Property Tax Valuation Appeal
Suisse · Canton de Vaud (CH-VD)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe owner of a property in Lausanne contested the administrative tax valuation, which had been increased during a general revision to 850,000 francs based on an average of the capitalized rental value (613,000 francs) and the market value (1,087,000 francs). The court limited its review to the market value calculation, finding that the appraisal of the building, considering its age with a 30% reduction, the garage, and the land at 275 francs per square meter—which accounted for the retained possibility of new construction despite an existing passage servitude—was reasonable and in line with applicable directives and jurisprudence, thus rejecting the appeal against the 850,000 franc valuation as not constituting an abuse of discretion.
Regeste Legislator
OfficielBALLENEGGER Jacques c/CEFI de Lausanne | VV confirmée. L'implantation d'un autre bâtiment sur la parcelle est possible: l'emprise d'alignements radiés doit être considérée comme constructible.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the reasoning to explain the court's limited scope of review, although not explicitly used in the final orders (I, II, III) for the substantive decision on the merits, which was based on the confirmation of the prior decision.
Cited in the reasoning section to define how market value is established, but not explicitly cited in the dispositive orders (I, II, III).
Cited in the reasoning section to define fiscal estimation calculation and market value, but not explicitly cited in the dispositive orders (I, II, III).
Cited in the reasoning section to define market value, but not explicitly cited in the dispositive orders (I, II, III).
Cited in the reasoning section regarding the basis for the general revision, but not explicitly cited in the dispositive orders (I, II, III).
This article is not explicitly mentioned in the text. If the cost application (Order III) were tied to a specific procedural basis for costs, it would be listed here. As Order III only mentions the amount, and no other procedural article is cited in I, II, or III, no procedural ground for the rejection (I/II) or the cost order (III) other than the implicit judicial discretion is cited.
Texte complet
CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 7 juin 1996
sur le recours formé par Jacques BALLENEGGER, à Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (CEFI), du
21 août 1995, relative à la parcelle no 3606 de la Commune de Lausanne,
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Composition de la section: M. Jean-Albert Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier:
M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A. Jacques Ballenegger est propriétaire de la parcelle no 3606 de la Commune de Lausanne. Ce bien-fonds de 2'328 m², sis à proximité immédiate de la route d'Oron, supporte un bâtiment d'habitation édifié en 1948 puis agrandi en 1973, et un garage; la villa abrite deux logements ainsi qu'un sous-sol qui, si l'on excepte une chambre, n'est pas voué à l'habitation.
Un alignement frappait auparavant le bien-fonds considéré dans une mesure importante; toutefois, cette restriction est aujourd'hui radiée. Par ailleurs, la parcelle est grevée par une servitude de passage.
B. Le 22 février 1995, dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la CEFI a porté de 696'000 à 884'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle 3606. Sur recours de Jacques Ballenegger, elle a ramené l'estimation fiscale à 850'000 fr. le 21 août 1995.
C. Jacques Ballenegger recourt contre cette décision: il propose que l'estimation fiscale fasse intervenir une valeur vénale de l'ordre de 100'000 fr. La commission conclut au rejet du pourvoi. Le tribunal a tenu séance sur place, en présence des parties, le 24 avril 1996.
Considérant en droit:
1. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993, EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 95/008 du 23 juin 1995). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2. L'art. 22 de la loi du
18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'État a décidé une révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20 novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après instructions). C'est sur ces bases qu'a été prise la décision attaquée.
3. Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
L'estimation fiscale contestée résulte du calcul suivant:
Valeur de rendement
Revenu locatif Fr. 45'960.-
Capitalisation à 7,5% Fr. 613'000.-
Valeur vénale
Bâtiment (compte tenu d'une réduction de 30% pour ancienneté):1'135 m³ à 550 fr./m³ Fr. 437'000.-
Garage Fr. 10'000.-
Terrain: 2'328 m² à 275 fr./m² Fr. 640'200.-
Valeur vénale totale Fr. 1'087'000.-
Estimation fiscale
613'000 fr. + 1'087'000 fr. : 2 = Fr. 850'000.-
A aucun stade de la procédure, le recourant n'a contesté le calcul de la valeur de rendement; il ne critique que celui de la valeur vénale. Le tribunal limitera donc son examen à cette dernière composante de la décision attaquée.
4. A teneur de l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande; selon l'art. 8 al. 1er du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. Les instructions préconisent de tenir également compte de l'accès, de l'importance, de l'état d'entretien de l'immeuble et de la valeur du sol.
L'autorité intimée attribue au bâtiment une valeur à neuf de 550 fr. le m3 ,les instructions donnant, à titre indicatif, une fourchette moyenne généralement admise allant de 400 fr. à 700 fr. le m3: visite des lieux faite, le chiffre retenu par la commission apparaît raisonnable car, sans être luxueuse, la villa ne présente pas pour autant des caractéristiques qui permettraient de s'écarter de la moyenne. Les instructions permettent de pondérer la valeur à neuf d'un bâtiment pour tenir compte de son âge ou de sa dépréciation, cette pondération ne devant en principe pas excéder 30%: ce maximum a été appliqué dans le cas particulier, et le recourant ne prétend pas sérieusement qu'il aurait fallu aller au-delà. Enfin, s'il est vrai que le garage frappe par sa vétusté et son exiguïté, sa modeste valeur de 10'000 fr. tient manifestement compte de cette situation.
Il reste à examiner la valeur vénale du terrain, que la commission a évaluée à 274 fr. le m². Comme le montre un croquis produit par le recourant lui-même, la surface disponible (déduction faite des espaces dits réglementaires soustraits au droit de bâtir) permettrait l'implantation d'un autre bâtiment au sud-ouest de la construction existante; contrairement au point de vue exposé par le recourant, une telle possibilité n'apparaît nullement irréaliste, car la topographie des lieux ne présente pas de difficultés particulières, et l'emprise autrefois frappée par les alignements doit aujourd'hui être considérée comme juridiquement rendue à la construction. Quant à la servitude de passage (dont pourtant l'assiette se confond apparemment avec celle des espaces de non bâtir), elle a été prise en considération par la commission, qui affirme s'être écartée pour ce motif du montant de 300 fr. le m² usuellement appliqué dans le quartier considéré. Rien donc ne justifie de réduire le chiffre de 275 fr. le m².
Le tribunal parvient ainsi à la conclusion que la valeur vénale totale de 1'087'000 fr. (v. consid.
3 ci-dessus) doit être confirmée.
5. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours. Vu le sort du pourvoi, il y a lieu de mettre à la charge du recourant un émolument de justice de 800 francs. L'autorité intimée n'ayant pas consulté un homme de loi, la question des dépens ne se pose pas.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 21 août 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est confirmée.
III. Un émolument de justice de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge du recourant Jacques Ballenegger.
mp/Lausanne, le 7 juin 1996
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint