Administrative Court Approves Exception to Inter-Zonal FAR Transfer Based on Special Circumstances
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe administrative court addressed an appeal against a rejected building permit application where the proposed structure's floor-area ratio (FAR) in the W3 zone only complied if the entire plot area, including a small portion zoned W4, was considered. The court reasoned that generally, inter-zonal FAR transfers are prohibited, and zoning regulations must be applied separately per zone, referencing federal jurisprudence against such transfers. However, given the exceptional small size and shape of the W4 portion (96 m²) and the impracticality of developing or selling it separately due to a neighboring development plan, the court found "special circumstances" under the relevant planning law (§ 220 PBG) that justified an exception, as the strict application of the law would lead to a near-zero utilization for the W4 part without harming neighbors, thus approving the exception and overturning the previous decision.
Legislator-Regeste
AmtlichBaubewilligung | Grundstücksinterne Ausnützungsübertragung; Ausnahmebewilligung im Zusammenhang mit Baugrundstück, das zu 85,55 % der Gesamtfläche der Wohnzone W3 und zu 14,45 % der Gesamtfläche der Wohnzone W4 zugewiesen ist. Das geplante Bauvorhaben hält die gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO in der Wohnzone W3 geltende Ausnützungsziffer von max. 90 % nur ein, wenn dem allein in der Bauzone W3 gelegenen Bauvorhaben die Grundstücksfläche der gesamten Parzelle zugrunde gelegt werden darf (E. 3.1). In jeder Zone sind die massgebenden Vorschriften einzuhalten; Mischrechnungen zur Kompensation von Minder- und Mehrausnützung in verschiedenen Bauzonen dürfen nicht vorgenommen werden (E. 3.2). Entgegen den Beschwerdeführenden bleibt kein Raum für die Berücksichtigung einer in einer anderen Zone liegenden Teilfläche einer Parzelle für die Ausnützung einer Zone. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung würde dies auf eine interzonale Ausnützungsübertragung hinauslaufen (E. 3.4). Besondere Verhältnisse im Sinne von § 220 Abs. 1 PBG liegen im vorliegenden Fall zum Teil darin, dass es sich nicht um ein grosses Grundstück handelt, das in verschiedene Zonen unterteilt wurde. Dabei ist der Teil, der der Zone W4 zugeteilt wurde, mit einer Fläche von 96 m2 aussergewöhnlich klein. Hinzu kommt, dass – weil für die übrigen zusammenhängenden, der Bauzone W4 zugeteilten Grundstücke ein verbindlicher Gestaltungsplan gilt – eine Übertragung der Ausnützung des der Zone W4 zugeteilten Teils des Baugrundstücks kaum in Frage kommt. Sodann ist aufgrund der geringen Grösse und der langgezogenen Form des südlichen Teils der Parzelle nicht davon auszugehen, dass er sich eigenständig überbauen oder als Bauland veräussern lässt. Der Gesetzgeber hatte beim Erlass von § 259 Abs. 1 PBG kaum die Situation vor Augen, dass die Zuweisung eines Grundstücksteils zu einer Zone mit höherer Ausnützung (hier Zone W4) als das übrige Grundstück (hier: Zone W3) dazu führt, dass für diesen Teil faktisch eine Ausnützung von nullresultiert (E. 4.2.2). Ein Dispens im Sinne von § 220 PBG verstösst weder gegen den Sinn und Zweck von § 259 Abs. 1 PBG, noch resultiert daraus eine unzumutbare Benachteilung von Nachbarn (E. 4.3). Gutheissung und Rückweisung.
Schlagwörter
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KI-generiertThe exception permit was granted based on this provision concerning special circumstances.
This provision concerning internal utilization transfer was considered in relation to the granting of the exception under § 220 PBG.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00063
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2023.00063 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 22.06.2023 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Baubewilligung · Grundstücksinterne Ausnützungsübertragung; Ausnahmebewilligung im Zusammenhang mit Baugrundstück, das zu 85,55 % der Gesamtfläche der Wohnzone W3 und zu 14,45 % der Gesamtfläche der Wohnzone W4 zugewiesen ist. Das geplante Bauvorhaben hält die gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO in der Wohnzone W3 geltende Ausnützungsziffer von max. 90 % nur ein, wenn dem allein in der Bauzone W3 gelegenen Bauvorhaben die Grundstücksfläche der gesamten Parzelle zugrunde gelegt werden darf (E. 3.1).
In jeder Zone sind die massgebenden Vorschriften einzuhalten; Mischrechnungen zur Kompensation von Minder- und Mehrausnützung in verschiedenen Bauzonen dürfen nicht vorgenommen werden (E. 3.2). Entgegen den Beschwerdeführenden bleibt kein Raum für die Berücksichtigung einer in einer anderen Zone liegenden Teilfläche einer Parzelle für die Ausnützung einer Zone. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung würde dies auf eine interzonale Ausnützungsübertragung hinauslaufen (E. 3.4). Besondere Verhältnisse im Sinne von § 220 Abs. 1 PBG liegen im vorliegenden Fall zum Teil darin, dass es sich nicht um ein grosses Grundstück handelt, das in verschiedene Zonen unterteilt wurde.
Dabei ist der Teil, der der Zone W4 zugeteilt wurde, mit einer Fläche von 96 m2 aussergewöhnlich klein. Hinzu kommt, dass – weil für die übrigen zusammenhängenden, der Bauzone W4 zugeteilten Grundstücke ein verbindlicher Gestaltungsplan gilt – eine Übertragung der Ausnützung des der Zone W4 zugeteilten Teils des Baugrundstücks kaum in Frage kommt. Sodann ist aufgrund der geringen Grösse und der langgezogenen Form des südlichen Teils der Parzelle nicht davon auszugehen, dass er sich eigenständig überbauen oder als Bauland veräussern lässt.
Der Gesetzgeber hatte beim Erlass von § 259 Abs. 1 PBG kaum die Situation vor Augen, dass die Zuweisung eines Grundstücksteils zu einer Zone mit höherer Ausnützung (hier Zone W4) als das übrige Grundstück (hier: Zone W3) dazu führt, dass für diesen Teil faktisch eine Ausnützung von null resultiert (E. 4.2.2). Ein Dispens im Sinne von § 220 PBG verstösst weder gegen den Sinn und Zweck von § 259 Abs. 1 PBG, noch resultiert daraus eine unzumutbare Benachteilung von Nachbarn (E. 4.3). Gutheissung und Rückweisung. · --- · Stichworte: · AUSNAHMEBEWILLIGUNG AUSNÜTZUNG AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG BESONDERE VERHÄLTNISSE GRUNDSTÜCKSINTERN · Rechtsnormen:
· § 220 PBG § 220 Abs. 1 PBG § 220 Abs. 2 PBG § 220 Abs. 3 PBG § 259 Abs. 1 PBG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 2