Zoning Setback Reduction for Addition in Fully Utilized Structure
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe administrative court reviewed a building permit appeal concerning the enlargement of an existing single-family home with a single-story living room addition, specifically challenging the interpretation of the municipal zoning regulation regarding setback distances. The court reasoned that while the regulation allows for a 1-meter setback reduction for each omitted story, this privilege requires that the building's height does not exceed the maximum height permitted for that zone, and the homeowner must forgo a story and accept the resulting reduced height in exchange for the setback benefit. Since the original, legally approved main building had fully utilized both its permissible story count and height, the court concluded that the applicant could not subsequently claim a setback reduction for the new addition, as the prerequisite of voluntarily reducing the story count and height was not met, rendering the encroachment impermissible.
Legislator-Regeste
AmtlichBaubewilligung | Vergrösserung des bestehenden Einfamilienhauses durch einstöckige, ebenerdige Wohnzimmeranbaute: Auslegung der BZO-Bestimmung betreffend Grenzabstand. Die Abstandsprivilegierung von Art. 15 BZO Zürich sieht für jedes weggelassene Vollgeschoss eine Reduktion des Grenzabstands um 1 m vor. Vorausgesetzt ist, dass auch die der reduzierten Vollgeschosszahl entsprechende Gebäudehöhe der jeweiligen Zone nicht überschritten wird. In Anwendung dieser Bestimmung lässt die Bausektion ein Geschossabzug auch bei selbständigen Anbauten zu (E. 4.2). Das PBG würde Raum lassen für eine solche Privilegierung, doch müsste dies in der BZO entsprechend geregelt sein. Art. 15 BZO besagt indessen nicht, dass für einzelne Gebäudeteile, die eine bestimmte Höhe nicht erreichen, ein geringerer Grenzabstand gilt. Dieser Sinn kann der Bestimmung auch nicht mittels Auslegung zuerkannt werden. Es sollen lediglich diejenigen Gebäude privilegiert werden, welche die Vollgeschosszahl nicht ausnützen, sofern nicht nur diese, sondern auch die Gebäudehöhe entsprechend reduziert ist. Die Privilegierung setzt damit voraus, dass die Bauherrschaft im Gegenzug auf ein Vollgeschoss verzichtet und die entsprechend geringere Gebäudehöhe in Kauf nimmt (E. 4.3). Vorliegend wurde beim rechtskräftig bewilligten Hauptgebäude sowohl die zulässige Geschosszahl als auch die zulässige Gebäudehöhe vollumfänglich ausgenutzt. Die Beanspruchung des Abstandsbereichs erweist sich demzufolge als unzulässig (E. 4.4). Gutheissung.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
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KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertThis provision is cited under 'Rechtsnormen' and appears to be the legal basis relevant to the subject matter, although the detailed rationale for the final order relies on interpreting the BZO, which is referenced in the summary.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00295
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2017.00295 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 21.09.2017 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Baubewilligung · Vergrösserung des bestehenden Einfamilienhauses durch einstöckige, ebenerdige Wohnzimmeranbaute: Auslegung der BZO-Bestimmung betreffend Grenzabstand. Die Abstandsprivilegierung von Art. 15 BZO Zürich sieht für jedes weggelassene Vollgeschoss eine Reduktion des Grenzabstands um 1 m vor.
Vorausgesetzt ist, dass auch die der reduzierten Vollgeschosszahl entsprechende Gebäudehöhe der jeweiligen Zone nicht überschritten wird. In Anwendung dieser Bestimmung lässt die Bausektion ein Geschossabzug auch bei selbständigen Anbauten zu (E. 4.2). Das PBG würde Raum lassen für eine solche Privilegierung, doch müsste dies in der BZO entsprechend geregelt sein. Art. 15 BZO besagt indessen nicht, dass für einzelne Gebäudeteile, die eine bestimmte Höhe nicht erreichen, ein geringerer Grenzabstand gilt. Dieser Sinn kann der Bestimmung auch nicht mittels Auslegung zuerkannt werden.
Es sollen lediglich diejenigen Gebäude privilegiert werden, welche die Vollgeschosszahl nicht ausnützen, sofern nicht nur diese, sondern auch die Gebäudehöhe entsprechend reduziert ist. Die Privilegierung setzt damit voraus, dass die Bauherrschaft im Gegenzug auf ein Vollgeschoss verzichtet und die entsprechend geringere Gebäudehöhe in Kauf nimmt (E. 4.3). Vorliegend wurde beim rechtskräftig bewilligten Hauptgebäude sowohl die zulässige Geschosszahl als auch die zulässige Gebäudehöhe vollumfänglich ausgenutzt. Die Beanspruchung des Abstandsbereichs erweist sich demzufolge als unzulässig (E. 4.4).
Gutheissung. · --- · Stichworte: · ABSTANDSUNTERSCHREITUNG ANBAU AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN GEBÄUDEHÖHE GESCHOSSZAHL GRENZABSTAND HERABSETZUNG NEBENBESTIMMUNG PRIVILEGIERUNG · Rechtsnormen: · § 49 Abs. II lit. b PBG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 2