Real Estate Association Fined for Anti-Competitive Fee Recommendations

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B 2.2 3. Recommandations tarifaires de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier – Section Neuchâtel

Décision de la Commission de la concurrence du 2 juillet telles recommandations encouraient le risque d’être 2012 concernant l’enquête selon l’art. 27ss LCart relasanctionnées. tive aux recommandations tarifaires de l’Union suisse

5. Saisi par l’USPI-Neuchâtel, le Secrétariat a établi le des professionnels de l’immobilier – Section Neuchâtel à

22 juillet 2005 un avis de droit, selon lequel l’aidel’encontre de cette association ainsi que de ses mémoire émis par cette association à l’attention de ses membres individuels en raison de restrictions illicites à la membres risquait de les mener à violer la LCart dans la concurrence au sens de l’art. 5 LCart.

mesure où sa mise en œuvre n’était pas conforme à la Verfügung der Wettbewerbskomission vom 2. Juli 2012 Communication concernant les conditions d’admissiin Sachen Untersuchung gemäss Art. 27 ff. KG betrefbilité, conformément à la Loi sur les cartels, d’accords

fend Preisempfehlungen von Union suisse des professisur l’utilisation de schémas de calcul ainsi qu’à la loi

onnels de l’immobilier – Section Neuchâtel gegen diese elle-même. Verband und seine Mittglieder wegen unzulässiger

6. L’USPI-Neuchâtel n’a toutefois pas, suite à cet avis de Wettbewerbsbeschränkungen gemäss Art. 5 KG.

droit, annoncé à ses membres qu’elle retirait son aide- Decisione della Commissione della concorrenza del 2 mémoire. Par ailleurs, celui-ci était toujours publié sur le

luglio 2012 relativa all’inchiesta giusta 27 segg. LCart site Internet de l’association au moment de l’ouverture

concernente le raccomandazioni tariffarie del’Union de l’enquête mais fut toutefois retiré en juin 2010. Mal-

suisse des professionnels de l’immobilier – Section Neugré ce retrait, l’aide-mémoire y est demeuré accessible

châtel contro le associazioni e i suoi membri individuali via les moteurs de recherche jusqu’en janvier 2011. a causa di limitazioni illecite della concorrenza giusta

7. Ledit aide-mémoire contient plusieurs éléments pour l’articolo 5 LCart.

la définition des honoraires. Il recommande notamment A Etat de fait des taux (sous forme de fourchettes) pour le calcul des principaux honoraires de gérance (d’autres taux sont A.1 Objet de l'enquête également recommandés pour les honoraires relatifs à

1. L’enquête ouverte à l’encontre de l’Union suisse des des petits travaux ou à des activités particulières).

professionnels de l’immobilier Neuchâtel (ci-après: US-

8. Ces taux sont différents en fonction du montant total PI-Neuchâtel) et de ses membres individuels a pour net de la valeur locative (art. 12 aide-mémoire USPI- objet de déterminer si les recommandations tarifaires Neuchâtel): émises par l’USPI-Neuchâtel sous forme d’aide-mémoire constituent une violation de l’art. 5 de la Loi du 6 octobre 1995 sur les cartels et autres restrictions à la concurrence (Loi sur les cartels [LCart]; RS 251) sous forme d’accord en matière de prix.

2. L’USPI-Neuchâtel est une association au sens des art. 60 ss du Code civil suisse. Elle est membre de l'Union suisse des professionnels de l'immobilier (USPI- Suisse) qui regroupe toutes les associations des cantons romands.

3. L’USPI-Neuchâtel a notamment pour tâche la défense de ses membres et de la propriété immobilière. Elle établit des recommandations tarifaires relatives à l'ensemble des activités de gérance immobilière, de courtage et d'administration de propriétés par étage (PPE). Peuvent, à différentes conditions, être membres de l’USPI-Neuchâtel: les régies immobilières, les entre- 1 Cf. site internet de l’USPI-Neuchâtel <www.uspi-neuchatel.ch/acti

prises ou corporations de droit public, ainsi que tout vites.asp> (17.04.2012) et art. 3 des statuts de l’association.

1 Concernant les autres membres, il s’agit principalement de pergérant ou courtier en immeuble. En 2010, l’USPI-

2 sonnes physiques membres de l’association à titre individuel, indépen-

Neuchâtel regroupait 46 membres dont 24 entreprises. damment de l’entreprise qui les emploie (laquelle peut être membre

également ou non).

4. En 2003, le Secrétariat avait rendu l’USPI-Neuchâtel 3 Cf. DPC 1998/2, 354 ss, Communication «conditions d’admissibilité,

attentive au fait que les recommandations tarifaires pouconformément à la Loi sur les cartels, d’accords sur l’utilisation de

vaient être problématiques au regard de la LCart. Par schémas de calcul», ci-après «Communication sur les schémas de

ailleurs, compte tenu de la nouvelle législation qui allait calcul».

Cf. site internet de l’USPI-Neuchâtel <www.uspi-neuchatel.ch> entrer en vigueur en 2004, les entreprises appliquant de (08.06.2010, il a toutefois été retiré par la suite).

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Tableau 1: Taux pour les honoraires de gérance selon tranche De À Entre Et

Jusqu’à 50'000 CHF 5.50 % 6.00 % 50'000 CHF 100'000 CHF 5.00 % 5.50 % 100'000 CHF 150'000 CHF 4.50 % 5.00 % 150'000 CHF 200'000 CHF 4.25 % 4.75 % 200'000 CHF 250'000 CHF 4.00 % 4.50 % 250'000 CHF 500'000 CHF 3.75 % 4.25 % + de 500'000 CHF 3.50 % 4.00 % Source: site internet de l’USPI-Neuchâtel <http://www.uspi-neuchatel.ch/honoraires.asp> (08.06.2010)

9. Aux honoraires ci-dessus s’ajoutent les débours (frais 10. De plus, l’aide-mémoire contient une partie consa-

de port, téléphones, timbres etc.) qui peuvent être factucrée aux commissions de courtage, qu’il est recomman-

rés forfaitairement, entre 0.5 et 0.75 % de la totalité des dé de fixer en fonction de la valeur immobilière de la

sommes perçues. façon suivante (art. 32 aide-mémoire USPI-Neuchâtel):

Tableau 2: Taux pour la commission de courtage selon tranche De À

1 CHF 500'000 CHF 4.50 % 500'001 CHF 1’000'000 CHF 3.50 % + de 1’000'000 CHF 2.50 % Source: site internet de l’USPI-Neuchâtel <http://www.uspi-neuchatel.ch/honoraires.asp> (08.06.2010)

11. En matière de courtage, l’aide-mémoire tarifaire pré- 14. Des questionnaires sur leurs pratiques tarifaires ont

voit un régime particulier, dans le sens où les taux reété envoyés à des membres et non-membres de l’USPI-

commandés doivent s’appliquer par tranche. Ainsi, un Neuchâtel. Le Secrétariat a en outre reçu un certain taux de 4,5 % s’applique jusqu’à CHF 500'000. Un taux nombre de factures issues des activités de gérance et de 3,5 % s’applique ensuite au montant compris entre de courtage. CHF 500'001 et CHF 1 million et un taux de 2,5 % pour

15. Il est ressorti de l’enquête préalable que les recomla partie de la vente qui dépasse le million de francs.

mandations tarifaires de l’USPI-Neuchâtel étaient suivies Contrairement à ce que les taux recommandés laissent de façon significative par les membres de cette associaprésumer, le calcul du taux final donne alors un taux qui

