Building Permit Upheld for Multi-Family Residential Construction Despite Size and Utilization Increase
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertA court upheld a building permit for the new construction of a multi-family residential building that increased the utilization ratio, reasoning that despite the structure having the largest volume and length in a neighborhood primarily characterized by detached and semi-detached houses, its overall integration was acceptable according to planning law due to the presence of a nearby, similarly long building and another multi-family structure of comparable volume. Furthermore, the court found that a utilization transfer spanning over sixty meters across third-party properties and a neighborhood street was permissible under relevant statutes, and rejected claims that the building concentration violated regulations, while also concluding that a condition requiring the continuation of a cranked, pitched roof could be met without violating height restrictions, despite a minor proposed extension causing a slight overreach on the north side, as there was architectural leeway to adjust the roof design.
Legislator-Regeste
AmtlichBaubewilligung | Neubau eines Wohnhauses mit Erhöhung der Ausnützung um 25 %. Das geplante Mehrfamilienhaus wird in dem von freistehenden Einfamilien- und Doppeleinfamilienhäusern geprägten Quartier die höchste Volumetrie und die grösste Länge aufweisen. In der direkten Nachbarschaft finden sich jedoch ein ähnlich langes Gebäude und ein Mehrfamilienhaus mit vergleichbarer Volumetrie. Die befriedigende Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG ist zu bejahen (E. 3). Erhöhung der Ausnützungsziffer von 0,4 auf 0,5: Rechtliche Zulässigkeit des Ausnützungstransfers? Eine über 60 m erfolgende, zoneninterne Ausnützungsübertragung über zwei Drittgrundstücke und eine Quartierstrasse hinweg, sprengt den durch § 259 Abs. 1 PBG vorgegebenen Rahmen nicht (E. 4.1 und 4.2). Keine § 238 Abs. 1 PBG verletzende Volumenkonzentration (E. 4.3 und E. 4.4). Rechtswidrigkeit der Auflage, wonach das abgekröpfte Schrägdach weiterzuführen sei? Werden das Schrägdach und die Fassade längsseitig der projektierten Terrassenüberdachung um 2,5 m verlängert, hat dies nordseitig eine Gebäudenhöhenüberschreitung von 0,1 m zur Folge. Die Dachverlängerung ist für die Einhaltung der Drittelsregel betreffend Dachaufbauten (§ 292 PBG) nicht zwingend, ebenso nicht aus ästhetischen Gründen. Da bei der geforderten Überarbeitung des Dachs allerdings ein grosser architektonischer Spielraum besteht, kann die Auflage so erfüllt werden, dass den Vorgaben an die Gebäudehöhe entsprochen wird (E. 5). Abweisung.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
KI-generiertVerwandte Entscheide
KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertUsed to determine that the planned building fits satisfactorily into the neighborhood context.
Used to assess the legality of the usage transfer over two third-party properties and a neighborhood street.
Used to assess the mandatory nature of the roof extension concerning the one-third rule for roof superstructures.
This provision likely governed the final decision on the administrative appeal, as indicated by the final order of dismissal.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00676
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2016.00676 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 11.04.2017 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.02.2018 nicht eingetreten. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Baubewilligung · Neubau eines Wohnhauses mit Erhöhung der Ausnützung um 25 %. Das geplante Mehrfamilienhaus wird in dem von freistehenden Einfamilien- und Doppeleinfamilienhäusern geprägten Quartier die höchste Volumetrie und die grösste Länge aufweisen.
In der direkten Nachbarschaft finden sich jedoch ein ähnlich langes Gebäude und ein Mehrfamilienhaus mit vergleichbarer Volumetrie. Die befriedigende Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG ist zu bejahen (E. 3). Erhöhung der Ausnützungsziffer von 0,4 auf 0,5: Rechtliche Zulässigkeit des Ausnützungstransfers? Eine über 60 m erfolgende, zoneninterne Ausnützungsübertragung über zwei Drittgrundstücke und eine Quartierstrasse hinweg, sprengt den durch § 259 Abs. 1 PBG vorgegebenen Rahmen nicht (E. 4.1 und 4.2). Keine § 238 Abs. 1 PBG verletzende Volumenkonzentration (E. 4.3 und E. 4.4).
Rechtswidrigkeit der Auflage, wonach das abgekröpfte Schrägdach weiterzuführen sei? Werden das Schrägdach und die Fassade längsseitig der projektierten Terrassenüberdachung um 2,5 m verlängert, hat dies nordseitig eine Gebäudenhöhenüberschreitung von 0,1 m zur Folge. Die Dachverlängerung ist für die Einhaltung der Drittelsregel betreffend Dachaufbauten (§ 292 PBG) nicht zwingend, ebenso nicht aus ästhetischen Gründen. Da bei der geforderten Überarbeitung des Dachs allerdings ein grosser architektonischer Spielraum besteht, kann die Auflage so erfüllt werden, dass den Vorgaben an die Gebäudehöhe entsprochen wird (E. 5).
Abweisung. · --- · Stichworte: · AUFLAGE AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG AUSNÜTZUNGSZIFFER BAUBEWILLIGUNG DACHAUFBAUTE DRITTELSREGEL EINORDNUNG GEBÄUDEHÖHE GESAMTWIRKUNG VOLUMENKONZENTRATION · Rechtsnormen: · § 238 Abs. I PBG § 259 Abs. I PBG § 292 PBG § 321 Abs. I PBG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3