Tenant's request for interim injunction against landlord's unauthorized building extensions is dismissed due to lack of urgency.

ΑΝΑΦΟΡΕΣ:

Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:

"CONSTANTINIDES MAKRIYIORGHOU & ANOTHER" ν. MAKRIYIORGHOU & ANOTHER (1978) 1 CLR 585

PAPASTRATIS ν. PETRIDES (1979) 1 CLR 231

ODYSSEOS ν. PIERIS ESTATES AND OTHERS (1982) 1 CLR 557

JONITEXO LTD. ν. ADIDAS (1984) 1 CLR 263

Γρηγορίου κ.ά. ν. Χριστοφόρου κ.ά. (1995) 1 ΑΑΔ 248

Κυτάλα κ.ά. ν. Χρύσανθου κ.ά. (1996) 1 ΑΑΔ 253

Bacardi & Co. Ltd ν. Vinco Ltd (1996) 1 ΑΑΔ 788

Κοσμά Γεώργιος ν. Ανδρέα Χατζηκυπρή και Άλλων (2000) 1 ΑΑΔ 169

Παναγίδου Aντωνία προσωπικά και ως διαχειρίστρια τηςπεριουσίας του Aνδρέα Παναγίδη και Άλλος ν. Mαρίας Παναγίδου και Άλλων (2001) 1 ΑΑΔ 396

Κυρισάββα Κώστας Ελευθερίου ως διαχειριστής της περιουσίας της αποβιωσάσης Παντελούς Κωνσταντίνου Κκίζη και Άλλος ν. Χάρη Γεωργίου Κύζη ως διαχειριστή της περιουσίας της αποβιωσάσης Μαριτσούς Κωστή Κκίζη (2001) 1 ΑΑΔ 1245

T. A. Micrologic Computer Consultants Ltd ν. Microsoft Corporation (2002) 1 ΑΑΔ 1802

Κυπριακή νομοθεσία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:

Ν. 14/1960 - Ο περί Δικαστηρίων Νόμος του 1960

ΚΕΙΜΕΝΟ ΑΠΟΦΑΣΗΣ:

ECLI:CY:EDLEF:2011:A61

ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Παπαμιχαήλ, Α.Ε.Δ.

Αρ. Αγωγής: 10708/10

Μεταξύ:

COSTAS PARASKEVAIDES ESTATE LTD, εκ Λευκωσίας

Εναγόντων

και

1. ZENFUSION LTD, εκ Λευκωσίας

2. ΜΙΧΑΛΗ ΛΑΖΑΡΙΔΗ, εκ Λευκωσίας

Εναγομένων

Αίτηση ημερομηνίας 20.12.2010

ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 18.2.2011

ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:

Για Ενάγοντες-Αιτητές: κ. Παγιάσης για κ. Αντ. Παπαντωνίου

Για Εναγόμενους 1-Καθ΄ ων η αίτηση 1: κ. Μιχαήλ για κ. Ε. Νεοφύτου

Για Εναγόμενο 2-Καθ΄ ου η αίτηση 2: καμιά εμφάνιση

ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ

Στις 5.8.2005 οι Εναγόμενοι 1 με την εγγύηση του Εναγομένου 2 ενοικίασαν υποστατικό από τους Ενάγοντες στην οδό Σπ. Κυπριανού 18, στη Λευκωσία, στο ισόγειο του κτιρίου με την ονομασία «Paraskevaides Tower», στο ακίνητο υπ΄ αρ. εγγραφής C 2326, Φ/Σχ. ΧΧΙ/54.2.IV, τεμάχιο 1143.

Σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο, που ήταν διάρκειας 5 ετών, με δικαίωμα ανανέωσης για άλλα 5 έτη, οι Εναγόμενοι 1 στο εσωτερικό του ενοικιασθέντος υποστατικού θα εδικαιούντο να κάμουν τροποποιήσεις ούτως ώστε να λειτουργήσουν αυτό ως εστιατόριο.

