Landowner's Right to Build vs. Municipality's Delayed Design Plan
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertA municipality designated an area for a development plan, requiring a design plan for an urban center, but the design plan was not finalized within three years. A landowner whose property was within the perimeter expressed a desire to build, triggering the three-year period under § 235 PBG, after which lack of planning readiness cannot be used against a development. Shortly before the deadline, the municipality initiated a neighborhood plan procedure and imposed a moratorium, which the landowner successfully challenged. The court ruled that the three-year deadline in § 235 PBG is applicable to design plans, begins when a building intention is declared, and that the municipality's initiation of the neighborhood plan was contingent on the design plan, which could no longer be held against the landowner due to the expired deadline.
Legislator-Regeste
AmtlichEinleitung des Quartierplanverfahrens | Einleitung des Quartierplanverfahrens: Areal mit Gestaltungsplanpflicht/Dreijahresfrist gemäss § 235 PBG. Die Gemeinde setzte für das betreffende Areal in der BZO eine Gestaltungsplanpflicht zur Realisierung eines Ortszentrums fest. Der Gestaltungsplan wurde bisher noch nicht rechtskräftig festgesetzt. Ein bauwilliger Grundeigentümer einer Parzelle im Gestaltungsplanperimeter tat während des laufenden Gestaltungsplanverfahrens seine Bauabsicht kund, was die Gemeinde in einem Beschluss zur Kenntnis nahm und damit die Dreijahresfrist gemäss § 235 PBG, nach deren Ablauf die fehlende planungsrechtliche Baureife einem Bauvorhaben nicht mehr entgegengehalten werden kann, als ausgelöst bezeichnete. Kurz vor Ablauf dieser Dreijahresfrist leitete die Gemeinde für das vom Gestaltungsplanperimeter erfasste Areal ein Quartierplanverfahren ein und setzte einen vorzeitigen Quartierplanbann fest, wogegen der bauwillige Grundeigentümer vor Baurekursgericht obsiegte. Dagegen führte die Gemeinde Beschwerde und vertrat die Auffassung, die Dreijahresfrist von § 235 PBG sei nicht auf das Gestaltungsplanverfahren zugeschnitten, und es liege diesbezüglich eine Gesetzeslücke vor. Selbst wenn es Gestaltungsplanverfahren von längerer Dauer als drei Jahre gibt, so heisst dies nicht, dass den dort betroffenen Grundeigentümern die Nutzung ihres Eigentums auf unbestimmte Zeit verwehrt sein kann. Die Frist von § 235 PBG beginnt sodann erst bei Geltendmachung einer Bauabsicht zu laufen und nicht generell mit dem Beginn eines Gestaltungsplanverfahrens (E. 5.3.2). Das Gesetz nennt keine expliziten Fristen für das Verfahren zum Erlass eines Gestaltungsplans (E. 5.3.1). Für eine analoge Anwendung von § 82 und 87 PBG besteht kein Anlass (E. 5.3.4). Es lässt sich auch den Materialien nicht entnehmen, dass es sich um ein gesetzgeberisches Versehen handeln sollte, dass § 235 PBG auch in Bezug auf Gestaltungspläne gelten solle. Die Dreijahresfrist begann i.c. mit dem Entgegenhalten der fehlendenplanungsrechtlichen Baureife. Dass sich der Grundeigentümer mit der Testplanung einverstanden und einem privaten Gestaltungsplan nicht abgeneigt zeigte, änderte nichts am Ablauf der Dreijahresfrist (E. 5.3.8). Da ein Gestaltungsplan als planerische Festlegung gilt, war die Dreijahresfrist von § 235 PBG vorliegend anwendbar und unterdessen abgelaufen (E. 5.3.10). Der Gestaltungsplan und ein allfälliger Quartierplan sind vorliegend zweckverbunden, und das strittige Quartierplanverfahren hätte sich ohne das Gestaltungsplanverfahren nicht aufgedrängt. Da dem Grundeigentümer aber aufgrund des Fristablaufs von § 235 PBG nicht mehr länger der noch festzusetzende Gestaltungsplan entgegengehalten werden kann und damit dessen Realisierungschancen in dieser Form gering sind, erübrigt sich auch das Quartierplanverfahren, welches nur aufgrund des Gestaltungsplans und zu dessen Realisierung eingeleitet wurde (E. 5.5.2). Abweisung.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
KI-generiertVerwandte Entscheide
KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertThe three-year period according to this provision was applicable and had expired, preventing the still-to-be-established zoning plan from being held against the landowner.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00626
--- · --- · --- · --- · --- · [Standard Suche](/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm) · [Erweiterte Suche](/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm) · [Hilfe](/findinfo/help/index.htm)
Druckansicht
--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2017.00626 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 17.05.2018 · Spruchkörper: · 3. Abteilung/3. Kammer · Weiterzug: · Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 01.04.2019 abgewiesen. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Einleitung des Quartierplanverfahrens · Einleitung des Quartierplanverfahrens: Areal mit Gestaltungsplanpflicht/Dreijahresfrist gemäss § 235 PBG. Die Gemeinde setzte für das betreffende Areal in der BZO eine Gestaltungsplanpflicht zur Realisierung eines Ortszentrums fest.