5 tion ainsi que par les entreprises non-membres interron’est pas celui de la recommandation.

gées, surtout dans le domaine de la gérance immobi-

12. Le Secrétariat a fondé son analyse sur un échantillière. lonnage de factures mis à disposition par 23 entreprises

16. Sur cette base, le 8 juin 2010, le Secrétariat a oumembres et 28 entreprises non-membres de l’USPI- vert, d’entente avec un membre de la présidence de la Neuchâtel sur les 59 entreprises immobilières recensées Commission de la concurrence (ci-après : COMCO), une par le Secrétariat dans ce canton. Les membres de enquête selon l’art. 27 LCart dirigée à l’encontre de l’USPI-Neuchâtel offrent presque exclusivement des l’USPI-Neuchâtel et de ses membres individuels. activités de gérance et/ou de courtage immobiliers. La concurrence externe est donc représentée par les 28 17. La communication de l'ouverture de cette enquête a

entreprises qui, selon les résultats des réponses aux fait l'objet d'une publication dans la Feuille fédérale et

questionnaires, sont actives dans le canton de Neuchâdans la Feuille officielle suisse du commerce selon tel. Soit ces entreprises pratiquent exclusivement la gél’art. 28 LCart. rance et/ou le courtage immobiliers, soit elles pratiquent ces activités en sus de leurs autres activités (p.ex. fiduciaires, études d’avocats ou de notaires).

En effet la vente d’un immeuble pour un montant de CHF 1'200'000.- A.2 Procédure aurait conduit, selon l’aide-mémoire, à appliquer le taux de 4,5 % sur les premiers CHF 500'000.-, le taux de 3,5 % sur les CHF 500'000.-

13. Le Secrétariat a ouvert, le 7 janvier 2009, une ensuivants et enfin le taux de 2,5 % pour les CHF 200'000.- restants pour

quête préalable concernant les recommandations tariune commission de courtage de CHF 45'000.-. Ce montant correspond

faires de l’USPI-Neuchâtel, qui avait pour objet de déà un taux de 3,75 % et non pas de 2,5 %.

terminer s’il existait des indices d’une restriction illicite à Communication de la Commission de la concurrence, FF 2010 4027.

FOSC No. 135 du 15 juillet 2010, 36. la concurrence.

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18. Dans le cadre de l’enquête, des questionnaires ont la concurrence qui découlent exclusivement de la légisété envoyés à 143 entreprises et personnes physiques lation sur la propriété intellectuelle. actives dans les domaines de la gérance et/ou du cour-

28. Dans les marchés concernés, il n’existe aucune tage dans les cantons de Neuchâtel, Vaud, Fribourg et prescription qui exclut la concurrence. Par ailleurs, les Berne. En ce qui concerne le canton de Neuchâtel, réserves de l’art. 3 al. 1 et 2 LCart n’ont pas été invol’envoi du questionnaire visait l’exhaustivité des entrequées par les parties. prises concernées; pour ce faire, le Secrétariat s’est basé sur l’annuaire téléphonique ainsi que diverses B.3 Accords sur les prix listes obtenues sur Internet. Pour les autres cantons, le

29. Les accords qui affectent de manière notable la con- Secrétariat s’est concentré sur les villes les plus proches currence sur le marché de certains biens ou services et de la «frontière» neuchâteloise, à savoir Yverdon-les-

Bains, Morat et Bienne. L’envoi des questionnaires à qui ne sont pas justifiés par des motifs d'efficacité éco-

des entreprises situées hors du canton de Neuchâtel nomique, ainsi que tous ceux qui conduisent à la suppression d'une concurrence efficace, sont illicites (art. 5 avait pour but de déterminer la portée des recommandaal. 1 LCart). tions tarifaires de l’USPI-Neuchâtel ainsi que de permettre une comparaison du marché neuchâtelois avec B.3.1 Accords en matière de concurrence les marchés voisins.

30. Par accords en matière de concurrence, on entend

19. Le 15 avril 2011, le Secrétariat a transmis pour prise les conventions avec ou sans force obligatoire ainsi que

de position son rapport final d’enquête aux parties lequel les pratiques concertées d’entreprises occupant des

concluait que l’affectation de la concurrence sur le maréchelons du marché identiques ou différents, dans la

ché de référence n’était pas notable. Ce projet a été mesure où elles visent ou entraînent une restriction à la

présenté à la COMCO lors de sa séance plénière du concurrence (art. 4 al. 1 LCart).

27 juin 2011. Toutefois, celle-ci n’a pas suivi la proposition du Secrétariat. 31. Pour qu’il y ait accord en matière de concurrence, les éléments de fait suivants doivent être réalisés: a) une

20. Le 3 octobre 2011, la COMCO s’est prononcée en action collective consciente et voulue de la part des enfaveur du principe d’un accord amiable. treprises concernées et b) l’accord vise ou entraîne effectivement une restriction à la concurrence.

21. Le 15 novembre 2011, le Secrétariat a rencontré les

représentants de l’USPI-Neuchâtel pour leur faire part 32. L’aide-mémoire de l’USPI-Neuchâtel, en particulier la

de cette situation. partie concernant les taux recommandés pour les activi-

22. Le 14 mai 2012 le Secrétariat a signé l’accord tés de gérance et de courtage, est un accord en matière amiable figurant sous ch. 80, préalablement accepté par de concurrence au sens de l’art. 4 al. 1 LCart pour les raisons suivantes: les parties le 03 mai 2012.

a) L’aide-mémoire constitue une convention adoptée

23. Le 15 mai 2012, le projet de décision a été envoyé par les membres de l’USPI-Neuchâtel lors de aux parties pour prise de position. 8 l’assemblée générale du 7 juin 2004. A cette

24. Les 8 et 15 juin 2012, les parties ont pris position sur date, les membres ont dû se prononcer sur deux la proposition du Secrétariat. solutions alternatives concernant leurs tarifs professionnels: d’une part, l’adoption d’un «aide- B Considérants mémoire» tarifaire qui remplacerait les tarifs alors B.1 Champ d'application en vigueur, de l’autre l’abolition des tarifs. Or, la première solution a été adoptée à l’unanimité.

25. La LCart s'applique aux entreprises de droit privé ou Partant, l’aide-mémoire tarifaire est le fruit d’une de droit public qui sont parties à des cartels ou à action consciente et voulue des membres actifs d'autres accords en matière de concurrence, qui sont 9 de l’USPI-Neuchâtel. D’autre part, l’aide-mémoire puissantes sur le marché ou participent à des concentraa été tacitement accepté lorsqu’il a été distribué tions d’entreprises (art. 2 al. 1 LCart). 10 aux membres à la fin de l’année 2004. Le fait

26. Par entreprise, on entend tout acteur qui produit des que ces tarifs soient désignés comme tarifs rebiens ou des services et participe ainsi de façon indécommandés, aussi bien dans l’aide-mémoire (art.

er pendante au processus économique, que ce soit du côté 1 aide-mémoire USPI-Neuchâtel) que dans les bis de l'offre ou de la demande (art. 2 al. 1 LCart). Les membres de l’USPI-Neuchâtel sont considérés comme des entreprises au sens de cette disposition. B.2 Prescriptions réservées

27. Selon l’art. 3 al. 1 LCart, sont réservées les prescriptions qui sur un marché, excluent de la concurrence 8 Voir procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juin 2004, points 3.3 certains biens ou services, notamment celles qui établiset 5. sent un régime de marché ou de prix de caractère éta- 9 Voir DPC 2006/4, 593, N 21 ss, Tarif des Verbandes Schweizerischer

tique (let. a) et celles qui chargent certaines entreprises Unternehmungen für Bau und Unterhalt von Tankanlagen (VTR), ci-

de l’exécution de tâches publiques en leur accordant des après VTR; DPC 2003/2, 278, N 31, Fahrschule Graubünden;

DPC 2000/2, 172 s., N 29 ss, Tarifs conseillés de l’Association fribour-

droits spéciaux (let. b). D’autre part, selon l’art. 3 al. 2 geoise des écoles de circulation (AFEC), ci-après AFEC.

LCart, cette dernière n’est pas applicable aux effets sur 10 Voir procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juin 2005, point 3.3.

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statuts de l’association (art. 16 aide-mémoire US- 39. Le taux final représente ainsi la commission de gé- PI-Neuchâtel in fine) – et donnent ainsi rance ou de courtage. Or, les factures sont composées l’impression qu’ils constituent une décision unilaessentiellement de la commission prélevée par l’agent

térale de celle-ci – a pour effet de qualifier l’aideimmobilier. Ainsi, l’aide-mémoire tarifaire recommandant

mémoire au moins de convention sans force oblides taux ou des fourchettes de taux a des effets sur les gatoire dans la mesure où aucun élément de conprix des services fournis. Il est donc constitutif d’un actrainte ne paraît avoir été mis en place. cord sur les prix selon l’art. 5 al. 3 let. a LCart. Partant, il est présumé supprimer la concurrence efficace.

b) L’aide-mémoire vise et entraine une restriction à la concurrence. Le fait que les membres de B.3.2.1 Renversement de la présomption selon l’association se soient entendus pour l’adoption de art. 5 al. 3 LCart l’aide-mémoire tarifaire permet aux agences im-

40. La présomption de la suppression de la concurrence mobilières de prévoir, avec un degré raisonnable peut être renversée si la concurrence efficace externe de certitude, la politique de prix qui sera appliquée (concurrence des entreprises non parties à l’accord) ou par leurs concurrents, et ce d’autant plus que la interne (concurrence des entreprises parties à l’accord)

pratique horizontale d’élaboration et de diffusion subsiste malgré l'accord.

de tarifs recommandés était une activité régulière et constante de l’USPI-Neuchâtel (voir chiffre 41. Avant d'examiner si la présomption peut être renver- 32a). sée, il est nécessaire de délimiter le marché des produits et le marché géographique de référence.

33. Par conséquent, l’aide-mémoire tarifaire conclu entre les membres de l’USPI-Neuchâtel est un accord en ma- B.3.2.1.1 Marchés de référence tière de concurrence au sens de l’art. 4 al. 1 LCart.

I. Marché de produits B.3.2 Appréciation des accords sur les prix

42. Le marché de produits comprend tous les produits

34. Selon l’art. 5 al. 3 LCart, «sont présumés entraîner la ou services que les partenaires potentiels de l'échange

suppression de la concurrence efficace dans la mesure considèrent comme substituables en raison de leurs

où ils réunissent des entreprises effectivement ou potencaractéristiques et de l'usage auquel ils sont destinés

tiellement concurrentes, les accords: (voir par analogie art. 11 al. 3 let. a de l’Ordonnance du

17 juin 1996 sur le contrôle des concentrations

a) qui fixent directement ou indirectement les prix ;

d’entreprises [OCCE; RS 251.4]).

b) qui restreignent des quantités de biens ou de ser-

43. Les membres de l’USPI-Neuchâtel sont actifs sur vices à produire, à acheter ou à fournir;

deux marchés distincts: la gérance d’immeubles et le

c) qui opèrent une répartition géographique des courtage immobilier.

marchés ou une répartition en fonction des parte-

44. La gérance immobilière est un service demandé naires commerciaux».

par les propriétaires immobiliers. Elle consiste à gérer et

35. En cas d’existence d’un tel accord, il s’agit en preà administrer un immeuble locatif pour le compte d’un

mier lieu d’examiner si la présomption de suppression propriétaire. Les principales tâches d’un gérant sont la

de la concurrence se vérifie. Dans la négative, une location de locaux, l’établissement de baux à loyer, la éventuelle affectation notable de la concurrence doit être recherche de concierges, l’entretien des immeubles, analysée. l’intervention auprès des locataires, la commande de combustible et l’établissement des comptes de chauf-

36. En l’espèce, l’aide-mémoire de l’USPI-Neuchâtel fage et d’eau. Etant donné que la gérance d’immeubles établit des fourchettes de taux (en matière de gérance)

est un ensemble de services complémentaires demanet des taux fixes (en matière de courtage) à l’attention dés comme tel, il convient de définir le marché de la de ses membres. Or, la présomption de l’art. 5 al. 3 let. a gérance immobilière comme un marché englobant LCart vise la fixation de tout prix ou élément de prix conl’ensemble des prestations usuelles qui sont rattachées cernant une prestation déterminée ou l’ensemble des 15

12 à cette activité. A ce stade, il est important de relever prestations d’une entreprise. Par ailleurs, les membres qu’aucun indice crédible ne justifierait de découper le actifs de l’USPI-Neuchâtel l’appliquent, le taux de suivi marché en fonction des tranches correspondantes aux étant analysé ci-dessous (voir chiffres 63-66). 16 fourchettes prévues par la recommandation. En effet,

37. Pour l’activité de gérance d’immeubles, l’aidemémoire recommande des fourchettes de taux, variant 11 Voir DPC 2006/4, 593, N 25, VTR ; DPC 2000/2, 172 s., N 29 ss, de 0,5 point (cf. Tableau 1), qui doivent être appliqués à AFEC. la valeur locative de l’immeuble en question (totalité des 12 Message du 23 novembre 1994, FF 1995 I 562 ; DPC 2001/4, 666 sommes perçues des locataires, y compris les locaux s., N 70, Tarifvertrag in der halbprivaten Versicherung.

Voir art. 12 aide-mémoire. occupés par le propriétaire, que ce soit à titre de loyer, 14 Il a été décidé d’inclure l’administration de parts de propriété par

de contribution de chauffage et d’eau chaude, ou d’autre étages (PPE) dans le marché de la gérance étant donné le peu de

contribution). factures à disposition pour l’administration de PPE et les caractéristiques identiques de ces deux activités (cf. à cet égard DPC 1998/2,

38. Pour l’activité de courtage immobilier, les taux 189 ss, SVIT-Honorarrichtlinien).

recommandés doivent être appliqués, par tranche, à la Voir DPC 1998/2, 187, Tarifs de la Société vaudoise des régisseurs

valeur de l’immeuble qui a été convenue entre vendeur et courtiers en immeubles et en fonds de commerce.

Pour un exemple de découpage justifié, cf. DPC 1998/2, 292 ss, et acheteur (cf. Tableau 2). UBS/SBV.

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les mêmes acteurs offrent leurs services, peu importe convient dès lors d’examiner l’éventuelle notabilité de

l’importance de la valeur locative de l’objet à gérer. l’affectation à la concurrence de l’aide-mémoire tarifaire

de l’USPI-Neuchâtel.