Τον Ιούλιο του 2010 οι Εναγόμενοι προέβησαν σε κατασκευές μεγεθύνοντας στο εξωτερικό του υποστατικού, το χώρο εστίασης. Παράλληλα την ίδια περίοδο θα έπρεπε με τη λήξη της περιόδου ενοικίασης να ανανεωθεί η ενοικίαση για νέα περίοδο 5 ετών. Μεταξύ των μερών άρχισαν διαπραγματεύσεις και αλληλογραφία η οποία καταδεικνύει ότι οι Ενάγοντες ενίσταντο σφόδρα στις επεκτάσεις και κατασκευές που έγιναν τόσο στον εξωτερικό χώρο όσο και στον εσωτερικό με την αλλαγή χρήσης του υποστατικού σε καφετέρια (Mastrantonio Café and Bakery) που επεχείρησαν οι Εναγόμενοι 1, οι οποίοι ειρήσθω εν παρόδω να λεχθεί ότι εκτός των προσθηκών όφειλαν και καθυστερημένα ενοίκια προς τους Ενάγοντες, και επιπλέον απαιτούσαν την υπογραφή σχετικών αιτήσεων για αλλαγή χρήσης του υποστατικού. Σαν αποτέλεσμα οι Ενάγοντες με επιστολή τους ημερ. 28.9.2010 τερμάτισαν την ισχύ της ενοικίασης, απαίτησαν την καταβολή των οφειλομένων ενοικίων, αφού προηγουμένως είχαν στείλει την επιστολή ημερ. 10.8.2010 με την οποία καλούσαν τους Εναγομένους 1 όπως κατεδαφίσουν τις παράνομες κατασκευές και καταβάλουν τα οφειλόμενα ενοίκια, πράγμα που οι Εναγόμενοι 1 αρνήθηκαν να πράξουν εντός της καθορισμένης προθεσμίας των 30 ημερών.

Στις 20.12.2010 οι Ενάγοντες καταχώρισαν την παρούσα αγωγή με την οποία επιδιώκουν την καταβολή ποσού €31.011,08 ως εύλογες και/ή νόμιμες αποζημιώσεις και/ή ως ενοίκια και/ή ενδιάμεσα κέρδη για ζημιές που οι Ενάγοντες ισχυρίζονται ότι έχουν υποστεί την περίοδο Σεπτεμβρίου 2010 έως και Δεκέμβριο του 2010, ως επίσης και ποσό €7.752,77 μηνιαίως ως ενδιάμεσα κέρδη και/ή αποζημιώσεις και/ή ενοίκια για την περίοδο από 1.1.2011 μέχρι εκκένωσης και παράδοσης ελεύθερης της κατοχής και χρήσης του επιδίκου υποστατικού. Παράλληλα, οι Ενάγοντες ζητούν διάταγμα του Δικαστηρίου για ανάκτηση της κατοχής και έξωση των Εναγομένων από το υποστατικό, διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να απαγορεύεται στους Εναγόμενους και σε οποιοδήποτε αντιπρόσωπο και/ή υπηρέτη τους η είσοδος, η κατοχή, η λειτουργία και η οποιαδήποτε άλλη επέμβαση στο υποστατικό των Εναγόντων, ως επίσης και ποσό €100.000 ως εύλογες και/ή νόμιμες και/ή μελλοντικές αποζημιώσεις για την αποκατάσταση των ζημιών των Εναγόντων και/ή με βάση τις αρχές του αδικαιολόγητου πλουτισμού για την υπό των Εναγόντων επαναφορά της νόμιμης λειτουργίας του υποστατικού και την αποκατάσταση των προαναφερόμενων αυθαίρετων και/ή παράνομων μετατροπών και/ή προσθηκών και/ή προεκτάσεων που έχουν επέλθει σε αυτό από τους Εναγόμενους.

Παράλληλα με την αίτηση οι Ενάγοντες την ίδια ημερομηνία με μονομερή αίτηση τους απαίτησαν την έκδοση δύο διαταγμάτων τα οποία παραθέτω αυτούσια:

«Α. Προσωρινό Διάταγμα το οποίο να αναστέλλεται άμεσα οποιαδήποτε εργασία αναφορικά με την ανέγερση και/ή κατασκευή και/ή διατήρηση και/ή λειτουργία του Υποστατικού που βρίσκεται επί της οδού Σπύρου Κυπριανού 18, στη Λευκωσία, στο ισόγειο του κτιρίου «Paraskevaides Tower», στο ακίνητο Φ/Σχ. ΧΧΙ/54.2.IV, τεμάχιο 1143, αριθμός εγγραφής C2326 και/ή όπως άλλως πως έχει αναριθμηθεί, μέχρι τελικής εκδίκασης της Αγωγής υπό τον πιο πάνω αριθμό και τίτλο και/ή μέχρι οποιονδήποτε χρόνο ήθελε κριθεί εύλογο από το Δικαστήριο.

Β. Προσωρινό Διάταγμα το οποίο να απαγορεύει στους Εναγόμενους/Καθ΄ ων η Αίτηση 1 και 2 μέσω των διευθυντών και/ή υπαλλήλων και/ή αντιπροσώπων και/ή συνεργατών τους και/ή άλλως πως, από το να λειτουργούν και/ή να εισέρχονται στο υποστατικό που βρίσκεται επί της οδού Σπύρου Κυπριανού 18, στη Λευκωσία, στο ισόγειο του κτιρίου «Paraskevaides Tower», στο ακίνητο Φ/Σχ. ΧΧΙ/54.2.IV, τεμάχιο 1143, αριθμός εγγραφής C2326 και/ή όπως άλλως πως έχει αναριθμηθεί, και/ή να προβαίνουν σε οποιανδήποτε εργασία και/ή ενέργεια σε σχέση με την ανέγερση και/ή κατασκευή και/ή διατήρηση και/ή λειτουργία και/ή διαχείριση και/ή άλλων εργασιών επί του Υποστατικού, μέχρι τελικής εκδίκασης της Αγωγής υπό τον πιο πάνω αριθμό και τίτλο και/ή μέχρι οποιονδήποτε χρόνο ήθελε κριθεί εύλογο από το Δικαστήριο.»

Ουσιαστικά οι Ενάγοντες επιδιώκουν με τα δύο πιο πάνω προσωρινά διατάγματα την αναστολή της λειτουργίας του υποστατικού και την απαγόρευση της εισόδου των Εναγομένων, υπαλλήλων και/ή αντιπροσώπων και/ή συνεργατών τους στο υποστατικό. Πιθανή έκδοση των δύο αιτούμενων διαταγμάτων θα ισοδυναμούσε κατά συνέπεια με πλήρη παύση των εργασιών του εστιατορίου, ουσιαστικά κλείσιμο του, έξωση των Εναγομένων, παράδοση της κατοχής στους ενάγοντες πριν αποφασίσει το Δικαστήριο και κρίνει και/ή αναγνωρίσει τα δικαιώματα των μερών επί του ενοικιασθέντος υποστατικού π.χ. ποιος διάδικος έχει και/ή δικαιούται στην κατοχή του υποστατικού (βλέπε Γεωργίου Κοσμά ν. Ανδρέα Χ”Κυπρή κ.α. (2000) 1 (Α) Α.Α.Δ. 169). Επιδιώκεται δηλαδή θεραπεία εμμέσως πανομοιότυπη με τις θεραπείες που επιδιώκονται στην αγωγή, δηλαδή της έξωσης των Εναγομένων και της άμεσης αναστολής λειτουργίας του υποστατικού που θα οδηγήσει αναπόφευκτα στη λύση της διαφοράς πριν την αναγνώριση των δικαιωμάτων των διαδίκων.

