Building Rights Transfer Denied Due to Aesthetic and Density Violations
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court considered the permissibility of transferring building rights from one plot to an adjacent one for the construction of a multi-family building with an underground garage. While the law doesn't explicitly regulate such transfers, they are generally permissible between parcels within the same building zone as long as other building regulations, particularly those concerning zoning and design, are met. The court found that although the quantitative building rights could be transferred, the proposed project, by increasing the building volume by 11.6% and thus exceeding the standard construction density, did not fit aesthetically with the surrounding neighborhood and violated the requirement for good design mandated by building regulations. Therefore, the building permit was denied.
Legislator-Regeste
AmtlichBaubewilligung | Neubau eines MFH mit 6 Wohnungen und einer Tiefgarage: Zulässigkeit der Ausnützungsübertragung, Einordnung und Gestaltung. Bei einer sogenannten Ausnützungsübertragung wird eine noch nicht genutzte Grundstücksfläche einer benachbarten Parzelle dem zu bebauenden Grundstück angerechnet. Über die Zulässigkeit derartiger Übertragungen enthält das PBG keine Regelung. Gemäss § 259 Abs. 1 PBG bildet die massgebliche Grundfläche zur Bestimmung der zulässigen Ausnützung (vgl. § 251 lit. a i.V.m. § 254 PBG) die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile der Bauzone. Aus dieser Bestimmung leiten Lehre und Praxis ab, dass Ausnützungsübertragungen zwischen verschiedenen, der nämlichen Bauzone zugehörigen Parzellen grundsätzlich zulässig sind. Eine quantitative Begrenzung für Ausnützungsübertragungen innerhalb der nämlichen Bauzone kennt das Gesetz ebenfalls nicht. Solange das Baupolizeirecht keine Regelung zur maximal übertragbaren Fläche enthält, findet diese ihre Grenze primär an der Einhaltung der übrigen Baupolizei- und Zonenvorschriften. Eine Einschränkung kann sich insofern ergeben, als die Ausnützungsübertragung nicht zu einer § 238 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz führen darf (E.3.2). Die Rechtsprechung zum Ermessensspielraum der Behörde bei der gestalterischen Beurteilung gemäss § 238 PBG gilt auch im Zusammenhang mit der strittigen Ausnützungsübertragung (E.3.3). Entgegen der Baukommission macht allein die Einhaltung der Grundmasse die geplante Baute in optischer Hinsicht noch nicht quartierverträglich. Die geplante bauliche Dichte verträgt sich mit Blick auf die bauliche Umgebung nicht mehr mit den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG. Die Erhöhung des Bauvolumens gegenüber der Regelbauweise um 11,6 % würde die Nutzungsordnung faktisch ausser Kraft setzen (E.3.4). Zudem hat die Baukommission dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert;ihr Entscheid ist sachlich nicht vertretbar (E.4.3). Abweisung.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
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KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertThe provision is cited as the legal basis for the decision concerning the qualitative and quantitative requirements for building design and its integration into the neighborhood, which was violated by the planned construction.
This provision, along with Abs. I, is cited in the context of assessing the building's design and its compatibility with the surrounding area, concluding that the planned construction's density is not compatible with the requirements.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00614
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2020.00614 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 18.03.2021 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Baubewilligung · Neubau eines MFH mit 6 Wohnungen und einer Tiefgarage: Zulässigkeit der Ausnützungsübertragung, Einordnung und Gestaltung. Bei einer sogenannten Ausnützungsübertragung wird eine noch nicht genutzte Grundstücksfläche einer benachbarten Parzelle dem zu bebauenden Grundstück angerechnet.
Über die Zulässigkeit derartiger Übertragungen enthält das PBG keine Regelung. Gemäss § 259 Abs. 1 PBG bildet die massgebliche Grundfläche zur Bestimmung der zulässigen Ausnützung (vgl. § 251 lit. a i.V.m. § 254 PBG) die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile der Bauzone. Aus dieser Bestimmung leiten Lehre und Praxis ab, dass Ausnützungsübertragungen zwischen verschiedenen, der nämlichen Bauzone zugehörigen Parzellen grundsätzlich zulässig sind. Eine quantitative Begrenzung für Ausnützungsübertragungen innerhalb der nämlichen Bauzone kennt das Gesetz ebenfalls nicht.
Solange das Baupolizeirecht keine Regelung zur maximal übertragbaren Fläche enthält, findet diese ihre Grenze primär an der Einhaltung der übrigen Baupolizei- und Zonenvorschriften. Eine Einschränkung kann sich insofern ergeben, als die Ausnützungsübertragung nicht zu einer § 238 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz führen darf (E.3.2). Die Rechtsprechung zum Ermessensspielraum der Behörde bei der gestalterischen Beurteilung gemäss § 238 PBG gilt auch im Zusammenhang mit der strittigen Ausnützungsübertragung (E.3.3). Entgegen der Baukommission macht allein die Einhaltung der Grundmasse die geplante Baute in optischer Hinsicht noch nicht quartierverträglich.
Die geplante bauliche Dichte verträgt sich mit Blick auf die bauliche Umgebung nicht mehr mit den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG. Die Erhöhung des Bauvolumens gegenüber der Regelbauweise um 11,6 % würde die Nutzungsordnung faktisch ausser Kraft setzen (E.3.4). Zudem hat die Baukommission dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert; ihr Entscheid ist sachlich nicht vertretbar (E.4.3). Abweisung. · --- · Stichworte: · AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN EINORDNUNG ERMESSEN GESTALTUNG SCHUTZOBJEKT · Rechtsnormen:
· § 238 Abs. I PBG § 238 Abs. II PBG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3