Procedural dismissal for lack of jurisdiction; eviction case remitted to Rent Control Court per tenant status.

ΑΝΑΦΟΡΕΣ:

Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:

PETROLINA LTD. ν. ATHINODOROS VASSILIADES (1975) 1 CLR 289

CENTRAL CO-OPERATIVE BANK ν. CY.E.M.S. (1984) 1 CLR 435

Lapertas Fisheries Ltd ν. Tου Πλοίου “Sea Way L” και Άλλων (Aρ. 2) (1997) 1 ΑΑΔ 953

Christou Nicos Developments Ltd. ν. Παναγιώτη Tοφινή (1998) 1 ΑΑΔ 1990

Mιχαήλ Xριστάκης ν. Σταύρου Tζούλιου Γιαννή κ.ά. (1998) 1 ΑΑΔ 2052

Iωάννης Kότσαπα & Yιοί ν. Φωτάκη Kυπριανού και Άλλων (2001) 1 ΑΑΔ 261

Μιχαήλ Χαρίκλεια Κύπρου ν. Βαβέλ Μπουτίκ Λτδ (2007) 1 ΑΑΔ 241

Aντωνίου Aθηνούλα ν. Tαμείου Προνοίας Yπαλλήλων Ξενοδοχειακής Bιομηχανίας (2008) 1 ΑΑΔ 869

Ηλία Αντώνης ν. Γεννάδιου Τσαντίδη (2009) 1 ΑΑΔ 373

ΚΕΙΜΕΝΟ ΑΠΟΦΑΣΗΣ:

ECLI:CY:EDLEF:2011:A47

EΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

Ενώπιον: Λ. Καλογήρου, A.Ε.Δ.

Αρ. Αγωγής:7225/07

Μεταξύ:

Χριστάκη Δημητρίου Γεωργιάδη

Ενάγοντα

και

Πανίκου Αδάμου

Εναγομένου

Ημερομηνία: 4 Φεβρουαρίου, 2011

Εμφανίσεις:

Για τον Ενάγοντα: κ. Α. Μάγος

Για τον Εναγόμενο: κ. Στ. Δρυμιώτης

Α Π Ο Φ Α Σ Η

Ο Ενάγων είναι ιδιοκτήτης μιας ανώγειας κατοικίας και ενός ισογείου καταστήματος στην οδό 25Α στην ενορία Αγ. Δημητρίου στην Ακρόπολη (στη συνέχεια «το επίδικο υποστατικό»). Το υποστατικό ανηγέρθη προ του 1994.

Δυνάμει προφορικής συμφωνίας, που συνομολογήθηκε μεταξύ του Ενάγοντα και του Εναγομένου το έτος 1994, ο πρώτος ενοικίασε στο δεύτερο το επίδικο υποστατικό για χρονική διάρκεια οκτώ περίπου ετών, ήτοι μέχρις ότου ενηλικιωθούν τα δύο ανήλικα παιδιά του Ενάγοντα, ηλικίας, τότε, 10 και 12 ετών, αντίστοιχα.

Ο Εναγόμενος συνέχισε να κατέχει το υποστατικό μετά την ενηλικίωση των παιδιών του Ενάγοντα και εξακολουθεί μέχρι σήμερα να βρίσκεται εντός αυτού, χρησιμοποιώντας την ανώγεια κατοικία ως κατοικία του ιδίου και της οικογένειας του και το ισόγειο ως την επαγγελματική του στέγη.

Το καταβαλλόμενο σήμερα ενοίκιο ανέρχεται στο ποσό των €683,44 μηνιαίως.

Με επιστολή ημερομηνίας 31.1.2007 ο Ενάγων, μέσω του δικηγόρου του, κάλεσε τον Εναγόμενο όπως μέσα σε ένα μήνα εγκαταλείψει το επίδικο υποστατικό και παραδώσει ελεύθερη και κενή την κατοχή του (τεκμήριο 1). Ο Εναγόμενος απέρριψε το αίτημα του Ενάγοντα, με επιστολή του δικηγόρου του ημερομηνίας 2.3.2007 (τεκμήριο 2).

Με την παρούσα αγωγή, ο Ενάγων επιδιώκει την έξωση του Εναγομένου από το επίδικο υποστατικό.

Ο Εναγόμενος καταχώρισε υπεράσπιση και ανταπαίτηση. Ό,τι ενδιαφέρει για τους σκοπούς της παρούσας διαδικασίας, είναι η προδικαστική ένσταση, που περιέχεται στη παράγραφο 1 της Έκθεσης Υπεράσπισης με την οποία εγείρεται ζήτημα δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου να εκδικάσει τη παρούσα υπόθεση. Η παράγραφος 1 της υπεράσπισης έχει ως ακολούθως:

«Ο εναγόμενος εγείρει προδικαστική ένσταση και ισχυρίζεται ότι το παρών Δικαστήριο είναι αναρμόδιο όπως εκδικάσει την υπόθεση καθ’ ύλην καθ’ ότι αρμόδιο προς τούτο Δικαστήριο είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεως ως εκ του αιτήματος του Ενάγοντος ο οποίος αξιώνει ανάκτηση κατοχής από νόμιμον ενοικιαστή εκ συμβάσεως ο οποίος κατέχει νομίμως και με τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη το ακίνητον δια μακράν μάλιστα περίοδον, άνευ οιασδήποτε εκ μέρους του ιδιοκτήτη διαμαρτυρίας ή άλλως πως αντίθετον θέση ή επιθυμίαν».

Οι δύο πλευρές συμφώνησαν όπως προδικαστεί το θέμα της δικαιοδοσίας στη βάση των παραδεκτών γεγονότων που αναφέρονται πιο πάνω. Όπως έχει επανειλημμένα υποδειχθεί, όταν εγείρεται ένα αμιγώς νομικό ζήτημα στα δικόγραφα, η επίλυση του οποίου δυνατό να δώσει τέλος στη διαφορά, είναι επιθυμητό να αποφασίζεται προδικαστικά. Στη παρούσα υπόθεση, η ένσταση αφορά ζήτημα δικαιοδοσίας και είναι πολύ καλά γνωστό ότι δικαιοδοτικά ζητήματα μπορούν να εξετάζονται σε οποιοδήποτε στάδιο, ακόμη και αυτεπάγγελτα από το Δικαστήριο (βλ. μεταξύ άλλων, Central Co – Operative Bank Ltd v CY.E.M.S CO Ltd (1984) 1 C.L.R 435, Sevegep Ltd v United Sea Transport Ltd κ.ά (1989) 1 Ε Α.Α.Δ 729, Lapertas Fisheries Ltd v Πλοίου “Sea Way Ltd” κ.ά (1997) 1 Β Α.Α.Δ 953).

Ο ευπαίδευτος συνήγορος του Ενάγοντα εισηγήθηκε πως το Επαρχιακό και όχι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεως, είναι αρμόδιο να επιληφθεί της υπόθεσης. Ο λόγος, όπως μπορεί να διαπιστωθεί από τη γραπτή του αγόρευση, είναι γιατί η ενοικίαση πάσχει από ακυρότητα με βάση το άρθρο 77 του Περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149.

Η εισήγηση εκλαμβάνει ως δεδομένο ότι δεν δημιουργείται θέσμια ενοικίαση από άκυρη συμφωνία. Έχει όμως νομολογηθεί κατ’ επανάληψη πως όταν ένας ενοικιαστής λαμβάνει κατοχή του ακινήτου και πληρώνει το ενοίκιο που συμφωνήθηκε με βάση ένα άκυρο έγγραφο, η ενοικίαση καθίσταται ενοικίαση από μήνα σε μήνα ή από έτος σε έτος, ανάλογα αν με βάση τη συμφωνία το ενοίκιο είναι πληρωτέο μηνιαία ή ετήσια. (βλ. Petrolina Ltd v Vassiliades (1975) 1 C.L.R 289, L & A Tryfon Ltd v Black & Decker Co Ltd (1983) 1B C.L.R 971, Nicos Christou Developments Ltd v Τοφινή (1998) 1Δ Α.Α.Δ 1990, Αντωνίου ν Ταμείου Προνοίας Υπαλλ. Ξενοδ. Βιομηχ. (2008) 1 Α.Α.Δ 869).

Όπως ορθά υποδεικνύεται στη γραπτή αγόρευση του ευπαίδευτου συνηγόρου του Εναγομένου, τα άκυρα συμβόλαια ενοικίασης και οι προφορικές ενοικιάσεις στις οποίες δεν προσδιορίζεται χρόνος λήξης, δημιουργούν έννομα αποτελέσματα ανάλογα με τη βούληση των μερών, όπως προκύπτει μέσα από την άκυρη σύμβαση και τον τρόπο καταβολής του ενοικίου.

Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83 όπως τροποποιήθηκε, «Θέσμιος Ενοικιαστής» σημαίνει «ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικίασης εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο….».

Δεν χωρεί αμφιβολία ότι με βάση τα παραδεκτά γεγονότα, ο Εναγόμενος κατέστη θέσμιος ενοικιαστής, μέσα στην έννοια της ανωτέρω νομοθετικής πρόνοιας. Ειδικότερα:

α) Η αρχική προφορική συμφωνία ενοικίασης είναι, με βάση τη νομολογία και το άρθρο 77 του Κεφ. 149, άκυρη. Περί αυτού δεν υπάρχει αμφισβήτηση.

β) Εφόσον το ενοίκιο καταβαλλόταν μηνιαία, η ενοικίαση κατέστη-λόγω της ακυρότητας της προφορικής συμφωνίας-συμφωνία από μήνα σε μήνα. (βλ. επίσης Μιχαήλ κ.ά, ν Γιαννή (1998) 1Δ Α.Α.Δ 2052).

γ) Η συμφωνία τερματίστηκε, όπως είναι παραδεκτό, με επιστολή του δικηγόρου του Ενάγοντα ημερ. 31.1.2007 (τεκμήριο 1).

Παρεμβάλλεται εδώ, ότι στην Έκθεση Απαίτησης ο Ενάγων υποστηρίζει ότι «…επανειλημμένως ζήτησε από τον Εναγόμενο ελευθέρα κατοχή των πιο πάνω υποστατικών…».

Είναι, συνεπώς, ορθή η εισήγηση του συνηγόρου του Εναγομένου ότι η ενοικίαση τερματίστηκε σε ακαθόριστο χρόνο προφορικά. Είναι πάγια νομολογημένο ότι τα γεγονότα τα οποία στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου, είναι εκείνα που περιέχονται στην απαίτηση (βλ. Sevegep Ltd και Μιχαήλ ν Γιαννή – ανωτέρω). Έχει, περαιτέρω, υποδειχθεί ότι η ειδοποίηση τερματισμού δεν απαιτείται να έχει συγκεκριμένη μορφή. Απαιτείται απλά να είναι σαφής και να καθορίζει συγκεκριμένο χρόνο. Μπορεί επίσης να είναι προφορική, ιδιαίτερα όταν και η σύμβαση ενοικίασης είναι προφορική (Βλ. Μιχαήλ ν Βαβέλ Μπουτίκ Λτδ (2007) 1 Α.Α.Δ 241).

Με τα πιο πάνω δεδομένα, δεν χωρεί αμφιβολία ότι ο Εναγόμενος έχει καταστεί θέσμιος μετά την αποστολή της επιστολής τερματισμού (τεκμήριο 1), εφόσον συνεχίζει να κατέχει το ενοικιαζόμενο υποστατικό μετά τον τερματισμό.

Καταλήγω, επομένως, ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την υπόθεση. Όπως υποδείχθηκε σε σειρά αποφάσεων, το κυρίαρχο στοιχείο που διέπει το ζήτημα της δικαιοδοσίας είναι η ιδιότητα του ενοικιαστή και η φύση της ενοικίασης. Εφόσον ο ενοικιαστής έχει καταστεί θέσμιος, η οποιαδήποτε αξίωση εναντίον του υπάγεται στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων (βλ. επίσης, Ιωάννης Κότσαπας & Υιοί ν Κυπριανού κ.α (2001) 1 Α.Α.Δ. 261, Αντώνης Ηλία ν Γεννάδιου Τσαντίδη, Πολιτική Έφεση αρ. 117/07 ημερομηνίας 10.4.2009).

Έχοντας διαπιστώσει ότι το Δικαστήριο είναι καθ’ ύλην αναρμόδιο για να εκδικάσει την υπόθεση, θα πρέπει να παραπεμφθεί στο αρμόδιο Ειδικό Δικαστήριο ήτοι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας, με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 64Α του Περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60, όπως τροποποιήθηκε από το Νόμο 138(1)/2009.

Η διαδικασία που άρχισε με την έγερση της παρούσας αγωγής διακόπτεται. Η υπόθεση παραπέμπεται προς εκδίκαση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας.

Τα μέχρι σήμερα έξοδα να ακολουθήσουν τη τελική έκβαση της υπόθεσης στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Τα έξοδα, όμως, που σχετίζονται με την εκδίκαση της προδικαστικής ένστασης και αφορούν τις εμφανίσεις από τις 13.1.2011 (ημέρα που υποβλήθηκε το προφορικό αίτημα για προδικαστική εκδίκαση της ένστασης) και μετέπειτα, κρίνω ότι είναι ορθό και δίκαιο να επιδικαστούν προς όφελος του Εναγομένου, εφόσον η προδικαστική του ένσταση στέφθηκε με επιτυχία. Τα έξοδα να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και να τύχουν της έγκρισης του Δικαστηρίου.

(Υπ).......................................

Λ. Καλογήρου, A.Ε.Δ.

Πιστό Αντίγραφο

Πρωτοκολλητής

/ΑΙ

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο