Building Permit Appeal for Commercial Renovation Near Protected Moorland
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court addressed an appeal regarding a building permit for the renovation and change of use of the ground floor of an existing commercial building located within a 10-meter buffer zone adjacent to a national flat moor and floodplain protection area, which is also designated as a nature conservation surrounding zone. The court reasoned that the structure had become unlawful following the introduction of new protective regulations, and while existing lawful uses benefit from possession protection, this guarantee does not cover conversions to subsequently unlawful uses or new, more intensive uses. Therefore, the planned structural measures exceeding mere maintenance and the proposed new uses, specifically for a banquet hall and nightclub, were deemed incompatible with the goals of moor and floodplain protection under the relevant regulations and were accordingly rejected.
Legislator-Regeste
AmtlichBaubewilligung | Bauverbot in Pufferzone für Flachmoor und Aue von nationaler Bedeutung; Zulässigkeit von Umbau und Umnutzung des Erdgeschosses eines bestehenden Geschäftshauses. Das streitbetroffene Gebäude überstellt im Nordosten knapp den nationalen Moor- sowie den nationalen Auenperimeter gemäss den Bundesinventaren und befindet sich in der Zone IIS1 Naturschutzumgebungszone, wo gemäss Ziff. 4 und Ziff. 4.3 SVO das Errichten von Bauten und Anlagen sowie Geländeveränderungen und Ablagerungen aller Art sowie Nutzungen, die mit den Zielen des Moorschutzes und des Auenschutzes nicht im Einklang stehen, verboten sind (E. 2.4.2). Mit Blick auf die SVO vom 24. April 2017 handelt es sich beim Geschäftshaus um eine nachträglich rechtswidrig gewordene Baute – es dürfte in der vorliegenden Form nicht mehr neu erstellt werden. Die Bauzone wird im Bereich der Pufferzone nun von einem naturschutzrechtlichen Bauverbot überlagert. Rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen lassen sich im Rahmen der (einfachen) Besitzstandsgarantie weiternutzen und unterhalten. Nicht geschützt ist die Umwandlung einer rechtmässigen in eine inzwischen unrechtmässig gewordene Nutzung. Ebenso wenig ermöglicht die (einfache) Besitzstandsgarantie bauliche Erweiterungen oder neue Nutzungen. Ziff. 4 und Ziff. 4.3 SVO haben zur Folge, dass im innerhalb der Störungspufferzone von 10 m liegenden Gebäudeteil bauliche Massnahmen, die über den Unterhalt des Gebäudes hinausgehen, sowie bauliche Massnahmen im Zusammenhang mit neuen Nutzungen – insbesondere neuen, intensiveren Nutzungen – nicht bewilligungsfähig sind (E. 2.4.4). Darüber hinaus sind die neu geplanten Bankett- und Nachtlokalnutzungen auch als Nutzungen nach Ziff. 4 und Ziff. 4.3 SVO, die mit den Zielen des Moorschutzes und des Auenschutzes nicht im Einklang stehen, unzulässig (E. 2.4.5). Gutheissung.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
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KI-generiertThis provision concerns the prohibition against constructions and changes of use incompatible with nature conservation goals within the buffer zone, which forms the main ground for the final decision.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00054
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2023.00054 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 21.12.2023 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Baubewilligung · Bauverbot in Pufferzone für Flachmoor und Aue von nationaler Bedeutung; Zulässigkeit von Umbau und Umnutzung des Erdgeschosses eines bestehenden Geschäftshauses. Das streitbetroffene Gebäude überstellt im Nordosten knapp den nationalen Moor- sowie den nationalen Auenperimeter gemäss den Bundesinventaren und befindet sich in der Zone IIS1 Naturschutzumgebungszone, wo gemäss Ziff. 4 und Ziff. 4.3 SVO das Errichten von Bauten und Anlagen sowie Geländeveränderungen und Ablagerungen aller Art sowie Nutzungen, die mit den Zielen des Moorschutzes und des Auenschutzes nicht im Einklang stehen, verboten sind (E. 2.4.2).
Mit Blick auf die SVO vom 24. April 2017 handelt es sich beim Geschäftshaus um eine nachträglich rechtswidrig gewordene Baute – es dürfte in der vorliegenden Form nicht mehr neu erstellt werden. Die Bauzone wird im Bereich der Pufferzone nun von einem naturschutzrechtlichen Bauverbot überlagert. Rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen lassen sich im Rahmen der (einfachen) Besitzstandsgarantie weiternutzen und unterhalten. Nicht geschützt ist die Umwandlung einer rechtmässigen in eine inzwischen unrechtmässig gewordene Nutzung. Ebenso wenig ermöglicht die (einfache) Besitzstandsgarantie bauliche Erweiterungen oder neue Nutzungen.
Ziff. 4 und Ziff. 4.3 SVO haben zur Folge, dass im innerhalb der Störungspufferzone von 10 m liegenden Gebäudeteil bauliche Massnahmen, die über den Unterhalt des Gebäudes hinausgehen, sowie bauliche Massnahmen im Zusammenhang mit neuen Nutzungen – insbesondere neuen, intensiveren Nutzungen – nicht bewilligungsfähig sind (E. 2.4.4). Darüber hinaus sind die neu geplanten Bankett- und Nachtlokalnutzungen auch als Nutzungen nach Ziff. 4 und Ziff. 4.3 SVO, die mit den Zielen des Moorschutzes und des Auenschutzes nicht im Einklang stehen, unzulässig (E. 2.4.5).
Gutheissung. · --- · Stichworte: · AUE BAUVERBOT BESITZSTANDSGARANTIE FLACHMOOR NUTZUNG PUFFERZONE STREITGEGENSTAND VERBANDSBESCHWERDE · Rechtsnormen: · Art. 5 Abs. 3 FMV · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 2