Appeal Regarding Revocation of Tenant Rehousing Obligation in Co-Ownership Sale

CANTON DE VAUD TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt du 26 avril 2006 Composition · M. Pascal Langone, président; MM Etienne Rodieux et Antoine Rochat, assesseurs, recourante · Priscille BECKER, à Montreux (Chernex), autorité intimée · Service du logement,

Objet · droit public du logement

Recours Priscille BECKER c/ décision du Service du logement du 20 septembre 2005 (suppression d'une condition de relogement de la locataire liée à l'autorisation de vendre un appartement de 3,5 pièces, rte de Chaulin 23 à Montreux)

Vu les faits suivants

A. La société Oreste SA, à Lausanne, est propriétaire d’un appartement de 3,5 pièces, d’un surface de 85 m2, avec balcon, situé au 4ème étage d’un immeuble construit en 1980 et soumis au régime de la propriété par étage le 29 décembre 1981. Il s’agit de l’immeuble PPE « Résidence Montreux-Campagne » (n° d’immeuble 10'559 ; quote-part 90/10'000 ; lot 62 du plan), bâtiment B2, qui est situé à la route de Chaulin 23, à Montreux (Chernex).

Par contrat signé le 23 octobre 1996, Mme Priscille Becker a pris à bail l’appartement en question pour un loyer net mensuel de 1'330 fr. Le contrat de bail était tacitement reconductible d’année en année, sauf avis de résiliation.

B. Par acte notarié du 21 juillet 2005 intitulé « vente conditionnelle », Oreste SA a vendu aux époux Joseph et Claudia Porrarro l’immeuble désigné ci-dessus pour le prix de 280'000 fr., à la condition toutefois que la venderesse soit autorisée de manière définitive par l’autorité cantonale compétente à aliéner ledit immeuble d’ici au 30 septembre 2005.

C. Le 22 juillet 2005, Oreste SA a déposé auprès du Service du logement du Département de l’économie du canton de Vaud une demande d’autorisation d’aliéner l’appartement susmentionné. La Municipalité de Montreux a émis un préavis favorable, tout en précisant que le logement appartenait à une catégorie à pénurie.

Par décision du 15 août 2005, le Service du logement a accordé l’autorisation sollicitée à Oreste SA du fait que le bâtiment était soumis au régime de la propriété par étages, en vertu l’art. 4 al. 1er lettre b de la loi vaudoise du 11 décembre 1989 concernant l’aliénation d’appartements loués (LAAL ; RSV 840.13). En application de l’art. 4 al.

3 LAAL, cette autorisation a été assortie de la condition suivante : le propriétaire ou l’acquéreur, s’il ne reprenait pas le bail en cours, devrait offrir à la locataire actuelle, Mme Priscilla Becker, un nouveau logement à des conditions comparables, le propriétaire ou l’acquéreur pouvant toutefois être libéré de cette obligation s’il apportait la preuve qu’il avait proposé sans succès à la locataire un logement à des conditions comparables au terme d’un délai de trois ans à compter de l’entrée en force de ladite décision. Cette condition dite de relogement du locataire était motivée par la durée du bail et le niveau du loyer net de l’appartement concerné (182 fr./m2/an, soit 1'330 fr. : 85 m2 x 12 mois), qui faisait entrer l’appartement en question dans une catégorie où sévissait la pénurie de logements au sens de l’art. 4 al. 1er lettre a LAAL.

Par courrier du 24 août 2005, le notaire (qui avait établi l’acte de vente conditionnelle) a sollicité un réexamen de la décision en ce sens que la condition dite de relogement était supprimée ou du moins que le délai en était réduit. Il y a joint notamment une lettre du 23 août 2005 adressée au Service du logement, par laquelle les époux Joseph et Claudia Porraro ont expliqué qu’ils s’étaient portés acquéreurs de cet appartement non pour des raisons spéculatives mais dans le but de se rapprocher de leur fils Jean-Claude, handicapé mental, résidant au Foyer les Narcisses à Bex, en précisant que l’époux, âgé de septante ans, était atteint dans sa santé. Quant à la société Oreste SA, elle a indiqué que, vu sa situation financière, elle était contrainte de vendre l’appartement en question.

