Zoning Revision Insufficient for Heritage Area Preservation
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertA zoning revision designated a neighborhood as a "Quartiererhaltungszone II," increasing development potential for most properties. However, the court found this designation insufficient to protect the area's valuable structure, characterized by villas, well-to-do houses, and their gardens, as recognized by the ISOS. While aesthetic considerations could permit some deviations, the court ruled that building mass and its relation to the property and surroundings are crucial structural elements that must be preserved. The court further determined that the interest in increased density was not significant as existing regulations already allowed for it, and private property interests did not outweigh the ISOS protection goals. Consequently, the court partially approved the appeal and remanded the case, finding the rezoning's opposition to ISOS protection goals to be objectively unsustainable.
Legislator-Regeste
AmtlichNutzungsplanung | Nutzungsplanung: BZO-Revision; Quartiererhaltungszone und Vereinbarkeit mit ISOS. Mit der Zuweisung des betroffenen Quartiers zu einer Quartiererhaltungszone II, anstelle der bisherigen Wohnzone W3, erhöhte sich die Ausnützungsmöglichkeit für eine Mehrheit der betroffenen Grundstücke. Auch wenn nicht gesagt werden kann, die Einhaltung der mit der Quartiererhaltungszone definierten Höchstmasse verstosse in jedem Fall gegen die durch das ISOS als schützenswert bezeichnete Struktur, so ist nicht zu verkennen, dass die Ausnützung der zulässigen Volumina auf mehreren Grundstücken im Quartier den Schutzzielen des ISOS bzw. der schützenswerten Struktur, nämlich der Villen und gutbürgerlichen Wohnhäuser, die mit den umzäunten Gärten eine Einheit bilden, zuwiderlaufen würde. Zwar mag es sein, dass gestützt auf die Ästhetikklausel nach § 238 Abs. 1 PBG sowie Art. 24k BZO quartieruntypische Gestaltungselemente beurteilt werden können, allerdings sind auch die Gebäudemasse, insbesondere deren Relation zum Grundstück und den umliegenden Gebäuden, ein Strukturmerkmal, welches es nach dem ISOS zu schützen gilt. Gestützt auf die Anwendung der Ästhetikklausel alleine kann jedenfalls keine generelle Herabsetzung der nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvorschriften für ein ganzes Quartier oder ein Baugeviert verlangt werden (E. 7.3). Die Quartiererhaltungszone II berücksichtigt die Schutzziele des ISOS im vorliegend strittigen Quartier nur lückenhaft, daran vermag auch der Umstand nichts ändern, dass sich im Quartier diverse inventarisierte und unter Schutz gestellte Objekte befinden (E. 7.4 f.). Dem den Schutzzielen des ISOS gegenüberstehenden Interesse der Verdichtung kommt vorliegend kein hohes Gewicht zu, da die im regionalen Richtplan vorgegebenen Verdichtungsziele mit der bestehenden Regelung grundsätzlich bereits erreicht sind: die Verdichtungsreserven sind zu aktivieren und auszuschöpfen, es müssen keine neuen Verdichtungsmöglichkeiten geschaffen werden (E. 8.2).Auch den entgegenstehenden Interessen der privaten Grundeigentümer kommt wenig Gewicht zu (E. 8.3). Insofern hat sich die Beschwerdegegnerin 1 den Schutzanliegen des ISOS in sachlich nicht vertretbarer Weise widersetzt (E. 9). Teilweise Gutheissung und Rückweisung.
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KI-generiertCited in the context of evaluating aesthetic criteria for building development within the neighborhood. While not the primary basis for the overall ruling, it was considered in the assessment of the compliance with ISOS protection goals and neighborhood structure.
Cited in the context of evaluating aesthetic criteria for building development within the neighborhood. While not the primary basis for the overall ruling, it was considered in the assessment of the compliance with ISOS protection goals and neighborhood structure.
Mentioned as a relevant legal norm, but its specific application in the dispositive section is not explicitly detailed in the provided text snippet concerning the final orders. It likely relates to the broader context of zoning and planning decisions.
