Tax Assessment of Early Lease Termination Indemnity

F1 24 119

ARRÊT DU 21 JUILLET 2025

Tribunal cantonal du Valais Cour de droit fiscal

Composition : Frédéric Fellay, président ; Dr Thierry Schnyder, juge ; Christian Salamin, juge assesseur ; Julia Kamhi, greffière,

en la cause

X _________ SA, recourante, représentée par Y _________ SA,

contre

COMMISSION CANTONALE D'IMPÔTS DES PERSONNES MORALES, autorité attaquée

(Impôt sur le bénéfice et le capital des personnes morales, périodes fiscales 2020 et 2021)

recours contre la décision sur réclamation du 22 février 2024

Faits

A. X _________ SA, de siège à A _________, a pour but notamment toute activité en relation avec la commercialisation et la gestion d'immeubles commerciaux et de surfaces commerciales. Elle est propriétaire du centre commercial B _________ à A _________ et y loue des locaux à divers exploitants.

Par contrat de bail du 29 mars 2011, elle a loué à la C _________ (ci-après : la locataire) une surface de quelque 9000 m2 pour l’exploitation de cinq enseignes, pour une période allant du 31 août 2012 au 31 août 2027. Le loyer annuel s’élevait en moyenne à xxxx francs. La locataire s’est engagée à garder les commerces ouverts et à en assurer l’exploitation pendant la durée du bail, sous peine de devoir verser un dédommagement de xxxx1 fr./jour.

Par convention du 28 décembre 2020, X _________ SA et sa locataire ont mis un terme à ce bail, cette dernière ne souhaitant plus exploiter deux des enseignes concernées. La convention prévoyait notamment ce qui suit :

Article 1 Le contrat de bail conclu entre les parties le 29 mars 2011 est résilié avec effet au

31 mars 2021.

Article 3 La locataire s’engage à payer au bailleur le montant global de xxxx2 francs. Ce montant correspond à une indemnisation forfaitaire des droits suivants, auxquels le bailleur renonce à l’encontre de la locataire par la résiliation du contrat :

- Indemnité pour violation de l’obligation d’exploitation du 1er juillet 2020 au 31 mars 2021 ;

- Paiement des loyers dus selon le contrat de bail pour la période allant du 1er avril 2021 au 31 août 2027.

Cette indemnisation n’affecte en rien les obligations prévues par les nouveaux contrats de bail. La prise à bail par un tiers des surfaces qui ne font pas l’objet du nouveau contrat ne donne droit à aucune réduction de l’indemnité due selon le présent article.

Article 4 Le bailleur s’engage à reprendre les installations appartenant à la locataire pour un montant forfaitaire de xxxx3 francs.

Ce montant fait l’objet d’une compensation et est retranché des xxxx2 fr. dus par la locataire.

De ce fait, le montant total dû par la locataire est porté à xxxx4 fr., payable dans les

30 jours dès l’entrée en vigueur de la convention. A l’échéance de ce délai, le montant portera intérêt à 5% l’an.

Article 8 La présente convention entre en vigueur dès sa signature, ainsi que celle de ses annexes, par chacune des parties.

B. B.a Le 21 avril 2021, X _________ SA a consulté le Service cantonal des contributions (SCC) au sujet du traitement comptable et fiscal de l’indemnité précitée de xxxx2 francs. Elle a notamment expliqué qu’elle envisageait de comptabiliser en tant que produits reçus d’avance la part correspondant aux loyers dus par la locataire jusqu’en 2027, puis d’en reconnaître une part en produits lors de chaque exercice ultérieur. Cette approche permettait selon elle de respecter le principe de l’imposition selon la capacité contributive.

Le 3 mai 2021, le SCC a répondu à la société que l’indemnité devait être imputée en totalité à une seule période fiscale. Elle était consécutive à une rupture du contrat de bail et ne pouvait donc pas être assimilée à des loyers reçus d’avance. En outre, la créance était devenue exigible au moment de la conclusion de la convention, en 2020. Elle devait donc être reconnue comme produit pour cette année-là. La capacité contributive de la société ne serait pas péjorée par une telle imposition.

Le même jour, la société a répondu au SCC que le montant en question ne constituait pas une indemnité pour rupture du contrat, mais correspondait au paiement des loyers dus jusqu’au terme de celui-ci. Il s’agissait donc bien de produits reçus d’avance. Seuls les montants afférents à la pénalité pour violation de l’obligation d’exploiter et aux loyers dus pour l’exercice 2021 devaient être comptabilisés durant cette période.

