Property Owner v. Tax Assessment Commission (Fiscal Valuation Reassessment)
Suisse · Canton de Vaud (CH-VD)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner appealed the reassessment of their industrial land's fiscal valuation, which the Tax Assessment Commission set at 636,000 francs based on a market value of 200 francs per square meter, a figure the owner contested as too high given the economic downturn and in light of a recent comparable sale at 150 francs per square meter. The Administrative Tribunal reasoned that the fiscal valuation must be the average of the yield value and the market value, with the latter representing a maximum, and found that the market value should be based on comparable sales reflecting the current market conditions, thus concluding that 150 francs per square meter was the appropriate market value, leading to a revised fiscal valuation of 477,000 francs.
Regeste Legislator
OfficielCHIAVAZZA SA c/Morges | 6'357 m2 en z.i. à St-Prex;VR=0.-;VV:prix du m2 est ramenée de Fr. 200.- à Fr. 150.-; RPA; EF ramenée de Fr. 636'000.- à Fr. 477'000.-.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe core of the decision involves reforming the tax assessment based on the calculation method defined in this article (average between yield value and market value).
Cited by the appellant in the reasoning, but the final orders focus on the application of Art. 2 LEFI which defines the market value used in the final calculation.
Cited in the reasoning as referring to Art. 8 REFI concerning market value calculation, but not explicitly used in the dispositive orders.
Cited in the reasoning to define market value, but not explicitly used in the dispositive orders.
An order explicitly allocating costs (depenses) to the State.
Texte complet
canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T - du 24 septembre 1993
__________
sur le recours interjeté par Jean CHIAVAZZA SA, à St-Prex, dont le conseil est l'avocat Joël Crettaz, à Lausanne,
contre
la décision du 17 mai 1993 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (estimation fiscale, parcelle 347 de St-Prex).
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Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de :
MM. J.-C. de Haller, président
R. Lavanchy, assesseur
V. Pelet, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt constate en fait :
______________
A. La recourante est propriétaire à St-Prex d'un immeuble immatriculé au Registre foncier sous No 347, d'une surface de 6'357 m² en nature de pré-champs. Cette parcelle, de forme rectangulaire, se trouve au nord-est de la localité de St-Prex, en zone industrielle et a été acquise par la recourante en 1960. Son estimation fiscale est de 158'000 francs.
B. Procédant à la révision générale des estimations fiscales, à la suite de la décision du Conseil d'Etat du 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des
immeubles de district de Morges (ci-après : la Commission) a fixé à 636'000 francs la nouvelle estimation fiscale de la parcelle de la recourante par décision du 15 septembre 1992. A la suite d'un recours déposé le 12 octobre 1992, contestant en substance la valeur vénale retenue (200 francs le m²) la Commission a confirmé sa décision en date du 17 mai 1993, accompagnant celle-ci d'une brève explication sur le mode de calcul. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 2 juin 1993.
C. La Commission s'est déterminée le 21 juin 1993, en concluant au rejet du recours, et a communiqué son dossier. Le Tribunal a procédé le 30 août 1993 à une visite des lieux, en présence des parties.
et considère en droit
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1. Conformément à l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, celle-ci représentant en tout état de cause un chiffre maximum.
En l'espèce, la Commission n'a attribué aucune valeur de rendement à l'immeuble, dont elle a fixé la valeur vénale à 200 francs le m², conformément aux instructions du Département des finances qui donne une fourchette de 120 à 400 francs le m² pour le terrain industriel dans le district de Morges.
La recourante conteste cette valeur, en relevant qu'elle est beaucoup trop élevée, compte tenu notamment de la conjoncture économique qui s'est dégradée ces dernières années et qu'elle ne répond pas à la définition de la valeur marchande, telle que la définit l'art. 8 al. 1 LEFI. Elle conclut dès lors à une révision à la baisse de l'estimation fiscale, sans toutefois chiffrer ses conclusions.
2. Au terme de l'art. 8 REFI, auquel renvoie l'art. 21 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison) la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements, les risques de placement sur les immeubles (sur tous ces points, v. arrêt du Tribunal administratif EF 92/040 du
28 mai 1993).
Le calcul de la valeur vénale par le biais d'une capitalisation du rendement n'entre pas en ligne de compte en l'espèce: d'une part il est très difficile d'estimer un rendement de la parcelle 347 parce que celle-ci n'est que partiellement et occasionnellement utilisée par la recourante, qui la conserve depuis de nombreuses années surtout à titre de réserve de terrain; d'autre part, cette méthode de calcul a un caractère subsidiaire, et on ne peut y recourir que lorsqu'il est impossible de définir la valeur marchande de l'immeuble (v. notamment arrêt du Tribunal administratif EF 91/010 du 5 janvier 1993, consid. 2a).
Dans le cas de St-Prex, les éléments de comparaison ne sont certes pas nombreux, mais ils existent. Le tribunal considère à cet égard comme déterminant le fait qu'en 1988, une parcelle voisine, toute proche de l'immeuble de la recourante, a été vendue par la commune pour un prix de Fr. 150.- le m2, les parties convenant même d'un droit de réméré pour le même prix. Rien indique que ce prix ait été fixé artificiellement ou anormalement bas à l'époque. Or, si un prix de Fr 150.- le m2 était considéré comme correct, notamment par les autorités communales, à une époque où la conjoncture était encore florissante, on ne voit pas comment, aujourd'hui, c'est-à-dire à un moment où le marché immobilier est en pleine déprime, cette valeur pourrait avoir augmenté de plus de 30%. Il est vrai que les estimations fiscales dans le cadre d'une révision générale, sont fixées pour une longue période. Il n'en demeure pas moins que la valeur vénale à prendre en considération doit être celle que révèle le marché au moment où l'autorité statue. Il faut d'ailleurs relever qu'une valeur de Fr. 150.- au m2 est encore nettement supérieure au minimum prévu par les instructions du Département des finances pour la valeur vénale du terrain industriel dans le district de Morges (déterminations de la commission, du 21 juin 1993).
Dans ces conditions, le tribunal considère qu'il faut s'en tenir à une valeur vénale de Fr. 150.- le m2, soit de Fr. 953'550.- pour l'entier de la parcelle (6'357x150). L'estimation fiscale doit ainsi être arrêtée à Fr. 476'775.-, que l'on peut arrondir à Fr. 477'000.-.
3. Le recours doit dans ces conditions être partiellement admis et la décision réformée, dans le sens des considérants. L'issue du recours justifie la mise à la charge de la recourante d'un émolument réduit et l'allocation de dépens également réduits.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le
17 mai 1993 de la Commission d'estimation des immeubles du district de Morges est réformée, l'estimation fiscale de la parcelle no 347 de St-Prex étant ramenée à Fr. 477'000.- (quatre cent septante-sept mille francs).
III. Un émolument judiciaire de Fr. 400.- (quatre cents francs) est mis à la charge de la recourante, le solde de l'avance de frais effectuée (Fr. 400.-) lui étant restituée.
IV. L'Etat de Vaud, par le Département des finances, versera à la recourante une indemnité de Fr. 400.- (quatre cents francs) à titre de dépens.
sa/Lausanne, le 24 septembre 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est notifié aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.