Mentioned as a relevant legal norm, but its specific application in the dispositive section is not explicitly detailed in the provided text snippet concerning the final orders. It likely relates to the broader context of zoning and planning decisions.
Cited as a procedural rule, likely related to the general provisions of administrative procedure law governing appeals or decisions, but not specifically detailed in its application to the final orders.
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Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00500
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2018.00500 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 14.05.2020 · Spruchkörper: · 3. Abteilung/3. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Nutzungsplanung · Nutzungsplanung: BZO-Revision; Quartiererhaltungszone und Vereinbarkeit mit ISOS. Mit der Zuweisung des betroffenen Quartiers zu einer Quartiererhaltungszone II, anstelle der bisherigen Wohnzone W3, erhöhte sich die Ausnützungsmöglichkeit für eine Mehrheit der betroffenen Grundstücke.
Auch wenn nicht gesagt werden kann, die Einhaltung der mit der Quartiererhaltungszone definierten Höchstmasse verstosse in jedem Fall gegen die durch das ISOS als schützenswert bezeichnete Struktur, so ist nicht zu verkennen, dass die Ausnützung der zulässigen Volumina auf mehreren Grundstücken im Quartier den Schutzzielen des ISOS bzw. der schützenswerten Struktur, nämlich der Villen und gutbürgerlichen Wohnhäuser, die mit den umzäunten Gärten eine Einheit bilden, zuwiderlaufen würde. Zwar mag es sein, dass gestützt auf die Ästhetikklausel nach § 238 Abs. 1 PBG sowie Art. 24k BZO quartieruntypische Gestaltungselemente beurteilt werden können, allerdings sind auch die Gebäudemasse, insbesondere deren Relation zum Grundstück und den umliegenden Gebäuden, ein Strukturmerkmal, welches es nach dem ISOS zu schützen gilt.
Gestützt auf die Anwendung der Ästhetikklausel alleine kann jedenfalls keine generelle Herabsetzung der nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvorschriften für ein ganzes Quartier oder ein Baugeviert verlangt werden (E. 7.3). Die Quartiererhaltungszone II berücksichtigt die Schutzziele des ISOS im vorliegend strittigen Quartier nur lückenhaft, daran vermag auch der Umstand nichts ändern, dass sich im Quartier diverse inventarisierte und unter Schutz gestellte Objekte befinden (E. 7.4 f.). Dem den Schutzzielen des ISOS gegenüberstehenden Interesse der Verdichtung kommt vorliegend kein hohes Gewicht zu, da die im regionalen Richtplan vorgegebenen Verdichtungsziele mit der bestehenden Regelung grundsätzlich bereits erreicht sind: die Verdichtungsreserven sind zu aktivieren und auszuschöpfen, es müssen keine neuen Verdichtungsmöglichkeiten geschaffen werden (E. 8.2).Auch den entgegenstehenden Interessen der privaten Grundeigentümer kommt wenig Gewicht zu (E. 8.3).
Insofern hat sich die Beschwerdegegnerin 1 den Schutzanliegen des ISOS in sachlich nicht vertretbarer Weise widersetzt (E. 9). Teilweise Gutheissung und Rückweisung. · --- · Stichworte: · ÄSTHETIKVORSCHRIFT BAUVOLUMEN BESCHWERDELEGITIMATION BZO HEIMATSCHUTZ INTERESSENABWÄGUNG INTERESSENKOLLISION ISOS NUTZUNGSZIFFER OFFENE BAUWEISE PRAKTISCHER NUTZEN QUARTIERERHALTUNGSZONE RAHMENNUTZUNGSPLÄNE RICHTPLAN SIEDLUNGSENTWICKLUNG NACH INNEN SIEDLUNGSSTRUKTUR VERDICHTUNG ZONENPLAN ZONENPLANREVISION · Rechtsnormen: · § 50a Abs. I PBG § 238 Abs. I PBG § 238 Abs. II PBG § 338a PBG § 21 VRG § 52 Abs. II VRG · Publikationen:
· - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3