Property Owner v. Condominium Owners' Association Fee Dispute
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertA property owner appealed a court decision that upheld the administrative fee of CHF 420 levied for a conciliation hearing, arguing the fee should be reduced to the minimum of CHF 100 because the opposing party, a condominium owners' association, failed to appear and no actual conciliation took place. The court reasoned that disputes within a condominium association, especially those challenging decisions concerning security measures like surveillance cameras, are generally considered disputes of a pecuniary nature, placing them in a fee bracket that allows for the charged amount; furthermore, the time spent preparing for the hearing is a valid factor in fee determination, and since the original fee of CHF 420 was not demonstrably unreasonable based on the scope of the claims and applicable regulations, the appeal regarding the administrative fee was dismissed.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 322 Abs. 1 ZPO, Art. 209 Abs. 2 lit. d ZPO, Art. 319 lit. b Ziff. 1 i.V.m, Art. 110 ZPO, Art. 320 ZPO, Art. 106 Abs. 1 ZPO; Property Owner v. Condominium Owners' Association Fee Dispute: The court reasoned that disputes within a condominium association, especially those challenging decisions concerning security measures like surveillance cameras, are generally considered disputes of a pecuniary nature, placing them in a fee bracket that allows for the charged amount; furthermore, the time spent preparing for the hearing is a valid factor in fee determination, and since the original fee of CHF 420 was not demonstrably unreasonable based on the scope of the claims and applicable regulations, the appeal regarding the administrative fee was dismissed.
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KI-generiertCited as the basis for imposing costs on the appellant because the appeal was unsuccessful.
Cited for the procedure regarding offsetting the court fee against the deposited security deposit.
Cited to confirm that no party compensation is awarded in the appeal procedure.
Volltext
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: RU210053-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Götschi
Urteil vom 24. August 2021
in Sachen
A._____, Klägerin und Beschwerdeführerin
gegen
Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____, Beklagte und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, betreffend Nachbarschaftsstreit
Beschwerde gegen Klagebewilligung des Friedensrichteramtes der Stadt Zürich, Kreise 7 + 8, vom 17. März 2021 (GV.2021.00034 / SB.2021.00065)
Erwägungen:
1. Prozessgeschichte
1.1 Die Klägerin und Beschwerdeführerin (nachfolgend: Beschwerdeführerin) reichte beim Friedensrichteramt der Stadt Zürich, Kreise 7 + 8 (nachfolgend: Friedensrichteramt), am 4. Februar 2021 ein Schlichtungsgesuch ein. Im Schlichtungsverfahren beantragte die Beschwerdeführerin zum einen, es sei festzustellen, dass Überwachungskameras im Haus ohne Genehmigung der Beklagten und Beschwerdegegnerin (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) montiert seien, und diese sei zu verpflichten, alle Überwachungskameras im Haus zu entfernen (vgl. act. 5/1 und act. 5/13 S. 2). Zum anderen beantragte die Beschwerdeführerin, es sei festzustellen, dass die Beschlüsse 6b und 7b der 14. Stockwerkeigentümerversammlung vom 13. März 2020 nicht gesetzeskonform bzw. nichtig seien; diese seien aufzuheben (vgl. act. 5/12 und act. 4 S. 2).
1.2 In der Folge wurden die Parteien zur Schlichtungsverhandlung auf den
17. März 2021 vorgeladen, zu welcher nur die Beschwerdeführerin erschien (vgl. act. 5/13 S. 2).
1.3 Der Beschwerdeführerin wurde darauf die Klagebewilligung ausgestellt und es wurden ihr – ausgehend von einer nichtvermögensrechtlichen Streitigkeit – die Kosten des Schlichtungsverfahrens von Fr. 420.– auferlegt (vgl. act. 5/14 = act. 3 = act. 4 [Aktenexemplar]).
1.4 Mit Eingabe vom 10. Mai 2021 (act. 2) erhebt die Beschwerdeführerin Beschwerde mit folgendem Antrag: "Die Kosten in Bezug auf das Schlichtungsverfahren GV.2021.00033 [recte: GV.2021.00034] sind von CHF 420 auf CHF 100 zu reduzieren".
1.5 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (vgl. act. 5/1-16). Mit Verfügung vom 20. Mai 2021 (act. 6) wurde von der Beschwerdeführerin ein Kostenvorschuss eingeholt. Dieser ist eingegangen
(vgl. act. 9). Vom Einholen einer Beschwerdeantwort ist abzusehen (vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif.
2. Akteneinsichtsgesuch
2.1 Mit Eingabe vom 12. Juni 2021 (act. 8) ersucht die Beschwerdeführerin um Akteneinsicht im vorliegenden Verfahren und stellt in Aussicht, in der Folgewoche anzurufen, um einen Termin (hierfür) zu vereinbaren (vgl. act. 8 S. 2). Die Beschwerdeführerin rief indes bei der Kammer nicht an und nahm keine Einsicht in die Akten.
Die Beschwerdeführerin hat bereits Kenntnis davon, dass es ihr – wie allen nicht anwaltlich vertretenen Parteien – freisteht, am Sitz der Behörde Einsicht in die Akten zu nehmen und dort grundsätzlich auch (gegen eine Gebühr) Fotokopien der Akten zu erstellen resp. nach betrieblicher Möglichkeit erstellen zu lassen (vgl. statt vieler OGer ZH PQ200033 m.w.H.).
2.2 Bezugnehmend auf diese Eingabe vom 12. Juni 2021 ist die Beschwerdeführerin zudem darauf hinzuweisen, dass die Klagebewilligung (GV.2021.00040)
Gegenstand eines Verfahrens der I. Zivilkammer des Obergerichtes des Kantons Zürich bildet (vgl. Geschäfts-Nr. RU210048).
3. Kostenbeschwerde
3.1 Der erstinstanzliche Kostenentscheid in der Klagebewilligung (Verfügung; vgl. Art. 209 Abs. 2 lit. d ZPO) ist selbstständig mit (Kosten-)Beschwerde an das Obergericht anfechtbar (vgl. Art. 319 lit. b Ziff. 1 i.V.m. Art. 110 ZPO; § 48 GOG).
3.2 Die Beschwerde ist innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet einzureichen und hat einen Antrag zu enthalten. Dieser ist (jedenfalls wenn die Rechtsmittelinstanz auch neu entscheiden kann, was bei Kostenbeschwerden der Fall ist) zu beziffern (vgl. BGer 4A_487/2014 vom 28. Oktober 2014, E. 2; siehe auch OGer ZH PD160013 vom 8. Dezember 2016, E. 2.2).
Die Kostenbeschwerde ist rechtzeitig erfolgt (vgl. act. 5/14 i.V.m. act. 5/16 i.V.m. act. 2 S. 1). Die Beschwerdeführerin beantragt die Reduktion der Gebühr
für das Schlichtungsverfahren von Fr. 420.– auf Fr. 100.– (vgl. act. 2 S. 1). Damit ist die Kostenbeschwerde genügend beziffert und insoweit steht dem Eintreten nichts entgegen.
3.3 Mit Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Umfasst wird davon auch die Überprüfung von blosser Unangemessenheit, soweit es um Rechtsfolgeermessen geht (vgl. zum Ganzen etwa ZK ZPO- FREBURGHAUS/AFHELDT, 3. Aufl. 2016, Art. 320 N 3 f. i.V.m. ZK ZPO- REETZ/THEILER, 3. Aufl. 2016, Art. 310 N 36). Beim Eingreifen in Angemessenheitsentscheide auferlegt sich die Rechtsmittelinstanz indes in der Regel Zurückhaltung.
Die Beschwerdeführerin begründet ihre Kostenbeschwerde im Wesentlichen damit, es gelte die Mindestgebühr von Fr. 100.–, weil die Beschwerdegegnerin an der Schlichtungsverhandlung nicht erschienen sei und keine Schlichtung stattgefunden habe (vgl. act. 2 Rz. 4-6).
