Building Permit Overturned Due to Procedural Errors and Insufficient Environmental Design Compliance
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court overturned a building permit decision for a site development because of procedural and substantive errors concerning federal landscape protection laws and local design requirements. Since the project required an exceptional permit under water protection law, which is a federal matter, the mandatory consultation with the cantonal expert body regarding the impact on an adjacent protected inventory site (ISOS) area under the Federal Act on Nature and Landscape Protection (NHG) was necessary and improperly omitted, constituting a procedural defect. Substantively, the general development plan failed to provide a sufficiently clear picture of the external and front garden design, especially in sensitive areas, meaning it did not meet the enhanced environmental design requirements mandated for site developments as compensation for planning privileges.
Legislator-Regeste
AmtlichBaubewilligung | Arealüberbauung; bundesrechtliche Pflicht, für die an ein ISOS-Gebiet angrenzende Bauparzelle ein Gutachten einzuholen; Anforderungen an den Umgebungsplan einer Arealüberbauung. Dadurch, dass für das Bauvorhaben eine gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung erforderlich ist, handelt es sich um eine Bundesaufgabe, sodass Art. 6 f. NHG zur Anwendung gelangt (E. 5.2.4). Die Bauparzelle befindet sich ausserhalb des ISOS-Gebiets. Sie grenzt aber direkt daran an. Im Falle einer geringen Distanz oder gar des unmittelbaren Angrenzens kann eine Beeinträchtigung von ausserhalb des ISOS-Perimeters ohne Weiteres auf der Hand liegen (E. 5.2.5). Ein direkter Konnex zwischen der Bundesaufgabe und der Auswirkung auf den ISOS-Perimeter ist für die Anwendung von Art. 6 Abs. 2 und Art. 7 Abs. 2 NHG nicht erforderlich (E. 5.2.6). Nach dem Gesagten hätte die kantonale Fachstelle beigezogen werden müssen bzw. hätte diese zu beurteilen gehabt, ob ein Gutachten durch die ENHK erforderlich ist, was jedoch hier nicht geschehen ist. Darin liegt ein Verfahrensmangel. Eine ausnahmsweise Heilung dieses Mangels kommt vorliegend nicht infrage (E. 5.2.7). Als Ausgleich für die Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für die Regelbauweise deutlich hinausgehen (E. 6.1.2). Bereits mit der Stammbaubewilligung muss beurteilbar sein, ob – allenfalls mit genügend konkreten Nebenbestimmungen – die für eine Arealüberbauung geltende Anforderung der besonders guten Umgebungsgestaltung erreicht werden kann. Ist nicht klar, welche konkreten Änderungen die Behebung von baurechtlichen Mängeln zur Folge haben wird, weil dafür verschiedene Möglichkeiten bestehen oder eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erforderlich ist, ist eine Arealüberbauung nicht bewilligungsfähig (E. 6.2.4). Es lässt sich aus den Plänen in Verbindung mit den zahlreichen Nebenbestimmungen keineausreichend klare Vorstellung über die genaue Umgebungs- und Vorgartengestaltung im besonders empfindlichen nördlichen und westlichen Bereich verschaffen (E. 6.2.5). Gutheissung.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
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KI-generiertCited as part of the grounds determining that the cantonal authority failed to assess whether an expert report by ENHK was necessary.
Cited as part of the grounds determining that the cantonal authority failed to assess whether an expert report by ENHK was necessary.
Cited in connection with the special requirements for area development concerning environmental design.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00209
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2023.00209 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 21.12.2023 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Baubewilligung · Arealüberbauung; bundesrechtliche Pflicht, für die an ein ISOS-Gebiet angrenzende Bauparzelle ein Gutachten einzuholen; Anforderungen an den Umgebungsplan einer Arealüberbauung. Dadurch, dass für das Bauvorhaben eine gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung erforderlich ist, handelt es sich um eine Bundesaufgabe, sodass Art. 6 f.
NHG zur Anwendung gelangt (E. 5.2.4). Die Bauparzelle befindet sich ausserhalb des ISOS-Gebiets. Sie grenzt aber direkt daran an. Im Falle einer geringen Distanz oder gar des unmittelbaren Angrenzens kann eine Beeinträchtigung von ausserhalb des ISOS-Perimeters ohne Weiteres auf der Hand liegen (E. 5.2.5). Ein direkter Konnex zwischen der Bundesaufgabe und der Auswirkung auf den ISOS-Perimeter ist für die Anwendung von Art. 6 Abs. 2 und Art. 7 Abs. 2 NHG nicht erforderlich (E. 5.2.6). Nach dem Gesagten hätte die kantonale Fachstelle beigezogen werden müssen bzw. hätte diese zu beurteilen gehabt, ob ein Gutachten durch die ENHK erforderlich ist, was jedoch hier nicht geschehen ist.
Darin liegt ein Verfahrensmangel. Eine ausnahmsweise Heilung dieses Mangels kommt vorliegend nicht infrage (E. 5.2.7). Als Ausgleich für die Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für die Regelbauweise deutlich hinausgehen (E. 6.1.2). Bereits mit der Stammbaubewilligung muss beurteilbar sein, ob – allenfalls mit genügend konkreten Nebenbestimmungen – die für eine Arealüberbauung geltende Anforderung der besonders guten Umgebungsgestaltung erreicht werden kann.
Ist nicht klar, welche konkreten Änderungen die Behebung von baurechtlichen Mängeln zur Folge haben wird, weil dafür verschiedene Möglichkeiten bestehen oder eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erforderlich ist, ist eine Arealüberbauung nicht bewilligungsfähig (E. 6.2.4). Es lässt sich aus den Plänen in Verbindung mit den zahlreichen Nebenbestimmungen keine ausreichend klare Vorstellung über die genaue Umgebungs- und Vorgartengestaltung im besonders empfindlichen nördlichen und westlichen Bereich verschaffen (E. 6.2.5). Gutheissung.
· --- · Stichworte: · AREALÜBERBAUUNG BUNDESAUFGABEN EINSPRACHEVERFAHREN GEHÖRSVERLETZUNG GUTACHTEN ISOS MANGEL MATERIELLE KOORDINATION NEBENBESTIMMUNG UMGEBUNGSGESTALTUNG UMSCHWUNG · Rechtsnormen: · Art. 29 Abs. 2 BV Art. 78 Abs. 1 BV Art. 78 Abs. 2 BV Art. 5 Abs. 1 NHG Art. 6 Abs. 1 NHG Art. 6 Abs. 2 NHG Art. 7 Abs. 2 NHG Art. 23 Abs. 4 NHV § 69 PBG § 72 Abs. 1 PBG § 72 Abs. 2 PBG § 315 Abs. 3 PBG Art. 25a RPG Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 2