Property Valuation Appeal Regarding Mixed-Use Zoning
Suisse · Canton de Vaud (CH-VD)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe property owner appealed an increased fiscal valuation of their mixed-use property (partially building zone, partially green zone, containing two structures) following a general tax assessment revision, initially raised to CHF 840,000 and later reduced to CHF 807,000 by the appraisal commission, while the owner sought CHF 580,000. The administrative court reviewed the legality of the final proposed valuation of CHF 760,000, which the commission accepted at a site visit, limiting its review to the market value component since the yield value was unchallenged; the court reasoned that the commission's determination of the market value components—including the building value per cubic meter, age depreciation (accepted at 40%), and the land value of CHF 200/m² based on comparable local sales despite a restrictive lease—was not arbitrary or illegal, thus confirming the final fiscal valuation of CHF 760,000 as the average of the unchallenged yield value (CHF 344,000) and the court-confirmed market value (CHF 1,176,000).
Regeste Legislator
OfficielBOVEY Claude c/CEFI de Lausanne | Une obligation testamentaire (non inscrite au RF) faite au propriétaire de louer à bas prix le terrain à un cousin jusqu'en 2006 ne justifie pas une diminution de la VV. RR.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was used in the final orders' reasoning (point 5) to confirm that the final tax assessment of 760,000 fr. corresponded to the calculation based on the average of the yield value and the market value.
This article, defining the scope of judicial review (legality, abuse/excess of discretion), is cited in the reasoning (point 1) but not explicitly in the dispositive orders (I, II, III).
This article is implicitly referenced by the imposition of court fees ('émolument de justice') in order III.
Texte complet
CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 17 juin 1997
sur le recours formé par Claude BOVEY, représenté par Me Christian Golay, notaire, rue Grenade 12, 1510 Moudon contre
les décisions rendues par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (CEFI ou commission), des 2 mai et 7 octobre 1996, relatives à la parcelle no 35 de la Commune de Romanel.
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Composition de la section: M. Jean-Albert Wyss, président; M. Otto Liechti et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffier: M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A. Claude Bovey est propriétaire à Romanel de la parcelle no 35, mesurant 4'022 m² : 2'822 m² sont classés en zone à bâtir et 1'200 m² en zone verte. Ce bien-fonds supporte deux constructions : un ancien rural (no ECA 40) ainsi qu'un bâtiment (no ECA 43) abritant actuellement une agence de voyages et trois logements.
B. Le 12 octobre 1995, dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la CEFI a porté de 290'000 à 840'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no 35. Sur recours de Claude Bovey, elle a ramené l'estimation fiscale à 807'000 fr. le 2 mai 1996.
C. Claude Bovey a recouru contre cette décision : il proposait que l'estimation fiscale de sa parcelle soit fixée à 580'000 francs. La commission a conclu au rejet du pourvoi. Le tribunal a tenu séance sur place, en présence des parties, le 7 octobre 1996; à cette occasion, visite des lieux faite, le président de la commission s'est déclaré disposé à ramener à 760'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no
35. Après un délai de réflexion, Claude Bovey a toutefois maintenu son recours; informée, la commission a demandé le 5 novembre 1996 au tribunal de statuer selon les propositions faites à l'audience par son président.
Considérant en droit:
1. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993, EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 95/008 du 23 juin 1995). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2. L'art. 22 de la loi du
18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'État a décidé une révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20 novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après instructions). C'est sur ces bases qu'a été prise la décision attaquée.
3. Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
L'estimation fiscale contestée en début de procédure résultait du calcul suivant:
Valeur de rendement
Revenu locatif Fr. 27'480.-
Capitalisation à 8% Fr. 344'000.-
Valeur vénale
Bâtiment ECA no 43 (compte tenu d'une réduction de 30% pour ancienneté):1'875 m³ à 500 fr./m³ Fr. 656'250.-
Bâtiment ECA no 40 Fr. 50'000.-
Terrain: 2822 m² à 200 fr./m² Fr. 564'000.-
Valeur vénale totale Fr. 1'270'250.-
Estimation fiscale
344'000 fr. + 1'270'250 fr. : 2 = Fr. 807'000.-
La commission a expressément invité le tribunal à statuer selon les propositions faites par son président à la faveur de la séance finale du 7 octobre 1996. Dans ces conditions, le tribunal examinera la légalité de l'estimation fiscale définitive de 760'000 fr. ; il limitera son contrôle à la valeur vénale, la valeur de rendement n'ayant été ni contestée initialement, ni modifiée en cours de procédure.
4. A teneur de l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande; selon l'art. 8 al. 1er du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. Les instructions préconisent de tenir également compte de l'accès, de l'importance, de l'état d'entretien de l'immeuble et de la valeur du sol.
L'autorité intimée attribue au bâtiment ECA no 43 une valeur à neuf de 500 fr. le m³, les instructions donnant à titre indicatif une fourchette moyenne généralement admise allant de
400 fr. à 700 fr. le m³ : à lire son écriture du 11 octobre 1996, le recourant ne conteste plus cette valeur qui d'ailleurs, après visite des lieux, apparaît raisonnable. Les instructions permettent de pondérer la valeur à neuf d'un bâtiment pour tenir compte de son âge ou de sa dépréciation, cette pondération ne devant en principe pas excéder 30%; visite des lieux faite, la commission a admis en dernière analyse un taux de 40%, que le recourant ne discute pas non plus. Enfin, l'estimation à 50'000 fr. du bâtiment ECA no 40 n'est pas davantage litigieuse.
Il reste à examiner la
valeur vénale du terrain, que la commission a évaluée à 200 fr. le m² s'agissant des 2'822 m² classés en zone à
bâtir. Le recourant propose que cette valeur soit ramenée à 150 fr. le m² : il explique se trouver lié par l'obligation - imposée par dispositions testamentaires - de louer à bas prix le terrain et le rural à son cousin jusqu'au 1er avril 2006. La commission affirme avoir suivi la méthode comparative préconisée par les instructions : elle produit d'ailleurs un plan d'où il résulte que, pour la plupart des autres terrains sis à proximité de la parcelle no 35, elle a effectivement retenu un prix de 200 fr. le m². Il est vrai que le recourant restera soumis pour quelques années encore à une condition qui entravera quelque peu l'exercice de son droit de propriété; en revanche, quand bien même la zone verte est inconstructible, la commission aurait fort bien pu attribuer à ces 1'200 m² une valeur même modique de jouissance ou de dégagement, ce qu'elle a renoncé à faire. Ainsi, tout bien considéré, un prix de 200 fr. le m² et par voie de conséquence une valeur vénale de 564'000 fr. pour le terrain apparaissent équitables et doivent être confirmés.
Le tribunal parvient ainsi à une valeur vénale totale de 1'176'000 francs.
5. En résumé, calculée conformément à l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale de la parcelle no 35, soit sa moyenne entre sa valeur de rendement (344'000 fr.) et sa valeur vénale (1'176'000 fr.), se monte à 760'000 fr. et correspond donc au chiffre finalement retenu par la commission à l'issue de la visite des lieux : le recours doit dès lors être rejeté. Il y a lieu de mettre à la charge du recourant, qui succombe, un émolument de justice de 800 fr.; ce montant est compensé par l'avance de frais versée. L'autorité intimée n'ayant pas consulté un homme de loi, la question des dépens ne se pose pas.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 7 octobre 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est maintenue. En conséquence, l'estimation fiscale de la parcelle no 35 de Romanel, de 760'000 fr., est confirmée.
III. Un émolument de justice de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge du recourant Claude Bovey.
sa/Lausanne, le 17 juin 1997
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint