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VB.2023.00723 • VG ZH VB.2023.00723 KI-generiert

Zoning Ordinance's Outline Distinction for Core Zone Buildings Upheld

Geschäftsnummer VB.2023.00723
Gericht / Behörde
Rechtsordnung Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Entscheiddatum
Ausgang Abgewiesen (Dismissed)
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Legislator-Zusammenfassung

KI-generiert

The court upheld the rejection of a building permit, ruling that the municipal zoning ordinance’s distinction between buildings marked with a black outline and other buildings in core zones was legally sound. The former could only be renovated or replaced while maintaining their existing profile and appearance, while the latter could be rebuilt to new standards. The court found this interpretation consistent with grammatical, teleological, and systematic analysis of the ordinance, and affirmed that length calculations for additions do not apply when no specific measurement is set for core zones and that strict requirements for volume reduction based on design mandates were not met.

Legislator-Regeste

Amtlich

Baubewilligung | Um-, Ersatz- oder Neubauvorschriften: Wahlrecht in Kernzonen; Berechnung der Gebäudelänge; Gestaltungsanforderungen in Kernzonen. Auslegung der Vorschriften der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) betreffend die Um- und Ersatzbauten sowie die Neubauten in Kernzonen (E. 4.3). Die BZO differenziert zwischen im Kernzonenplan schwarz umrandeten und den übrigen Gebäuden. Schwarz umrandete Gebäude dürfen nur unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils und Erscheinungsbilds umgebaut oder ersetzt werden. Die übrigen Gebäude dürfen hingegen in bisheriger Lage und Grösse umgebaut oder ersetzt sowie abgebrochen und nach den Vorschriften über die Neubauten neu erstellt werden. Diese Auslegung der Vorinstanz wird durch grammatikalische (E. 4.3.1), teleologische (E. 4.3.2) und systematische (E. 4.3.3) Elemente gestützt und widerspricht dem Zweck von Kernzonen nicht von vornherein. Sie steht ferner in Einklang mit der bisherigen – nicht publizierten – verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zum Wahlrecht in Kernzonen (E. 4.4). Vorliegend brachte der kommunale Plangeber zum Ausdruck, dass die als "übrige Gebäude" bezeichneten Bauten durch Neubauten ersetzt werden dürfen (E. 4.5). Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wonach ein in der Bau- und Zonenordnung in Anwendung von § 27 Abs. 2 aABV bestimmtes Mass für Mehrlängenzuschläge auch bei der Ermittlung der Gebäudelänge anzuwenden ist, führt nicht dazu, dass ein solches für andere Zonen definiertes Mass auf Zonen übertragen wird, in denen keine Addition der Gebäudelängen vorgesehen ist (E. 5.2). Im hier zu beurteilenden Fall ist in der Kernzone kein Mass festgelegt, damit sind nach der Rechtsprechung erst bei einer Unterschreitung des Gebäudeabstands von 3,5 m die Gebäudelängen zu addieren (E. 5.3). Die strengen Voraussetzungen für einen Volumenverzicht gestützt auf die Gestaltungsanforderungen sind vorliegend nicht erfüllt (E. 6.3). Abweisung.

Schlagwörter

KI-generiert
Bauzone Baubewilligung Baulänge Gemeindeverordnung Zonenbeschränkungen Grenzbaurecht

Zitierte Gesetzesbestimmungen

KI-generiert
Art. 3 Abs. I BZO
· --- · Stichworte: · GEBÄUDELÄNGE GESCHLOSSENE BAUWEISE KERNZONE KERNZONENVORSCHRIFTEN MEHRLÄNGENZUSCHLAG VOLUMENVERZICHT WAHLRECHT · Rechtsnormen: · Art. 3 Abs. I BZO Zollikon Art.
Art. 3 Abs. II BZO
I BZO Zollikon Art. 3 Abs. II BZO Zollikon Art.
Art. 3 Abs. III BZO
II BZO Zollikon Art. 3 Abs. III BZO Zollikon Art.
Art. 4 BZO
III BZO Zollikon Art. 4 BZO Zollikon Art.
Art. 10 BZO
4 BZO Zollikon Art. 10 BZO Zollikon Art.
Art. 30ter BZO
10 BZO Zollikon Art. 30ter BZO Zollikon § 49 Abs.
Art. 3 Abs. I BZO Zollikon
Used to interpret rules concerning building modifications and replacements in core zones.
Art. 3 Abs. II BZO Zollikon
Used to interpret rules concerning building modifications and replacements in core zones.
KI-generiert
VB.2021.00565
Appeal Against Building Permit Dismissed Over Zoning Compliance in Core Zone
VB.2006.00061
Building Permit Challenge in Core Zone Upheld on Grounds of Local Discretion
VB.2001.00192
Building Permit Denial Upheld Due to Core Zone Design Non-Compliance and Neighbor Standing Confirmed
BRGE.III.Nrn.0166.0
Zoning Revision Rejection Upheld Due to Lack of Settlement Compactness

Zentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator

KI-generiert
Art. 3 Abs. I BZO Zollikon

Used to interpret rules concerning building modifications and replacements in core zones.

Art. 3 Abs. II BZO Zollikon

Used to interpret rules concerning building modifications and replacements in core zones.

Art. 3 Abs. III BZO Zollikon

Used to interpret rules concerning building modifications and replacements in core zones.

Art. 4 BZO Zollikon

Used to interpret rules concerning building modifications and replacements in core zones.

Art. 10 BZO Zollikon

Used to interpret rules concerning building modifications and replacements in core zones.

Art. 30ter BZO Zollikon

Used to interpret rules concerning building modifications and replacements in core zones.

§ 49 Abs. II lit. f PBG

Used in the context of calculation of building length and zoning requirements.

§ 50 Abs. I PBG

Used in the context of calculation of building length and zoning requirements.

§ 50 Abs. III PBG

Used in the context of calculation of building length and zoning requirements.

§ 238 Abs. I PBG

Used in the context of calculation of building length and zoning requirements.

§ 238 Abs. II PBG

Used in the context of calculation of building length and zoning requirements.

§ 270 Abs. III PBG

Used in the context of calculation of building length and zoning requirements.

§ 309 Abs. I lit. c PBG

Used in the context of calculation of building length and zoning requirements.

§ 7 Abs. I VRG

Procedural rule applied for the final decision.

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Volltext

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00723

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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2023.00723 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 03.04.2025 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Baubewilligung · Um-, Ersatz- oder Neubauvorschriften: Wahlrecht in Kernzonen; Berechnung der Gebäudelänge; Gestaltungsanforderungen in Kernzonen. Auslegung der Vorschriften der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) betreffend die Um- und Ersatzbauten sowie die Neubauten in Kernzonen (E. 4.3).

Die BZO differenziert zwischen im Kernzonenplan schwarz umrandeten und den übrigen Gebäuden. Schwarz umrandete Gebäude dürfen nur unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils und Erscheinungsbilds umgebaut oder ersetzt werden. Die übrigen Gebäude dürfen hingegen in bisheriger Lage und Grösse umgebaut oder ersetzt sowie abgebrochen und nach den Vorschriften über die Neubauten neu erstellt werden. Diese Auslegung der Vorinstanz wird durch grammatikalische (E. 4.3.1), teleologische (E. 4.3.2) und systematische (E. 4.3.3) Elemente gestützt und widerspricht dem Zweck von Kernzonen nicht von vornherein.

Sie steht ferner in Einklang mit der bisherigen – nicht publizierten – verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zum Wahlrecht in Kernzonen (E. 4.4). Vorliegend brachte der kommunale Plangeber zum Ausdruck, dass die als "übrige Gebäude" bezeichneten Bauten durch Neubauten ersetzt werden dürfen (E. 4.5). Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wonach ein in der Bau- und Zonenordnung in Anwendung von § 27 Abs. 2 aABV bestimmtes Mass für Mehrlängenzuschläge auch bei der Ermittlung der Gebäudelänge anzuwenden ist, führt nicht dazu, dass ein solches für andere Zonen definiertes Mass auf Zonen übertragen wird, in denen keine Addition der Gebäudelängen vorgesehen ist (E. 5.2).

Im hier zu beurteilenden Fall ist in der Kernzone kein Mass festgelegt, damit sind nach der Rechtsprechung erst bei einer Unterschreitung des Gebäudeabstands von 3,5 m die Gebäudelängen zu addieren (E. 5.3). Die strengen Voraussetzungen für einen Volumenverzicht gestützt auf die Gestaltungsanforderungen sind vorliegend nicht erfüllt (E. 6.3). Abweisung. · --- · Stichworte: · GEBÄUDELÄNGE GESCHLOSSENE BAUWEISE KERNZONE KERNZONENVORSCHRIFTEN MEHRLÄNGENZUSCHLAG VOLUMENVERZICHT WAHLRECHT · Rechtsnormen: · Art. 3 Abs. I BZO Zollikon Art. 3 Abs. II BZO Zollikon Art. 3 Abs. III BZO Zollikon Art. 4 BZO Zollikon Art. 10 BZO Zollikon Art. 30ter BZO Zollikon § 49 Abs. II lit. f PBG § 50 Abs. I PBG § 50 Abs. III PBG § 238 Abs. I PBG § 238 Abs. II PBG § 270 Abs. III PBG § 309 Abs. I lit. c PBG § 7 Abs. I VRG · Publikationen:

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