45. Le courtage immobilier consiste à intervenir comme négociateur entre un vendeur et un acheteur B.3.3 Gérance immobilière: Affectation notable de la d’un bien immobilier en vue de faire aboutir une vente ou concurrence une promesse de vente. Le marché du courtage immobi-

51. Les accords qui affectent de manière notable la conlier englobe donc l’ensemble de ces activités.

currence sur le marché de certains biens ou services et

46. En l’espèce, il convient de distinguer deux marchés qui ne sont pas justifiés par des motifs d’efficacité éco-

de référence, l’un relatif à la gérance immobilière et nomique, sont illicites (art. 5 al. 1 LCart). Le critère de la

l’autre pour le courtage immobilier. notabilité a trait à des éléments aussi bien qualitatifs que quantitatifs.

II. Marché géographique B.3.3.1 Critères qualitatifs

47. Le marché géographique comprend le territoire sur lequel les partenaires potentiels de l’échange sont en- 52. En présumant que les accords horizontaux sur les

gagés du côté de l’offre ou de la demande pour les proprix suppriment la concurrence efficace (cf. art. 5 al. 3

duits ou services qui composent le marché de produits let. a LCart), la Loi sur les cartels démontre l’importance

(voir par analogie art. 11 al. 3 let. b. OCCE). qu’il faut accorder à ce paramètre concurrentiel.

48. Pour ce qui est de la gérance immobilière, les en- 53. La jurisprudence des autorités de la concurrence a

treprises qui offrent cette prestation se situent généradéjà affirmé à plusieurs reprises qu’un accord sur les

20 21 lement à proximité des immeubles à gérer. En effet, les prix , même sous forme de prix recommandés ici ,

activités de gérance requièrent de fréquents déplacepeut affecter le jeu de la concurrence dans la mesure où

ments (p.ex. pour l’établissement d’un état des lieux elle permet aux acteurs du marché de prévoir avec un

d’entrée et de sortie). Pour cette raison, le marché géodegré raisonnable de certitude quelle pourrait être la

graphique est local, voire cantonal. Cette hypothèse est politique de prix poursuivie par les concurrents. En effet,

confirmée par les réponses apportées par les entreles recommandations de prix entre concurrents dimiprises au questionnaire du Secrétariat. nuent le choix des différentes combinaisons de prixprestation à disposition des entreprises. Elles n’incitent

49. Le courtage immobilier en revanche tend à perdre

18 pas les entreprises à fixer leur prix en fonction de leurs sa dimension régionale. Une entreprise présente sur le propres situations. Leur application est susceptible de territoire du canton de Neuchâtel peut également offrir réduire, de façon générale, la rivalité qui doit exister ses prestations dans un ou plusieurs autres cantons. En entre les acteurs sur le marché. De plus, lorsqu’elles outre, d’après les informations recueillies au cours de la sont émises par une association professionnelle, les procédure, il existerait plusieurs entreprises n’ayant pas recommandations de prix peuvent influencer non seuleleur siège dans le canton de Neuchâtel qui sont actives ment le comportement concurrentiel des membres de dans ce canton avec ou sans succursale. Les cantons l’association concernée, mais aussi des éventuelles les plus fréquemment cités sont Fribourg, Vaud, Ge- 22 entreprises qui n’en font pas partie. En définissant nève, Jura et Berne. Par conséquent, le marché géograprécisément les services correspondant aux taux à apphique s’étend certainement au-delà des frontières neupliquer, l’association professionnelle contribue à une châteloises. Toutefois, la question peut rester ouverte en certaine uniformisation des prestations des différents l’espèce dans la mesure où une délimitation étroite du offreurs sur le marché. marché géographique limité au seul canton de Neuchâ-

tel ne permet pas de conclure à l’illicéité des recomman- 54. En l’espèce, les tarifs recommandés de l’USPI-

dations de prix liées au courtage immobilier. Neuchâtel remplissent l’exigence qualitative d’une affectation notable. B.3.2.1.2 Présomption renversée B.3.3.2 Critères quantitatifs

50. Selon les résultats de l’enquête, lors de laquelle les

entreprises visées par l’enquête ont été requises de 55. Afin de déterminer, si l’accord affecte notablement la

fournir jusqu’à 5 factures par tranche de valeur locative concurrence de manière quantitative, il convient et pour les années 2007 à 2010, 66,9 % des factures d’examiner l’état de la concurrence (actuelle et potenanalysées (en matière de gérance), respectivement tielle) sur les marchés concernés.

96 % (en matière de courtage) révèlent des taux qui diffèrent de ceux prévus par les recommandations tarifaires de l’USPI-Neuchâtel. Ces taux pourraient s’avérer différents si une analyse complète de toutes les factures

émises avait été effectuée. Néanmoins, tout porte à En effet, la majorité d’entre elles qualifient le marché géographique

croire qu’une concurrence subsiste aussi bien interne – comme tel. Voir réponses aux questions n° 11 (courtage) et n° 20

(gérance) du questionnaire (acte 69). entre les entreprises qui sont parties à l’accord – 18 Voir DPC 1998/2, 187, Tarifs de la Société vaudoise des régisseurs qu’externe – entre les entreprises qui ne sont pas parties et courtiers en immeubles et en fonds de commerce. à l’accord – démontrant que l’aide-mémoire tarifaire de DPC 2000/2, 167 ss, AFEC.

l’USPI-Neuchâtel n’a pas pour effet de supprimer la con- DPC 2009/3, 196 ss, Elektroinstallationsbetriebe Bern; DPC 2008/1,

50 ss, Pavimentazioni stradali in Ticino; DPC 1997/3, 334 ss, Sammelcurrence efficace sur les marchés de la gérance et du revers für Musiknoten. courtage immobiliers. Partant, la présomption de sup- 21 DPC 2000/2, 167 ss, AFEC. pression de l’art. 5 al. 3 LCart peut être renversée. Il DPC 2000/2, 175, AFEC.

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a. Concurrence actuelle Ainsi, il est courant qu’une entreprise émette une facture

23 trimestrielle nette pour un client et une facture annuelle

56. L’analyse statistique a porté sur 578 factures sélecbrute et à forfait pour un autre. Afin de comparer des tionnées et fournies par les entreprises concernées par éléments comparables, un travail important d’uniformil’enquête pour les années situées entre 2007 et 2010.

sation et d’interprétation des documents fournis a dû Les professionnels de l’immobilier ont une pratique de être accompli. Il a amené les résultats suivants. facturation qui varie beaucoup d’une entreprise à l’autre. La détermination du prix est fonction, notamment, de 57. Concernant la concurrence actuelle entre les

l’état locatif (net ou brut), de l’immeuble (état de vétusté, membres de l’association parties à l’accord, l’analyse

entretien), du type d’immeuble, du type de locataires, montre que les recommandations tarifaires de l’USPI- des exigences du propriétaire (rendement, fréquence de Neuchâtel en matière de gérance ont été suivies en la facturation, participation) et du nombre de relations moyenne de la façon suivante (cf. Tableau 3): commerciales passées et potentielles avec le client.

Tableau 3: Pourcentage de suivi des recommandations tarifaires de l’USPI par ses membres, pondéré par valeur locative Tranche Suivi Non suivi Total Jusqu’à 50'000.- 17.0 83.0 100.0 De 50'000.- à 100'000.- 29.3 70.7 100.0 De 100'000.- à 150'000.- 35.9 64.1 100.0 De 150'000.- à 200'000.- 22.5 77.5 100.0 De 200'000.- à 250'000.- 42.3 57.7 100.0 De 250'000.- à 500'000.- 53.7 46.3 100.0 Supérieur à 500'000.- 25.0 75.0 100.0 Moyenne 33.1 66.9 100.0

Source: 434 factures et/ou contrats obtenus dans le cadre de l’enquête. Elaboration: Secrétariat.

