Tenant Eviction Appeal Dismissed for Untimely Filing and Meritless Claims
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe appellate court dismissed the tenant's appeal against a lower court order for eviction, which followed the landlord's extraordinary termination of the lease agreement based on repeated breaches of house rules despite prior warnings. The court found that the appeal was inadmissible because it was filed after the ten-day statutory deadline for summary proceedings, as evidenced by the appeal filing date postmarked January 17, 2023, well after the deadline of January 13, 2023, and the appellant's failure to provide a valid justification for the delay; furthermore, the court noted that even if timely, the appeal would have been rejected because the tenant raised new arguments and facts that were not presented in the initial proceedings where he failed to respond to the request for comments.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 257f OR, Art. 322 Abs. 1 ZPO, Art. 314 ZPO, Art. 248 lit. c ZPO, Art. 145 Abs. 1 ZPO, Art. 145 Abs. 2 ZPO; Tenant Eviction Appeal Dismissed for Untimely Filing and Meritless Claims: The court found that the appeal was inadmissible because it was filed after the ten-day statutory deadline for summary proceedings, as evidenced by the appeal filing date postmarked January 17, 2023, well after the deadline of January 13, 2023, and the appellant's failure to provide a valid justification for the delay; furthermore, the court noted that even if timely, the appeal would have been rejected because the tenant raised new arguments and facts that were not presented in the initial proceedings where he failed to respond to the request for comments.
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KI-generiertThe appellant was ordered to bear the costs of the second instance procedure because they lost the appeal.
Cited to justify the waiver of seeking a response because the appeal was clearly time-barred.
Cited to determine the deadline for filing an appeal in summary proceedings (though the ultimate non-admission was due to lateness).
Cited to confirm that the statutory suspension of deadlines does not apply to appeals in summary proceedings.
Cited regarding the presumption that the date of the postal stamp corresponds to the date of submission for timely filing.
Cited in reasoning concerning the irrelevance of the duration of the lower court procedure on the statutory appeal deadline.
Cited in reasoning regarding the formal requirements (written, reasoned, with motions) for filing an appeal.
Cited in reasoning concerning the exclusion of new motions, factual assertions, and evidence on appeal.
Cited to qualify the decision as a final decision for the purpose of appeal to the Federal Supreme Court.
Cited to indicate the potential basis (appeal in civil matters) for a future appeal to the Federal Supreme Court.
Cited to indicate the potential basis (subsidiary constitutional appeal) for a future appeal to the Federal Supreme Court.
Cited in conjunction with the potential appeal paths to the Federal Supreme Court.
This article is NOT cited in the dispositive. The costs provision applied is Art. 106 ZPO.
Volltext
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF230002-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschreiberin MLaw M. Schnarwiler
Beschluss vom 24. Januar 2023
in Sachen
A._____, Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,
gegen
B._____ SA, Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch C._____ GmbH
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Hinwil vom 20. Dezember 2022 (ER220043)
Erwägungen:
1.1 Mit Mietvertrag vom 20. April 2021 mietete der Gesuchsgegner und Beschwerdeführer (nachfolgend: Mieter) von der Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin (nachfolgend: Vermieterin), vertreten durch die C._____ GmbH, eine 3.5-Zimmerwohnung an der …-Strasse … in D._____ zu einem monatlichen (Brutto-)Mietzins von Fr. 1'560.– (act. 4/2). Mit Schreiben vom 11. Juli 2022 wies die Vermieterin den Mieter darauf hin, dass sie trotz ihrer Verwarnungen von Mitbewohnern der Liegenschaft weitere Reklamationen über das Verhalten des Mieters, namentlich aufgrund von Verstössen gegen die Hausregeln, erhalten habe. Der Mieter werde daher gebeten, sich an die Hausordnung zu halten, ansonsten das Mietverhältnis in Anwendung von Art. 257f OR gekündigt werde (act. 4/3). Mit Kündigung vom 25. August 2022 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis schliesslich ausserordentlich in Anwendung von Art. 257f OR auf den
30. September 2022 unter Verwendung des amtlich genehmigten Formulars (act. 4/4). Der Mieter verblieb bis heute in der Wohnung.
1.2 Mit Eingabe vom 22. September 2022 beantragte die Vermieterin beim Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Hinwil (fortan Vorinstanz) die Ausweisung des Mieters aus der genannten Wohnung unter Anordnung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 1). Nachdem der Mieter sich innert angesetzter Frist zur Stellungnahme nicht hatte vernehmen lassen (act. 6 u.
8 Blatt 2), hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren mit Urteil vom
20. Dezember 2022 gut ([act. 9 =] act. 12). Der Entscheid wurde dem Mieter am
3. Januar 2023 zugestellt (act. 10 Blatt 2).
2. Mit Eingabe vom 17. Januar 2023 (Datum Poststempel) erhob der Mieter gegen diesen Entscheid Beschwerde. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–10). Da sich die Beschwerde sogleich als verspätet erweist, kann auf das Einholen einer Beschwerdeantwort verzichtet werden (Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif.
