Building Permits for Difficult Topography Upheld, Private Transfer of Building Rights Restricted
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court upheld building permits for deviations from road setback and excavation regulations, finding the deviations justified by difficult topography and the property's irregular shape which prevented practical construction, and that no public interests were harmed. However, the court ruled that private agreements to transfer building rights were only valid upon issuance of a building permit for a project that genuinely needed the additional rights, disallowing speculative transfers that would result in unused surplus capacity on the receiving property.
Legislator-Regeste
AmtlichBaubewilligung | Baubewilligung: Ausnützungsübertragung, Ausnahmebewilligung, Verkehrssicherheit. Da das Baugrundstück bei Einhaltung des Strassenabstands wegen seiner ungünstigen Form keine zweckmässige Überbauung ermöglicht und der geplanten Abstandsunterschreitung weder wohnhygienische Gründe noch andere öffentliche Interessen entgegenstehen, erweist sich der erteilte Dispens als rechtmässig (E. 3.3 f.). Dasselbe gilt für die Ausnahmebewilligung bezüglich der übermässigen Abgrabungen: Obwohl die kommunale Abgrabungsvorschrift den für Erlenbach typischen Hanglagen bereits Rechnung trägt, ist der erteilte Abgrabungsdispens aufgrund der besonders schwierigen topografischen Verhältnisse nicht zu beanstanden (E. 4.2.2 f.). Verkehrssicherheit der Garagenausfahrt (E. 5.1 f.): Fehlende Legitimation zur Rüge betreffend Sichtweiten infolge Heilbarkeit durch bedeutungslose Nebenbestimmung (E. 5.2). Baurechtliche Relevanz erlangt die privatrechtlich vereinbarte Ausnützungsübertragung erst mit Erteilung der baurechtlichen Bewilligung für das Projekt, das auf die zusätzlichen Ausnützungsreserven tatsächlich angewiesen ist. Eine Verschiebung der Ausnützungsfläche auf Vorrat, die auf dem Zielgrundstück einen für andere Zwecke verwendbaren Überschuss zur Folge hätte, ist ausgeschlossen. Die Weiterübertragung von transferierten Ausnützungsreserven auf Drittgrundstücke widerspricht somit der § 259 PBG zugrundeliegenden Logik (E. 6.2.1). Gutheissung der Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716. Abweisung der Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
KI-generiertVerwandte Entscheide
KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertThis provision forms the basis for the logic concerning the transfer of utilization reserves, which was found to be violated by the lower court's decision.
This provision is cited in relation to the exception permit for excessive excavations.
This provision is relevant to the issue of road clearance.
This provision is mentioned in the context of the legitimacy to contest visibility for the garage exit.
This provision relates to the road clearance.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00715
--- · --- · --- · --- · --- · [Standard Suche](/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm) · [Erweiterte Suche](/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm) · [Hilfe](/findinfo/help/index.htm)
[Druckansicht](/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&Parametername=WWW&Schema=ZH_VG_WEB&Source=&Aufruf=getDocument&cSprache=GER&nF30_KEY=212661&W10_KEY=13317102&nTrefferzeile=1&Template=standard/results/printviewdocument.fiw)
--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2012.00715 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 27.02.2013 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Baubewilligung · Baubewilligung: Ausnützungsübertragung, Ausnahmebewilligung, Verkehrssicherheit. Da das Baugrundstück bei Einhaltung des Strassenabstands wegen seiner ungünstigen Form keine zweckmässige Überbauung ermöglicht und der geplanten Abstandsunterschreitung weder wohnhygienische Gründe noch andere öffentliche Interessen entgegenstehen, erweist sich der erteilte Dispens als rechtmässig (E. 3.3 f.).
Dasselbe gilt für die Ausnahmebewilligung bezüglich der übermässigen Abgrabungen: Obwohl die kommunale Abgrabungsvorschrift den für Erlenbach typischen Hanglagen bereits Rechnung trägt, ist der erteilte Abgrabungsdispens aufgrund der besonders schwierigen topografischen Verhältnisse nicht zu beanstanden (E. 4.2.2 f.). Verkehrssicherheit der Garagenausfahrt (E. 5.1 f.): Fehlende Legitimation zur Rüge betreffend Sichtweiten infolge Heilbarkeit durch bedeutungslose Nebenbestimmung (E. 5.2). Baurechtliche Relevanz erlangt die privatrechtlich vereinbarte Ausnützungsübertragung erst mit Erteilung der baurechtlichen Bewilligung für das Projekt, das auf die zusätzlichen Ausnützungsreserven tatsächlich angewiesen ist.
Eine Verschiebung der Ausnützungsfläche auf Vorrat, die auf dem Zielgrundstück einen für andere Zwecke verwendbaren Überschuss zur Folge hätte, ist ausgeschlossen. Die Weiterübertragung von transferierten Ausnützungsreserven auf Drittgrundstücke widerspricht somit der § 259 PBG zugrundeliegenden Logik (E. 6.2.1). Gutheissung der Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716. Abweisung der Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718. · --- · Stichworte: · ABGRABUNG AUSNAHMEBEWILLIGUNG AUSNÜTZUNG AUSNÜTZUNGSBERECHNUNG AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BESONDERE VERHÄLTNISSE DISPENS GARAGENAUSFAHRT GEFÄLLE GESETZESUMGEHUNG LEGITIMATION MASSGEBLICHE GRUNDFLÄCHE NEBENBESTIMMUNG PRIVATRECHTLICHE VEREINBARUNG RECHTSMITTELLEGITIMATION SICHTWEITE STRASSENABSTAND TOPOGRAFIE VEREINIGUNG VON VERFAHREN VERKEHRSSICHERHEIT WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.) · Rechtsnormen:
· § 220 PBG § 259 Abs. I PBG § 265 PBG § 293 PBG § 321 Abs. I PBG § 63 Abs. I VRG Art. 6 VSV · Publikationen: · BEZ 33/2013 Nr. 11 · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 2