3.4.1 Das Friedensrichteramt ist davon ausgegangen, dass es sich um eine nichtvermögensrechtliche Streitigkeit handelt (vgl. act. 4 S. 2). Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Stockwerkeigentum sind gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung indes grundsätzlich als solche vermögensrechtlicher Natur zu betrachten (vgl. etwa BGer 5A_222/2007 vom 4. Februar 2008, E. 1.1). Dies gilt insbesondere auch im Zusammenhang mit der Anfechtung von Stockwerkeigentümerbeschlüssen (vgl. BGer 5A_426/2021 vom 21. Mai 2021, E. 1). Eine vermögensrechtliche Streitigkeit liegt gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung jedenfalls immer dann vor, wenn mit der Klage letztlich und überwiegend ein wirtschaftlicher Zweck verfolgt wird (vgl. BGE 142 III 145 ff., E. 6.1).
Die Beschwerdeführerin bezweckt mit der Anfechtung der entsprechenden Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung deren Aufhebung und die Entfernung der angeblich im Haus montierten (oder ggf. aufgrund der angefochtenen Beschlüsse auch erst noch anzubringenden) Überwachungskameras (im Treppenhaus und in der Garage). Aus welchen Gründen diese Beschlüsse (so) gefällt
wurden, legte bzw. legt die Beschwerdeführerin nicht dar und ist den Akten nicht zu entnehmen. Ob die Anfechtung der Beschlüsse letztlich und überwiegend einen wirtschaftlichen Zweck verfolgt, kann daher nicht abschliessend beurteilt werden. Dies ist indes – wie sogleich darzulegen ist – auch nicht notwendig, weil die angefochtene Gebühr für das Schlichtungsverfahren von Fr. 420.– so oder anders nicht unangemessen erscheint:
3.4.2 Bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten beträgt die Gebühr für das Schlichtungsverfahren Fr. 65.– bis Fr. 1'240.–, bei nichtvermögensrechtlichen Streitigkeiten Fr. 100.– bis Fr. 850.– (vgl. § 3 Abs. 1 und 2 der Gebührenverordnung des Obergerichts vom 8. September 2010). Zwar trifft es zu, dass die Beschwerdegegnerin zur Schlichtungsverhandlung nicht erschienen ist und die Verhandlung nur wenige Minuten dauerte (vgl. act. 5/13 S. 2). Da der Zeitaufwand lediglich eines von mehreren Kriterien für die Bemessung der Gebühr gemäss Gebührenverordnung darstellt (vgl. bereits OGer ZH RU210022 vom 6. April 2021,
E. 2.3.2) und dieser im Übrigen nicht nur aus dem Aufwand für die Durchführung der Schlichtungsverhandlung, sondern namentlich auch aus dem Aufwand für deren Vorbereitung besteht, erscheint die angefochtene Gebühr von Fr. 420.– mit Blick auf die Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin und den mit der Klage verfolgten Zweck jedenfalls nicht unangemessen.
3.5 Nach dem Gesagten ist die Kostenbeschwerde abzuweisen.
4. Kostenund Entschädigungsfolgen
4.1 Ausgangsgemäss unterliegt die Beschwerdeführerin mit ihrer Beschwerde und wird kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO).
4.2 Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist unter Berücksichtigung aller massgeblicher Kriterien auf Fr. 150.– festzusetzen (vgl. § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 3 GebV OG), der Beschwerdeführerin aufzuerlegen und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 150.– zu verrechnen (vgl. Art. 111 Abs. 1 ZPO).
4.3 Im Schlichtungsverfahren sind von vornherein keine Parteientschädigungen zuzusprechen (vgl. Art. 113 Abs. 1 ZPO), was auch für das Rechtsmittelverfahren gilt (vgl. OGer ZH PD110005 vom 23. Juni 2011, PD110010 vom 31. Oktober 2011 E. 4a).
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 150.– festgesetzt und der Beschwerdeführerin auferlegt.
Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden mit dem von der Beschwerdeführerin geleisteten Vorschuss von Fr. 150.– verrechnet.
3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter Beilage einer Kopie der Beschwerdeschrift (act. 2), sowie an das Friedensrichteramt Stadt Zürich, Kreise 7 + 8, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 320.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Götschi
versandt am:
2. September 2021