Partnership Liquidation for Real Estate Share Realization

II. Beschwerdeabteilung BA 2021 40 Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

Oberrichter lic.iur. St. Scherer, Abteilungspräsident Oberrichter lic.iur. F. Ulrich Oberrichter lic.iur. M. Siegwart Gerichtsschreiberin lic.iur. D. Huber Stüdli

Urteil vom 22. Februar 2022 [rechtskräftig]

in Sachen

Betreibungsamt Zug, Gesuchsteller,

gegen

A.________ und B.________, vertreten durch C.________, Schuldner,

betreffend

Bestimmung des Verwertungsverfahrens (Art. 132 SchKG) Seite 2/6

Sachverhalt

1. Das Betreibungsamt Zug pfändete am 2. Juli 2021 in den Betreibungen gegen A.________ und B.________ je einen Liquidationsanteil an der einfachen Gesellschaft der Schuldner, bestehend aus dem Grundstück Nr. ________, E-GRID Nr. ________, an der D.________ in Zug (Pfändungen Nr. ________ und ________). Den Wert der Liquidationsanteile schätzte das Betreibungsamt nach Abzug der Hypothekarbelastung auf CHF 710'000.00 (CHF 3'570'000.00 [Schätzwert] ./. CHF 2'150'000.00 [Grundpfandrechte gemäss Grundbuchauszug] = CHF 1'420'000.00, davon je 1/2).

2. Am 20. September 2021 bzw. 6. Oktober 2021 stellten die beiden Gläubiger E.________ und F.________ das Verwertungsbegehren.

3. Das Betreibungsamt lud die Parteien auf den 25. Oktober 2021 zur Einigungsverhandlung gemäss Art. 9 der Verordnung des Bundesgerichts über die Pfändung und Verwertung von Anteilen an Gemeinschaftsvermögen (VVAG; SR 281.41) ein. An dieser Verhandlung konnte keine Einigung erzielt werden.

4. Im Anschluss an die Verhandlung setzte das Betreibungsamt den Gläubigern Frist an, um Anträge über die weiteren Verwertungsmassnahmen zu stellen. Mit Eingabe vom 26. Oktober 2021 teilte die Gläubigerin E.________ mit, sie sei mit dem Verkauf einverstanden und ziehe das Verwertungsbegehren zurück. Der Gläubiger F.________ beantragte mit E-Mail vom

17. November 2021 innert erstreckter Frist, er halte am gestellten Verwertungsbegehren fest und das Verfahren könne seinen Fortgang nehmen.

5. Mit Eingabe vom 18. November 2021 ersuchte das Betreibungsamt die II.

Beschwerdeabteilung des Obergerichts Zug um Bestimmung des Verwertungsverfahrens gemäss Art. 132 SchKG und Art. 10 VVAG.

6. Die Schuldner stellten in der Vernehmlassung vom 30. November 2021 den Antrag, die Liegenschaft sei nicht über eine Zwangsversteigerung, sondern an die bereits interessierten Käufer zu verkaufen.

7. In der Vernehmlassung vom 6. Januar 2022 beantragte der Gläubiger F.________, es sei dem Antrag der Schuldner stattzugeben.

8. Die Gläubigerin E.________ reichte keine Vernehmlassung ein.

Erwägungen

1. Nach Art. 132 Abs. 1 SchKG ersucht der Betreibungsbeamte die Aufsichtsbehörde um Bestimmung des Verfahrens, wenn Vermögensbestandteile anderer Art zu verwerten sind, wie eine Nutzniessung oder ein Anteil an einer unverteilten Erbschaft, an einer Gemeinderschaft, an Gesellschaftsgut oder an einem andern gemeinschaftlichen Vermögen.

Die Aufsichtsbehörde kann nach Anhörung der Beteiligten die Versteigerung anordnen oder Seite 3/6

die Verwertung einem Verwalter übertragen oder eine andere Vorkehrung treffen (Art. 132 Abs. 3 SchKG).