58. En moyenne, selon l’analyse effectuée sur la base des factures produites par les entreprises membres de l’USPI-Neuchâtel actives sur le marché de la gérance immobilière, celles-ci ont appliqué les tarifs recommandés pour facturer leurs prestations dans le 33,1 % des cas. Ce taux d’application des tarifs de l’USPI-Neuchâtel est fondé sur les renseignements fournis par la presque totalité des entreprises pratiquant dans le canton de Neuchâtel. En outre, l’aide-mémoire donne une indication sur le niveau attendu des honoraires par tranche de valeur locative, même si les honoraires effectivement facturés se situent, dans d’autres cas, légèrement endeçà ou au-delà de la fourchette prévue. Dans le cadre d’une enquête conclue par un accord amiable, la question du pourcentage exact de suivi peut toutefois rester ouverte. Dans le cas d'espèce, un taux de suivi d'un tiers doit toutefois être considéré comme un minimum dans la mesure où il a été calculé sur la base de factures choisies librement par les entreprises.

59. Ces résultats présentent un intérêt pour l’analyse de la notabilité dans la mesure où ces entreprises, membres de l’USPI-Neuchâtel, ont généré, aux cours des années prises en examen, le 77,7 % du chiffre d’affaires du marché relevant.

60. Pour ce qui touche au comportement des entreprises de gérance qui ne sont pas membres de l’association et 23

434 factures de 18 entreprises membres et 144 factures de 15 enne sont pas parties à l’accord, dans le 51,1 % des cas, treprises non-membres de l’USPI-Neuchâtel.

les taux recommandés ont été appliqués (cf. Tableau 4). Les factures ont été réparties dans les différentes tranches propo-

sées par l’USPI-Neuchâtel. Une pondération a ensuite été effectuée par rapport à la valeur locative correspondant aux factures respectives.

2012/3 663

Tableau 4: Pourcentage de suivi des recommandations tarifaires de l’USPI par les entreprises nonmembres, pondéré par valeur locative Tranche Suivi Non suivi Total Jusqu’à 50'000.- 12.2 87.8 100.0 De 50'000.- à 100'000.- 51.5 48.5 100.0 De 100'000.- à 150'000.- 51.9 48.1 100.0 De 150'000.- à 200'000.- 9.3 90.7 100.0 De 200'000.- à 250'000.- 100.0 0.0 100.0 De 250'000.- à 500'000.- 66.4 33.6 100.0 Supérieur à 500'000.- 100.0 0.0 100.0 Moyenne 51.1 48.9 100.0

Source: 144 factures et/ou contrats obtenus dans le cadre de l’enquête. Elaboration: Secrétariat.

61. Ce résultat se fonde sur un échantillon de factures 62. Les mêmes considérations peuvent être faites par moins important surtout pour les tranches supérieures (à rapport au comportement des entreprises actives sur les partir de CHF 200'000). Pour l’ensemble, il représente marchés limitrophes. Sur la base des réponses aux néanmoins un indicateur important de l’attitude des enquestionnaires envoyés à des entreprises actives hors

treprises non-membres de l’USPI-Neuchâtel, vis-à-vis du canton de Neuchâtel (cf. chiffre 18), les résultats, en

des tarifs recommandés. Ainsi, les entreprises parties à particulier pour Yverdon-les-Bains et Bienne, semblent l’accord ne sont pas soumises à la pression de leurs indiquer une certaine influence des tarifs de l’USPI- concurrents directs sur le marché relevant. Neuchâtel sur le comportement des entreprises actives dans les régions limitrophes à ce canton.

Tableau 5: Pourcentage de taux correspondant aux recommandations tarifaires de l’USPI-Neuchâtel par les entreprises de la région Yverdon/Ste-Croix, pondéré par valeur locative Tranche Suivi Non suivi Total Jusqu’à 50'000.- 7.5 92.5 100.0 De 50'000.- à 100'000.- 62.4 37.6 100.0 De 100'000.- à 150'000.- 42.6 57.4 100.0 De 150'000.- à 200'000.- 18.3 81.7 100.0 De 200'000.- à 250'000.- 56.9 43.1 100.0 De 250'000.- à 500'000.- 23.0 77.0 100.0 Supérieur à 500'000.- 68.4 31.6 100.0 Moyenne 61.1 38.9 100.0 Source: 73 factures et/ou contrats obtenus dans le cadre de l’enquête. Elaboration: Secrétariat.

63. Le taux global de suivi au sein du canton de Neuchâché relevant est résumé par tranche de valeur locative tel pour l’ensemble des entreprises actives sur le mardans le tableau suivant:

Tableau 6: Pourcentage de suivi des recommandations tarifaires de l’USPI-Neuchâtel par les entreprises membres et non-membres, pondéré par valeur locative Tranche Suivi Non suivi Total Jusqu’à 50'000.- 15.7 84.3 100.0 De 50'000.- à 100'000.- 35.0 65.0 100.0 De 100'000.- à 150'000.- 39.9 60.1 100.0 De 150'000.- à 200'000.- 19.6 80.4 100.0 De 200'000.- à 250'000.- 44.8 55.2 100.0 De 250'000.- à 500'000.- 56.3 43.7 100.0 Supérieur à 500'000.- 31.3 68.7 100.0 Moyenne 36.4 63.6 100.0

Source: 578 factures et/ou contrats obtenus dans le cadre de l’enquête. Elaboration: Secrétariat.

2012/3 664

64. Le graphique 1 met en évidence que, de façon génécommandés par l’USPI-Neuchâtel. Il s’agit d’un élément

rale, les taux appliqués dans le domaine de la gérance supplémentaire qui démontre une certaine dépendance immobilière aux clients dans le canton de Neuchâtel se des entreprises actives sur ce marché vis-à-vis de ces concentrent en grande partie à l’intérieur des taux rerecommandations.

Graphique 1: répartition croissante des taux appliqués par toutes les entreprises interrogées

Gérance (membres et non-membres), toutes les observations Taux_USPI_min Taux_USPI_max Taux_angewendet_gerundet

Source: 578 factures et/ou contrats obtenus dans le cadre de l’enquête. Elaboration: Secrétariat.

65. Par conséquent, le taux d’application des recom- 69. Selon le registre du commerce, la grande majorité mandations de 33,1 % en moyenne chez les membres des entreprises actives dans la gérance immobilière sur de l’USPI-Neuchâtel, défini sur la base des factures le canton de Neuchâtel, ont été créées bien avant la produites par ceux-ci, permet de conclure, en l’espèce, à publication des recommandations tarifaires. Seules une affectation quantitativement notable de la concurquelques-unes de ces entreprises – non-membres de

rence efficace sur le marché de la gérance immobilière l’USPI-Neuchâtel – y ont été inscrites dans les six der-

dans le canton de Neuchâtel dans la mesure où ce taux nières années. La structure du marché semble donc être

peut être considéré comme un taux d’application miniarrivée à maturité, ce qui tend à indiquer une faible pro-

mal. En effet, dans le cadre d’une procédure comprebabilité de nouvelles entrées à court terme sur le marché

nant un accord amiable, le Secrétariat a renoncé à exarelevant. Même si l’entrée de nouveaux opérateurs, miner la situation de manière plus approfondie. qu’ils deviennent ou non membres de l’association, devait s’intensifier, ceux-ci pourraient ne pas avoir intérêt à

66. En conclusion, les recommandations de prix de remettre en discussion les tarifs recommandés mais être l’USPI-Neuchâtel affectent notablement la concurrence plutôt incités à les suivre, à l’instar des entreprises nonefficace sur le marché de la gérance d’immeubles du membres (cf. ch. 60). Les mêmes conclusions pourraient canton de Neuchâtel. Il convient donc d’examiner si s’appliquer à des entreprises actives dans les régions l’analyse de la concurrence potentielle sur ce marché est limitrophes au canton de Neuchâtel qui décideraient propre à modifier l’appréciation de la concurrence acd’élargir leur champ d’activité à ce canton. Par consétuelle.

quent, la concurrence potentielle n’aurait pas pour effet b. Concurrence potentielle de discipliner suffisamment les entreprises parties à l’accord.

