Owners' Association Skylight Reclassification Voided

RVJ / ZWR 2024 261

Droit civil – Propriété par étages – ATC (Cour civile II) du 5 avril

2024, Communauté des propriétaires d’étages X. contre Y. – TCV

C1 23 183

Nullité d’une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages

privatisant une partie commune

- La conversion d’une partie commune de l’immeuble en partie privative nécessite une

décision unanime des propriétaires d’étages (art. 648 al. 2 CC) ; l’inverse vaut aussi,

car l’augmentation des parties communes est de nature à accroître les charges pour

chaque propriétaire d’étage (art. 712h CC) (consid. 5.1).

- Une partie impérativement commune ne peut en aucun cas être transformée en une

partie exclusive, même à l’unanimité. Il en va notamment ainsi de fenêtres et lucarnes

insérées dans la toiture et qui façonnent l’aspect extérieur du bâtiment ou de véritables

façades vitrées qui ont la même fonction que des murs extérieurs (consid. 6).

- Application au cas d’espèce (consid. 7).

Nichtigkeit eines Beschlusses der Stockwerkeigentümerversammlung

zur Privatisierung eines gemeinschaftlichen Teils

- Die Umwandlung eines gemeinschaftlichen Teils des Gebäudes in einen solchen zur

privaten Nutzung erfordert einen einstimmigen Beschluss der Stockwerkeigentümer

(Art. 648 Abs. 2 ZGB); dies gilt auch umgekehrt, da die Vergrösserung des

gemeinschaftlichen Teils die Lasten für jeden Stockwerkeigentümer erhöhen kann

(Art. 712h ZGB) (E. 5.1).

- Ein zwingend gemeinschaftlicher Teil kann unter keinen Umständen zu Sonderrecht

umgewandelt werden, auch nicht durch einstimmigen Beschluss. Dies gilt

insbesondere für Fenster und Dachluken, die in das Dach eingefügt sind und das

äussere Erscheinungsbild des Gebäudes prägen, oder für echte Glasfassaden, die die

gleiche Funktion wie Aussenwände haben (E. 6).

- Anwendung auf den vorliegenden Fall (E. 7).

Faits (résumé)

A. En 1994, P. a soumis la parcelle no xxx au régime de la propriété

par étages en vue de la construction d’un immeuble d’appartements

résidentiels appelé X. P. a endossé le rôle d’administrateur.

Le règlement d’administration et d’utilisation de l’immeuble (ci-après :

RAU) adopté concomitamment prévoit que les parties communes

comprennent notamment les façades avec leur revêtement et leurs

ornements ainsi que les fenêtres et vitrages des parties communes

(art. 4), tandis que les parties privées, à savoir celles affectées à

262 RVJ / ZWR 2024

l’usage exclusif des copropriétaires, comportent notamment les

fenêtres, portes-fenêtres et volets à rouleaux (art. 5).

Toujours en 1994, P. a procédé à la réunion de deux unités d’étages

dans le but de créer un appartement en duplex (appartement 12-15)

dans les combles et au deuxième étage de l’immeuble X. P. a vendu,

sur plans, cette nouvelle unité d’étage à Y.

B. L’appartement de Y. comporte notamment cinq parties vitrées

(verrières avec un ou deux velux), intégrées dans le toit de l’immeuble.

La toiture de l’immeuble comporte aussi 19 vitrages, sous forme de

velux, relatifs aux autres appartements sis dans les combles.

Les parties vitrées de l’appartement de Y. ne figuraient pas sur les

plans d’origine. Ce n’est que lorsque P., promoteur de la construction,

lui a demandé son avis sur la taille des verrières/fenêtres/velux que Y.

a indiqué préférer de grandes parties vitrées.

Lesdites parties vitrées, qui se présentent sous forme de longues

bandes relativement étroites, ont les mêmes dimensions que les parties

en bois qui composent le plafond de l’appartement. Elles participent à

la résistance du toit et ne peuvent être modifiées ou supprimées sans

compromettre la solidité de la toiture et sans modifier son aspect

extérieur. Elles ne peuvent être ouvertes (si l’on excepte, peut-être, un

ou deux velux sis en partie basse des vitrages) et Y. ne peut accéder à

leur face externe, ni depuis l’intérieur, ni depuis l’extérieur. Les vitrages

apportent de la luminosité à l’intérieur de l’appartement, mais n’ont en

principe pas pour fonction d’éclairer celui-ci.

En 1995, la propriété par étages a payé divers travaux qu’elle avait

commandés pour la réparation notamment d’une fenêtre en toiture et

de velux de l’unité d’étage de Y.

C. La nécessité d’effectuer des travaux de remise en état de la toiture

a été présentée lors de l’assemblée générale des propriétaires d’étages

d’août 2018. Une semaine plus tard, lors d’une assemblée générale

extraordinaire, les propriétaires d’étages ont décidé d’intervenir

provisoirement sur plusieurs velux et de procéder à la réparation

complète de la toiture au printemps 2019 pour un montant global

d’environ 200’000 francs.

RVJ / ZWR 2024 263

En septembre 2018, P. a fait remplacer l’une des verrières de

l’appartement de Y. par la société V. pour un coût total de 27’695 fr. 10.

La question de la prise en charge de cette facture, ainsi que des frais

de remise en état des autres verrières de l’appartement de Y., dont les

travaux n’avaient pas encore été commandés, a été soumise à

l’assemblée générale d’août 2019. Y. a alors fait valoir qu’il s’agissait

de parties communes, dont il n’avait pas à supporter seul les frais.

La réfection de la toiture – en particulier les fenêtres en toiture et les

velux des différentes unités d’étages, mais non les parties vitrées

couvrant l’appartement de Y. – a été achevée en 2019 pour un coût

total de 210’990 fr. 90.

A l’issue de l’assemblée générale des propriétaires d’étages d’août

2020, P. a accepté de s’acquitter, à bien plaire, de la facture de

27'695 fr. 10 ; la modification du règlement de copropriété concernant

les frais d’entretien des verrières de l’appartement de Y. n’a, quant à

elle, pas été adoptée, faute d’« unanimité […] obtenue ».

D. En assemblée des propriétaires d’étages d’août 2021 a été abordée

la question de modifier le règlement d’administration et d’utilisation afin

de compléter la liste des parties privatives en y rajoutant les « verrières,

velux ».

Après discussion, il a été décidé, « à la double majorité » (soit neuf

propriétaires d’étages sur dix représentant 894/1000es), de rajouter à

la liste des parties communes (art. 4) les velux existants et à la liste des

parties privatives (art. 5) les verrières de l’appartement de Y. Celui-ci

s’est opposé à cette dernière modification.

Après avoir cité la communauté des propriétaires d’étages de X. en

conciliation, Y. a déposé une action en contestation de la décision de

l’assemblée générale d’août 2021.

Par jugement du 3 juillet 2023, le Juge de district a déclaré nulle la

décision prise en assemblée générale des copropriétaires de modifier

l’art. 5 du règlement d’administration et d’utilisation relatif aux parties

privatives en y incluant les « verrières de l’appt 12-15 ».

La communauté des propriétaires d’étages de X. a interjeté appel.

264 RVJ / ZWR 2024

Considérants (extraits)

5.1 En vertu de l’art. 648 al. 2 CC, le consentement de tous les

copropriétaires est nécessaire pour les aliénations, constitutions de

droits réels ou changements dans la destination de la chose, à moins

qu’ils n’aient unanimement établi d’autres règles à cet égard.

Un changement de destination doit donc être décidé à l’unanimité. Par

ailleurs, même si la destination d’un immeuble n’en est pas affectée, la

conversion d’une partie commune en partie privative nécessite une

décision unanime (arrêt 5C.264/2006 du 30 mars 2007 consid. 3.2;

STEINAUER, Les droits réels, T. I, 6e éd., 2019, p. 494, no 1777 in fine;

cf. ég. art. 24 let. c RAU), car elle correspond à un acte de disposition

(WERMELINGER, La propriété par étages, Commentaire des art. 712a à

712t CC, 4e éd., 2021, n. 12 ad art. 712b CC et les réf.). La

transformation d’une partie privative en partie commune exige, elle

aussi, l’unanimité des propriétaires d’étages, au motif que

l’augmentation des parties communes accroît en principe les charges

pour chaque propriétaire d’étage en vertu de l’art. 712h CC

(WERMELINGER, op. cit., n. 13 ad art. 712b CC ; cf. ég. ATF 116 II 275 ;

112 II 308 consid. 3 et la réf. ; AMOOS PIGUET, Commentaire romand,

Code civil II, 2016, n. 17 ad art. 712b CC).

Une partie qui est impérativement commune ne peut en aucun cas être

transformée en une partie exclusive, même à l’unanimité des

propriétaires d’étages (WERMELINGER, op. cit., n. 14 ad art. 712b CC).

5.2 Dans son jugement, l’autorité de première instance considère que

le changement d’affectation des « velux » et des « cinq verrières » en

parties exclusives aurait nécessité l’unanimité des propriétaires

d’étages. La décision de l’assemblée générale attaquée par le

demandeur est ainsi annulable, puisque cette condition n’est

manifestement pas réalisée.

La communauté des propriétaires d’étages n’entreprend pas cette

argumentation qui justifie pourtant l’admission de la demande.

Selon l’appelante, la « motivation du Tribunal de N. sur cette question

était superfétatoire » et il n’était dès lors pas nécessaire de

l’entreprendre. Elle soutient en effet que, si les ouvrages litigieux

constituent une partie exclusive, la simple majorité suffisait pour

RVJ / ZWR 2024 265

modifier le RAU ; dans le cas contraire, la décision de l’assemblée

générale « deviendra[it] caduque ».

Il ressort toutefois des actes de la cause que l’assemblée des

propriétaires d’étages a décidé de compléter la liste des « parties

privées » en y intégrant les « verrières de l’appt 12-15 ». Elle n’aurait

pas pris une telle décision si les ouvrages en question constituaient des

parties exclusives. En effet, si elle estimait que ceux-ci – qui ne

figuraient pas dans la liste des « parties privées » de l’art. 5 RAU avant

la décision entreprise – n’entraient pas dans la catégorie des parties

communes, la présomption de l’art. 712b al. 3 CC réglait la situation,

sans nécessité de prendre une décision. Si la communauté des

propriétaires d’étages a mis ce point à l’ordre de jour de son assemblée

générale d’août 2021, c’est qu’elle entendait que les « verrières de

l’appt 12-15 » soient transformées de parties communes en parties

exclusives. Dans le cas contraire, vu la règle de l’art. 712b al. 3 in fine CC,

elle n’avait pas à statuer sur une modification du RAU. Le procès-verbal

de l’assemblée générale d’août 2020 – en conformité avec la règle de

l’art. 24 let. c RAU – spécifie d’ailleurs expressément qu’une modification

du règlement de copropriété sur ce point nécessite l’unanimité, qui ne

fut « pas obtenue ».

Quoi qu’il en soit, la défenderesse n’a pas entrepris le prononcé du juge

de district en tant que celui-ci estimait que la décision litigieuse

nécessitait qu’elle soit prise à l’unanimité. Il lui appartenait de contester

cette argumentation, suffisante pour l’admission de la demande

(conclusion – subsidiaire – du demandeur en annulation de la décision

litigieuse), ce qu’elle a omis de faire, avec pour conséquence

l’irrecevabilité de son recours.

Même recevable l’appel doit être rejeté pour les motifs développés ci-

après.

6.1 En vertu de l’art. 712b al. 2 ch. 2 CC, un propriétaire d’étage ne

peut pas acquérir de droit exclusif sur les parties importantes pour

l’existence, la disposition ou la solidité du bâtiment, ni sur celles qui

déterminent la forme extérieure et l’aspect du bâtiment (façades, côté

extérieur d’un balcon, etc.), ni sur les ouvrages ou installations qui

servent aussi aux autres propriétaires d’étages pour l’usage de leurs

locaux (chauffage, ascenseur, etc.). Toutes ces parties de l’immeuble

sont nécessairement communes et objets d’une gestion collective

(STEINAUER, op. cit., p. 439 sv., no 1560 et les réf.).

266 RVJ / ZWR 2024

Les propriétaires d’étages sont libres de définir, dans l’acte constitutif

ou dans un règlement, d’autres parties communes. A défaut d’une telle

convention, toutes les parties de l’immeuble qui ne répondent pas aux

critères de l’art. 712b al. 2 CC sont présumées être l’objet du droit

exclusif d’un propriétaire d’étage (art. 712b al. 3 in fine CC ; STEINAUER,

op. cit., p. 440, no 1562).

6.2 Appartiennent notamment aux parties obligatoirement communes

(art. 712b al. 2 ch. 2 CC) le conduit d’élimination de la fumée d’une

cheminée, les fondations, les matériaux servant à l’étanchéité ou à

l’isolation, les murs porteurs, le plafond et le plancher, en tant

qu’élément de séparation entre deux unités d’étages ou entre une

partie exclusive et une partie commune, les murs non porteurs

marquant une telle séparation, la partie externe des balcons, loggias et

vérandas, la façade, les murs extérieurs, les portes d’entrée des

bâtiments ainsi que les terrasses (AMOOS PIGUET, op. cit., n. 14 ad

art. 712b CC et les réf.).

6.3 Il en va de même du toit des bâtiments (ATF 141 III 357 ; 130 III

450 ; arrêts 5A_521/2016 du 9 octobre 2017 consid. 3.1.4 et

5A_407/2015 du 27 août 2015 consid. 3.2 ; STEINAUER, op. cit., p. 439,

no 1560 ; GÄUMANN/BÖSCH, Commentaire bâlois, Zivilgesetzbuch II,

7e éd., 2023, n. 12 ad art. 712b CC ; THURNHERR, Kurzkommentar,

Schweizerisches Zivilgesetzbuch, 2e éd., 2018, n. 11 ad art. 712b CC ;

GIGER, Problemzone Stockwerkeigentum : Einfluss der Eigentums- und

Nutzungsrechte von Dachterrassen auf die haftpflichtrechtliche

Verantwortlichkeit, 2014, p. 26), quel que soit le type de construction

(WERMELINGER, op. cit., n. 160 ad art. 712b CC ; MEIER-HAYOZ/WEBER,

Commentaire bernois, Das Stockwerkeigentum, 3e éd., 1988, n. 15

ad art. 712b CC et les réf. ; WEBER, Die Stockeigentümergemeinschaft:

Praktische Möglichkeiten und Grenzen vertraglicher Gestaltung im

schweizerischen und deutschen Recht, thèse Zurich 1979, p. 79 et

ég. p. 76).

Cette classification vaut indépendamment de l’utilisation faite du toit. Si

un droit d’usage particulier est concédé à un propriétaire d’étage sur un

toit plat, celui-ci demeure nécessairement commun, ce qui entraîne des

conséquences pour ce qui concerne les frais d’entretien (ATF 141 III

357 consid. 3.2 ; arrêt 5A_116/2011 du 14 mars 2011 consid. 2 et 5 ;

RVJ / ZWR 2024 267

WERMELINGER, n. 161 ad art. 712b CC et les réf. ; cf. ég. GIGER, op. cit.,

p. 31 ss).

Cette qualification de partie obligatoirement commune s’applique

également aux fenêtres et lucarnes insérées dans la toiture

(« Dachfenster »), façonnant l’aspect extérieur du bâtiment (ATF 130 III

450 consid. 1.2 ; AMOOS PIGUET, op. cit., n. 9 et 14 ad art. 712b CC ;

WERMELINGER, op. cit., n. 160 in fine ad art. 712b CC ; cf. ég. MEIER-

HAYOZ/WEBER, op. cit., n. 23 ad art. 712b CC ; ZGRAGGEN,

Kostenverteilung und Haftung für Beiträge im Stockwerkeigentum, thèse

Lucerne 2020, p. 51, note de pied no 317 ; WEBER, op. cit., p. 89 sv.). Il

en va de même pour les rebords et les grilles de fenêtres

(« Fenstersimse » ; « Fenstergitter » ; cf. GÄUMANN/BÖSCH, op. cit., n. 12

ad art. 712b CC et les réf. ; MEIER-HAYOZ/WEBER, op. cit., n. 26 ad

art. 712b CC et les réf.).