Η αίτηση συνοδεύεται από μακροσκελέστατη ένορκη δήλωση του γραμματέα των Εναγόντων κ. Κώστα Αγρότη και σε αυτήν επισυνάπτονται διάφορα τεκμήρια. Το Δικαστήριο διέταξε την επίδοση της αίτησης στην άλλη πλευρά και αφού αυτή επεδόθη μόνο στους Εναγομένους 1, αυτοί καταχώρισαν ένσταση που επίσης συνοδεύεται από μακροσκελέστατη ένορκη δήλωση του διευθυντή των Εναγομένων 1, Εναγόμενου 2, Μιχάλη Λαζαρίδη, επίσης με διάφορα επισυνημμένα τεκμήρια.

Δεν θα ενδιατρίψω στο περιεχόμενο των ενόρκων δηλώσεων και τους εκατέρωθεν αντίθετους ισχυρισμούς των ενόρκως δηλούντων. Ούτε θα επαναλάβω τη νομική πτυχή της άσκησης της διακριτικής εξουσίας του Δικαστηρίου να εκδίδει παρεμπίπτοντα διατάγματα σύμφωνα με το άρθρο 32 του Νόμου 14/60 και των άρθρων 4-9 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, ΚΕΦ. 6. Είναι φανερό ότι τουλάχιστον οι Ενάγοντες έχουν καλή βάση αγωγής και ότι δικαιούνται σε θεραπεία, ικανοποιώντας έτσι τα δύο πρώτα κριτήρια που θέτει η νομοθεσία για την έκδοση παρεμπίπτοντος διατάγματος.

Δεν χρειάζεται η απόδειξη του ουσιαστικού δικαιώματος στο στάδιο αυτό αλλά μόνο σοβαρές πιθανότητες ύπαρξης του. Στην P.A. Micrologic Consultants Ltd v. Microsoft Corporation (2002) 1 (Γ) Α.Α.Δ. 1802, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:

«Σε ενδιάμεση διαδικασία για προσωρινό διάταγμα εκείνο που χρειάζεται δεν είναι η απόδειξη του ουσιαστικού δικαιώματος αλλά σοβαρές ενδείξεις περί της πιθανότητας ύπαρξης του. Αυτό είναι το πραγματικό νόημα των επί του θέματος αποφάσεων μας: βλ. ενδεικτικά Κωνσταντινίδης ν. Μακρύγιωργου (1978) 1 Α.Α.Δ. 585, Οδυσσέως ν. Pieris Estates (1982) 1 A.Α.Δ. 557 και Κυτάλα ν. Χρυσάνθου (1996) 1 Α.Α.Δ. 253. Αυτό συχνά παραγνωρίζεται στα Επαρχιακά Δικαστήρια τόσο από δικηγόρους όσο και από Δικαστές με αποτέλεσμα η διαδικασία να γίνεται απαραδέχτως πολύπλοκη και μακρά.»

Το Δικαστήριο θα πρέπει να αποφεύγει να καταλήγει σε τελικά συμπεράσματα ως προς το πραγματικό και νομικό υπόβαθρο της αγωγής εξετάζοντας την έκδοση παρεμπίπτοντος διατάγματος (βλέπε Adidas v. Jonitexo (1984) 1 C.L.R. 263 και Γρηγορίου κ.α. ν. Χριστίνας Χριστοφόρου (1995) 1 Α.Α.Δ. 248).

Είναι επίσης φανερό από όσα έχω ήδη πει, χωρίς να υπεισέρχομαι να εξετάσω περαιτέρω, ότι επιδιώκεται ουσιαστικά δια της εκδόσεως των δύο αιτούμενων διαταγμάτων η επίλυση της ουσίας της διαφοράς, δηλαδή η έξωση των Εναγομένων και η αναστολή λειτουργίας του κέντρου, πράγμα που δεν είναι ο σκοπός που εξυπηρετεί η έκδοση παρεμπιπτόντων διαταγμάτων.