67. Pour aborder la question de la concurrence poten-

tielle, il faut déterminer si, à court terme (dans les deux 70. En conclusion, l’affectation notable de la concur-

ou trois années à venir), des entreprises pourraient pérence actuelle ne peut pas être contrebalancée par une

nétrer le marché de la gérance sur Neuchâtel et y jouer forte concurrence potentielle. un rôle suffisamment important pour discipliner le com- B.3.3.3 Pas de justification pour des motifs d'effiportement des entreprises qui appliquent les recomcacité économique mandations tarifaires de l’USPI-Neuchâtel. A ce sujet, il convient de mentionner les éléments suivants. 71. Un accord qui affecte de façon notable la concurrence est réputé justifié par des motifs d'efficacité éco-

68. Bien que le marché ne semble pas poser de barnomique (art. 5 al. 2 LCart): rières à l’entrée, le nombre d’entreprises actives sur celui-ci est resté plutôt stable au fil des années. Parmi les membres de l’USPI-Neuchâtel, seule une entreprise a été rachetée par un concurrent .

Cf. registre du commerce du canton de Neuchâtel.

2012/3 665

a) lorsqu’il est nécessaire pour réduire les coûts de de la vente qui dépasse le million de francs. Le calcul du

production ou de distribution, pour améliorer les taux final devrait alors donner un résultat qui n’est pas produits ou les procédés de fabrication, pour pro- «rond», contrairement à ce que les taux recommandés mouvoir la recherche ou la diffusion de connaisportent à croire.

sances techniques ou professionnelles, ou pour

78. Il ressort des résultats de l’analyse des contrats et exploiter plus rationnellement des ressources et factures obtenus que les taux proposés aux clients sont

b) lorsque cet accord ne permettra en aucune façon généralement situés au point ou à la demie (voir graaux entreprises concernées de supprimer une phique 2). De ce fait, le taux de suivi calculé sur la base concurrence efficace. des factures envoyées par les entreprises interrogées est bien plus faible (entre 2 % et 6 %) que celui relatif à

72. Certains professionnels de l’immobilier ont affirmé la gérance. Cela s’explique par le fait qu’il s’agit de taux que les recommandations tarifaires servent de base de fixes et que les recommandations tarifaires ont été connégociation, ou de base de calcul, ou encore qu’ils foursidérées comme suivies uniquement si les entreprises nissent ces indications à leurs clients afin de leur donner

26 appliquent exactement le taux USPI-Neuchâtel, en teun aperçu des prix du marché. Ces éléments soutiennant compte par exemple des rabais. De plus, le sysnent la thèse développée au point B.3.3.1, selon laquelle tème proposé pour les tarifs de courtage n’a que rareles recommandations tarifaires d’associations sont en ment été appliqué comme le prévoient les recommandaprincipe nuisibles à la concurrence. En effet, ces retions de l’USPI-Neuchâtel. Tandis que les entreprises commandations sont établies de façon concertée par les ont interprété ou préféré appliquer des taux ronds en professionnels de la branche et sont utilisées par euxfonction de la valeur de vente des immeubles, les tarifs mêmes pour justifier leurs prix.

prévoient une application par tranche (cf. Tableau 2,

73. La COMCO a précisé dans sa Communication sur chiffre 10). Le graphique 2 illustre cet état de fait: les schémas de calcul qu’un tel schéma ne doit pas contenir d’indication de grandeur ou de pourcentage forfaitaire, mais doit par exemple se limiter à de simples données permettant aux entreprises de calculer leurs coûts.

74. La doctrine va dans le même sens en affirmant que les aides de calcul et de gestion mises à disposition de ses membres par une association ne doivent pas exercer d’influence directe ou indirecte sur le libre jeu de la concurrence, notamment en prenant la forme de tarifs applicables par tous les membres indépendamment de leur propre structure de prix de revient. La diffusion par une organisation professionnelle de tarifs recommandés est de nature à inciter les adhérents à aligner leurs tarifs. Une telle méthode dissuade les entreprises dont les prix de revient sont les plus bas de baisser leurs prix et procure ainsi un avantage artificiel aux entreprises maîtrisant moins leurs coûts de production.

75. Les recommandations de prix de l’USPI-Neuchâtel pour les honoraires de gérance ne peuvent dès lors pas être justifiées pour des motifs d’efficacité économique dans la mesure où elles ne remplissent aucun des deux critères de l’art. 5 al. 2 LCart. B.3.3.4 Résultat

76. Les résultats de l’enquête démontrent que les recommandations tarifaires de l’USPI-Neuchâtel pour les honoraires de gérance affectent de façon notable la concurrence efficace sur le marché de la gérance immobilière dans le canton de Neuchâtel sans être justifiées par des motifs d’efficacité économique (art. 5 al. 3 let. a 26 Voir p. ex. actes 103 et 192 réponses à la question 7, acte 131 LCart en relation avec l’art. 5 al. 1 LCart). annexe 3 et acte 150.

Art. 3 et 4 Communication sur les schémas de calcul (DPC 1998/2, B.3.4 Courtage immobilier: Absence d’affectation 354 ss).

notable de la concurrence PATRICK L. KRAUSKOPF/OLIVIER SCHALLER, in: Basler Kommentar, Kartellgesetz, Amstutz/Reinert (Hrsg.), 2010, Art. 5 KG, N 391 ss;

77. L’aide-mémoire tarifaire relatif au courtage prévoit un STEFAN BÜHLER/DENNIS L. GÄRTNER, Making Sense of Non-Binding

régime particulier dans la mesure où les taux recom- Retail-Price Recommendations, Working Paper No. 0902, 2009 (Uni-

29 versity of Zurich), 5 ss; ROGER ZÄCH, Schweizerisches Kartellrecht, 2. mandés s’appliquent par tranche. Ainsi, un taux de Auflage, 2005, N 244 ss. 4,5 % vaut jusqu’à CHF 500'000. Un taux de 3,5 % 29 A l’image de la pratique des tarifs appliqués dans le notariat latin,

s’applique ensuite au montant compris entre CHF voir PIERRE TERCIER, Les notaires et le droit de la concurrence, in: La

500'001 et CHF 1 mio et un taux de 2,5 % pour la partie Semaine Judiciaire 31/1998, 505 ss.

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Graphique 2: Taux de courtage les plus appliqués dans le canton de Neuchâtel

Fréquence d'utilisation des taux Nombre de contrats

Membre 3 Non-membre 3 Tous 3

Taux appliqués

Source: 437 factures et/ou contrats obtenus dans le cadre de l’enquête USPI-Neuchâtel. Elaboration: Secrétariat.