1.1 Die Einzelheiten über die Verwertung von Gesamthandanteilen sind dabei in der VVAG geregelt. Diese Verordnung sieht präziser definierte Massnahmen vor, welche die gemäss Art. 132 Abs. 3 SchKG der Aufsichtsbehörde zuerkannte Kompetenz einschränken (BGE

135 III 179 E. 2.1 = Pra 99 Nr. 42 E. 2.1).

Gelingt eine gütliche Verständigung nicht, so fordert das Betreibungsamt oder die Behörde, welche die Einigungsverhandlungen leitet, die pfändenden Gläubiger, den Schuldner und die Mitanteilhaber auf, ihre Anträge über die weiteren Verwertungsmassnahmen innert zehn Tagen zu stellen, und übermittelt nach Ablauf dieser Frist sämtliche Betreibungsakten der für das Verfahren nach Art. 132 SchKG zuständigen Aufsichtsbehörde. Diese kann nochmals Einigungsverhandlungen anordnen (Art. 10 Abs. 1 VVAG). Die Aufsichtsbehörde verfügt unter möglichster Berücksichtigung der Anträge der Beteiligten, ob das gepfändete Anteilsrecht als solches versteigert oder ob die Auflösung der Gemeinschaft und Liquidation des Gemeinschaftsvermögens nach den für die betreffende Gemeinschaft geltenden Vorschriften herbeigeführt werden soll (Art. 10 Abs. 2 VVAG). Die Versteigerung soll in der Regel nur dann angeordnet werden, wenn der Wert des Anteilsrechts gestützt auf die im Pfändungsverfahren oder beim Einigungsversuch gemachten Erhebungen annähernd bestimmt werden kann. Die Aufsichtsbehörde ist berechtigt, über diesen Wert neue Erhebungen, insbesondere die Inventarisierung des Gemeinschaftsvermögens, anzuordnen (Art. 10 Abs. 3 VVAG). Den Gläubigern, welche die Auflösung der Gemeinschaft verlangen, ist eine Frist zur Vorschussleistung anzusetzen mit der Androhung, es werde andernfalls das Anteilsrecht als solches versteigert (Art. 10 Abs. 4 VVAG).

1.2 Die Kompetenz der Aufsichtsbehörde beschränkt sich demnach auf die Bestimmung der Verwertungsart. Die Aufsichtsbehörde hat bei ihrem Entscheid über die Verwertungsart die Wahl zwischen der Anordnung der Versteigerung des Anteilsrechts oder der Auflösung der Gemeinschaft (Art. 10 Abs. 2 VVAG). Dabei handelt es sich um einen Ermessensentscheid unter Berücksichtigung der Kriterien gemäss Art. 10 Abs. 3 und 4 VVAG (Urteil des Bundesgerichts 5A_758/2015 vom 22. Februar 2016 E. 3.2).

1.2.1 Die Versteigerung des Anteilsrechts ist in der Regel nur dann anzuordnen, wenn dessen Wert annähernd bestimmt werden kann (Art. 10 Abs. 3 VVAG). Sinn dieser Vorschrift ist es, einer Verschleuderung des Anteilsrechts vorzubeugen. Gemäss BGE 80 III 117 E. 1 ist der Wert eines Anteilsrechts nicht annähernd bestimmbar, wenn zwischen dem Schuldner und den Mitanteilinhabern im Rahmen des Gesamthandverhältnisses Forderungen strittig sind.

Ebenfalls zu verneinen ist die annähernde Bestimmbarkeit dann, wenn zwei weit auseinanderliegende Schätzungen zweier Sachverständiger vorliegen (BGE 96 III 10 E. 3).

Weiter fehlt die annähernde Bestimmbarkeit, wenn die Richtigkeit eines über ein Gemeinschaftsvermögen aufgenommenen Inventars in wesentlichen Punkten strittig ist (Roth, Basler Kommentar, 3. A. 2021, Art. 132 SchKG N 58, 71 ff.). In einem solchen Falle ist regelmässig die Liquidation der Gesamthandgemeinschaft anzuordnen.