Σε σχέση με την Τρίτη προϋπόθεση του άρθρου 32 του Ν. 14/60,δηλαδή τη δυσκολία ή αδυναμία να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο έχει αποφασιστεί ότι η έννοια του δύσκολου ή αδύνατου της πλήρους απονομής της δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο περιλαμβάνει και άλλα μεταβλητά κριτήρια εκτός από την ανεπανόρθωτη ζημιά και ότι ο χρηματικός παράγοντας της αποζημίωσης δεν είναι ο μόνος που λαμβάνεται υπόψη. (βλ. Κυρίσαββα κ.α. ν. Χάρη Κύζη (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 1245 και Παπαστράτης ν. Πετρίδης (1979) 1 Α.Α.Δ. 231). Είναι επίσης γεγονός ότι με την έκδοση των δύο διαταγμάτων δεν απομένει οποιοδήποτε θέμα προς εκδίκαση πλην του θέματος των οφειλομένων ενοικίων, η δε ζημία που θα υποστούν οι Εναγόμενοι 1 με την έξωση τους είναι πολύ μεγαλύτερη και είναι προφανές ότι θα είναι αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο σε περίπτωση αποδοχής της αίτησης.

Σκοπός της έκδοσης παρεμπιπτόντων διαταγμάτων είναι η διατήρηση του status quo μέχρι την εκδίκαση μιας υπόθεσης. Το Δικαστήριο αφού ενδιατρίψει στην ύπαρξη σωρευτικά των τριών προϋποθέσεων του άρθρου 32 του Ν. 14/60, θα πρέπει να εξετάσει κατά πόσο είναι δίκαιο και εύλογο να εκδώσει τα αιτούμενα διατάγματα με βάση το ισοζύγιο της ευχέρειας (balance of convenience).

Στην προκειμένη περίπτωση με τα διατάγματα επιχειρείται η αλλαγή του status quo εις βάρος των Εναγομένων, πράγμα που είναι εκτός των σκοπών της έκδοσης ενδιάμεσων παρεμπιπτόντων διαταγμάτων όπως προβλέπεται και στη νομοθεσία αλλά και στην πλούσια νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου. (βλέπε Ιπποδρομιακή Αρχή Κύπρου ν. Πασχάλη Χ”Βασίλη (1989) 1 (Ε) Α.Α.Δ. 152 και Α. Παναγίδης κ.α. ν. Μ. Παναγίδου κ.α. (2001) 1 (Α) Α.Α.Δ. 396). Η ουσιαστική τροποποίηση της υφιστάμενης κατάστασης δια της αναστολής λειτουργίας των υποστατικών και της έξωσης των Εναγομένων θα φέρει σε πολύ δυσχερέστερη θέση τους Εναγομένους από το όφελος που θα προσποριστούν οι Ενάγοντες-Αιτητές.

Αντιπαρέρχομαι τις όποιες διαφορές προκύπτουν στις ένορκες δηλώσεις γιατί δεν μπορούν να αποτελέσουν επίδικα θέματα καθοριστικά στην άσκηση της διακριτικής εξουσίας του Δικαστηρίου στην έκδοση ή μη των αιτουμένων διαταγμάτων, π.χ. το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης της οικοδομής, η άδεια του Κ.Ο.Τ. για το συγκεκριμένο υποστατικό, ο λανθασμένος τίτλος της ονομασίας των Εναγόντων που είναι φανερό ότι δεν επηρεάζει τη διαδικασία ή η έλλειψη λεπτομερειών για τις μετατροπές στον εσωτερικό χώρο του υποστατικού.

Είναι παραδεκτό εκ μέρους των Εναγομένων 1-Καθ΄ ων η Αίτηση στην παράγραφο 10 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Λαζαρίδη που συνοδεύει την ένσταση, ότι «η Εναγόμενη 1 προέβηκε σε κατασκευές-προσθήκες στον εξωτερικό χώρο του υποστατικού.» Κατά συνέπεια ο κ. Λαζαρίδης επιβεβαιώνει ουσιαστικά τη θέση των Εναγόντων-Αιτητών για τις προσθήκες-μετατροπές στον εξωτερικό χώρο, κάτι που επίσης επιβεβαιώνεται από το τεκμήριο 1 που επισυνάπτεται στην ένσταση, ότι δηλαδή στις 3.11.2010 επιθεωρητής του Κ.Ο.Τ.