De véritables façades vitrées sont parfois construites; elles ont la même

fonction que des murs extérieurs et forment une partie nécessairement

commune (WERMELINGER, op. cit., n. 97 ad art. 712b CC et la réf. ;

cf. ég. ACJC/447/2021 consid. 4.1.3).

Certains auteurs qualifient les fenêtres ordinaires (situées, en principe, en

façade) de parties privatives, notamment parce qu’elles offrent une source

de lumière et d’air pour les propriétaires d’étages concernés. L’intérêt

desdits propriétaires à exercer un droit exclusif sur celles-ci l’emporte alors,

en principe, sur celui de la communauté (cf. not. GÄUMANN/BÖSCH ; MEIER-

HAYOZ/WEBER, op. cit., n. 24 ad art. 712b CC et les réf.).

7.1 Dans son jugement, l’autorité de première instance a estimé que

« tant les velux que les cinq verrières du toit de la PPE X. participent à

la forme extérieure et à l’aspect du bâtiment ». Même s’ils offrent une

source naturelle de lumière et, sous cet angle, « ne se distinguent pas

des autres fenêtres ordinaires de la PPE », ils « remplacent des parties,

voire des pans de toit », et « assurent » à cet égard « les mêmes

fonctions » (protection du bâtiment; maintien de la température,

stabilisation de la structure). Ces ouvrages impliquent, « en terme

d’isolation, d’étanchéité et de structure, une résistance particulière de

vitrage (supporter [le] poids de la neige, isolation thermique, etc.), ainsi

que des travaux spéciaux de ferblanterie et de couverture au niveau

des encadrements (étanchéité), ce qui n’est pas le cas des fenêtres

ordinaires en façade ». Le juge de district a dès lors considéré que les

268 RVJ / ZWR 2024

velux et les cinq verrières litigieuses constituaient des parties

obligatoirement communes au sens de l’art. 712b al. 2 ch. 2 CC.

7.2 Dans son appel, la communauté des propriétaires d’étages soutient

que les verrières de l’appartement du demandeur « ne sont utilisées

que par celui-ci » : il en bénéficie grâce à l’apport de lumière et

d’aération qu’elles lui procurent. Il « est le seul à y avoir accès » et elles

forment « une unité économique avec son appartement », le rendant

« plus habitable ». L’appelante prétend dès lors qu’il s’agit d’une partie

privative, aménagée uniquement pour l’intéressé.

7.3 A l’art. 4 RAU, il est prévu, de manière claire, que « les fenêtres et

les vitrages des parties communes » sont aussi des parties communes.

Comme il n’est pas contesté et contestable que le toit appartient aux

parties obligatoirement communes (art. 712b al. 2 ch. 2 CC ; cf., supra,

consid. 6.3), les fenêtres et vitrages comprises dans le toit sont des

parties communes de l’immeuble X., en vertu de cette disposition

réglementaire déjà (cf. art. 712b al. 3 in initio CC).

Cette interprétation du règlement ne prête guère à discussion puisque

le promoteur, à l’origine de ces dispositions et qui en a sollicité la

mention au registre foncier, a pris en charge, en 2018, le coût de

remplacement d’une verrière en toiture de l’appartement du demandeur

en raison d’infiltrations d’eau. Par ailleurs, en 1995, la communauté des

propriétaires d’étages avait payé des travaux en lien avec la réparation

« d’une fenêtre en toiture et de velux de l’unité d’étage » de Y.