1.2.2 Hält die Aufsichtsbehörde im konkreten Fall die Auflösung der Gemeinschaft für angebracht, so ordnet sie diese an. Mit Bezug auf eine einfache Gesellschaft handelt es sich um einen Seite 4/6

Anwendungsfall von Art. 545 Abs. 1 Ziff. 3 OR, wonach die Gesellschaft aufgelöst wird, wenn der Liquidationsanteil eines Gesellschafters zur Verwertung gelangt. Durch den Auflösungsentscheid der Aufsichtsbehörde tritt die Gemeinschaft ohne Kündigung des Gesellschaftsvertrages in das Stadium der Liquidation (BGE 134 III 133 E. 1.5; Urteil des Bundesgerichts 5A_758/2015 vom 22. Februar 2016 E. 3.2; Roth, a.a.O., Art. 132 SchKG N 85).

1.2.3 Über die Anordnung der Verwertungsart hinaus stehen der Aufsichtsbehörde keine weiteren Kompetenzen zu. Insbesondere hat sie nicht über die Verteilung eines allfälligen Erlöses und die Berücksichtigung einzelner Gläubiger und Pfändungsgruppen zu bestimmen (BGE 114 III

98 E. 1a; Urteil des Bundesgerichts 5A_758/2015 vom 22. Februar 2016 E. 3.2; Roth, a.a.O., Art. 132 SchKG N 86).

1.3 Vor ihrem Entscheid über die Verwertungsart hat die Aufsichtsbehörde die Beteiligten anzuhören (Art. 132 Abs. 3 SchKG). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung schliesst diese Anhörungspflicht nicht die Verpflichtung zur nochmaligen Vorladung der Betroffenen ein, sondern nur diejenige zur Mitberücksichtigung ihrer Anträge nach Möglichkeit (BGE 87 III

106 E. 2 = Pra 1962 Nr. 63 E. 2). Die Aufsichtsbehörde ist gemäss Art. 10 Abs. 1 VVAG befugt, aber nicht verpflichtet, vor ihrem Entscheid nochmals Einigungsverhandlungen durchzuführen (zum Ganzen: Roth, a.a.O., Art. 132 SchKG N 45 f.).

2. Aufgrund eines Gutachtens der G.________ vom 4. Juli 2020, worin der Marktwert der Liegenschaft der Schuldner auf CHF 3'570'000.00 beziffert wurde (vgl. act. 1/1 und 1/2), und unter Berücksichtigung der Grundpfandrechte schätzte das Betreibungsamt Zug die beiden Liquidationsanteile auf je CHF 710'000.00. Damit ist der Verkehrswert der Liegenschaft zumindest annähernd bestimmt. Folglich müsste eigentlich die Versteigerung der gepfändeten Anteilsrechte angeordnet werden. Im vorliegenden Fall könnte aber damit kaum das beste Ergebnis für die Schuldner erzielt werden. Die Beiständin der Schuldner führte im Schreiben vom 30. November 2021 aus, die Käufer, welche über ein Bieterverfahren (durchgeführt von H.________) den Zuschlag für den Kauf der Liegenschaft erhalten hätten, seien noch immer am Kauf interessiert. Eine Zwangsversteigerung erfolge daher nicht im Interesse der Eheleute, da mit einem geringeren Erlös zu rechnen sei. Mit dem freihändigen Verkauf könnte der Erlös über das Betreibungsamt abgerechnet, alle Gläubiger befriedigt und der Rest der Beiständin zur Zahlung der weiteren laufenden Kosten, insbesondere auch des Heimaufenthalts des Ehepaars, ausgehändigt werden (vgl. act. 4). Den mutmasslichen Erlös bei einem Verkauf an die interessierte Käuferschaft bezifferte die Beiständin an der Einigungsverhandlung vom 25. Oktober 2021 auf rund CHF 4,56 Mio. (vgl. act. 1/5). Auch der Gläubiger F.________ liess mit Schreiben vom 6. Januar 2022 darauf hinweisen, dass mit der Auflösung der einfachen Gesellschaft, in deren Rahmen das Grundstück als Ganzes verkauft würde, ein besseres Ergebnis zu erwarten wäre (vgl. act. 6). Vor diesem Hintergrund ist anzunehmen, dass der Verkaufserlös bei einem Freihandverkauf deutlich über dem geschätzten Verkehrswert liegen dürfte. Eine Zwangsversteigerung wäre weder im Interesse der Gläubiger noch der Schuldner. Somit ist die Auflösung der Gemeinschaft und die Liquidation des Gemeinschaftsvermögens herbeizuführen. Von der Auflösung der einfachen Gesellschaft, in deren Rahmen das Grundstück als Ganzes zu liquidieren sein wird, ist ein besseres Ergebnis zu erwarten, als wenn die Liquidationsanteile versteigert werden. Seite 5/6

