Occupancy Index Calculation for Apartment Utility Rooms
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe administrative court rejected an appeal concerning the occupancy index calculation for a new five-unit apartment building with an underground garage, specifically addressing whether two rooms labeled "cellar" or "utility room" in two separate apartments should be counted towards the building's permitted floor area ratio. The court reasoned that while the crucial factor for inclusion is the potential for the space to be used for living or working, these particular rooms, despite generous ancillary space, were found to be unsuitable for human activity due to significantly insufficient natural lighting (window surface area below 5% of the floor area) and a lack of heating, thus not meeting basic habitability standards and making abusive use unlikely.
Legislator-Regeste
AmtlichBaubewilligung | Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten und einer Unterniveaugarage; Anrechenbarkeit an die Ausnützungsziffer von vier, jeweils als "Keller" bzw. "Hauswirtschaft" bezeichneten Räumen in zwei Wohnungen. An die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden (§ 255 Abs. 1 PBG). Massgebend für die Anrechenbarkeit ist, ob ein Gebäudeteil aufgrund seines Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen könnte oder nicht. Sind die wohnhygienischen Anforderungen nach §§ 299 ff. PBG nicht erfüllt, ist in einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass die Anforderungen an einen Wohn- oder Arbeitsraum verletzt sind (E. 3.2). Vorliegend sind die Belichtungsverhältnisse mit höchstens 5 % Fensterfläche im Verhältnis zur Grundfläche deutlich ungenügend (E. 3.4). Die Nebennutzflächen sind grosszügig bemessen, sie erscheinen jedoch angesichts der ebenfalls grosszügigen Nettowohnflächen in den betreffenden Wohnungen noch nicht als übertrieben (E. 3.6). Die Räume sind unbeheizt und erfüllen die Anforderungen an wohnhygienisch einwandfreie Verhältnisse nicht. Nach der Gesamtbetrachtung sind sie nicht für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten geeignet, eine missbräuchliche Nutzung erscheint damit als unwahrscheinlich (E. 3.8). Abweisung.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
KI-generiertVerwandte Entscheide
KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertThis provision defines which spaces are subject to the floor area utilization index, which was central to the dispute over the basement/utility rooms.
This provision sets the standards for habitability, which were not met by the rooms in question.
This provision pertains to hygiene requirements related to light, which was an issue for the rooms.
This provision relates to hygiene requirements, relevant to the overall assessment of the rooms' suitability.
This provision relates to hygiene requirements, relevant to the overall assessment of the rooms' suitability.
This provision relates to hygiene requirements, relevant to the overall assessment of the rooms' suitability.
This provision was cited in the context of the applicable regulations, although its specific role in the final order is implied through the context of the other cited PBG norms.
This provision was cited as part of the legal framework governing the utilization index.
This provision was cited as part of the legal framework governing the utilization index.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00369
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2024.00369 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 15.05.2025 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Baubewilligung · Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten und einer Unterniveaugarage; Anrechenbarkeit an die Ausnützungsziffer von vier, jeweils als "Keller" bzw. "Hauswirtschaft" bezeichneten Räumen in zwei Wohnungen. An die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden (§ 255 Abs. 1 PBG).
Massgebend für die Anrechenbarkeit ist, ob ein Gebäudeteil aufgrund seines Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen könnte oder nicht. Sind die wohnhygienischen Anforderungen nach §§ 299 ff. PBG nicht erfüllt, ist in einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass die Anforderungen an einen Wohn- oder Arbeitsraum verletzt sind (E. 3.2). Vorliegend sind die Belichtungsverhältnisse mit höchstens 5 % Fensterfläche im Verhältnis zur Grundfläche deutlich ungenügend (E. 3.4). Die Nebennutzflächen sind grosszügig bemessen, sie erscheinen jedoch angesichts der ebenfalls grosszügigen Nettowohnflächen in den betreffenden Wohnungen noch nicht als übertrieben (E. 3.6).
Die Räume sind unbeheizt und erfüllen die Anforderungen an wohnhygienisch einwandfreie Verhältnisse nicht. Nach der Gesamtbetrachtung sind sie nicht für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten geeignet, eine missbräuchliche Nutzung erscheint damit als unwahrscheinlich (E. 3.8). Abweisung. · --- · Stichworte: · ANRECHENBARKEIT AUSNÜTZUNG AUSNÜTZUNGSZIFFER BASTELRAUM BELICHTUNG FENSTERFLÄCHE HAUSWIRTSCHAFT HOBBYRAUM KELLER WOHNHYGIENE · Rechtsnormen: · § 39 BBauV I § 52 Abs. I PBG § 255 Abs. I PBG § 299 PBG § 300 Abs. I PBG § 301 Abs. I PBG § 302 Abs. I PBG § 302 Abs. II PBG § 338a PBG · Publikationen:
· - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3