διαπίστωσε «Κατά τη διάρκεια της επιθεώρησης μου έχει διαπιστωθεί ότι έχουν γίνει κτιριολογικές μετατροπές- επεκτάσεις του εξωτερικού χώρου. Δημιουργία εξωτερικού χώρου εστίασης 150 τ.μ. περίπου με 60 καναπέδες. Θα ληφθούν μέτρα.» Επίσης η δήλωση του κ. Λαζαρίδη επιβεβαιώνει το τεκμήριο 7 στην αίτηση των Εναγόντων-Αιτητών, (έκθεση του κ.

Φώτη Οικονομίδη και Jane Mitchell, Chartered Architects) για τις εξωτερικές εργασίες που έχουν εκτελεστεί στο υποστατικό τον Ιούλιο του 2010 και οι οποίες αναφέρονται λεπτομερειακά στην πιο πάνω έκθεση με ημερομηνία 31.7.2010. Ελλείπει από το Δικαστήριο επίσης πληροφόρηση όσον αφορά τη διαρρύθμιση του εσωτερικού χώρου του υποστατικού που επηρεάζει, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς των Εναγόντων-Αιτητών, την ασφάλεια των εισερχομένων πελατών στο υποστατικό και την πυρασφάλεια.

Η διατήρηση του status quo επιβάλλει και για ένα ακόμα λόγο την απόρριψη του αιτήματος των Εναγόντων-Αιτητών. Οι ίδιοι οι Ενάγοντες καθυστέρησαν έξι μήνες να αιτηθούν από το Δικαστήριο την κατεδάφιση των παράνομων προσθηκομετατροπών που επέφεραν στο υποστατικό οι Εναγόμενοι (από τον Ιούλιο του 2010 μέχρι 20.12.2010). Κατά συνέπεια ελλείπει το στοιχείο του επείγοντος στην έκδοση των αιτουμένων διαταγμάτων και πολύ ορθά οι Ενάγοντες καταχώρισαν αίτηση για εξαναγκασμό των Εναγομένων στην καταχώριση της Υπεράσπισης τους για την προώθηση της εκδίκασης της ουσίας της διαφοράς. Όσον αφορά την καθυστέρηση στην υποβολή αιτήματος για έκδοση ενδιάμεσων απαγορευτικών διαταγμάτων στην υπόθεση BACARDI & CO v. Vinco Ltd (1996) 1 (Β) Α.Α.Δ. 788, αποφασίστηκε ότι:

«Η έκταση της καθυστέρησης η οποία είναι αναγκαία για να αποτρέψει τη χορήγηση θεραπείας σε οποιαδήποτε συγκεκριμένη υπόθεση εξαρτάται πάνω στα ιδιαίτερα περιστατικά της κάθε υπόθεσης και δεν μπορούν να διατυπωθούν άκαμπτοι κανόνες.»

Κατά συνέπεια η καθυστέρηση που παρατηρήθηκε στη λήψη μέτρων εκ μέρους των Εναγόντων από τη στιγμή που διαπίστωσαν την έναρξη εργασιών ανέγερσης των παράνομων προσθηκομετατροπών είναι καταλυτική στη μη αποδοχή αιτήματος για έκδοση δύο τόσο δραστικών διαταγμάτων αφού ολοκληρώθηκαν οι εργασίες και το υποστατικό λειτουργούσε για 5 και πλέον μήνες.

Ως εκ των ανωτέρω η Αίτηση απορρίπτεται. Τα έξοδα επιφυλάσσονται. Θα επιδικαστούν προς όφελος των επιτυχόντων διαδίκων μετά την έκδοση της τελικής απόφασης επί της ουσίας της διαφοράς.

(Υπ.) ………………………………………..

Μ. Παπαμιχαήλ, Α.Ε.Δ.

Πιστό Αντίγραφο

Πρωτοκολλητής

/ΦΚ

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο