Regulation Governing Rental Properties Not Appealable Administrative Act
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court ruled that a new municipal regulation governing rental properties, including those owned by cooperatives built under municipal building rights, is not an appealable administrative act. The court reasoned that the regulation, which dictates tenant selection, occupancy rules, and income/asset limits, does not directly alter existing civil law rental agreements. Instead, it functions as an internal directive to the municipality's property management and affiliated housing cooperatives. Therefore, the regulation lacks external effect, and any changes to existing tenancies must occur through lawful contract amendments or potentially contestable termination procedures, meaning the original appeal lacked a valid subject.
Legislator-Regeste
AmtlichÄnderung des Vermietungsreglements | [Qualifikation eines neuen kommunalen "Vermietungsreglements", das für Gemeindewohnungen und Genossenschaftswohnungen, die im Baurecht der Gemeinde erstellt wurden, Vorschriften zur Auswahl der Mietenden, Belegungsvorschriften und Einkommens- und Vermögensgrenzen für die Mietenden enthält. Die Vorinstanz trat auf einen Rekurs gegen den Erlass des Vermietungsreglements nicht ein, weil es den Beschwerdeführenden als bestehende Mieter einer Genossenschaftswohnung mangels direkter Betroffenheit an der Legitimation zum Rekurs gegen die (angebliche) Allgemeinverfügung gefehlt habe.] Das Mietverhältnis der Beschwerdeführenden mit der Siedlungsbaugenossenschaft E ist zivilrechtlicher Natur. Dasselbe gilt für die Mietverhältnisse der Gemeinde betreffend die Gemeindewohnungen (E. 4.2.3). Aufgrund dieser zivilrechtlichen Natur der Mietverhältnisse kann das neue Vermietungsreglement keine unmittelbare Wirkung gegenüber den Mietenden entfalten. Eine Gemeinde kann nicht durch hoheitliches Handeln unmittelbar den Inhalt eines zivilrechtlichen Rechtsverhältnisses abändern (E. 4.2.4). Das Reglement ist damit weder Allgemeinverfügung noch Erlass, sondern eine Weisung an die gemeindeeigene Liegenschaftsverwaltung und die vertraglich mit der Gemeinde verbundenen Wohnbaugenossenschaften (E. 4.2.5). Mangels Aussenwirkung ist das Vermietungsreglement kein anfechtbarer Hoheitsakt. Soll das Reglement auf bestehende Mietverhältnisse zur Anwendung gebracht werden, hat dies auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR zu geschehen. Eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen einer Verletzung der Belegungsvorschriften oder der Vorschriften zu den Einkommens- und Vermögensverhältnissen kann nach Art. 271 ff. OR angefochten werden, sofern die Mietenden diese als missbräuchlich erachten (E. 4.2.6). Folglich fehlte es beim Rekurs der Beschwerdeführenden an einem zulässigen Anfechtungsobjekt, weshalb die Vorinstanz im Resultat zu Recht nicht auf deren Rekurs eintrat (E.4.3). Abweisung.
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KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertThis provision is cited as the legal path for applying the new rental regulations to existing lease agreements through unilateral contract modification.
This provision is cited as the legal path for contesting termination of a lease agreement due to violations of occupancy or income/asset regulations if considered abusive.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00707
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2024.00707 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 05.06.2025 · Spruchkörper: · 4. Abteilung/4. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Übriges Verwaltungsrecht · Betreff: · Änderung des Vermietungsreglements · [Qualifikation eines neuen kommunalen "Vermietungsreglements", das für Gemeindewohnungen und Genossenschaftswohnungen, die im Baurecht der Gemeinde erstellt wurden, Vorschriften zur Auswahl der Mietenden, Belegungsvorschriften und Einkommens- und Vermögensgrenzen für die Mietenden enthält.
Die Vorinstanz trat auf einen Rekurs gegen den Erlass des Vermietungsreglements nicht ein, weil es den Beschwerdeführenden als bestehende Mieter einer Genossenschaftswohnung mangels direkter Betroffenheit an der Legitimation zum Rekurs gegen die (angebliche) Allgemeinverfügung gefehlt habe.] Das Mietverhältnis der Beschwerdeführenden mit der Siedlungsbaugenossenschaft E ist zivilrechtlicher Natur. Dasselbe gilt für die Mietverhältnisse der Gemeinde betreffend die Gemeindewohnungen (E. 4.2.3). Aufgrund dieser zivilrechtlichen Natur der Mietverhältnisse kann das neue Vermietungsreglement keine unmittelbare Wirkung gegenüber den Mietenden entfalten.
Eine Gemeinde kann nicht durch hoheitliches Handeln unmittelbar den Inhalt eines zivilrechtlichen Rechtsverhältnisses abändern (E. 4.2.4). Das Reglement ist damit weder Allgemeinverfügung noch Erlass, sondern eine Weisung an die gemeindeeigene Liegenschaftsverwaltung und die vertraglich mit der Gemeinde verbundenen Wohnbaugenossenschaften (E. 4.2.5). Mangels Aussenwirkung ist das Vermietungsreglement kein anfechtbarer Hoheitsakt. Soll das Reglement auf bestehende Mietverhältnisse zur Anwendung gebracht werden, hat dies auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR zu geschehen.
Eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen einer Verletzung der Belegungsvorschriften oder der Vorschriften zu den Einkommens- und Vermögensverhältnissen kann nach Art. 271 ff. OR angefochten werden, sofern die Mietenden diese als missbräuchlich erachten (E. 4.2.6). Folglich fehlte es beim Rekurs der Beschwerdeführenden an einem zulässigen Anfechtungsobjekt, weshalb die Vorinstanz im Resultat zu Recht nicht auf deren Rekurs eintrat (E. 4.3). Abweisung. · --- · Stichworte: · ALLGEMEINVERFÜGUNG AUSSENWIRKUNG ERLASS FORMEN DES VERWALTUNGSHANDELNS HOHEITSAKT MIETVERTRAG REGLEMENT WEISUNG · Rechtsnormen:
· Art. 269d Abs. 3 OR Art. 270b OR Art. 271 OR · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3