3. Ist die einfache Ehegattengesellschaft aufzulösen, ist nach Art. 10 Abs. 4 VVAG den Gläubigern, welche die Auflösung der Gemeinschaft verlangen, eine Frist zur Vorschussleistung anzusetzen mit der Androhung, es werde andernfalls das Anteilsrecht als solches versteigert. Art. 10 Abs. 4 VVAG enthält keine Richtlinien für die Höhe des Kostenvorschusses, d.h. ob dieser nur die Kosten allfälliger Auflösungsverhandlungen oder bereits diejenigen eines potentiellen Prozesses abdecken soll. Da Art. 13 Abs. 1 VVAG für den Fall des Widerstandes von Angehörigen der Gemeinschaft gegen deren Auflösung vorsieht, dass das Betreibungsamt den Auflösungsanspruch den Gläubigern zur Geltendmachung auf eigene Rechnung anbietet, hat sich der Kostenvorschuss nur an den mutmasslichen Kosten für die vom Betreibungsamt mit den übrigen Mitgliedern der Gemeinschaft durchzuführenden Auflösungsverhandlungen und weiteren ausserprozessualen Kosten der Auflösung zu bemessen (Roth, a.a.O., Art. 132 SchKG N 78). Das Betreibungsamt kann die mutmasslichen Kosten für diese Aufwendungen besser abschätzen als die II. Beschwerdeabteilung. Das Betreibungsamt ist daher einzuladen, diesen Kostenvorschuss selbst zu erheben.

4. In analoger Anwendung von Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG werden für das vorliegende Verfahren keine Kosten erhoben. Entschädigungen können keine zugesprochen werden (Art.

62 Abs. 2 GebV SchKG analog).

Urteilsspruch

1.1 Unter dem Vorbehalt der Leistung des vom Betreibungsamt Zug zu verlangenden Kostenvorschusses durch die betreibenden Gläubiger wird die Auflösung und Liquidation der einfachen Ehegattengesellschaft A.________ und B.________, bestehend aus dem Grundstück Nr. ________, E-GRID Nr. ________, an der D.________ in Zug, angeordnet.

1.2 Das Betreibungsamt Zug wird eingeladen, von den Gläubigern den Vorschuss für die Kosten der vom Betreibungsamt durchzuführenden Auflösungsverhandlungen und für die weiteren ausserprozessualen Kosten der Auflösung der einfachen Gesellschaft gemäss Dispositiv- Ziffer 1.1 zu verlangen.

1.3 Für den Fall der Nichtleistung des Kostenvorschusses durch die betreibenden Gläubiger wird die Versteigerung des Anteils der Schuldner an der einfachen Gesellschaft gemäss

Dispositiv-Ziffer 1.1 angeordnet.

2. Es werden keine Kosten erhoben.

3. Gegen diesen Entscheid ist die Beschwerde in Zivilsachen nach den Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zulässig; die Beschwerdegründe richten sich nach den Art.

95 ff. BGG. Eine allfällige Beschwerde ist innert 10 Tagen seit Zustellung des Entscheids schriftlich begründet und mit bestimmten Anträgen sowie unter Beilage des Entscheids und der Beweismittel (vgl. Art. 42 BGG) beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Die Beschwerde hat nach Art. 103 Abs. 1 BGG in der Regel keine aufschiebende Wirkung.

4. Mitteilung an: Seite 6/6

- Betreibungsamt Zug

- C.________

- RA I.________

- E.________

Obergericht des Kantons Zug

II. Beschwerdeabteilung Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

lic.iur. St. Scherer lic.iur. D. Huber Stüdli Abteilungspräsident Gerichtsschreiberin

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