακόλουθες αναγνωριστικές/δηλωτικές αποφάσεις:

Αναγνωριστική/δηλωτική απόφαση του Δικαστηρίου ότι το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 22.12.06 τερματίσθηκε νόμιμα και κανονικά από τον εναγόμενο.

Αναγνωριστική/δηλωτική απόφαση του Δικαστηρίου ότι η Ενάγουσα παρέβη την συμφωνία ημερομηνίας 22.12.06 η οποία και έχει τερματισθεί δεόντως και κανονικά από τον Εναγόμενο.

Επειδή η απαίτηση και η ανταπαίτηση συνεκδικάσθηκαν δεν εκδίδεται διαταγή για έξοδα αναφορικά με την ανταπαίτηση.

(Υπ.) ………………………………..

Π. Μιχαηλίδης, Ε. Δ.

Πιστό Αντίγραφο

Πρωτοκολλητής

Αναφορά: Παράβαση σύμβασης

Subject: Civil / Other Actions / Final

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο