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VB.2015.00712 • VG ZH VB.2015.00712 KI-generiert

Denial of Permit Upheld Despite Long-Term Unauthorized Attic Conversion

Geschäftsnummer VB.2015.00712
Gericht / Behörde
Rechtsordnung Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Entscheiddatum
Ausgang Abgewiesen (Dismissed)
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Legislator-Zusammenfassung

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The court upheld the denial of a building permit and ordered the restoration of the lawful state for an attic conversion to a third residential unit in the agricultural zone, which had been used for almost 25 years despite only two units being permitted. The court reasoned that the property owner must assume responsibility for the knowledge of their architect, meaning the owner was at least knowingly tolerant of the illegal condition and not acting in good faith, thus precluding reliance on any assurances; furthermore, the public interest in enforcing planning law and separating building from non-building areas is significant, outweighing the owner's personal interests, even if the modification was internal and the delay in enforcement was due to its non-visibility, meaning the limitation period for waiver did not apply.

Legislator-Regeste

Amtlich

Verweigerung der Baubewilligung | Verweigerung der Baubewilligung: Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Verhältnismässigkeit. Der Beschwerdeführer wehrt sich gegen die angeordnete Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in seinem Haus in der Landwirtschaftszone, in welchem er den Estrich zu einer dritten Wohnung ausgebaut und fast 25 Jahre genutzt hatte, obwohl nur zwei Wohnungen bewilligt waren. Der Beschwerdeführer verliess sich auf die Zusicherung seines Architekten, aufgrund welcher er eine Bewilligungspflicht ausgeschlossen habe, weshalb er nicht bösgläubig sein könne. Der Bauherr muss sich jedoch das Wissen eines von ihm Beauftragten anrechnen lassen. Der Beschwerdeführer hat einen unrechtmässigen Zustand zumindest in Kauf genommen, was keine Gutgläubigkeit im Sinn der Rechtsprechung zu begründen vermag (E. 5.4). Ein Rückbau zieht unstreitig Kosten nach sich. Der Beschwerdeführer konnte jedoch aufgrund des unrechtmässigen Ausbaus fast 25 Jahre lang durch Vermietung der zusätzlichen Wohnung Mieteinnahmen generieren (E. 5.6). An der Verwirklichung des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet besteht ein qualifiziertes öffentliches Interesse (E. 5.7). Selbst wenn die Erweiterung des Estrichs zu einer Wohnung von aussen nicht sichtbar ist und sich der Ausbau innerhalb des bewilligten Gebäudevolumens befindet, ist im Bereich von Ausnahmebewilligungen ein strenger Massstab anzusetzen (E. 5.8). Die Abweichung vom Erlaubten kann mit einer Dreizimmerwohnung nicht mehr als geringfügig bezeichnet werden, sodass das öffentliche Interesse an der Durchsetzung der Bauvorschriften und des Raumplanungsrechts gross ist. Den persönlichen Bedürfnissen des Beschwerdeführers kann keine übergeordnete Rolle zukommen (E. 5.9). Es kann von keiner jahrelangen, bewussten Duldung der Behörde ausgegangen werden, da der Ausbau im Innern des Hauses ohne Zutritt zum Haus nicht zu erkennen war. Die 30-jährige Verwirkungsfrist ist deshalb nicht zu verkürzen (E. 5.11). Die auf sechs Monateangesetzte Frist zur Wiederherstellung bietet genügend Zeit zur allfälligen Kündigung des Mietverhältnisses und für den Rückbau (E. 5.12). Abweisung.

Schlagwörter

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Änderung der Baubewilligung nicht bewilligtes Gebäude Immobilienbesitz Zulassung der Zwangsvollstreckung Fristen Freihaltezone

Zitierte Gesetzesbestimmungen

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Art. 36 BV
This provision is listed under 'Rechtsnormen' and is related to the merits of the case, although the main ground for the final order is not explicitly detailed in the provided snippet's dispositive section.
Art. 3 Abs. 2 RPG
This provision is listed under 'Rechtsnormen' and is related to the merits of the case, although the main ground for the final order is not explicitly detailed in the provided snippet's dispositive section.
Art. 24 RPG
This provision is listed under 'Rechtsnormen' and is related to the merits of the case, although the main ground for the final order is not explicitly detailed in the provided snippet's dispositive section.
Art. 24c Abs. 1 RPG
This provision is listed under 'Rechtsnormen' and is related to the merits of the case, although the main ground for the final order is not explicitly detailed in the provided snippet's dispositive section.
Art. 37e RPG
This provision is listed under 'Rechtsnormen' and is related to the merits of the case, although the main ground for the final order is not explicitly detailed in the provided snippet's dispositive section.
Art. 42 RPV
This provision is listed under 'Rechtsnormen' and is related to the merits of the case, although the main ground for the final order is not explicitly detailed in the provided snippet's dispositive section.
Art. 42 Abs. 1 RPV
This provision is listed under 'Rechtsnormen' and is related to the merits of the case, although the main ground for the final order is not explicitly detailed in the provided snippet's dispositive section.
Art. 42 Abs. 2 RPV
This provision is listed under 'Rechtsnormen' and is related to the merits of the case, although the main ground for the final order is not explicitly detailed in the provided snippet's dispositive section.
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VB.2006.00181
Building Permit Denial Upheld Despite Minor Attic Renovation; Construction Access Validated Under Existing Easement
BRKE.II.Nr.0081.200
Building Permit Denial Upheld: Attic Story Setback Compliance
BRGE.I.Nr.0127.2019
Tenant's Appeal of Attic Renovation Permit Dismissed
VB.2006.00028
Appeal on Attic Story Permit Following Zoning Revision Rejection

Zentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator

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Art. 36 BV

This provision is listed under 'Rechtsnormen' and is related to the merits of the case, although the main ground for the final order is not explicitly detailed in the provided snippet's dispositive section.

