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VB.2024.00233 • VG ZH VB.2024.00233 KI-generiert

Appeal Regarding Building Permit in Heritage and Water Protection Zone Over Foundation Condition

Geschäftsnummer VB.2024.00233
Gericht / Behörde
Rechtsordnung Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Entscheiddatum
Ausgang Gutgeheissen (Allowed)
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Legislator-Zusammenfassung

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The court reviewed an appeal against a building permit for a multi-family replacement building, situated in an area protected under the Federal Inventory of Swiss Heritage Sites (ISOS) with a substance preservation goal and within a water protection zone, where the proposed flat foundation was designed to sit just above the groundwater table, avoiding penetration into the aquifer that a previous iteration of the project would have necessitated. The lower court had upheld the permit but imposed a supplementary condition requiring the submission and approval of a detailed flat foundation concept before construction, which the current court found impermissible because the feasibility of the foundation, and thus the avoidance of a cantonal permit for aquifer intrusion, was a substantive element of the project's compliance, meaning the imposed condition was not a minor procedural step but rather a decision on a core issue, leading to the annulment of the entire building permit and its remand to the building authority.

Legislator-Regeste

Amtlich

Baubewilligung | Ersatzneubau Mehrfamilienhaus; Zulässigkeit von Nebenbestimmungen. Die Baugrundstücke sind im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) mit dem Erhaltungsziel A (Substanzerhalt) erfasst und liegen in einem Gewässerschutzbereich Au (E. 3.1). Beim streitbetroffenen Projekt handelt es sich um ein Alternativprojekt zu einem ersten Projekt, welches teilweise unter dem Grundwasserspiegel zu liegen kommen soll und einer gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung bedarf (E. 3.2). Das vorliegend zu beurteilende Projekt sieht eine Flachfundation vor, deren Unterkante exakt über dem Grundwasserspiegel liegt und so ohne Einbauten in den Grundwasserträger auskommt (E. 3.3). Das Baurekursgericht setzte sich eingehend mit den der Flachfundation zugrunde liegenden Konzepten auseinander und kam zum Ergebnis, dass der Nachweis der Machbarkeit einer Flachfundation erbracht sei. Die Vorinstanz ergänzte die angefochtene Baubewilligung mit einer Auflage, wonach vor Baubeginn ein Konzept zur konkreten Umsetzung der Flachfundation einzureichen und genehmigen zu lassen sei (E. 4.4). Wird eine Baubewilligung unter dem Vorbehalt der Einreichung und Bewilligung ergänzender Pläne erteilt, geht die Baubehörde davon aus, dass die noch offenen Punkte von untergeordneter Bedeutung sind. Nachgelagerte Verfahren sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nur dann zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll erscheint und sich daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben oder ergeben könnten (E. 4.5). Von der Realisierbarkeit einer Flachfundation in diesem schwierigen Baugrund hängt ab, ob tatsächlich keine kantonale Bewilligung für Einbauten in den Grundwasserträger erforderlich ist. Die angeordnete Nebenbestimmung ist nicht zulässig und die Baubewilligung als Ganzes aufzuheben (E. 4.7). Gutheissung. Rückweisung an die Baubehörde.

Schlagwörter

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Auflage der Baubewilligung Gewässerschutzzone Bauzone Designschutz Plangenehmigung Denkmalschutz

