Area Development Permit Cancellation Case
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court addressed the cancellation of an area development permit for three properties, initiated by one owner who wished to proceed with a new construction project. While the owner initiating the cancellation was granted relief regarding their own property, the court affirmed the continued validity of the area development permits for the other two properties, whose owners had not requested their release. The court reasoned that the original area development permit, granted under older regulations, must be considered as a whole and remains valid as long as it was permissible at the time of approval, even if subsequent construction deviated from the initial concept. This holistic approach, including the original justification for deviations from standard building regulations based on overall planning and open space considerations, necessitates the maintenance of the area development permits to preserve the originally approved development as a cohesive unit.
Legislator-Regeste
AmtlichArealüberbauung | Arealüberbauung: Arealüberbauungsrevers. Der Gemeinderat entliess auf Ersuchen des Eigentümers eines Grundstücks jenes und zwei weitere Grundstücke aus dem Perimeter einer altrechtlichen Arealüberbauung und ordnete die Löschung des Arealüberbauungsrevers auf den drei Grundstücken sowie des Ausnutzungsrevers auf dem beschwerdeführerischen Grundstück an. Dagegen rekurrierte die betroffene Eigentümerschaft der beiden anderen Grundstücke, welche um das Beschlossene betreffend ihre eigenen Liegenschaften nicht ersucht hatten. Mit Gutheissung ihrer Rekurse bleiben die Arealüberbauungsreverse auf ihren Grundstücken unverändert erhalten (E. 3.1-2). Dem Beschwerdeführer, welcher ein Bauprojekt anstrebt, für dessen Realisierung er auf die vorgängige Entfernung des Arealüberbauungsrevers angewiesen ist, ist in Bezug auf sein eigenes Grundstück beschwerdelegitimiert. Hingegen ist ihm die Legitimation bezüglich der Drittgrundstücke, gegen deren unaufgeforderte Entlassung sich die Eigentümerschaft erfolgreich wehrte und bezüglich welchen der Beschwerdeführer auch keine Baugesuche stellt, abzusprechen (E. 3.4). An der wiederholt bestätigten Rechtsprechung über die Bedeutung von Arealüberbauungsreversen, die vor Inkrafttreten des PBG erlassen wurden, ist festzuhalten (E. 4). Nach Massgabe dieser Rechtsprechung hielt die Vorinstanz dafür, dass die unter Nebenbestimmungen bewilligte Arealüberbauung als Ganzes – worauf allein abzustellen sei – schon deshalb nicht mehr zulässig wäre, weil sie mit einigen Blöcken nach heutiger Regelbauweise übergeschossige Gebäude umfasse, wobei es unerheblich sei, dass diese Regelbauwidrigkeit nicht bei allen Wohnblöcken zu verzeichnen sei. Die aus dem Bewilligungszeitpunkt herrührenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen gälten nach wie vor, wenngleich im Rahmen der etappenweisen Erstellung vom ursprünglichen Überbauungskonzept abgewichen worden sei. Das ursprünglich bewilligte Gesamtkonzept inklusive Freiflächen, welches damals dieAbweichung von der Regelbauweise gerechtfertigt habe, müsse weiterhin eingehalten werden (E. 5.1). Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, überzeugt nicht: Unwesentlich ist, ob der Wohnblock des Beschwerdeführers schon damals gestützt auf die Regelbauweise hätte bewilligt werden können. Massgeblich ist allein, dass der Wohnblock nicht gestützt auf die Regelbauweise bewilligt wurde – sondern als Teil einer Arealüberbauung. Wenngleich vom Gesamtkonzept zwar in Bezug auf die Anzahl Wohnblöcke und die Gebäudegrundflächen abgewichen wurde, ändert dies nichts an dem Umstand, dass die Freiflächen und gestalterischen Erfordernisse im Bewilligungsprozess der einzelnen Etappen geprüft und jeweils als arealüberbauungswürdig bzw. als gegeben erachtet wurden. Diese gesamthafte Betrachtungsweise wurde mit den statuierten Arealüberbauungsreversen festgehalten. Das damals als bewilligungsfähige Einheit erachtete Gesamtbild zu erhalten, erfordert die Beibehaltung der Arealüberbauungsreverse (E. 5.2.1). Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch unterbliebene Prüfung der Überführung in eine Arealüberbauung nach neuem Recht unter Entlassung bestimmter Wohnblöcke mangels Streitgegenständlichkeit (E. 5.2.2). Abweisung.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
KI-generiertVerwandte Entscheide
KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertCited as the legal basis for the existence and continued validity of pre-PBG area development permits.
Cited as the legal basis for the need to maintain the overall concept of the area development, including open spaces and design requirements, which were the justification for deviations from the standard building regulations at the time of approval.
Cited in relation to the area development permit and its implications for the overall concept.
Cited as the legal basis for the overall concept of area development which must be preserved.
Cited as the legal basis for holding that the restrictions on property rights that arose at the time of approval are still valid.
Cited as the legal basis for the court's adherence to established case law regarding pre-PBG area development permits.
Cited as the overarching federal law governing spatial planning, which underlies the cantonal provisions on area development.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00651
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2022.00651 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 21.12.2023 · Spruchkörper: · 3. Abteilung/3. Kammer · Weiterzug: · Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 07.02.2025 abgewiesen. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Arealüberbauung · Arealüberbauung: Arealüberbauungsrevers. Der Gemeinderat entliess auf Ersuchen des Eigentümers eines Grundstücks jenes und zwei weitere Grundstücke aus dem Perimeter einer altrechtlichen Arealüberbauung und ordnete die Löschung des Arealüberbauungsrevers auf den drei Grundstücken sowie des Ausnutzungsrevers auf dem beschwerdeführerischen Grundstück an.
Dagegen rekurrierte die betroffene Eigentümerschaft der beiden anderen Grundstücke, welche um das Beschlossene betreffend ihre eigenen Liegenschaften nicht ersucht hatten. Mit Gutheissung ihrer Rekurse bleiben die Arealüberbauungsreverse auf ihren Grundstücken unverändert erhalten (E. 3.1-2). Dem Beschwerdeführer, welcher ein Bauprojekt anstrebt, für dessen Realisierung er auf die vorgängige Entfernung des Arealüberbauungsrevers angewiesen ist, ist in Bezug auf sein eigenes Grundstück beschwerdelegitimiert. Hingegen ist ihm die Legitimation bezüglich der Drittgrundstücke, gegen deren unaufgeforderte Entlassung sich die Eigentümerschaft erfolgreich wehrte und bezüglich welchen der Beschwerdeführer auch keine Baugesuche stellt, abzusprechen (E. 3.4).
An der wiederholt bestätigten Rechtsprechung über die Bedeutung von Arealüberbauungsreversen, die vor Inkrafttreten des PBG erlassen wurden, ist festzuhalten (E. 4). Nach Massgabe dieser Rechtsprechung hielt die Vorinstanz dafür, dass die unter Nebenbestimmungen bewilligte Arealüberbauung als Ganzes – worauf allein abzustellen sei – schon deshalb nicht mehr zulässig wäre, weil sie mit einigen Blöcken nach heutiger Regelbauweise übergeschossige Gebäude umfasse, wobei es unerheblich sei, dass diese Regelbauwidrigkeit nicht bei allen Wohnblöcken zu verzeichnen sei.
Die aus dem Bewilligungszeitpunkt herrührenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen gälten nach wie vor, wenngleich im Rahmen der etappenweisen Erstellung vom ursprünglichen Überbauungskonzept abgewichen worden sei. Das ursprünglich bewilligte Gesamtkonzept inklusive Freiflächen, welches damals die Abweichung von der Regelbauweise gerechtfertigt habe, müsse weiterhin eingehalten werden (E. 5.1). Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, überzeugt nicht: Unwesentlich ist, ob der Wohnblock des Beschwerdeführers schon damals gestützt auf die Regelbauweise hätte bewilligt werden können.
Massgeblich ist allein, dass der Wohnblock nicht gestützt auf die Regelbauweise bewilligt wurde – sondern als Teil einer Arealüberbauung. Wenngleich vom Gesamtkonzept zwar in Bezug auf die Anzahl Wohnblöcke und die Gebäudegrundflächen abgewichen wurde, ändert dies nichts an dem Umstand, dass die Freiflächen und gestalterischen Erfordernisse im Bewilligungsprozess der einzelnen Etappen geprüft und jeweils als arealüberbauungswürdig bzw. als gegeben erachtet wurden. Diese gesamthafte Betrachtungsweise wurde mit den statuierten Arealüberbauungsreversen festgehalten.
Das damals als bewilligungsfähige Einheit erachtete Gesamtbild zu erhalten, erfordert die Beibehaltung der Arealüberbauungsreverse (E. 5.2.1). Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch unterbliebene Prüfung der Überführung in eine Arealüberbauung nach neuem Recht unter Entlassung bestimmter Wohnblöcke mangels Streitgegenständlichkeit (E. 5.2.2). Abweisung. · --- · Stichworte: · ALTRECHTLICH AREALPERIMETER AREALÜBERBAUUNG AUSNÜTZUNGSREVERS BAUBEWILLIGUNG BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN NEBENBESTIMMUNG RECHTSPRECHUNG REGELBAUWEISE REVERS · Rechtsnormen:
· § 69 PBG § 71 PBG § 73 PBG § 73 Abs. I PBG § 321 PBG § 338a PBG Art. 1 RPG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3