79. Par conséquent, les recommandations de prix de VI. Pour autant que l'accord amiable soit approuvé l’USPI-Neuchâtel n’affectent pas la concurrence efficace par la COMCO et que la sanction prononcée se de manière notable en matière de courtage. situe dans la fourchette de proposition mentionnée au chiffre III ci-dessus, l’USPI-Neuchâtel et B.4 Accord amiable les membres renoncent à recourir. USPI-

80. Le 14 mai 2012, le Secrétariat a conclu un accord Neuchâtel et ses membres maintiennent leur amiable au sens de l’art. 29 LCart avec l’USPI- appréciation, exprimée au cours de l'enquête, au Neuchâtel et ses membres, actifs dans le domaine de la sujet de l'état de fait retenu et de son analyse jugérance immobilière, selon les termes suivants: ridique.

A. Préambule VII. Les frais de la procédure seront mis solidairement à la charge des membres, selon une

I. Le présent accord amiable au sens de l’art. 29 quote-part identique.

de la Loi sur les cartels (LCart; RS 251) a pour but de simplifier, de raccourcir et de mettre un VIII. Le Secrétariat proposera de clore l’enquête sans terme formel à la procédure 22-0379, sous résuite à l’encontre des membres de l’USPI- serve de son approbation par la Commission de Neuchâtel non concernés par l’accord amiable.

la concurrence (ci-après COMCO).

B. Accord

II. La volonté et la disponibilité des membres et de

1. Les membres s’engagent à ne plus adopter de rel’USPI-Neuchâtel de conclure le présent accord commandations de prix constituant des accords sont considérées par le Secrétariat comme un en matière de concurrence prohibés par la comportement coopératif qui sera dûment pris LCart, respectivement à ne plus appliquer les en compte lors de l’établissement de la sanction.

recommandations de prix établies par l’USPI-

III. Sur la base du dossier établi par la procédure, le Neuchâtel.

Secrétariat va soumettre à la COMCO une pro-

2. L’USPI-Neuchâtel s’engage à ne plus éditer, diffuposition de sanction située entre CHF 30’000 et ser ou publier de recommandations de prix cons- CHF 40'000.

tituant des accords en matière de concurrence

IV. Le montant définitif de l’amende sera fixé par la prohibés par la LCart.

COMCO et sera intégré dans la décision for-

3. L’USPI-Neuchâtel s’engage à assurer le recoumelle, laquelle mettra fin à la procédure.

vrement du montant de la sanction et des frais

V. Si le présent accord amiable devait ne pas troude la procédure.

ver l’agrément de la COMCO, l’enquête serait

4. Une révocation ou une modification du présent alors poursuivie jusqu’à son terme selon la proaccord amiable conformément à l’art. 30 al. 3 cédure ordinaire et, en cas de constatation d’un LCart est réservée.

comportement illicite, la sanction serait alors fixée par la COMCO en application de la LCart 81. La COMCO approuve l’accord amiable du 14 mai et de l’Ordonnance sur les sanctions en cas de 2012.

restrictions illicites à la concurrence du 12 mars 2004 (OS-LCart; RS 251.5).

2012/3 667

B.5 Sanction dence de la COMCO. C’est pourquoi, dans le cas d’espèce, l’accord horizontal constitué par les recom-

82. L’entreprise qui participe à un accord illicite au terme mandations tarifaires de l’USPI-Neuchâtel pour les hode l’art. 5 al. 3 LCart est tenue au paiement d’une noraires de gérance est sanctionnable en vertu de amende d’un montant pouvant aller jusqu’à 10 % de son l’art. 49a al. 1 LCart. chiffre d’affaires réalisé en Suisse au cours des trois dernières années (art. 49a al. 1 LCart). 88. Pour le calcul concret de la sanction, l’OS-LCart se fonde tout d’abord sur un montant de base pouvant aller,

83. En l’espèce, les membres individuels de l’USPI- selon le type et la gravité de l’infraction, jusqu’à 10 % du Neuchâtel se sont entendus sur l’élaboration d’une rechiffre d’affaires réalisé en Suisse au cours des trois commandation de prix laquelle s’apparente à la concluderniers exercices sur les marchés pertinents (art. 3 OS- sion d’un accord sur les prix au sens de l’art. 5 al. 3 LCart). Ce montant est ensuite augmenté en fonction de LCart. Ladite recommandation a été publiée sur le site la durée de la pratique anticoncurrentielle (art. 4 OS- de l’USPI-Neuchâtel. Dès lors, l’illicéité de l’accord liti- LCart). Cette augmentation peut atteindre 50 % pour gieux peut être imputé aux entreprises qui ont pris part à

30 une pratique d’une durée de 1 à 5 ans et ensuite, une l’accord.

augmentation complémentaire de 10 % par année sup-

84. Certains auteurs ont mis en doute la sanctionnabilité plémentaire est possible. Enfin, les circonstances aggra-

directe des accords relevant de l’art. 5 al. 3 LCart dont vantes (art. 5 OS-LCart) et atténuantes (art. 6 OS-LCart)

l’illicéité ne découle pas directement de la suppression doivent être observées bien que l’OS-LCart ne précise

de la concurrence, mais repose, après le renversement pas dans quelle mesure le montant de base doit être de la présomption, sur une affectation notable de la conmodifié en pareilles circonstances. currence qui ne peut être justifiée par des motifs

89. Il ressort toutefois de ce calcul en trois étapes que la d’efficacité économique. D’autres estiment au contraire COMCO dispose d’un pouvoir d’appréciation, tant dans que la sanctionnabilité directe des accords illicites tient la fixation du montant de base, que dans l’observation aux types d’accords décrits à l’art. 5 al. 3 LCart et non

31 de circonstances aggravantes ou atténuantes. Cela siau degré d’atteinte à la concurrence.

gnifie que la COMCO peut prononcer une sanction à

85. A ce sujet, il y a lieu de rappeler que les accords caractère symbolique. Dans ce cas, le montant final

visés par l’art. 49a LCart sont ceux dont les effets sont dépend d’une réflexion qui permet de fixer le niveau

les plus dommageables pour les consommateurs, les adéquat de la sanction en tenant compte du principe de entreprises et l’économie en général. C’est pourquoi, la proportionnalité. LCart présume qu’ils suppriment la concurrence effi-

90. La procédure d’enquête n’a pas établi que les entrecace. Deux conditions doivent être réunies pour qu’un prises visées avaient réalisé, grâce à l’accord en quesaccord soit sanctionnable: l’accord doit (1) être un de tion, un profit particulier qui accentuerait la gravité de ceux qui sont décrits à l’art. 5 al. 3 LCart et (2) être illil’infraction (art. 3 OS-LCart). Quant aux circonstances, cite. L’art. 49a al. 1 LCart ne précise pas que l’illicéité relevons que les destinataires de la décision ont fait découle du degré d’atteinte (supression/affectation) à la preuve d’un comportement extrêmement coopératif tout concurrence. Par conséquent, la sanctionnabilité est au long de la procédure. L’USPI-Neuchâtel a également donnée indépendamment du fait que l’accord supprime retiré les recommandations tarifaires de son site internet. la concurrence ou l’affecte «seulement» de façon no- De plus, tant l’USPI-Neuchâtel que ses membres indivitable sans être justifié par des motifs d’efficacité éconoduels se sont engagés par accord amiable à ne plus mique.