B.b Le 22 juin 2021, X _________ SA a déposé sa déclaration d’impôt pour la période fiscale 2020. L’indemnité précitée ne figurait pas dans ses comptes. Le bénéfice déclaré se montait à 1’157’546 fr. (avant un report de pertes de 2’633’408 fr.).

Le 4 juillet 2022, la société a déposé sa déclaration d’impôt relative à la période fiscale 2021. L’indemnité était comptabilisée dans les produits à hauteur de xxxx5 fr. : un montant de xxxx6 fr. correspondait à la pénalité pour violation de l’obligation d’exploiter et une somme de xxxx7 fr. aux loyers dus pour l’année 2021. Le solde de xxxx8 fr. figurait dans les passifs de régularisation en tant que revenus encaissés d’avance. Le bénéfice déclaré se montait à xxxx9 fr. (avant un report de pertes de xxxx10 fr.).

C. Par décisions du 31 août 2023, la Commission d’impôts des personnes morales (CIPM) a procédé à la taxation de la société pour les périodes fiscales 2020 et 2021. S’agissant de la période 2020, elle a opéré une reprise sur le bénéfice et le capital de

xxxx2 fr., correspondant au montant de l’indemnité précitée, diminuée d’une provision pour impôts de xxxx11 francs. Le bénéfice imposable a été arrêté à xxxx12 francs.

Pour l’année 2021, elle a procédé à une reprise négative sur le bénéfice de xxxx5 fr., correspondant au montant comptabilisé par la société au titre de l’indemnité perçue. Le bénéfice imposable a été arrêté à xxxx13 francs. Elle a également procédé à une reprise de xxxx8 fr. sur le capital (soit xxxx2 fr. - xxxx5 fr.), diminuée d’une provision pour impôts de xxxx11 francs.

D. Le 29 septembre 2023, X _________ SA a formé réclamation contre ces décisions, contestant les reprises opérées et requérant que l’indemnité litigieuse soit imposée de manière échelonnée sur les périodes fiscales 2021 à 2027. Elle a fait valoir que ce montant couvrait les prestations qu’elle était contractuellement en droit de réclamer à sa locataire entre 2020 et 2027. Pour des raisons de simplification et à la demande de cette dernière, il avait été convenu qu’il serait entièrement payé en 2021. Or, la date de paiement d’une obligation devait être distinguée de celle de son échéance : si cette dernière précédait en principe le paiement, l’inverse était également possible. Tel était le cas en l’espèce, l’indemnité ayant été encaissée en 2021 alors que les prestations correspondantes étaient exigibles entre les années 2021 à 2027. Par ailleurs, en l’absence d’un tel échelonnement, son chiffre d’affaires apparaîtrait en nette diminution à partir de l’année 2021, dans la mesure où une grande partie des locaux n’avaient pas pu être reloués. Une telle méthode d’imposition ne reflèterait ainsi pas la réalité économique.

E. Par décision du 22 février 2024 expédiée le 9 avril 2024, la CIPM a rejeté la réclamation. Elle a considéré qu’un revenu était réalisé lorsqu’une prestation était faite au contribuable ou que ce dernier acquérait une prétention ferme sur laquelle il avait le pouvoir de disposer. La naissance d’une créance n’était pas corrélée à son exigibilité. Cette dernière ne changeait dès lors rien à la date de réalisation du revenu en droit fiscal. En l’occurrence, la créance de xxxx2 fr. reposait sur la convention du 28 décembre 2020 et non sur le contrat de bail de 2011. Dès la signature de cette convention, la société détenait une prétention ferme à l’encontre de sa locataire. En outre, il n’apparaissait pas que l’exécution de la convention était incertaine ou assortie d’une condition suspensive. Le revenu en question devait donc être attribué intégralement à la période 2020. Toute autre solution serait contraire au principe de réalisation et au principe de périodicité, ce dernier devant primer les règles de comptabilisation.

F. Le 10 mai 2024, X _________ SA a recouru céans contre cette décision, concluant à ce que l’indemnité de xxxx2 fr. ne soit pas imposée en 2020, à ce que seuls les montants de xxxx6 fr. (pénalité pour violation de l’obligation d’exploiter) et de xxxx7 fr. (loyers impayés) soient imposés en 2021 et à ce que le solde de xxxx8 fr. soit imposé annuellement jusqu’en 2027. Elle a au surplus conclu à ce que les réserves latentes ajoutées au capital imposable soient adaptées en conséquence. A l’appui de ses conclusions, elle invoque une violation du principe de périodicité en répétant pour l’essentiel les arguments développés précédemment.

L’Administration fédérale des contributions (AFC) ne s’est pas déterminée.

Le SCC s’est déterminé le 5 juin 2024, concluant au rejet du recours. Il a rappelé que la créance de la recourante ne reposait pas sur le contrat de bail conclu en 2011 – et résilié pour le 31 mars 2021 –, mais sur la convention du 28 décembre 2020 relative à sa résiliation anticipée. Elle ne portait donc pas sur le paiement de loyers, mais sur une indemnité de xxxx2 fr. payable en totalité dans un délai de 30 jours dès la signature de la convention. Dès ce moment-là, la recourante disposait d’une prétention ferme en paiement, de sorte que le montant correspondant était intégralement imposable en 2020.

Cette écriture a été transmise le 27 juin 2024 à la recourante, qui n’a pas déposé d’observations complémentaires.

Considérant en droit

I. Procédure

1.

1.1 Le recours porte tant sur l’IFD que sur les ICC et peut être traité dans un seul arrêt (cf. ATF 135 II 260 consid. 1.3.1). Il a été formé régulièrement de sorte qu’il convient d’entrer en matière (art. 140 ss LIFD ; art. 50 al. 1 et 2 LHID ; art. 150 LF ; art. 81a al. 1 et 2, 80 al. 1 let. a et c, 44 al. 1 let. a et 48 LPJA), sous réserve de ce qui suit.

1.2 La décision attaquée délimite, à l'égard du recourant, le cadre matériel admissible de l'objet du litige (arrêt du Tribunal fédéral 1C_619/2020 du 21 avril 2021 consid. 2.1 ; RVJ 2021 p. 3 consid. 3.1). La contestation ne peut ainsi excéder les prétentions ou les rapports juridiques sur lesquels l’autorité inférieure s’est prononcée ou, d’après une interprétation correcte de la loi, aurait dû se prononcer de manière contraignante (BOVAY, Procédure administrative, 2ème éd. 2015, p. 555). En l’occurrence, la décision attaquée concerne les taxations 2020 et 2021 de la recourante. La conclusion de celle-ci tendant

à ce qu’une part de xxxx8 fr. de l’indemnité litigieuse soit imposée annuellement entre 2022 et 2027 est par conséquent irrecevable.

II. Impôt fédéral direct

2. La recourante invoque une violation du principe de périodicité, estimant que l’indemnité de xxxx2 fr. ne pouvait pas être imposée en 2020 et que seule une part de xxxx5 fr. pouvait être rattachée à la période fiscale 2021.

2.1 Selon l'art. 58 al. 1 LIFD, le bénéfice net imposable de la société comprend notamment le solde du compte de résultats (let. a) et les produits qui n'ont pas été comptabilisés (let. c). L’art. 58 al. 1 let. a LIFD énonce le principe de l'autorité du bilan commercial ou de déterminance, selon lequel le bilan commercial est déterminant en droit fiscal. Les comptes établis conformément aux règles du droit commercial lient les autorités fiscales, à moins que le droit fiscal ne prévoie des règles correctrices spécifiques (ATF 150 II 369 consid. 3.1). L’autorité fiscale peut donc s’écarter du bilan remis par le contribuable lorsque des dispositions impératives du droit commercial sont violées ou que des normes fiscales correctrices l'exigent (ATF 141 II 83 consid. 3.1).

2.2 Le principe de la périodicité, découlant des art. 79 al. 1 et 2 et 58 al. 1 let. a LIFD, exige que la totalité du bénéfice et des frais tombant dans une période donnée lui soient attribués temporellement (ATF 137 II 353 consid. 6.4.4). Il défend à l’entreprise de compenser entre eux les résultats des différentes périodes de calcul, de sorte à augmenter ou diminuer ceux afférents à une période déterminée en faveur ou à charge d'une autre période fiscale (ATF 137 II 353 consid. 6.4.4 ; DANON, in : NOËL/AUBRY GIRARDIN [édit.], Commentaire romand, Impôt fédéral direct, 2ème éd. 2017, n° 85 ad art. 57, 58 LIFD). Ce principe est également consacré par les règles matérielles comptables, en particulier par l’art. 958b al. 1 CO qui exige que les charges et les produits soient présentés conformément aux principes de la délimitation périodique (cf. ATF 137 II 353 consid. 6.4.4 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_667/2021 du 11 mars 2022 consid. 4.1 s. ; LOCHER/GIGER/PEDROLI, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, Teil II, 2ème éd. 2022, n° 94 ad art. 58 LIFD). Le défaut de comptabilisation d'un élément nécessaire revient ainsi, en principe, à violer une norme impérative du droit commercial et justifie une correction du bilan par les autorités fiscales (ibidem).

2.3 Le principe de réalisation détermine le moment où un revenu peut et doit être comptabilisé (arrêt du Tribunal fédéral 2C_667/2021 précité consid. 4.1). S’agissant des créances dans le domaine privé, la jurisprudence considère qu’elles ne peuvent en règle

générale être imposées au plus tôt comme revenu qu'au moment où intervient l'exigibilité (ATF 149 II 400 consid. 4.3). Toutefois, dans le domaine commercial, un produit est inscrit au compte de résultat lorsque la société acquiert une prétention juridique ferme et exécutable envers sa contrepartie (arrêts du Tribunal fédéral 2C_667/2021 précité consid. 4.1, 2C_907/2012 du 22 mai 2013 consid. 5.2.2). Il en va ainsi lorsque la transaction à la base du contrat est exécutée à un tel point qu’elle confère juridiquement un droit à l’indemnisation à l’entreprise qui l’a fournie (EXPERTsuisse, Manuel suisse d’audit – Tenue de la comptabilité et présentation des comptes, 2023, pp. 33 et 277). Le critère de délimitation périodique est ainsi le moment de la réalisation de la transaction, non le moment de sa facturation ou de son paiement (BUCHELER, Abrégé de droit comptable, 2ème éd. 2018, p. 158 ; cf. ég. ROUILLER, La société anonyme suisse, 3ème éd. 2022, n° 354a ; BARAKAT, Les incidences fiscales du nouveau droit comptable, in : RDAF 2016 II 231, p. 241 ; BÖCKLI, Auswirkungen der neuen Rechnungslegung auf die Gewinnsteuer – Ungereimtheiten, Widersprüche und ungelöste Fragen, in : ST 4/2011 p. 234 ss, p. 241). Le moment de l’échéance de la créance n’est pas non plus déterminant à cet égard (W EIDMANN, Einkommensbegriff und Realisation – Zum Zeitpunkt der Realisation von Ertrag und Einkommen im Handelsund Steuerrecht, thèse 1996, p. 125 s.). S’agissant des produits qui ont déjà été perçus alors qu’ils sont imputables à un exercice ultérieur, ils doivent être comptabilisés dans le poste « passifs de régularisation » (TORRIONE/BARAKAT, in : TERCIER/TRIGO TRINDADE/CANAPA [édit.], Commentaire romand, Code des obligations II, 3ème éd. 2024, n° 7 ad art. 959a CO ; BUCHELER, op. cit., p. 43).

2.4 En l’occurrence, l’autorité intimée a imposé la totalité de l’indemnité de xxxx2 fr. sur la période fiscale 2020. Cette approche doit être confirmée pour les motifs qui suivent tant s’agissant du refus d’échelonner ce montant sur plusieurs années que de son rattachement à la période en cause.

2.4.1 Pour justifier le rattachement de l’indemnité à un seul exercice comptable, l’autorité intimée s’est fondée sur le fait que la créance en cause concernait un montant payable en une seule fois et ne trouvait pas son origine dans le contrat de bail de 2011. Cette appréciation se vérifie à la lecture du dossier. En effet, contrairement à ce que soutient la recourante, la créance de xxxx2 fr. n’était pas fondée sur des prétentions issues du contrat de bail du 29 mars 2011. Elle découlait exclusivement de la convention signée le 28 décembre 2020, par laquelle la recourante a accepté de résilier ce bail au

31 mars 2021 (cf. art. 1) et a renoncé à l’ensemble de ses droits en découlant. La convention mentionne expressément que l’indemnité a été convenue à titre forfaitaire.

L’on observe du reste qu’elle ne la ventile pas entre les éléments qu’elle est censée compenser (pénalité pour violation de l’obligation d’exploiter et loyers futurs ; cf. art. 3). La convention prévoit également que le montant convenu devait être payé en une seule fois, dans un délai de 30 jours dès sa signature (cf. art. 4), contrairement à ce que la recourante prétend lorsqu’elle invoque des échéances échelonnées entre 2021 et 2027. Il en découle que, conformément au principe de périodicité, la recourante devait comptabiliser la totalité de cette indemnité dans ses produits lors de l’exercice comptable concerné – soit la période 2020 (cf. infra consid. 2.4.2) –, et non l’échelonner sur plusieurs années en utilisant les passifs transitoires.

La recourante fait valoir qu’une telle méthode d’imposition ne reflèterait pas la réalité économique, car l’indemnité visait à compenser les loyers des locaux qui n’ont pas pu être immédiatement reloués. L’on observe toutefois que la convention exclut expressément toute réduction de l’indemnité en cas de remise à bail des locaux (cf. art. 3), ce qui atteste que l’indemnité n’était pas conditionnée à l’évolution des affaires de la recourante, mais représentait une compensation immédiate et inconditionnelle pour la rupture du bail. Ainsi, la situation économique de la recourante est, au contraire, précisément reflétée par la méthode d’imposition retenue, puisque son patrimoine s’est accru en une seule fois d’un montant de xxxx2 fr. à la suite de la convention du 28 décembre 2020. La solution qu’elle revendique reviendrait à ignorer le résultat immédiat de cette opération et à la traiter comme si la convention n’avait pas été conclue. C’est donc à bon droit que l’autorité intimée a imposé la totalité du montant en cause lors d’un seul exercice comptable.

2.4.2 Pour justifier le rattachement de l’indemnité litigieuse à la période fiscale 2020, l’autorité intimée s’est fondée sur la date de signature de la convention, le

28 décembre 2020, considérant que la créance était née à ce moment-là. Cette approche doit être confirmée dès lors qu’à cette date, la recourante avait renoncé sans condition à l’ensemble de ses droits découlant du bail de 2011. Elle ne devait fournir aucune prestation supplémentaire en faveur de la locataire et disposait dès lors d’une prétention ferme en paiement de l’indemnité litigieuse. Le fait que l’échéance de celle-ci était fixée au début de l’année 2021 est dénué de pertinence s’agissant du moment où ce produit devait être comptabilisé, comme on l’a vu plus haut. Il importe uniquement que la contreprestation de cette indemnité – à savoir la renonciation aux droits issus du bail de 2011 – était déjà réalisée en 2020. Partant, la recourante était tenue de comptabiliser le montant de xxxx2 fr. dans les produits afférents à cet exercice, en application du principe de périodicité.

2.4.3 En définitive, c’est à bon droit que l’autorité intimée a imposé l’intégralité de l’indemnité de xxxx2 fr. sur la période fiscale 2020, en opérant une correction de bilan sur les deux périodes fiscales litigieuses. Les griefs y relatifs doivent donc être rejetés.

III. Impôts cantonaux et communaux

3. L’art. 24 al. 1 let. b LHID prévoit que l'impôt sur le bénéfice a pour objet l'ensemble du bénéfice net, y compris notamment les produits qui n’ont pas été portés au crédit du compte de résultat. Cette règle est concrétisée en droit cantonal par l’art. 81 al. 1 let. a et c LF, qui correspond à l’art. 58 al. 1 let. a et c LIFD. Il s’ensuit que la jurisprudence rendue en matière d'impôt fédéral direct est également valable pour l'application des dispositions cantonales harmonisées correspondantes (ATF 140 II 88 consid. 10). Il en va de même s’agissant du principe de la périodicité, qui s'applique de manière générale aux cantons (ATF 137 II 353 consid. 6.1). Il peut ainsi être renvoyé, s'agissant de l'impôt cantonal et communal, à la motivation développée en matière d'impôt fédéral direct.

4. La recourante a également conclu à ce que les réserves latentes ajoutées au capital imposable soient adaptées en fonction du sort de ses griefs. En l’occurrence, les reprises sur le bénéfice ayant été opérées à bon droit, les corrections opérées sur le capital doivent également être confirmées (cf. art. 29 al. 2 let. a LHID et 95 al. 1 LF).

IV. Conclusion, frais et dépens

5. Les conclusions qui précèdent conduisent au rejet du recours (art. 150 al. 3 LF ; art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA).

6. Les frais de la cause, fixés principalement sur le vu des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations, à 2000 fr., sont mis à la charge de la recourante, qui succombe et n’a pas droit à des dépens (art. 144 LIFD, art. 8 LALIFD ; art. 150 al. 3 LF ; art. 89 al. 1 LPJA, art. 64 al. 1 a contrario PA, art. 91 al. 1 a contrario LPJA ; art. 3 al. 3, 11, 13 al. 1 et 25 LTar).

Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce

1. Le recours est rejeté en tant qu’il concerne l’impôt fédéral direct.

2. Le recours est rejeté en tant qu’il concerne les impôts cantonaux et communaux.

3. Les frais, par 2000 fr., sont mis à la charge de X _________ SA, qui n’a pas droit à des dépens.

4. Le présent arrêt est communiqué à Y _________ SA, pour la recourante, à la Commission cantonale d’impôts des personnes morales, à Sion, à l’Administration cantonale de l’impôt fédéral direct, à Sion, et à l’Administration fédérale des contributions (AFC), à Berne.

Sion, le 21 juillet 2025