§ 341 PBG

This provision is listed under 'Rechtsnormen' and is related to the merits of the case, although the main ground for the final order is not explicitly detailed in the provided snippet's dispositive section.

Art. 3 Abs. 2 RPG

This provision is listed under 'Rechtsnormen' and is related to the merits of the case, although the main ground for the final order is not explicitly detailed in the provided snippet's dispositive section.

Art. 24 RPG

This provision is listed under 'Rechtsnormen' and is related to the merits of the case, although the main ground for the final order is not explicitly detailed in the provided snippet's dispositive section.

Art. 24c Abs. 1 RPG

This provision is listed under 'Rechtsnormen' and is related to the merits of the case, although the main ground for the final order is not explicitly detailed in the provided snippet's dispositive section.

Art. 37e RPG

This provision is listed under 'Rechtsnormen' and is related to the merits of the case, although the main ground for the final order is not explicitly detailed in the provided snippet's dispositive section.

Art. 42 RPV

This provision is listed under 'Rechtsnormen' and is related to the merits of the case, although the main ground for the final order is not explicitly detailed in the provided snippet's dispositive section.

Art. 42 Abs. 1 RPV

This provision is listed under 'Rechtsnormen' and is related to the merits of the case, although the main ground for the final order is not explicitly detailed in the provided snippet's dispositive section.

Art. 42 Abs. 2 RPV

This provision is listed under 'Rechtsnormen' and is related to the merits of the case, although the main ground for the final order is not explicitly detailed in the provided snippet's dispositive section.

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Volltext

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00712

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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2015.00712 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 21.04.2016 · Spruchkörper: · 3. Abteilung/3. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Verweigerung der Baubewilligung · Verweigerung der Baubewilligung: Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Verhältnismässigkeit. Der Beschwerdeführer wehrt sich gegen die angeordnete Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in seinem Haus in der Landwirtschaftszone, in welchem er den Estrich zu einer dritten Wohnung ausgebaut und fast 25 Jahre genutzt hatte, obwohl nur zwei Wohnungen bewilligt waren.

Der Beschwerdeführer verliess sich auf die Zusicherung seines Architekten, aufgrund welcher er eine Bewilligungspflicht ausgeschlossen habe, weshalb er nicht bösgläubig sein könne. Der Bauherr muss sich jedoch das Wissen eines von ihm Beauftragten anrechnen lassen. Der Beschwerdeführer hat einen unrechtmässigen Zustand zumindest in Kauf genommen, was keine Gutgläubigkeit im Sinn der Rechtsprechung zu begründen vermag (E. 5.4). Ein Rückbau zieht unstreitig Kosten nach sich. Der Beschwerdeführer konnte jedoch aufgrund des unrechtmässigen Ausbaus fast 25 Jahre lang durch Vermietung der zusätzlichen Wohnung Mieteinnahmen generieren (E. 5.6).

An der Verwirklichung des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet besteht ein qualifiziertes öffentliches Interesse (E. 5.7). Selbst wenn die Erweiterung des Estrichs zu einer Wohnung von aussen nicht sichtbar ist und sich der Ausbau innerhalb des bewilligten Gebäudevolumens befindet, ist im Bereich von Ausnahmebewilligungen ein strenger Massstab anzusetzen (E. 5.8). Die Abweichung vom Erlaubten kann mit einer Dreizimmerwohnung nicht mehr als geringfügig bezeichnet werden, sodass das öffentliche Interesse an der Durchsetzung der Bauvorschriften und des Raumplanungsrechts gross ist.

Den persönlichen Bedürfnissen des Beschwerdeführers kann keine übergeordnete Rolle zukommen (E. 5.9). Es kann von keiner jahrelangen, bewussten Duldung der Behörde ausgegangen werden, da der Ausbau im Innern des Hauses ohne Zutritt zum Haus nicht zu erkennen war. Die 30-jährige Verwirkungsfrist ist deshalb nicht zu verkürzen (E. 5.11). Die auf sechs Monate angesetzte Frist zur Wiederherstellung bietet genügend Zeit zur allfälligen Kündigung des Mietverhältnisses und für den Rückbau (E. 5.12). Abweisung. · --- · Stichworte: · ABBRUCHBEFEHL AUSBAU AUSNAHMEBEWILLIGUNG AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN AUSSERHALB DER BAUZONEN BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN BEWILLIGUNG BÖSGLÄUBIGKEIT ESTRICH GUTGLÄUBIGKEIT KULTURLAND LANDWIRTSCHAFTSZONE ÖFFENTLICHE INTERESSEN RÜCKBAU RÜCKBAUBEFEHL VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT VERHÄLTNISMÄSSIGKEITSPRÜFUNG VERWIRKUNGSFRIST WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÄSSIGEN ZUSTANDS WIEDERHERSTELLUNG RECHTMÄSSIGER ZUSTAND WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL WIEDERHERSTELLUNGSFRIST · Rechtsnormen:

· Art. 36 BV § 341 PBG Art. 3 Abs. 2 RPG Art. 24 RPG Art. 24c Abs. 1 RPG Art. 37e RPG Art. 42 RPV Art. 42 Abs. 1 RPV Art. 42 Abs. 2 RPV · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3