Zitierte Gesetzesbestimmungen

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Art. 5 Abs. II BV
· --- · Stichworte: · FUNDAMENT GEWÄSSERSCHUTZ GRUNDWASSERTRÄGER GUTACHTEN ISOS NEBENBESTIMMUNG · Rechtsnormen: · Art. 5 Abs. II BV Art.
Art. 36 Abs. III BV
II BV Art. 36 Abs. III BV Art.
Art. 3 Abs. I lit. b BVV
III BV Art. 3 Abs. I lit. b BVV Art.
Art. 3 Abs. III BVV
b BVV Art. 3 Abs. III BVV Art.
Art. 11 Abs. III BVV
III BVV Art. 11 Abs. III BVV Art.
Art. 6 Abs. II NHG
III BVV Art. 6 Abs. II NHG Art.
Art. 7 Abs. II NHG
II NHG Art. 7 Abs. II NHG § 238 PBG § 239 Abs.
Art. 25a RPG
I PBG § 327 PBG § 338a PBG Art. 25a RPG § 52 Abs.
KI-generiert
VB.2010.00312
Building Permit Appeal Regarding Heritage Protection and Architectural Discretion
VB.2019.00606
Building Permit and Heritage Protection Designation Appeal
VB.2023.00117
Building Permit Appeal Challenging Water Protection Regulations in Water Protection Zone
BRGE.III.Nr.0003.20
Appeal Against Building Permit Denial Based on Heritage Protection Guidelines
VB.2013.00380
Appeal Regarding Building Permit Exception for Heritage Proximity and Unusual Lot Shape

Zentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator

KI-generiert
§ 327 PBG

This provision appears to be the main ground for the decision, as the appeal was allowed and the decision was referred back to the building authority following the reasoning regarding the invalidity of the imposed condition.

§ 71 VRG

This procedural article is cited in the dispositive for the overall decision framework concerning the court's ruling.

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Volltext

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00233

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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2024.00233 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 14.08.2025 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Baubewilligung · Ersatzneubau Mehrfamilienhaus; Zulässigkeit von Nebenbestimmungen. Die Baugrundstücke sind im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) mit dem Erhaltungsziel A (Substanzerhalt) erfasst und liegen in einem Gewässerschutzbereich Au (E. 3.1).

Beim streitbetroffenen Projekt handelt es sich um ein Alternativprojekt zu einem ersten Projekt, welches teilweise unter dem Grundwasserspiegel zu liegen kommen soll und einer gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung bedarf (E. 3.2). Das vorliegend zu beurteilende Projekt sieht eine Flachfundation vor, deren Unterkante exakt über dem Grundwasserspiegel liegt und so ohne Einbauten in den Grundwasserträger auskommt (E. 3.3). Das Baurekursgericht setzte sich eingehend mit den der Flachfundation zugrunde liegenden Konzepten auseinander und kam zum Ergebnis, dass der Nachweis der Machbarkeit einer Flachfundation erbracht sei.

Die Vorinstanz ergänzte die angefochtene Baubewilligung mit einer Auflage, wonach vor Baubeginn ein Konzept zur konkreten Umsetzung der Flachfundation einzureichen und genehmigen zu lassen sei (E. 4.4). Wird eine Baubewilligung unter dem Vorbehalt der Einreichung und Bewilligung ergänzender Pläne erteilt, geht die Baubehörde davon aus, dass die noch offenen Punkte von untergeordneter Bedeutung sind. Nachgelagerte Verfahren sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nur dann zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll erscheint und sich daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben oder ergeben könnten (E. 4.5).

Von der Realisierbarkeit einer Flachfundation in diesem schwierigen Baugrund hängt ab, ob tatsächlich keine kantonale Bewilligung für Einbauten in den Grundwasserträger erforderlich ist. Die angeordnete Nebenbestimmung ist nicht zulässig und die Baubewilligung als Ganzes aufzuheben (E. 4.7). Gutheissung. Rückweisung an die Baubehörde. · --- · Stichworte: · FUNDAMENT GEWÄSSERSCHUTZ GRUNDWASSERTRÄGER GUTACHTEN ISOS NEBENBESTIMMUNG · Rechtsnormen: · Art. 5 Abs. II BV Art. 36 Abs. III BV Art. 3 Abs. I lit. b BVV Art. 3 Abs. III BVV Art. 11 Abs. III BVV Art. 6 Abs. II NHG Art. 7 Abs. II NHG § 238 PBG § 239 Abs. I PBG § 321 Abs. I PBG § 327 PBG § 338a PBG Art. 25a RPG § 52 Abs. II VRG § 71 VRG § 125 lit. c ZPO · Publikationen:

· - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3