Tax Liability on Mortgage Assumption in Property Transfer

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt du 15 novembre 2000

sur le recours interjeté par A.________, à X.________,

contre

la décision rendue le 16 juin 1992 par l'Administration cantonale des impôts (ciaprès: l'ACI), statuant sur réclamation contre la décision de taxation de la Commission d'impôt et recette du district de Z.________ (ci-après: la Commission d'impôt), du 18 février 1991, en matière d'impôt sur les gains immobiliers.

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Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Jean-Paul Kaeslin et M. Jean-Paul Kaeslin, assesseurs. Greffier:

M. Jean-Claude Perroud.

Vu les faits suivants:

A. A.________, née B.________, est divorcée de C.________. Dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial, A.________ a cédé à son ex-époux sa part d'une demie sur la villa qu'ils possédaient en copropriété à Y.________. Cette cession s'est faite le 14 septembre 1990 devant Me D.________, notaire à Z.________. L'acte précise que le prix du transfert a été fixé à 395'000 fr. et réglé comme suit :

- par la reprise par C.________ de la part de son ex-épouse à la dette hypothécaire due à l'E.________, part représentant un montant en capital de 155'000 fr.;

- par un versement séparé déjà effectué de 240'000 fr. (ch. 5).

B. A.________ a déposé une déclaration pour l'imposition des gains immobiliers en date du 31 janvier 1991. Elle a indiqué comme montant d'aliénation la somme de 240'000 fr., de laquelle elle a déduit la moitié des frais d'acquisition et impenses représentant un montant de 195'205 fr. (une demie de 390'410 fr.).

C. Par décision de taxation du 18 février 1991, la Commission d'impôt a informé l'intéressée qu'elle avait modifié sa déclaration en fixant le gain immobilier à 199'795 fr. Cette rectification provenait de l'augmentation du prix de cession: à la somme de 240'000 fr. versée en liquide et indiquée dans la déclaration, avait été ajouté le montant de 155'000 fr. représentant la dette reprise par l'ex-époux.

D. Par lettre du 20 février 1991, la contribuable a interjeté un recours auprès de la Commission d'impôt en se plaignant de la prise en considération, pour la détermination du prix d'aliénation, de la dette reprise par C.________.

Après s'être adressée sans succès au Chef du département des finances, A.________ a déclaré maintenir son recours le 2 avril 1991.

Suite à l'entrée en vigueur de la LJPA, l'ACI a traité le recours comme une réclamation qu'elle a rejetée par décision du 16 juin 1992.

E. A.________ a porté cette décision devant le Tribunal administratif. Dans son recours, elle critique toujours le fait qu'il a été tenu compte de la dette hypothécaire reprise par son ex-époux pour déterminer le gain immobilier. Pour le surplus, elle fait valoir la modestie de ses moyens financiers et s'insurge contre les privilèges fiscaux dont bénéficieraient selon elle certains contribuables vaudois. Elle invoque enfin la violation de son droit d'être entendue.

L'ACI a déposé ses déterminations le 7 septembre 1992 en proposant le rejet du recours. Ses arguments seront repris ci-après dans la mesure utile.

F. Le Tribunal administratif a statué sans débats.

Considérant en droit:

1. La recourante a été entendue par la Commission d'impôt le 8 janvier 1991. Elle se plaint de ne pas avoir à nouveau été entendue par l'ACI conformément à l'art. 103 LI. Selon cette disposition, l'ACI convoque le contribuable si elle le juge nécessaire ou s'il le demande. La présente affaire ne présentant pas de difficultés particulières, il appartenait à la recourante de demander son audition s'il lui paraissait indispensable d'être à nouveau entendue. Aucune demande n'ayant été formulée en ce sens, le moyen tiré de la violation du droit d'être entendu doit être écarté.

2. Selon l'art. 40 LI, l'impôt sur les gains immobiliers a pour objet le gain net provenant de l'aliénation d'immeubles situés dans le canton ou d'une partie de ceux-ci (al. 1). Sont notamment considérés comme aliénation : la vente, le transfert de la fortune privée dans la fortune commerciale, l'apport dans une société de personnes, la cession du droit d'acquérir un immeuble, la cession d'une part à une propriété commune sur un immeuble, le transfert d'une ou plusieurs actions ou parts de sociétés immobilières, ainsi que tout acte qui a pour effet de transférer à un tiers le pouvoir de disposition réel et économique d'un immeuble situé dans le canton.

Au vu de ce texte, la cession d'un immeuble ou d'une part d'immeuble lors de la liquidation du régime matrimonial constitue une opération imposable. La jurisprudence l'a admis à plusieurs reprises (v. not. Commission cantonale de recours en matière d'impôt, arrêt S. M., du 7 août 1984, cons. 6; Tribunal administratif, arrêt FI 90/0012, du 5 mai 1993) et la recourante ne le conteste pas. Seule est litigieuse la question de savoir si la reprise par l'acheteur de la dette hypothécaire du vendeur entre dans le calcul du produit d'aliénation d'un immeuble.

Cette question est résolue expressément par l'art. 43 al. 1 LI dont la teneur est la suivante :

"Le produit de l'aliénation est le montant total des prestations pécuniaires ou appréciables en argent que l'acquéreur verse ou s'engage à verser à l'aliénateur ou à des tiers au profit de ce dernier"

On ne voit pas comment il serait possible de contester qu'une reprise de dette ne constitue pas une prestation appréciable en argent: la reprise de dette libère son bénéficiaire, en l'occurrence la recourante, de l'obligation de s'acquitter d'un engagement. Une telle reprise entraîne donc l'augmentation du patrimoine de l'aliénateur par le biais de la réduction de ses passifs et constitue un mode de paiement du prix au même titre qu'un versement en espèces. C'est d'ailleurs bien dans ce sens qu'est rédigé l'acte notarié du 14 septembre 1990: le prix de vente y est fixé à 395'000 francs et il est payée en partie par la reprise de dette de 155'000 francs. C'est donc à juste titre que la Commission d'impôt a inclus dans le calcul du produit de l'aliénation le montant de la dette reprise dans le cas particulier par C.________.

Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté.

3. En application de l'art. 55 LJPA, un émolument de justice, arrêté à 1'000 francs, sera mis à la charge de la recourante déboutée.

Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. La décision sur réclamation rendue par l'Administration cantonale des impôts le 16 juin 1992 est confirmée.

III. Un émolument de justice de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de la recourante.

Lausanne, le 15 novembre 2000

Le président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint