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VB.2023.00299 • VG ZH VB.2023.00299 KI-generiert

Property Owner v. Authority Regarding Usage Reservation Reduction

Geschäftsnummer VB.2023.00299
Gericht / Behörde
Rechtsordnung Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Entscheiddatum
Ausgang Teilweise gutgeheissen (Partially Allowed)
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Legislator-Zusammenfassung

KI-generiert

The owner of a property subject to a usage reservation (Nutzungsrevers) recorded in the land register since 2017 sought to reduce that reservation because a subsequent new building utilized less building mass than the development permit from 2016, upon which the reservation was based, had permitted. The court reasoned that a transfer of building mass only gains legal relevance upon the approval of the project relying on the additional reserves, and that usage reservations must always reflect the legal requirements applicable at the time of their ordering. Since the original reservation was flawed due to the subsequent modification of the underlying construction project, the opposing authority should have substantively addressed the reduction request; consequently, the entry in the land register must be adjusted to the new scope of the usage reservation, factoring in both the project change and the current jurisprudence regarding building mass calculation, leading to a partial granting of the appeal.

Legislator-Regeste

Amtlich

Anpassung Nutzungsrevers | [Seit Februar 2017 ist zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 03 ein Ausnützungsrevers im Grundbuch angemerkt; mit dem verfahrensauslösenden Gesuch verlangt die Beschwerdeführerin, Inhaberin des genannten Grundstücks, dass der Revers zu reduzieren sei, weil der Neubau auf dem begünstigten Grundstück weniger Baumasse beanspruchte als mit der der Eintragung zugrunde liegenden Mutationsbewilligung vom 4. Juli 2016 übertragen worden sei.] Ein Ausnützungstransfer erlangt erst mit der Bewilligung des Projekts, das auf die zusätzlichen Ausnützungsreserven angewiesen ist, baurechtliche Relevanz (E. 3.3). Reverse sollen ausserdem stets gesetzliche Erfordernisse aufnehmen, die gemäss dem im Zeitpunkt ihrer Anordnung geltenden Recht im Fall der Verwirklichung des Bauvorhabens zu beachten sind (E. 3.4). Vorliegend wurde der im Grundbuch zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 03 eingetragene Nutzungsrevers infolge Änderung bzw. Anpassung des ihm zugrunde liegenden Bauvorhabens nachträglich fehlerhaft. Die Beschwerdegegnerin hätte das Gesuch der Beschwerdeführerin daher materiell behandeln müssen (E. 4.2). Mit der Fehlerhaftigkeit bzw. teilweisen Wirkungslosigkeit des Revers erfolgte indes nicht zugleich eine Änderung der Verfügung vom 4. Juli 2016 und der darauf basierenden Grundbuchanmerkung, diese ist vielmehr an den neuen Umfang des Ausnützungsrevers anzupassen (E. 4.3). Im Rahmen der geforderten Anpassung ist neben der zu berücksichtigenden Änderung des Projekts auch der Umstand miteinzubeziehen, dass die Baumasse nach der aktuellen Rechtsprechung anders berechnet werden müsste (E. 4.4). Teilweise Gutheissung.

Schlagwörter

KI-generiert
Eigentumsübertragung Änderung der Baubewilligung Immobilienbesitz Grundbuch nachträglicher Vorbehalt Mietzinsherabsetzung

Zitierte Gesetzesbestimmungen

KI-generiert
§ 254 Abs. 1 PBG
This provision is cited among the legal norms applied in the context of the appeal concerning the adjustment of the building volume revers.
§ 254 Abs. 2 PBG
This provision is cited among the legal norms applied in the context of the appeal concerning the adjustment of the building volume revers.
§ 259 Abs. 1 PBG
This provision is cited among the legal norms applied in the context of the appeal concerning the adjustment of the building volume revers.
§ 313 Abs. 2 PBG
This provision is cited among the legal norms applied in the context of the appeal concerning the adjustment of the building volume revers.
KI-generiert
VB.2010.00347
Building Authority Ordered Restriction of Use Registration Against Property Owner
LB240008
Landowner Claim for Removal of Building Restriction Servitude Due to Loss of Beneficiary Interest
VB130011
Property Owner v. Land Registry Office (Administrative Appeal on Land Register Finalization)
VB.2011.00665
Property Owner v. City: Residential Use Ratio Dispute
LB220033
Property Owner v. Neighbor Regarding Right-of-Way Use for Parking and Storage

Zentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator

KI-generiert
§ 254 Abs. 1 PBG

This provision is cited among the legal norms applied in the context of the appeal concerning the adjustment of the building volume revers.

§ 254 Abs. 2 PBG

This provision is cited among the legal norms applied in the context of the appeal concerning the adjustment of the building volume revers.

§ 259 Abs. 1 PBG

This provision is cited among the legal norms applied in the context of the appeal concerning the adjustment of the building volume revers.

§ 313 Abs. 2 PBG

This provision is cited among the legal norms applied in the context of the appeal concerning the adjustment of the building volume revers.

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Volltext

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00299

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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2023.00299 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 08.02.2024 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Anpassung Nutzungsrevers · [Seit Februar 2017 ist zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 03 ein Ausnützungsrevers im Grundbuch angemerkt; mit dem verfahrensauslösenden Gesuch verlangt die Beschwerdeführerin, Inhaberin des genannten Grundstücks, dass der Revers zu reduzieren sei, weil der Neubau auf dem begünstigten Grundstück weniger Baumasse beanspruchte als mit der der Eintragung zugrunde liegenden Mutationsbewilligung vom 4.

Juli 2016 übertragen worden sei.] Ein Ausnützungstransfer erlangt erst mit der Bewilligung des Projekts, das auf die zusätzlichen Ausnützungsreserven angewiesen ist, baurechtliche Relevanz (E. 3.3). Reverse sollen ausserdem stets gesetzliche Erfordernisse aufnehmen, die gemäss dem im Zeitpunkt ihrer Anordnung geltenden Recht im Fall der Verwirklichung des Bauvorhabens zu beachten sind (E. 3.4). Vorliegend wurde der im Grundbuch zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 03 eingetragene Nutzungsrevers infolge Änderung bzw. Anpassung des ihm zugrunde liegenden Bauvorhabens nachträglich fehlerhaft.

Die Beschwerdegegnerin hätte das Gesuch der Beschwerdeführerin daher materiell behandeln müssen (E. 4.2). Mit der Fehlerhaftigkeit bzw. teilweisen Wirkungslosigkeit des Revers erfolgte indes nicht zugleich eine Änderung der Verfügung vom 4. Juli 2016 und der darauf basierenden Grundbuchanmerkung, diese ist vielmehr an den neuen Umfang des Ausnützungsrevers anzupassen (E. 4.3). Im Rahmen der geforderten Anpassung ist neben der zu berücksichtigenden Änderung des Projekts auch der Umstand miteinzubeziehen, dass die Baumasse nach der aktuellen Rechtsprechung anders berechnet werden müsste (E. 4.4).

Teilweise Gutheissung. · --- · Stichworte: · ÄNDERUNG DES BAUPROJEKTS AUSNÜTZUNGSREVERS AUSNÜTZUNGSTRANSFER AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG BAUMASSE BAURECHTLICHE RELEVANZ BESITZSTANDSGARANTIE EIGENTUMSBESCHRÄNKUNG EINTRAG IM GRUNDBUCH NUTZUNGSREVERS PARZELLIERUNG · Rechtsnormen: · § 254 Abs. 1 PBG § 254 Abs. 2 PBG § 259 Abs. 1 PBG § 313 Abs. 2 PBG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 1