Si les fenêtres en toiture de l’appartement du demandeur constituaient

des parties privatives, le promoteur et la propriété par étages n’auraient

pas pris à leur charge le coût de ces travaux. C’est sans doute en raison

du montant élevé desdits travaux (27’695 fr. 10 pour les travaux

réalisés en 2018 en lien avec une « fenêtre en toiture de l’appt no 15 »)

que des propriétaires d’étages, en particulier S., ont sollicité une

modification du RAU et la qualification des « verrières de l’appt 12-15 »

en parties privatives. Cette modification aurait nécessité, le cas

échéant, l’unanimité des propriétaires d’étages, condition non réalisée

en l’espèce.

7.4 Quoi qu’il en soit, c’est de manière fondée que le juge de district a

estimé que la décision de l’assemblée générale contestée est nulle, au

motif que les parties vitrées litigieuses en question constituent des

RVJ / ZWR 2024 269

parties obligatoirement communes au sens de l’art. 712b al. 2 ch. 2 CC

(donc non susceptibles d’être transformées en parties privatives).

7.4.1 Les cinq vitrages en toiture de l’appartement du demandeur sont

intégrés dans le toit, qui constitue une partie obligatoirement commune

de l’immeuble. A cet égard, ils disposent de caractéristiques

spécifiques afin d’assurer une fonction de couverture ; ils ont une

importance essentielle pour la stabilité et la pérennité du bâtiment car

ils doivent empêcher toute infiltration d’eau et supporter le poids de la

neige qui s’accumule durant la période hivernale sur le toit des

immeubles sis en région de montagne. Il y a donc une différence

sensible entre ces parties vitrées, intégrées dans la toiture, et les

fenêtres placées en façade de l’immeuble. L’importance déterminante

des éléments vitrés (verrières et velux) intégrés dans la toiture de

l’immeuble X. empêche que chaque propriétaire d’étage puisse les

aménager à sa guise. La propriété par étages doit pouvoir exercer un

contrôle sur ces éléments et éviter que, par des aménagements

inadéquats, l’un ou l’autre propriétaire d’étage mette en péril la stabilité

et la solidité du toit.

7.4.2 Les vitrages en toiture déterminent également la forme extérieure

du bâtiment, raison pour laquelle un propriétaire d’étage ne doit pas

pouvoir entreprendre de son propre chef des travaux sur ces ouvrages.

Les propriétaires d’étages concernés n’ont d’ailleurs aucun intérêt

prépondérant à exercer un droit exclusif sur ceux-ci, même s’ils peuvent

servir de source d’éclairage naturel pour les unités d’étages qu’ils

recouvrent (lorsqu’ils ne sont pas totalement encombrés de neige).

7.4.3 Les vitrages litigieux ne profitent pas uniquement au demandeur

mais bien à tous les propriétaires d’étages, puisqu’ils participent à la

solidité et à la fonction de couverture de l’immeuble. Ils remplacent des

parties de toit et en assument les mêmes fonctions. A cet égard, ils

doivent offrir une certaine résistance et ne pas porter atteinte à la

solidité de l’ensemble de la toiture. Ils revêtent d’ailleurs des

caractéristiques particulières. Il suffit, à cet égard, de se référer au

courrier adressé le 12 février 2019 à l’agence immobilière T. dans

lequel la société V. explique que le remplacement de la « fenêtre »

défectueuse en « toiture de l’appt no 15 » a nécessité la pose de

« nouveaux verres plus isolants » et plus adaptés « à la charge de

neige sur le toit ». Cette entreprise a également dû remplacer « les

profils de serrage, les battues, les pièces de raccordement des jointures

270 RVJ / ZWR 2024

et de liaison ainsi que les boutons d’isolation et les profils à visser ». La

pose de nouveaux verres (d’une épaisseur de 54 mm), en lieu et place

des anciens (d’une épaisseur de 26 mm), a nécessité de déplier et de

« redresser la ferblanterie » du toit, de « dérouiller les parties »

corrodées et de « souder les deux nouveaux appuis en acier » ; il a

également fallu procéder à une « [i]solation du vide entre la ferblanterie

et l’extérieur du châssis » et poser notamment « des capots de

recouvrement sur les verres ». Toutes ces opérations, coûteuses,

étaient essentielles pour garantir une bonne isolation et stabilité du toit

en particulier, et de l’ensemble de l’immeuble en général.

