Parking Space Requirements Following Commercial Subdivision
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court addressed the determination of parking space requirements following the division of a property's commercial units from eleven to twenty-five, a change considered to trigger an obligation for additional parking under building law due to significant changes in use. The court reasoned that the obligation pertains to the resulting parking surplus, calculated prospectively based on the total planned commercial use type and gross floor area, as mandated by relevant regulations, emphasizing that the subsequent subdivision into individual units is irrelevant for calculating the total required parking obligation; therefore, the lower authority's method of calculating the need separately for each new unit, assuming a minimum of one employee and one visitor parking space per unit, was deemed unfounded.
Legislator-Regeste
AmtlichVorentscheid betreffend Nutzung Gewerberäumlichkeiten | Vorentscheid. Grundsätze der Berechnung des Parkplatzbedarfs im Fall einer Unterteilung von Gewerbeeinheiten. [Im Februar 2015 bewilligte die Gemeinde eine Unterteilung von bisher 11 in neu 25 Gewerbeeinheiten auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin. Eine Berechnung des Parkplatzmehrbedarfs nahm die Gemeinde dabei nicht vor. In der Folge verlangte sie jeweils im Zusammenhang mit nachgelagerten Gesuchen um Umnutzung einzelner Gewerbeeinheiten (teils verbunden mit baulichen Änderungen) einen Parkplatznachweis betreffend jede der einzelnen Gewerbeeinheiten, wobei sie zudem von einem Bedarf von mindestens einem Beschäftigten- sowie einem Besucherparkplatz pro Einheit ausging. Die Beschwerdeführerin unterbreitete daraufhin Fragen zur vorentscheidsweisen Beurteilung.] Die Unterteilung der ursprünglich 11 in neu 25 Gewerbeeinheiten stellt einen eine Parkplatzerstellungspflicht auslösenden Tatbestand nach § 243 Abs. 1 lit. b bzw. c PBG dar (bauliche Änderungen mit wesentlich anderer Nutzung bzw. Nutzungsänderung; E. 3). Die Erstellungspflicht bezieht sich in diesen Konstellationen auf den Parkplatzmehrbedarf, wie ihn die neue Lage mit sich bringt (E. 4.2). Die Berechnung der Pflichtparkplatzzahl erfolgt anhand von § 242 Abs. 1 PBG sowie hier - aufgrund eines Verweises in der BZO - der Wegleitung der Baudirektion zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen (vgl. auch die VSS-Norm 40 281; E. 4.2). In einem ersten Schritt ist von den auf dem Grundstück geplanten Art(en) der Nutzung auszugehen - wobei bei gewerblichen Nutzungen vornehmlich entscheidend ist, ob es sich um publikumsorientierte oder nicht publikumsorientierte Nutzung(en) handelt - und in einem zweiten Schritt der jeweiligen Nutzung die entsprechenden Flächen zuzuweisen. Die Teilung der Summe der vorhandenen Bruttogeschossflächen durch den jeweils massgeblichen Flächenansatz ergibt den erfahrungsgemäss erforderlichen Abstellplatzbedarf (E. 4.3.1). Die erfolgte Aufteilung der Gewerbeeinheitenspielt zu diesem Zeitpunkt bzw. bei der Berechnung der Pflichtparkplatzzahl keine Rolle mehr; die einzelne Gewerbeeinheit stellt - anders als bei der Wohnnutzung - keine Bezugseinheit dar (E. 4.3.2). Die Zahl erforderlicher Abstellplätze ist zum Zeitpunkt der Entstehung der Erstellungspflicht - und damit prospektiv - festzulegen. Ist zu diesem Zeitpunkt die Nutzungsart gewisser "Einheiten" - wie vorliegend - nicht (bereits) bekannt, so erfolgt die Festlegung deswegen nicht später. Vielmehr kann von einem Mittelwert bzw. von einer Mischkalkulation ausgegangen werden. Die Berechnung erfolgt in jedem Fall prospektiv (E. 4.4). Das Vorgehen des Beschwerdegegners, den Parkplatzbedarf im Rahmen nachgelagerter Bewilligungsverfahren für jede Gewerbeeinheit gesondert zu bestimmen ("einheitsbezogene Berechnungsweise"), lässt sich nicht auf die massgeblichen Grundlagen stützen (E. 4.5). Schliesslich widerspräche es - selbst auf der Grundlage einer solchen einheitsbezogenen Betrachtungsweise - der Wegleitung (und der VSS-Norm), von einer Mindestanzahl von einem Beschäftigten- und einem Besucherparkplatz pro Gewerbeeinheit auszugehen (E. 4.6). Entgegen beschwerdegegnerischer und vorinstanzlicher Auffassung lässt sich die Vorentscheidfrage (1) damit nicht schlichtweg verneinen; gestützt auf die vorliegende Aktenlage lässt sie sich indes auch nicht abschliessend beantworten (E. 5). Teilweise Gutheissung und Rückweisung an den Beschwerdegegner (im Sinn der Erwägungen).
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
KI-generiertVerwandte Entscheide
KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertIt is cited as the basis for calculating the required number of parking spaces.
