Building Permit Appeal Dismissed Over Staking Flaws and Height Calculation
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court dismissed an appeal concerning a building permit for a multi-family house, addressing claims that the site inspection's staking of the project was flawed, which could violate the right to be heard; the court found no such violation because the parties and the prior court could assess the project's aesthetic impact using the plans alone, regardless of staking deficiencies. The court also upheld the decision not to impose stricter ancillary provisions against the potential misuse of the basement for residential or work purposes, trusting the requirement for the applicant to submit revision plans to exclude misuse, and determined that the permissible building height for the main building and the accessory garage should be calculated separately based on their distinct construction and the respective underlying natural ground levels.
Legislator-Regeste
AmtlichBaubewilligung | Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses: Frage der hinreichenden Aussteckung des Bauprojekts anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins. Frage der Sicherstellung der Nichtnutzung des Untergeschosses zu Wohn- und Arbeitszwecken. Separate Ermittlung des gewachsenen Bodens für die Bestimmung der zulässigen Gebäudehöhe für das Haupt- und das Nebengebäude. Ist eine Aussteckung unvollständig oder fehlerhaft, kann darin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegen, wenn der anfechtende Dritte dadurch in seiner Interessenlage tatsächlich behindert worden ist. In erster Linie ist allerdings auf die Baueingabepläne abzustellen und kommt der Profilierung lediglich unterstützende Funktion zu. Vorliegend waren sowohl die rechtskundig vertretenen Parteien als auch das Baurekursgericht ohne Weiteres in der Lage, anhand der Pläne die ästhetischen Auswirkungen des Projekts auf die Umgebung sachgerecht zu beurteilen. Ungeachtet dessen, ob der behauptete Aussteckungsmangel mit der Vorinstanz als verspätet erhoben betrachtet wird oder nicht, liegt jedenfalls kein Verfahrensfehler vor (E. 2.3). Angesichts der guten gebäudeinternen Erschliessung ist die Gefahr einer baurechtswidrigen Nutzung des Untergeschosses zwar erheblich. Indessen ist die Bauherrschaft mit dem Rekursentscheid dazu verpflichtet worden, Revisionspläne einzureichen und bewilligen zu lassen, die diesen Missbrauch ausschliessen sollen. Sollten die Pläne nicht hinreichend Gewähr bieten, dass eine verbotene Nutzung als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume ausgeschlossen ist, hätte der Bauausschuss für die Durchsetzung und Erhaltung des rechtmässigen Zustands zu sorgen. Wenn das Baurekursgericht vorderhand keine strengere Nebenbestimmung im Sinn von baulichen Veränderungen oder eines Nutzungsbeschränkungsrevers angeordnet hat, ist darin keine Rechtsverletzung zu erblicken (E. 3.3). Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegendengewachsenen Boden gemessen. Wie sich den Plänen entnehmen lässt, sind der Neubau und die Garage nicht nur optisch, sondern auch baulich-konstruktiv voneinander getrennt. Unter diesen Umständen ist es sachgerecht, den gewachsenen Boden für das Hauptgebäude und das Nebengebäude separat zu ermitteln. Es gibt keinen sachlichen Grund, weshalb die Garage für den Terrainverlauf beim hinterliegenden Wohnhaus massgebend sein sollte (E. 5.3). Abweisung.
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KI-generiertThis provision is cited as a legal norm related to the case, implicitly supporting the final dismissal of the appeal regarding the use of the basement.
This provision is cited as a legal norm related to the case, implicitly supporting the final dismissal of the appeal.
This provision is cited as a legal norm related to the case, implicitly supporting the final dismissal of the appeal concerning building height measurements.
This provision is cited as a legal norm related to the case, implicitly supporting the final dismissal of the appeal.
This provision is cited as a legal norm related to the case, implicitly supporting the final dismissal of the appeal.
This provision is cited as a legal norm related to the case, implicitly supporting the final dismissal of the appeal.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00815
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2013.00815 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 08.05.2014 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Baubewilligung · Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses: Frage der hinreichenden Aussteckung des Bauprojekts anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins. Frage der Sicherstellung der Nichtnutzung des Untergeschosses zu Wohn- und Arbeitszwecken. Separate Ermittlung des gewachsenen Bodens für die Bestimmung der zulässigen Gebäudehöhe für das Haupt- und das Nebengebäude.
Ist eine Aussteckung unvollständig oder fehlerhaft, kann darin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegen, wenn der anfechtende Dritte dadurch in seiner Interessenlage tatsächlich behindert worden ist. In erster Linie ist allerdings auf die Baueingabepläne abzustellen und kommt der Profilierung lediglich unterstützende Funktion zu. Vorliegend waren sowohl die rechtskundig vertretenen Parteien als auch das Baurekursgericht ohne Weiteres in der Lage, anhand der Pläne die ästhetischen Auswirkungen des Projekts auf die Umgebung sachgerecht zu beurteilen.
Ungeachtet dessen, ob der behauptete Aussteckungsmangel mit der Vorinstanz als verspätet erhoben betrachtet wird oder nicht, liegt jedenfalls kein Verfahrensfehler vor (E. 2.3). Angesichts der guten gebäudeinternen Erschliessung ist die Gefahr einer baurechtswidrigen Nutzung des Untergeschosses zwar erheblich. Indessen ist die Bauherrschaft mit dem Rekursentscheid dazu verpflichtet worden, Revisionspläne einzureichen und bewilligen zu lassen, die diesen Missbrauch ausschliessen sollen. Sollten die Pläne nicht hinreichend Gewähr bieten, dass eine verbotene Nutzung als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume ausgeschlossen ist, hätte der Bauausschuss für die Durchsetzung und Erhaltung des rechtmässigen Zustands zu sorgen.
Wenn das Baurekursgericht vorderhand keine strengere Nebenbestimmung im Sinn von baulichen Veränderungen oder eines Nutzungsbeschränkungsrevers angeordnet hat, ist darin keine Rechtsverletzung zu erblicken (E. 3.3). Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegendengewachsenen Boden gemessen. Wie sich den Plänen entnehmen lässt, sind der Neubau und die Garage nicht nur optisch, sondern auch baulich-konstruktiv voneinander getrennt. Unter diesen Umständen ist es sachgerecht, den gewachsenen Boden für das Hauptgebäude und das Nebengebäude separat zu ermitteln.
Es gibt keinen sachlichen Grund, weshalb die Garage für den Terrainverlauf beim hinterliegenden Wohnhaus massgebend sein sollte (E. 5.3). Abweisung. · --- · Stichworte: · AUFLAGE AUGENSCHEIN AUSSTECKUNG BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BAURECHTSWIDRIGE NUTZUNG GEBÄUDEHÖHE GEWACHSENER BODEN REVISIONSPLÄNE UNTERGESCHOSS · Rechtsnormen: · § 5 Abs. I ABauV § 276 Abs. I PBG § 280 Abs. I PBG § 293 PBG § 311 PBG § 321 Abs. I PBG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3