Building Permit Revocation Due to Unassessed Protected Tree Status
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe dispute concerned a building permit for a development involving multiple residential buildings on a site with nine older, uninventoried high-stem fruit trees, with the core issues being the required nature conservation investigations and whether the planned development met statutory requirements. The court reasoned that even without an inventory entry, the local council could not summarily dismiss the potential for a protected object given concrete indications raised by an opposing party, necessitating official fact-finding, including the commission of an expert opinion by the appeals court to assess ecological relevance. Furthermore, the court found that the subsequent expert assessment failed to adequately consider the cumulative effect of the potential protected objects, and the conclusion that project modifications resolved prior deficiencies was unsubstantiated, ultimately upholding the higher building appeals court's justified revocation of the unlawfully granted building permit based on the evidence gathered.
Legislator-Regeste
AmtlichBaubewilligung und Verzicht auf Unterschutzstellung | Arealüberbauung mit zwei Mehrfamilienhäusern, drei Reiheneinfamilienhäusern und Pavillon mit Unterniveaugarage. Auf dem Baugrundstück befinden sich aktuell neun ältere Hochstamm-Feldobstbäume, welche nicht inventarisiert sind. Strittig waren einerseits die angeordneten Sachverhaltsabklärungen für die Beantwortung der naturschutzrechtlichen Fragestellungen sowie andererseits die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen an die geplante Arealüberbauung. Mangels Inventareintrag ergaben sich zwar daraus keine Hinweise, dass ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG vorliegen könnte. Doch durfte sich der Gemeinderat entgegen den Beschwerdeführenden dennoch aufgrund der Hinweise nicht nur ohne Weiteres mit der Frage des Vorliegens eines Schutzobjekts befassen und dazu ein fachmännisches Gutachten einholen. Spätestens nachdem der private Beschwerdegegner konkrete Hinweise vorgebracht hatte, wurden Abklärungen durch die Behörde, welche den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären hat (§ 7 Abs. 1 VRG), gar erforderlich (E. 3.3). Wenn das Baurekursgericht zur Beurteilung der ökologischen Relevanz die Einholung eines Ergänzungsgutachtens anordnete, ist dies nicht zu beanstanden. Dass diese Fragen, welche zur Beurteilung der Schutzwürdigkeit massgeblich sind, bereits beantwortet worden wären, ist weder ersichtlich noch von den Beschwerdeführenden dargetan. Der behördliche Gutachter hat sich mit den beiden potenziellen Schutzobjekten je separat befasst, nicht jedoch deren allfälliges Zusammenspiel dargelegt. Auch daraus könnte sich eine Schutzwürdigkeit ergeben (vgl. § 13 Abs. 2 KNHV); der entsprechende Hinweis ergibt sich aus dem Privatgutachten (E. 4.6.2). Die Schlussfolgerung des Gutachters, wonach die im ersten Gutachten festgestellten Mängel mit der Projektänderung behoben worden seien, ist nicht nachvollziehbar und widerspricht der Sachlage. Auch wenn die geplanten Änderungen zu einer Verbesserung der Situation führen, wird damit die erforderlichearchitektonische Qualität nicht erreicht. Damit ist die Vorinstanz gestützt auf die Akten und nach Durchführung eines Augenscheins zu Recht von den Gutachten abgewichen. Die angefochtene Aufhebung der rechtswidrigen Baubewilligung durch das Baurekursgericht ist als rechtskonform zu beurteilen (E. 5.7). Abweisung.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
KI-generiertVerwandte Entscheide
KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertCited in the background information, suggesting relevance to the ecological assessment, though not explicitly in the dispositive.
Cited in the background information, relating to building permits.
Cited in the background information, relating to building permits.
Cited in the background information, relating to building permits.
Cited in the background information, relating to protected objects.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00662
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2022.00662 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 05.10.2023 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Baubewilligung und Verzicht auf Unterschutzstellung · Arealüberbauung mit zwei Mehrfamilienhäusern, drei Reiheneinfamilienhäusern und Pavillon mit Unterniveaugarage. Auf dem Baugrundstück befinden sich aktuell neun ältere Hochstamm-Feldobstbäume, welche nicht inventarisiert sind.
Strittig waren einerseits die angeordneten Sachverhaltsabklärungen für die Beantwortung der naturschutzrechtlichen Fragestellungen sowie andererseits die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen an die geplante Arealüberbauung. Mangels Inventareintrag ergaben sich zwar daraus keine Hinweise, dass ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG vorliegen könnte. Doch durfte sich der Gemeinderat entgegen den Beschwerdeführenden dennoch aufgrund der Hinweise nicht nur ohne Weiteres mit der Frage des Vorliegens eines Schutzobjekts befassen und dazu ein fachmännisches Gutachten einholen.
Spätestens nachdem der private Beschwerdegegner konkrete Hinweise vorgebracht hatte, wurden Abklärungen durch die Behörde, welche den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären hat (§ 7 Abs. 1 VRG), gar erforderlich (E. 3.3). Wenn das Baurekursgericht zur Beurteilung der ökologischen Relevanz die Einholung eines Ergänzungsgutachtens anordnete, ist dies nicht zu beanstanden. Dass diese Fragen, welche zur Beurteilung der Schutzwürdigkeit massgeblich sind, bereits beantwortet worden wären, ist weder ersichtlich noch von den Beschwerdeführenden dargetan.
Der behördliche Gutachter hat sich mit den beiden potenziellen Schutzobjekten je separat befasst, nicht jedoch deren allfälliges Zusammenspiel dargelegt. Auch daraus könnte sich eine Schutzwürdigkeit ergeben (vgl. § 13 Abs. 2 KNHV); der entsprechende Hinweis ergibt sich aus dem Privatgutachten (E. 4.6.2). Die Schlussfolgerung des Gutachters, wonach die im ersten Gutachten festgestellten Mängel mit der Projektänderung behoben worden seien, ist nicht nachvollziehbar und widerspricht der Sachlage. Auch wenn die geplanten Änderungen zu einer Verbesserung der Situation führen, wird damit die erforderliche architektonische Qualität nicht erreicht.
Damit ist die Vorinstanz gestützt auf die Akten und nach Durchführung eines Augenscheins zu Recht von den Gutachten abgewichen. Die angefochtene Aufhebung der rechtswidrigen Baubewilligung durch das Baurekursgericht ist als rechtskonform zu beurteilen (E. 5.7). Abweisung. · --- · Stichworte: · AREALÜBERBAUUNG AREALÜBERBAUUNGSWÜRDIGKEIT BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BESONDERS GUTE GESTALTUNG GUTACHTEN MAGERWIESE OBSTBAUM SACHVERHALTSABKLÄRUNG SCHUTZOBJEKT · Rechtsnormen: · Art. 13 Abs. II KNHV § 71 PBG § 71 Abs. I PBG § 71 Abs. II PBG § 203 Abs. I PBG · Publikationen:
· - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 2