Der Gestaltungsplan wurde bisher noch nicht rechtskräftig festgesetzt. Ein bauwilliger Grundeigentümer einer Parzelle im Gestaltungsplanperimeter tat während des laufenden Gestaltungsplanverfahrens seine Bauabsicht kund, was die Gemeinde in einem Beschluss zur Kenntnis nahm und damit die Dreijahresfrist gemäss § 235 PBG, nach deren Ablauf die fehlende planungsrechtliche Baureife einem Bauvorhaben nicht mehr entgegengehalten werden kann, als ausgelöst bezeichnete. Kurz vor Ablauf dieser Dreijahresfrist leitete die Gemeinde für das vom Gestaltungsplanperimeter erfasste Areal ein Quartierplanverfahren ein und setzte einen vorzeitigen Quartierplanbann fest, wogegen der bauwillige Grundeigentümer vor Baurekursgericht obsiegte.
Dagegen führte die Gemeinde Beschwerde und vertrat die Auffassung, die Dreijahresfrist von § 235 PBG sei nicht auf das Gestaltungsplanverfahren zugeschnitten, und es liege diesbezüglich eine Gesetzeslücke vor. Selbst wenn es Gestaltungsplanverfahren von längerer Dauer als drei Jahre gibt, so heisst dies nicht, dass den dort betroffenen Grundeigentümern die Nutzung ihres Eigentums auf unbestimmte Zeit verwehrt sein kann. Die Frist von § 235 PBG beginnt sodann erst bei Geltendmachung einer Bauabsicht zu laufen und nicht generell mit dem Beginn eines Gestaltungsplanverfahrens (E. 5.3.2).
Das Gesetz nennt keine expliziten Fristen für das Verfahren zum Erlass eines Gestaltungsplans (E. 5.3.1). Für eine analoge Anwendung von § 82 und 87 PBG besteht kein Anlass (E. 5.3.4). Es lässt sich auch den Materialien nicht entnehmen, dass es sich um ein gesetzgeberisches Versehen handeln sollte, dass § 235 PBG auch in Bezug auf Gestaltungspläne gelten solle. Die Dreijahresfrist begann i.c. mit dem Entgegenhalten der fehlendenplanungsrechtlichen Baureife. Dass sich der Grundeigentümer mit der Testplanung einverstanden und einem privaten Gestaltungsplan nicht abgeneigt zeigte, änderte nichts am Ablauf der Dreijahresfrist (E. 5.3.8).
Da ein Gestaltungsplan als planerische Festlegung gilt, war die Dreijahresfrist von § 235 PBG vorliegend anwendbar und unterdessen abgelaufen (E. 5.3.10). Der Gestaltungsplan und ein allfälliger Quartierplan sind vorliegend zweckverbunden, und das strittige Quartierplanverfahren hätte sich ohne das Gestaltungsplanverfahren nicht aufgedrängt. Da dem Grundeigentümer aber aufgrund des Fristablaufs von § 235 PBG nicht mehr länger der noch festzusetzende Gestaltungsplan entgegengehalten werden kann und damit dessen Realisierungschancen in dieser Form gering sind, erübrigt sich auch das Quartierplanverfahren, welches nur aufgrund des Gestaltungsplans und zu dessen Realisierung eingeleitet wurde (E. 5.5.2).
Abweisung. · --- · Stichworte: · BAUSPERRE DREIJAHRESFRIST GESETZESLÜCKE GESTALTUNG UND EINORDNUNG GESTALTUNGSPLAN PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE QUARTIERPLAN QUARTIERPLANBANN QUARTIERPLANEINLEITUNG QUARTIERPLANPERIMETER QUARTIERPLANVERFAHREN · Rechtsnormen: · § 83 PBG § 123 PBG § 128 PBG § 129 PBG § 148 PBG § 235 PBG § 236 PBG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3