7.4.4 Si Y. a pu se prononcer sur la taille des vitrages litigieux à la

demande de P., il n’est pas établi qu’il ait pris (ou pu prendre) position

sur d’autres caractéristiques de ces ouvrages. Ce ne fut

vraisemblablement pas le cas, car il appartenait au promoteur de

garantir la solidité et la résistance du toit de l’immeuble envers

l’ensemble des futurs acquéreurs de parts d’étages.

Il sied encore de souligner que les vitrages litigieux sont fixes et il n’est

pas possible d’accéder à leur face externe depuis l’intérieur de

l’appartement du demandeur. Celui-ci ne peut pas non plus avoir accès

à ces parties vitrées depuis l’extérieur. Toutes ces caractéristiques

mettent clairement en évidence qu’il ne s’agit pas de parties vitrées

comparables à des fenêtres en façade et que le demandeur n’a aucun

intérêt prépondérant à exercer un droit exclusif sur ces vitrages.

7.4.5 Selon l’appelante, les verrières litigieuses doivent être taxées de

parties exclusives compte tenu de leur caractère indépendant, de leur

accès réservé au demandeur et de leur unité économique avec le seul

appartement de celui-ci. Elle se réfère, à cet égard, à une décision

judiciaire relative à un jardin d’hiver, objet d’un droit exclusif (cf. RVJ 2020,

p. 258).

Toutefois, la situation du cas d’espèce n’est en rien comparable à celle

d’un jardin d’hiver, qui ne profite (selon la décision publiée) qu’à l’unité

d’étage à laquelle il est rattaché. En effet, les vitrages litigieux font

partie intégrante du toit de l’immeuble X. et, à cet égard, doivent servir

à la solidité et à la résistance de l’ensemble de la bâtisse. Leur accès

n’est pas réservé au demandeur puisque celui-ci ne peut ni les ouvrir

(à l’exception d’un ou deux velux), ni y accéder indépendamment

depuis l’extérieur de l’immeuble, notamment. La comparaison effectuée

par l’appelante est dès lors dénuée de pertinence.

RVJ / ZWR 2024 271

7.4.6 La communauté des propriétaires d’étages se réfère encore,

dans son écriture de recours, au point de vue de Zgraggen (op. cit.,

p. 51, n° 150), pour soutenir que des fenêtres peuvent constituer des

parties privatives. Il ressort toutefois des considérations de cet auteur

que celui-ci soutient la thèse selon laquelle les fenêtres, quel que soit

leur type, appartiennent aux parties communes d’un immeuble

(ZGRAGGEN, op. cit., p. 52, no 154 not. : « Die Gemeinschaftsinteressen

überwiegen die Individualinteressen, insbesondere weil angesichts der

vorangehenden Ausführungen die Gestalt der Stockwerkbaute

unabhängig von der Funktion und der Grösse der Fenster beeinflusst

wird. Folglich ist unter dem Aspekt von Art. 712a Abs. 2 ZGB eine

einheitliche Zuteilung der Fenster zu den gemeinschaftlichen

Gebäudeteilen geboten. »).

Quoi qu’il en soit, les caractéristiques des vitrages en question (verres

fixes, suffisamment épais pour être isolants et étanches, intégrés dans

la structure du toit) justifient pleinement de considérer ces ouvrages

comme des parties obligatoirement communes de l’immeuble au sens

de l’art. 712b al. 2 ch. 2 CC, même s’ils apportent un supplément de

lumière à l’intérieur de l’appartement du demandeur.

Dès lors, c’est de manière parfaitement fondée que le premier juge a

constaté la nullité de la décision de l’assemblée générale des

propriétaires d’étages de l’immeuble X. de modifier l’art. 5 RAU,

puisqu’il est exclu, même à l’unanimité des propriétaires d’étages, de

transformer une partie impérativement commune en partie exclusive.

L’appel est, partant, rejeté, dans la mesure où il est recevable, et le

jugement de première instance, intégralement confirmé.