Le 5 septembre 2005 a eu lieu une visite des lieux, à laquelle ont participé la locataire de l’appartement en cause, les acheteurs, une représentante de la société venderesse (Oreste SA) et un représentant du Service du logement. Selon le rapport technique du 5 septembre 2005 du Service du logement, l’appartement litigieux est situé dans un grand complexe résidentiel sur une parcelle pentue des hauts de Montreux, offrant une vue magnifique sur le lac Léman. Le revenu locatif net est de 187 fr. 76 le m2 et par an. Or, d’après l’ensemble des paramètres de l’immeuble, le revenu locatif objectif se situerait à 204 fr. 07 le m2 par an (compte tenu d’un loyer théorique minimum de l’ordre de 1'445 fr. net par mois). En conclusion, le standing de l’appartement est de niveau supérieur à la moyenne de par la surface habitable, la qualité des matériaux et la situation globale de l’objet.

D. Se fondant notamment sur les conclusions de ce rapport technique du 5 septembre 2005, le Service du logement a modifié sa décision du

15 août 2005 en ce sens qu’il a annulé la condition dite de relogement qui l’assortissait. Il a considéré en substance que le loyer net objectif (théorique) de l’appartement en question se situait à 1'445 fr. correspondant à 204 fr. le m2/an, soit à un niveau de prix qui ne justifiait plus l’instauration d’une mesure particulière de protection fondée sur le droit public cantonal visant à la préservation du parc locatif existant; en effet, la condition dite de relogement du locataire devait demeurer exceptionnelle et s’appliquer à des logements « standards » du parc locatif et non à des appartements pouvant être qualifiés de « résidentiels ».

E. Par acte du 4 octobre 2005, Priscille Becker, qui est sous tutelle, a interjeté recours auprès du Tribunal administratif contre cette décision du 20 septembre 2005 dont elle requiert l’annulation. Au bénéfice d’une rente AI à 100 pour cent depuis 15 ans, elle fait valoir que ses problèmes de santé n’ont pas été suffisamment pris en compte.

Par décision du 18 novembre 2005 du juge instructeur, la recourante a été dispensée de verser l’avance de frais, vu sa mauvaise situation financière.

Dans ses déterminations du 30 novembre 2005, le Service du logement a conclu, avec suite de frais et dépens au rejet du recours. Il expose en bref sa pratique restrictive relative à l’art. 4 al. 3 LAAL en ce sens qu’il retient que les appartements qui répondent plus particulièrement aux besoins de la population sont ceux dont le loyer mensuel net n’excède pas 200 fr./m2/an et qu’en l’espèce, vu ses caractéristiques intrinsèques, l’appartement en cause ne saurait bénéficier d’une clause dite de relogement. Vu la situation personnelle de la recourante qui est gravement atteinte dans sa santé, l’autorisation d’aliéner l’appartement en question aurait été assortie d’une condition de relogement si la recourante avait occupé un logement « standard » de même typologie.

Par lettre du 4 janvier 2006, les époux Porraro ont indiqué au Tribunal administratif qu’ils avaient un besoin urgent de l’appartement qu’ils avaient acheté.

Dans ses observations du 19 décembre 2005, la recourante a confirmé ses conclusions en précisant que pour des raisons médicales, elle ne pouvait loger que dans un endroit calme et dans la verdure. Le 1er février 2006, Oreste SA a conclu au rejet du recours. Par lettre du 8 mars 2006, la tutrice de la recourante a été invitée, en vain, à ratifier l’acte de recours déposé par sa pupille.

Considérant en droit

1. La recourante, capable de discernement, est sous tutelle au sens de l’art. 372 CC depuis 24 juin 2003. On peut se demander si l’acte de recours qu’elle a signé est valable, dès lors qu’il n’a pas été dûment ratifié par sa représentante légale. Point n’est toutefois besoin de trancher cette question, vu le sort du recours.

2. La loi vaudoise du 11 décembre 1989 concernant l’aliénation d’appartements loués a pour but de lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché locatif certains types d’appartements répondant à un besoin de la population (art. 1er). Elle tend à empêcher que les appartements loués ou à louer soient convertis en logements à acheter et qu’il en résulte un rétrécissement du marché locatif des appartements qui, par leur prix, sont accessibles à la plus grande partie de la population. Un tel objectif répond à un intérêt public (cf. ATF non publié 1P.586/1991 du 1er février 1992 ; ATF 116 Ia 414/415 ; 113 Ia 133 consid. A).

3. Aux termes de l’art. 4 LAAL :

« 1 L’autorisation est accordée lorsque l’appartement concerné :

a) n’appartient pas à une catégorie où sévit la pénurie de logement ; ou

b) est soumis au régime de la propriété par étage ou à une forme de propriété analogue dès la construction de l’immeuble, ou a été inscrit comme tel au registre foncier avant le 7 octobre 1989 qu’il ait ou non déjà été cédé de manière individualisée ; ou

c) est acquis par son locataire actuel sans que celui-ci ait été placé devant l’alternative d’acheter son logement ou de partir.