diffuser, publier ou recommander de prix, respective-

86. Le Message du Conseil fédéral relatif à la révision de ment à ne plus établir de telles recommandations. la LCart confirme cette interprétation. Il précise que sont

91. Par conséquent, en tenant compte de ces considéraexclus du champ d’application des sanctions directes les tions et de l’ensemble des circonstances, la COMCO accords selon l’art. 5 al. 1 LCart qui «n’ont pas pour prononce une sanction globale - inférieure à la limite objet un accord portant sur les prix, les quantités ou la maximale prévue par l’art. 49a al. 1 LCart - située dans répartition géographique, ni aux accords portant sur les la fourchette prévue par l’accord amiable d’un montant prix, les quantités ou la répartition géographique qui ne de CHF 35'000.- à l’encontre des membres individuels nuisent pas considérablement à la concurrence efficace de l’USPI-Neuchâtel selon la liste de notification. ou ne l’éliminent pas, ou qui se justifient par des motifs d’efficacité économique». La volonté du législateur est claire: les accords portant sur les prix, les quantités ou la répartition de marchés, qui affectent la concurrence de façon notable et ne sont pas justifiés par des motifs d’efficacité économique, doivent être soumis aux sanctions directes. Arrêt du TAF, DPC 2007/4, 672 consid. 4.2.6, Flughafen Zürich AG (Unique)/WEKO.

87. Il en ressort que l’art. 49a al. 1 LCart est aussi appli- 31 Pour un aperçu complet. de cette question, voir C. TAGMANN, Die

cable aux accords prévus à l’art. 5 al. 3 LCart pour lesdirekten Sanktionen nach Art. 49a Abs. 1 Kartellgesetz, Zu-

quels la présomption a été renversée mais qui affectent rich/Bâle/Genève 2007, 35 ss, resp. 52.

Message du 7 novembre 2001 relatif à la révision de la Loi sur les tout de même la concurrence efficace de façon notable cartels, FF 2002, 1911 ss, 1925. sans être justifiés par des motifs d’efficacité écono- 33 DPC 2009/2, 155, N 84 ss, Sécateurs et cisailles. mique, ce qui ressort aussi clairement de la jurispru- DPC 2009/2, 157, N 99, Sécateurs et cisailles.

2012/3 668

C Frais

92. Conformément à l’art. 2 al. 1 de l’Ordonnance du E Dispositif

25 février 1998 sur les émoluments LCart (Oemol-LCart;

La Commission de la concurrence, se fondant sur les RS 251.2), est notamment tenu de s’acquitter d’un émo-

faits dont elle a eu connaissance et les développements lument celui qui occasionne une procédure administraqui précèdent, décide selon l’art. 30 al. 1 LCart que : tive.

1. l’accord amiable suivant du 14 mai 2012 est ap-

93. Dans la procédure d’enquête, les parties concernées prouvé (cf. pour le texte intégral ch. 80):" doivent verser des émoluments lorsqu’il existe une restriction à la concurrence ou si elles acceptent de se - Les membres s’engagent à ne plus adopter de soumettre à la loi. Les parties sont réputées se sourecommandations de prix constituant des acmettre à la loi lorsqu’elles abandonnent le comportement cords en matière de concurrence prohibés par supposé restrictif de la concurrence et que la procédure la LCart, respectivement à ne plus appliquer est clôturée sans suite. En l’espèce, les destinataires les recommandations de prix établies par de la décision sont donc tenus de s’acquitter des émol’USPI-Neuchâtel. luments.

- L’USPI-Neuchâtel s’engage à ne plus éditer,

94. En vertu de l’art. 4 al. 1 et 2 Oemol-LCart, diffuser ou publier de recommandations de prix l’émolument se calcule en fonction du temps consacré à constituant des accords en matière de concurl’affaire ; il varie de CHF 100.- à CHF 400.- l’heure. Le rence prohibés par la LCart. montant est fixé notamment en fonction de l’urgence de

- L’USPI-Neuchâtel s’engage à assurer le rel’affaire et de la classe de salaire de l’employé qui effeccouvrement du montant de la sanction et des tue la prestation (art. 4 al. 3 Oemol-LCart). Les frais de frais de la procédure. port, de téléphone et de copie sont compris dans l’émolument forfaitaire (art. 4 al. 4 Oemol-LCart). - Une révocation ou une modification du présent

95. Les frais de la procédure d’un montant de CHF […] accord amiable conformément à l’art. 30 al. 3 sont mis solidairement à la charge des membres de LCart est réservée." l’USPI-Neuchâtel selon la liste de notification (art 1a 2. les membres de l’USPI-Neuchâtel, A. Gesteam Oemol-LCart en relation avec l’art. 2 al. 2 Ordonnance Sàrl, Agence Immobilière et Commerciale S.A. générale du 8 septembre 2004 sur les émoluments, Fidimmobil, Foncia Neuchâtel SA, Fiduciaire OGEmol; RS 172.041.1). Daniel Jaggi SA, G.C.I Services SA, Gérance D Conclusion Charles Berset SA, Gérancia & Bolliger SA, Gerimmo SA, Littoral-Gérance SA, Michel Wolf

96. Les recommandations tarifaires émises par l’USPI- SA, Müller & Christe SA, Naef Immobilier Neu- Neuchâtel sous la forme d’aide-mémoire affectent notachâtel SA, Offidus Régie Immobilière SA, Opblement la concurrence sur le marché de la gérance tiGestion Services Immobiliers SA, Régie Imimmobilière dans le canton de Neuchâtel et constituent mobilière Jouval SA, Régie Immobilière Ribaux dès lors un accord illicite au sens de l’art. 5 al. 3 let. a & Von Kessel, The Swatch Group Immeubles LCart en relation avec l’art. 5 al. 1 LCart sans pouvoir SA, sont condamnés au paiement d’un montant être justifiées par un motif d’efficacité économique au total de CHF 35'000.-; sens de l’art. 5 al. 2 LCart.

3. l’enquête est close sans suite à l’encontre des

97. L’enquête n’a pas permis d’établir des conclusions autres parties à la procédure; similaires en ce qui concerne le marché du courtage immobilier. 4. les frais de la procédure 22-0379 d’un montant de CHF […] sont mis solidairement à la charge des

98. La coopération et la disponibilité des destinataires de membres de l’USPI-Neuchâtel parties à l’accord la décision durant toute la procédure ainsi que le retrait amiable du 14 mai 2012; des recommandations de prix ont permis la conclusion d’un accord amiable par lequel les membres actifs sur le 5. la violation de l’accord amiable du 14 mai 2012 marché de la gérance immobilière et l’USPI-Neuchâtel peut être sanctionnée selon les art. 50 et 54 se sont engagés à ne plus créer ou appliquer de re- LCart; commandations de prix illicites au sens de la Loi sur les 6. [Notification] cartels, respectivement à ne plus éditer, diffuser ou publier de telles recommandations. 7. [Voies de droit]

99. La question d’une sanction prononcée à l’encontre de l’association peut demeurer ouverte en l’espèce, dans la mesure où son rôle est demeuré essentiellement passif.

DPC 2009/2, 157, N 107, Sécateurs et cisailles; ATF 128 II 247, 257 s. consid. 6.1 (=DPC 2002/3, 546 ss, consid. 6.1) ; art. 3 al. 2 let. b et c Oemol-LCart a contrario.