It is cited as the legal basis establishing the obligation to create parking spaces due to structural changes with significantly different use.
It is cited as the legal basis establishing the obligation to create parking spaces due to a change of use.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00329
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2021.00329 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 24.03.2022 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Vorentscheid betreffend Nutzung Gewerberäumlichkeiten · Vorentscheid. Grundsätze der Berechnung des Parkplatzbedarfs im Fall einer Unterteilung von Gewerbeeinheiten. [Im Februar 2015 bewilligte die Gemeinde eine Unterteilung von bisher 11 in neu 25 Gewerbeeinheiten auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin.
Eine Berechnung des Parkplatzmehrbedarfs nahm die Gemeinde dabei nicht vor. In der Folge verlangte sie jeweils im Zusammenhang mit nachgelagerten Gesuchen um Umnutzung einzelner Gewerbeeinheiten (teils verbunden mit baulichen Änderungen) einen Parkplatznachweis betreffend jede der einzelnen Gewerbeeinheiten, wobei sie zudem von einem Bedarf von mindestens einem Beschäftigten- sowie einem Besucherparkplatz pro Einheit ausging. Die Beschwerdeführerin unterbreitete daraufhin Fragen zur vorentscheidsweisen Beurteilung.] Die Unterteilung der ursprünglich 11 in neu 25 Gewerbeeinheiten stellt einen eine Parkplatzerstellungspflicht auslösenden Tatbestand nach § 243 Abs. 1 lit. b bzw. c PBG dar (bauliche Änderungen mit wesentlich anderer Nutzung bzw. Nutzungsänderung;
E. 3). Die Erstellungspflicht bezieht sich in diesen Konstellationen auf den Parkplatzmehrbedarf, wie ihn die neue Lage mit sich bringt (E. 4.2). Die Berechnung der Pflichtparkplatzzahl erfolgt anhand von § 242 Abs. 1 PBG sowie hier - aufgrund eines Verweises in der BZO - der Wegleitung der Baudirektion zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen (vgl. auch die VSS-Norm 40 281; E. 4.2). In einem ersten Schritt ist von den auf dem Grundstück geplanten Art(en) der Nutzung auszugehen - wobei bei gewerblichen Nutzungen vornehmlich entscheidend ist, ob es sich um publikumsorientierte oder nicht publikumsorientierte Nutzung(en) handelt - und in einem zweiten Schritt der jeweiligen Nutzung die entsprechenden Flächen zuzuweisen.
Die Teilung der Summe der vorhandenen Bruttogeschossflächen durch den jeweils massgeblichen Flächenansatz ergibt den erfahrungsgemäss erforderlichen Abstellplatzbedarf (E. 4.3.1). Die erfolgte Aufteilung der Gewerbeeinheiten spielt zu diesem Zeitpunkt bzw. bei der Berechnung der Pflichtparkplatzzahl keine Rolle mehr; die einzelne Gewerbeeinheit stellt - anders als bei der Wohnnutzung - keine Bezugseinheit dar (E. 4.3.2). Die Zahl erforderlicher Abstellplätze ist zum Zeitpunkt der Entstehung der Erstellungspflicht - und damit prospektiv - festzulegen.
Ist zu diesem Zeitpunkt die Nutzungsart gewisser "Einheiten" - wie vorliegend - nicht (bereits) bekannt, so erfolgt die Festlegung deswegen nicht später. Vielmehr kann von einem Mittelwert bzw. von einer Mischkalkulation ausgegangen werden. Die Berechnung erfolgt in jedem Fall prospektiv (E. 4.4). Das Vorgehen des Beschwerdegegners, den Parkplatzbedarf im Rahmen nachgelagerter Bewilligungsverfahren für jede Gewerbeeinheit gesondert zu bestimmen ("einheitsbezogene Berechnungsweise"), lässt sich nicht auf die massgeblichen Grundlagen stützen (E. 4.5).
Schliesslich widerspräche es - selbst auf der Grundlage einer solchen einheitsbezogenen Betrachtungsweise - der Wegleitung (und der VSS-Norm), von einer Mindestanzahl von einem Beschäftigten- und einem Besucherparkplatz pro Gewerbeeinheit auszugehen (E. 4.6). Entgegen beschwerdegegnerischer und vorinstanzlicher Auffassung lässt sich die Vorentscheidfrage (1) damit nicht schlichtweg verneinen; gestützt auf die vorliegende Aktenlage lässt sie sich indes auch nicht abschliessend beantworten (E. 5). Teilweise Gutheissung und Rückweisung an den Beschwerdegegner (im Sinn der Erwägungen).
· --- · Stichworte: · GEWERBENUTZUNG NUTZUNGSÄNDERUNG NUTZUNGSART NUTZUNGSINTENSIVIERUNG PARKPLATZBEDARF PARKPLATZERSTELLUNGSPFLICHT PROSPEKTIVE BERECHNUNG ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT UNTERTEILUNG · Rechtsnormen: · § 242 Abs. I PBG § 243 Abs. I lit. b PBG § 243 Abs. I lit. c PBG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3