Building Owners Appeal Tax Valuation Over Restrictive Servitudes

TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 30 janvier 2009

Composition · M. Vincent Pelet, président; MM. Georges Meylan et Emmanuel Vodoz, assesseurs; M. Christophe Baeriswyl, greffier.

Recourants · 1. · A.X.________, à \\\\\\\\,

2. · B.X.________, à \\\\\\\\,

3. · C.X.________, à 1\\\\\\\\,

Autorité intimée · Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne,

Objet · Estimation fiscale des immeubles

Recours A.X.________, B.X.________, C.X.________ c/ décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 6 mars 2007 (estimation des parcelles COP.2\\\\\\\\ - Commune de Cheseaux-sur-Lausanne)

Vu les faits suivants

A. A.X.________, B.X.________ et C.X.________ sont copropriétaires à parts égales de la parcelle no 2\*\*\*\*\*\*\*\* du cadastre de la Commune de Cheseaux-sur-Lauanne. Ils ont acquis ce bien-fonds le

10 août 2006 ensuite d’une donation de leur père. D'une surface de 8'797 m2, la parcelle no 2\*\*\*\*\*\*\*\* est issue du remaniement parcellaire réalisé par le syndicat d'améliorations foncières *"3\*\*\*\*\*\*\*\*"* et inscrit au registre foncier le 15 novembre 2004. Libre de construction, elle est comprise dans le périmètre du plan partiel d'affectation de *"3\*\*\*\*\*\*\*\*"* et du plan de quartier de compétence municipale du *"4\*\*\*\*\*\*\*\*"*. Le terrain est colloqué en zone collective; le coefficient d'utilisation du sol (CUS) s'élève à 0.60. La parcelle est grevée d'une servitude personnelle d'usage de parc-jardin constituée en faveur de la Commune de Cheseaux-sur-Lausanne.

B. Le 24 octobre 2006, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) a procédé à une nouvelle estimation fiscale du bien-fonds et l'a arrêtée à un montant de 2'199'000 fr., soit 733'000 fr. par part de copropriété. Selon les calculs qui figurent au dossier, la valeur vénale totale du terrain a été arrêtée à un montant arrondi à 4'398'000 fr. (8'797 m2 x 500 fr./m2); la valeur de rendement, fixée à 7'000 fr. (8'797 m2 x 0,80 fr./m2), a été tenue pour nulle, ce qui a conduit à la moyenne de 2'199'000 fr. (4'398'000 fr. : 2).

C. Le 13 novembre 2006, A.X.________, B.X.________ et C.X.________ ont formé une réclamation contre cette décision. Ils ont fait valoir ce qui suit:

"Valeur vénale

Ce terrain qui était en zone agricole (et qui est toujours cultivé) a fait l'objet d'un remaniement par péréquation réelle dans le cadre du syndicat dit de 3\*\*\*\*\*\*\*\*. Lors des études faite pour l'établissement du rapport de faisabilité la valeur commerciale a été évaluée à CHF 270.- le m2 équipé (…).

Ensuite un plan de quartier de compétence municipale (PQCM) a été élaboré et a fixé les règles suivantes:

Une zone verte, avec un usage de parc-jardin en faveur de la commune, traverse le quartier lié au PQCM et par là notre propriété d'est en ouest. Cette mise à disposition de collectivité, ainsi que les périmètres d'implantation très stricts édictés par la Municipalité, pénalisent excessivement notre parcelle. Nous estimons cette moins value à au minimum 20% (…).

Ce plan de quartier impose à notre parcelle en cas de construction, ainsi qu'à la parcelle voisine propriété de la commune, des parkings souterrains qui grèvent fortement la valeur de cette dernière par rapport aux autres propriétés impliquées dans le syndicat, mais hors PQCM. Nous pouvons estimons une moins value de 5% sur le prix de vente liée à cette contrainte.

En conséquence, la valeur estimée par le syndicat de CHF 270.- doit être diminuée d'au minimum 25%. Le prix de vente réel peut ainsi être évalué à environ CHF 203.- le m2 équipé.

Valeur de rendement

La valeur de location en l'état actuel (agricole) est de CHF 700.- hectare, soit 7 centimes le m2.

Valeur moyenne utilisable comme référence de valeur fiscale

La valeur moyenne étant la valeur vénale plus la valeur de rendement (CHF 203.- + CHF 0.-) divisée par deux, elle est donc de CHF 102.-."

D. Par décision sur réclamation du 6 mars 2007, la commission a maintenu l'estimation du bien-fonds à 2'199'000 fr., soit 733'000 fr. par part de copropriété. Elle a indiqué qu'elle avait retenu un prix de 500 fr. le m2, ce qui était conforme au prix pratiqué dans cette région pour ce genre d'immeuble. Elle a rappelé que le terrain était constructible et qu'il était du reste au bénéfice d'un permis de construire délivré en date du

19 décembre 2006 (construction de 3 x 2 immeubles résidentiels avec parking souterrain en commun).

E. A.X.________, B.X.________ et C.X.________ ont recouru le 29 mars 2007 devant le Tribunal administratif (devenu depuis le 1er janvier 2008 la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal) contre cette décision. Ils reprennent en substance l'argumentation développée dans leur réclamation.

Dans sa réponse du 26 avril 2007, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours. Elle expose que le prix de 500 fr. le m2 retenu tient compte de la situation du bien-fonds, de son classement en zone collective, du volume des bâtiments projetés (30'366 m3 SIA), ainsi que des prix du marché pour ce genre de parcelle. A titre de comparaison, elle mentionne que les parcelles voisines no 5\*\*\*\*\*\*\*\*, 6\*\*\*\*\*\*\*\*, 7\*\*\*\*\*\*\*\* et 8\*\*\*\*\*\*\*\*, classées également en zone collective, se sont vendues à un prix de respectivement 568 fr. le m2, 799 fr. le m2,

445 fr. le m2 et 561 fr. le m2. S'agissant de la servitude d'usage de parc-jardin grevant la parcelle, la commission relève qu'elle définit une zone non constructible sur la parcelle, mais ne remet pas en cause le coefficient de construction.

Les recourants ont déposé un mémoire complémentaire le 23 mai 2007. Ils considèrent qu'il est erroné *"de taxer une parcelle actuellement non construite comme si elle l'était et surtout comme si les bâtiments étaient vendus"*. En outre, ils font valoir que les exemples comparatifs mentionnés par l'autorité intimée ne sont pas pertinents, car ils concerneraient des ventes de lots de propriétés par étages (PPE). Enfin, ils rappellent les inconvénients de leur parcelle par rapport aux biens-fonds voisins, soit la servitude d'usage de parc-jardin et le parking souterrain imposé.

Dans ses déterminations complémentaires du 11 juin 2007, l'autorité a donné les précisions suivantes sur les exemples comparatifs mentionnés dans sa réponse:

"…les prix mentionnés dans la lettre du

26 avril 2007 correspondent à des valeurs fixées dans des actes de vente pendant la période du 29 juillet 2005 au 23 juin 2006 pour l'achat par divers propriétaires soit de lots de PPE ou soit de parcelle entière et dont le prix incluant que la part de terrain uniquement."

Le tribunal a délibéré à huis clos.

Considérant en droit

1. Déposé dans le délai de trente jours prévu par l'art. 15 al. 2 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21) le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme. En tant que propriétaires de la parcelle litigieuse et destinataires de la décision attaquée, les recourants ont par ailleurs qualité pour recourir (art. 37 de la loi vaudoise du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administrative [LJPA]; art. 75 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36], entrée en vigueur le 1er janvier 2009).

2. Le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (art. 36 let. a LJPA; art. 98 let. a LPA-VD). Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (règle rappelée expressément à l'art. 36 let. c LJPA). La LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pourvoir d'examen de la Cour de droit administratif et public est par conséquent limité au contrôle de la légalité de la décision attaquée. Selon sa jurisprudence (rendue sous l'empire de la LJPA, mais qui demeure valable après l'entrée en vigueur de LPA-VD), le tribunal renonce à corriger l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir Tribunal administratif, arrêts EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1996.0044 du 24 septembre 1996; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993; EF.1992.0039 du 1er juillet 1993).

3. Conformément à l’art. 20 LEFI, la commission d’estimation du district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

En l'espèce, compte tenu du transfert de propriété intervenu, la commission était fondée à revoir l'appréciation de l'estimation fiscale de la parcelle no 2\*\*\*\*\*\*\*\*.

4. Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne peut toutefois pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4).

En l'espèce, la commission n'a attribué aucune valeur de rendement à la parcelle litigieuse; seule est dès lors en cause la valeur vénale retenue.

5. Selon l'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. S'agissant plus précisément de terrains à bâtir, l'art. 23 al. 1 RLEFI prévoit que, pour le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable.

En l'espèce, la commission a retenu une valeur vénale de 500 fr. le m2 pour la parcelle en cause. Elle expose dans ses écritures que ce chiffre tient compte de la situation du bien-fonds, de son classement en zone collective, du volume des bâtiments projetés (30'366 m3 SIA), ainsi que des prix du marché pour ce genre de parcelle. A titre de comparaison, elle mentionne que les parcelles voisines no 5\*\*\*\*\*\*\*\*, 6\*\*\*\*\*\*\*\*, 7\*\*\*\*\*\*\*\* et 8\*\*\*\*\*\*\*\*, classées également en zone collective, se sont vendues à un prix de respectivement 568 fr. le m2, 799 fr. le m2, 445 fr. le m2 et 561 fr. le m2. Les recourants font valoir pour leur part que ces exemples ne sont pas pertinents, car ils concerneraient des ventes de lots de propriétés par étages (PPE). L'autorité intimée a précisé sur ce point que les exemples mentionnés se rapportaient à des ventes soit de lots de PPE, soit de propriétés individuelles. Au vu de ces exemples, si l'on excepte le prix de 799 fr. le m2 qui sort manifestement du cadre de la moyenne, on constate que le prix d'un terrain comparable à celui des recourants se situe entre 445 et

568 francs. La valeur de 500 fr. le m2 retenue par la commission apparaît ainsi conforme aux prix pratiqués dans la région par le marché de l'immobilier et même dans le bas de l’échelle des valeurs de comparaison. On relève, à la suite de l’intimée, que ces indications ne concernent que la part du terrain. Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les recourants, la servitude d'usage de parc-jardin grevant la parcelle et l'obligation résultant du PQCM *"4\*\*\*\*\*\*\*\*"* de créer un parking souterrain en cas de construction ne péjorent guère la valeur du bien-fonds. La servitude d'usage de parc-jardin ne remet en effet pas en cause le coefficient de construction. Quant au parking souterrain, il représente effectivement une charge, mais qui n’a en définitive qu’une incidence minime sur le prix du terrain nu. La valeur de 500 fr., qui est – comme exposé – au bas de l’échelle des valeurs de comparaison, prend suffisamment en compte cette incidence.

Au regard de ce qui précède, le tribunal considère que la commission n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en retenant un prix de 500 fr. le m2 pour la détermination de la valeur vénale de la parcelle en cause.

6. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée. Les recourants, qui succombent, supporteront les frais de justice.

Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 6 mars 2007 est confirmée.

III. Un émolument de 2'400 (deux mille quatre cents) francs est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.

Lausanne, le 30 janvier 2009

Le président: Le greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.