3.1 Nach Eingang einer Klage oder eines Rechtsmittels prüft das Gericht von Amtes wegen, ob die Prozessbzw. Rechtsmittelvoraussetzungen erfüllt sind.
Dazu gehört u.a. die Einhaltung der gesetzlichen Rechtsmittelfristen. Gegen Entscheide im – wie hier – summarischen Verfahren beträgt die Frist für die Einreichung der Berufung 10 Tage (Art. 314 ZPO i.V.m. Art. 248 lit. c ZPO), wobei der Fristenstillstand gem. Art. 145 Abs. 1 ZPO nicht gilt (vgl. Art. 145 Abs. 2 ZPO). Die Frist gilt dann als gewahrt, wenn die Rechtsmittelschrift am letzten Tag der Frist dem Gericht oder der Schweizerischen Post oder einer Schweizerischen diplomatischen bzw. konsularischen Vertretung zuhanden des Gerichts übergeben worden ist (vgl. Art. 143 Abs. 2 ZPO). Bei der Übergabe an die Schweizerische Post ist von der widerlegbaren Vermutung auszugehen, dass das Datum des Poststempels mit demjenigen der Übergabe übereinstimmt (OFK ZPO- JENNY/JENNY, 2. Aufl. 2015, Art. 143 N 5 f.). Wird ein Rechtsmittel verspätet eingereicht, ist darauf nicht einzutreten.
3.2 Der Entscheid der Vorinstanz vom 20. Dezember 2022 wurde dem Mieter wie gezeigt am 3. Januar 2023 zugestellt (act. 10 Blatt 2). Die Rechtsmittelbelehrung (act. 12 S. 2 Dispositiv Ziff. 7) weist auf die zehntägige Dauer der Frist hin und darauf, dass die gesetzlichen Fristenstillstände nicht gelten (act. 145 Abs. 2 ZPO). Die Rechtsmittelfrist endete demnach am Freitag, dem 13. Januar 2023. Die Beschwerdeschrift trägt den Poststempel vom 17. Januar 2023 und ist damit verspätet erfolgt (act. 13). Ausführungen des Mieters, weshalb die Beschwerde verspätet erfolgte oder weshalb von einer rechtzeitig erhobenen Beschwerde auszugehen wäre, finden sich keine. Vielmehr scheint er sich der Verspätung gar bewusst zu sein, weist er doch darauf hin, die Vorinstanz habe von der Verfügung bis zum Urteil 30 Tage benötigt und ihm stünden nun nur "10 Tage ???" zur Verfügung (act. 13). Diesbezüglich ist der Beschwerdeführer darauf hinzuweisen, dass die Dauer des vorinstanzlichen Verfahrens keinen Einfluss auf die gesetzlich geregelte Rechtsmittelfrist (Art. 321 Abs. 2 ZPO) hat. Im Übrigen war die Dauer des vorinstanzlichen Verfahrens zwischen der Verfügung vom 25. November 2022 (act. 6) und dem Entscheid vom 20. Dezember 2022 dem Umstand geschuldet, dass die Vorinstanz die dem Mieter angesetzte Frist zur Stellungnahme abzuwarten hatte.
3.3 Auf die Beschwerde ist infolge Verspätung nicht einzutreten.
4. Nur der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass auf die Beschwerde selbst dann nicht einzutreten wäre, wenn sie rechtzeitig erfolgt wäre: So ist eine Beschwerde innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (vgl. Art. 321 Abs. 1 ZPO), ansonsten auf die Beschwerde nicht eingetreten wird. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO).
Was der Mieter im Rahmen seiner Beschwerde vorträgt, namentlich weshalb die Reklamationen seiner Mitmieter nicht gerechtfertigt seien (vgl. act.13), sind ausnahmslos neue Vorbringen. Im vorinstanzlichen Verfahren hat der Mieter sich, wie gezeigt (E. 1.2), trotz einer entsprechenden Aufforderung nicht vernehmen lassen (act. 6 u. 8 Blatt 2). Diese Vorbringen sind nach dem Gesagten vorliegend nicht beachtlich. Der Beschwerde mangelt es damit an einer hinreichenden bzw. an einer überhaupt beachtlichen Begründung.
5.1 Ausgangsgemäss wird der Mieter für das zweitinstanzliche Verfahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 9'360.– (vgl. die zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen, act. 12 S. 3) ist die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 800.– festzusetzen.
5.2 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Mieter nicht, weil er mit seiner Beschwerde unterliegt, der Vermieterin nicht, weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 800.– festgesetzt und dem Gesuchsgegner und Beschwerdeführer auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin unter Beilage eines Doppels von act. 13, sowie an das
Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Hinwil, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit.
Der Streitwert beträgt Fr. 9'360.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw M. Schnarwiler
versandt am:
25. Januar 2023