Tax Appraisal Overvaluation Appeal
Suisse · Canton de Vaud (CH-VD)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn appellant challenged a tax appraisal decision that increased the fiscal valuation of their property parcel from 334,000 to 423,000 francs as part of a general revision. The court reviewed the appraisal, which is calculated as the average of the market value and the capitalization value of rental income, and found that while the rental income capitalization appeared reasonable, the market value assessment, particularly for the building's volume, was overly high upon physical inspection. Because the resulting difference between the initial appraisal and the court's recalculated figure exceeded the acceptable margin of error, the court concluded the initial authority had abused its discretion, admitting the appeal and reducing the fiscal estimation for the parcel to 370,000 francs.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArt. 31 al. 2 LJPA, Art. 2 LEFI, art. 36 lit. a et c LJPA, art. 64 LTF; Tax Appraisal Overvaluation Appeal: The court reviewed the appraisal, which is calculated as the average of the market value and the capitalization value of rental income, and found that while the rental income capitalization appeared reasonable, the market value assessment, particularly for the building's volume, was overly high upon physical inspection. Because the resulting difference between the initial appraisal and the court's recalculated figure exceeded the acceptable margin of error, the court concluded the initial authority had abused its discretion, admitting the appeal and reducing the fiscal estimation for the parcel to 370,000 francs.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe final tax assessment is determined based on the calculation method specified in this article.
These articles define the scope of review (legality, abuse/excess of discretion) relevant to the merit decision, even if the specific decision to reform is based on the finding of abuse mentioned later.
Cited in the reasoning which leads to the final order regarding costs, although the actual decision on costs references 'sans frais ni dépens' without explicitly citing Art. 64 LTF, but it is standard practice in this jurisdiction for cost provisions related to legal aid/no costs.
Texte complet
CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 25 octobre 1995
sur le recours interjeté par Henri Jean NANCHEN, à Villars-Ste-Croix,
contre
la décision rendue par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (ci-après CEFI), le 16 février 1995, relative à la parcelle no 287.
\* \* \* \* \* \* \* \* \* \* \* \* \* \* \* \*
Composition de la section: M. Jean-Albert Wyss, président; M. Alain Matthey et M. Jean Morel, assesseurs. Greffier: M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A. Sur la parcelle de base no 276 (1'505 m²) de la Commune de Villars-Ste-Croix s'implante depuis 1986 une villa de deux logements, soumise au régime de la propriété par étages; une part de 50/100 de la parcelle no 276 ainsi qu'un droit exclusif sur la parcelle no
287 (habitation sur trois niveaux) appartiennent à Henri Jean et Jacqueline Nanchen, en société simple. Selon la police de l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels, le volume total de la villa est de 1'506 m3; sa valeur à neuf, telle que fixée le 19 septembre 1985, est de 659'420 francs.
B. Le 15 juin 1994, dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la CEFI a porté de 334'000 fr. à 423'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no 287. Sur recours du 30 juin 1994, la CEFI a réexaminé le cas et a confirmé sa décision le 16 février 1995.
C. Henri Jean Nanchen a recouru par acte du 27 février 1995. La CEFI propose le rejet du pourvoi. Le tribunal a procédé à une visite des lieux, en présence des parties, le 2 octobre 1995.
Considérant en droit:
1. La CEFI relève que l'acte de recours du 27 février 1995 n'a été complété par aucun mémoire: ce faisant, elle paraît implicitement se prévaloir de l'art. 31 al. 2 LJPA. Force est toutefois de constater qu'au recours du 30 juin 1994, pourtant dûment motivé, a répondu le 16 février 1995 une décision pour le moins sommaire: dans ces conditions, le recourant ne pouvait que se borner à réaffirmer l'expression de son désaccord.
La CEFI souligne par ailleurs que, l'autre copropriétaire par étages s'étant incliné devant la nouvelle estimation fiscale, elle était mal placée pour revoir sa décision. Une telle situation ne fait toutefois nullement obstacle à une entrée en matière sur le présent recours.
2. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993, EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 95/008 du 23 juin 1995). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
3. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
L'estimation fiscale contestée résulte du calcul suivant:
Valeur de rendement
habitation: 299 m² à 150 fr. le m² Fr. 44'850.- garage Fr. 2'400.- revenu locatif total Fr. 47'250.-
capitalisation à 7,5% Fr. 630'000.-
Valeur vénale
bâtiments (compte tenu d'une réduction de 10% pour ancienneté)
- habitation: 1'506 m3 à 600 fr. Fr. 813'000.-
- garage: 80 m3 à 300 fr. Fr. 22'000.-
terrain: 1'503 m² à 150 fr. Fr. 225'000.- valeur vénale totale Fr. 1'060'000.-
Estimation fiscale
- pour le bâtiment dans sa totalité Fr. 845'000.-
- pour la parcelle
287 (chiffre arrondi) Fr. 423'000.-
Le recourant, qui conteste tant le calcul de la valeur de rendement que celui de la valeur vénale, parvient pour sa part à une estimation fiscale de 367'250 francs.
4. L'art. 22 al. 3 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après REFI) dispose que, si une villa est habitée par le propriétaire, la CEFI estimera le loyer. Pour la totalité du bâtiment considéré, l'autorité intimée parvient comme on l'a vu à un revenu locatif de 47'250 fr. qui, capitalisé au taux de 7,5%, correspond à une valeur de rendement de 630'000 fr.; autrement dit, de 315'000 fr. par logement. Ce chiffre, qui se fonde sur un loyer mensuel de l'ordre de 2'000 fr., n'a rien de déraisonnable. Du moins ne saurait-on suivre le recourant lorsqu'il retient un loyer d'environ 1'600 fr. par mois seulement: en effet, même en tenant compte de la situation du marché, actuellement tendu, un tel montant est manifestement trop bas pour un logement relativement spacieux (vaste séjour, coin à manger, quatre chambres en combles), situé dans un quartier tranquille, à la périphérie de l'agglomération lausannoise.
5. S'agissant de la valeur vénale, l'autorité intimée a estimé le terrain à 150 francs le m², le garage à
300 fr. le m3 et l'habitation à 600 fr. le m3; elle précise avoir ajouté au prix de la construction la valeur des aménagements extérieurs ainsi que de l'arborisation. Visite des lieux faite toutefois, le tribunal considère que, si le prix du terrain peut être confirmé, ceux du garage et surtout de l'habitation, de construction soignée mais simple, ont été surestimés; qui plus est, aucune distinction n'a été opérée entre le sous-sol et la surface habitable.
Le tribunal parvient ainsi à la valeur vénale suivante, pour la totalité du bâtiment:
habitation et garage (compte tenu d'une déduction pour ancienneté de 9%)
- sous-sol: 524 m3 à 350 fr. Fr. 166'890.-
- habitation: 982 m3 à 500 fr. Fr. 446'810.-
- garage: 80 m3 à 120 fr. Fr. 8'730.-
terrain: 1'502 m² à 150 fr. Fr. 225'300.-
Fr. 847'730.-
La valeur vénale de la parcelle no 287 se monte ainsi à 423'865 fr., au lieu de 530'000 fr. comme retenu par l'autorité intimée.
6. En conclusion, calculée conformément à l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale de la parcelle no 287 est de 370'000 fr. (chiffre arrondi), ce qui représente une différence supérieure à 10%. L'importance de cet écart démontre que l'autorité intimée a abusé de son pouvoir d'appréciation (la jurisprudence du tribunal admet une disparité, de l'ordre de 5%, entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée: v. notamment arrêt EF 94/025 du 27 février 1995). La décision attaquée doit dès lors être réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 287 de Villars-Ste-Croix est arrêtée à 370'000 francs.
Le recourant a conclu à une estimation très proche: le recours est donc admis. L'autorité intimée ayant agi dans le cadre de ses attributions de droit public, et le recourant n'ayant pas consulté avocat, le présent arrêt sera rendu sans frais ni dépens.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision rendue le 16 février 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 287 de Villars-Ste-Croix est arrêtée à 370'000 francs.
III. Le présent arrêt est rendu sans frais ni dépens.
mp/Lausanne, le 25 octobre 1995
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint