Homeowners' Limitation Period Defense Fails for Altered Roof Windows in Listed Building
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court considered a case regarding the refusal of a retroactive building permit for roof windows and a subsequent order for restoration. The homeowners argued that they had a right to the existing roof windows, claiming they had been present for over 30 years, which would bar the authorities from ordering their removal. The court found that while six roof windows had been present on the property since 1980/81, their replacement and slight enlargement in 2015 did not fundamentally alter their character or function, thus the 30-year limitation period for demanding restoration of the legal state applied to the original windows. However, the court also found that the modified windows, installed during a 2015 renovation of a listed building, did not meet the stricter requirements for alterations to protected structures. Consequently, the court partially upheld the appeal, ruling that while the original windows were protected by the limitation period, the newly altered windows required further consideration for restoration, and the order for their removal was deemed proportionate.
Legislator-Regeste
AmtlichVerweigerung der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl | Dachflächenfenster; Verwirkung des Rechts auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands; nachträgliches Baubewilligungsverfahren. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das Recht der Baubehörde, die Beseitigung baurechtswidriger Bauten und Anlagen anzuordnen, grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt. Vorliegend gelingt den Beschwerdeführenden der Beweis, dass auf dem Dach ihrer Liegenschaft von 1980/81 bis zur unbewilligten Dachsanierung im Jahr 2015 sechs Dachflächenfenster bestanden haben (E. 3.4 und 3.5). Die 30-jährige Frist endete damit spätestens im Jahr 2011. Daran ändert der Ersatz sowie die teilweise Vergrösserung der Dachfenster im Jahr 2015 nichts, wurde dadurch doch weder der Charakter noch die Funktion der Dachflächen bzw. der Dachfenster verändert (E. 3.6). Insoweit erweisen sich die vorinstanzlichen Anordnungen betreffend Rückbau als unrechtmässig (E. 3.10). Da das streitgegenständliche Wohnhaus inventarisiert ist, müssen bauliche Veränderungen daran den erhöhten Voraussetzungen von § 238 Abs. 2 PBG genügen (E. 4.3). Die im Rahmen der Dachsanierung von 2015 vergrösserten und neu als liegende Rechtecke ausgestalteten Dachfenster erfüllen diese Voraussetzungen nicht, weshalb bezüglich dieser Fenster die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen ist (E. 4). Die Rückbauanordnung erweist sich als verhältnismässig (E. 5.3). Teilweise Gutheissung.
Schlagwörter
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KI-generiertThis provision is cited as the basis for requiring that structural changes to listed buildings meet enhanced requirements, which the new roof windows do not satisfy.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00720
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2016.00720 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 23.03.2017 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl · Dachflächenfenster; Verwirkung des Rechts auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands; nachträgliches Baubewilligungsverfahren. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das Recht der Baubehörde, die Beseitigung baurechtswidriger Bauten und Anlagen anzuordnen, grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt.
Vorliegend gelingt den Beschwerdeführenden der Beweis, dass auf dem Dach ihrer Liegenschaft von 1980/81 bis zur unbewilligten Dachsanierung im Jahr 2015 sechs Dachflächenfenster bestanden haben (E. 3.4 und 3.5). Die 30-jährige Frist endete damit spätestens im Jahr 2011. Daran ändert der Ersatz sowie die teilweise Vergrösserung der Dachfenster im Jahr 2015 nichts, wurde dadurch doch weder der Charakter noch die Funktion der Dachflächen bzw. der Dachfenster verändert (E. 3.6). Insoweit erweisen sich die vorinstanzlichen Anordnungen betreffend Rückbau als unrechtmässig (E. 3.10).
Da das streitgegenständliche Wohnhaus inventarisiert ist, müssen bauliche Veränderungen daran den erhöhten Voraussetzungen von § 238 Abs. 2 PBG genügen (E. 4.3). Die im Rahmen der Dachsanierung von 2015 vergrösserten und neu als liegende Rechtecke ausgestalteten Dachfenster erfüllen diese Voraussetzungen nicht, weshalb bezüglich dieser Fenster die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen ist (E. 4). Die Rückbauanordnung erweist sich als verhältnismässig (E. 5.3). Teilweise Gutheissung. · --- · Stichworte: · BAUBEWILLIGUNG DACHFLÄCHENFENSTER NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG RÜCKBAUBEFEHL SCHUTZOBJEKT VERTRAUENSSCHUTZ VERWIRKUNG WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÄSSIGEN ZUSTANDS · Rechtsnormen:
· § 238 Abs. I PBG § 238 Abs. II PBG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3