L’autorisation est également accordée lorsque d’autres circonstances commandent l’aliénation.

L’autorisation peut être soumise à certaines conditions, notamment concernant le relogement du locataire. Le département requiert alors l’inscription de leur mention au registre foncier ».

Ainsi l’autorisation doit être en principe refusée (art. 5 LAAL), à moins que l’une des conditions posées à l’art. 4 al. 1 et 2 LAAL ne soit réalisée.

4. En l’espèce, il n’est pas contesté que l’autorisation d’aliéner doit être accordée puisque l’appartement en question est soumis au régime de la propriété par étages depuis sa construction, en vertu de l’art. 4 al. 1 let. b LAAL.

Reste à examiner si l’autorité intimée a commis un abus ou un excès de son pouvoir d’appréciation (art. 36 let. a de la loi vaudoise du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives; LJPA) en ayant refusé de subordonner l’autorisation d’aliéner l’appartement en cause à la condition dite de relogement du locataire.

Selon le libellé de l’art. 4 al. 3 LAAL, l’autorisation « peut » être soumise à certaines conditions, notamment concernant le relogement du locataire. Cette disposition légale (« Kann-Vorschrift ») n’oblige donc pas l’autorité intimée à soumettre l’autorisation de vendre un appartement à usage d’habitation à une condition de relogement du locataire, mais lui confère une simple faculté; le Service du logement disposant ainsi manifestement d’un large pouvoir d’appréciation à cet égard (arrêt FO.2002.0034 du 18 septembre 2003, consid. 6).

En l’occurrence, l’autorité intimée a considéré que la condition de relogement du locataire ne se justifiait que si l’appartement pouvait être considéré comme appartenant à une catégorie où sévissait la pénurie de logements, partant répondant à un besoin d’une grande partie de la population. Or, selon la pratique restrictive de l’autorité intimée relative à l’art. 4 al. 3 LAAL, sont réputés appartements qui répondent plus particulièrement au besoin de la population ceux dont le loyer mensuel net n’excède pas 200 fr. le m2 par an. Or, il résulte des conclusions du rapport technique du 5 septembre 2005 du Service du logement (dont il n’y a aucune raison de s’écarter) que, vu les caractéristiques intrinsèques de l’appartement en cause qualifié de « résidentiel », son loyer net « objectif » ou « théorique » se situait, d’après les calculs du service technique (qui ne sont nullement contestés par la recourante !), à 204 fr. le m2 par an, soit à un niveau supérieur à 200 fr. le m2 par an, limite à partir de laquelle n’était plus applicable l’art. 4 al. 3 LAAL. Une telle pratique – restrictive - est admissible, d’autant que la condition de relogement du locataire constitue une restriction de la liberté contractuelle selon l’art. 19 CO et une atteinte au

droit fondamental de la garantie de propriété au sens de l’art. 26 Cst. (cf. Serge Yersin, La constitutionnalité du droit cantonal sur

l’aliénation des appartements loués, p. 140 ss, 206 ss). S’il y a un intérêt public à lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché locatif les appartements dits « standards» répondant à un besoin d’une grande partie de la population, tel n’est pas le cas en présence d’appartements dits « résidentiels » qui n’entrent a priori pas dans la catégorie où sévit la pénurie. En l’espèce, on voit d’ailleurs mal comment les acheteurs auraient pu trouver et mettre à la disposition de la recourante un nouveau logement à des conditions comparables à celles de l’appartement qu’elle occupe actuellement, étant précisé que le loyer de celui-ci est inférieur au prix du marché locatif.

Comme le relève l’autorité intimée dans ses déterminations, vu la situation personnelle de la recourante qui est gravement atteinte dans sa santé, l’autorisation d’aliéner l’appartement en question aurait été assortie d’une condition de relogement si la recourante avait occupé un logement « standard » de même typologie.

A noter enfin que la décision attaquée réserve expressément les règles de droit privé fédéral en matière de bail à loyer (art.

253 et ss CO) et en particulier sur la prolongation de bail qui pourrait être accordée à la locataire en cas de résiliation.

5. Vu ce qui précède, le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable et la décision attaquée du 20 septembre 2005 doit être maintenue. La recourante a été mise au bénéfice de l’assistance judiciaire en ce sens qu’elle a été dispensée de l’avance de frais. Il convient donc de statuer sans frais et de ne pas allouer de dépens.

Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:

I. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable et la décision du Service du logement du 20 septembre 2005 est maintenue.

II. Il n’est pas prélevé de frais judiciaires.

III. Il n’est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 26 avril 2006

Le président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.