Tax Assessment Appeal for Lakeside Villa Land Valuation

canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- A R R E T - du 30 mars 1993

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sur le recours interjeté par Pierre SCHWARZ, 1173 à Féchy

contre

la décision du 14 octobre 1992 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM. J.-C. de Haller, président

G. Parmelin, assesseur O.Liechti, assesseur

constate en fait :

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A. Le recourant Pierre Schwarz est propriétaire, sur le territoire de la Commune de Féchy, d'une parcelle de 6'463 m2, immatriculée au registre foncier sous no 48. Cet immeuble est situé sur les hauts de la commune, au lieu-dit La Touille. Il s'agit d'un vaste champ orienté au sud-est et descendant en pente douce en direction du lac. La parcelle jouxte la propriété que le recourant possède immédiatement au dessus, et sur lequel il a fait bâtir notamment sa maison d'habitation. Selon le plan des zones de la Commune de Féchy, approuvé par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 31 mars 1982, il se trouve en zone de villa B, permettant en particulier la construction d'une villa sur une surface minimum de 3'000 m2, la surface bâtie ne devant pas dépasser 1/10 de la surface totale de la parcelle (art. 37 du règlement).

B. Acquise en 1970 par le recourant, la parcelle litigieuse a fait l'objet d'une estimation fiscale fixée alors à Fr. 122'500.-, qui a été diminuée très légèrement en 1990 (Fr. 122'000.-)

C. Par décision du 18 février 1992, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne a fixé la nouvelle estimation fiscale à Fr. 969'000.-. Ce chiffre résulte de l'attribution à l'ensemble des immeubles de la zone villa B d'une valeur au m2 de Fr. 300.-, portant ainsi la valeur vénale estimée de la propriété du recourant à Fr. 1'939'000.-. Aucune valeur de rendement n'ayant été retenue, l'estimation fiscale a été fixée à la moitié de ce montant.

D. Sur recours du

20 février 1992 de Pierre Schwarz, la Commisison d'estimation fiscale a maintenu les chiffres précités, par décision du 14 octobre 1992, en relevant que la parcelle n'était pas cultivée par un agriculteur et se trouvait en zone à bâtir. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 19 octobre 1992. Le recourant a encore déposé une écriture complémentaire le

3 janvier 1993, la Commission concluant quant à elle au rejet du recours.

Le tribunal a procédé à une visite des lieux le 12 mars 1993, en présence des parties qui ont confirmé leur position. Leurs arguments seront repris ci-après pour autant que de besoin.

et considère en droit :

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1. En substance, le recourant soutient qu'il a acquis la première partie de sa propriété (sur laquelle se trouve actuellement sa villa) en 1962 dans le but de s'installer à la campagne avec ses chevaux. Il expose qu'à l'époque aucune construction n'existait dans la région, et que son immeuble était alors en zone agricole. Il affime avoir entretenu lui-même ses parcelles, en se dotant de l'équipement nécessaire, et avoir ainsi exercé une activité d'agriculteur depuis près de 30 ans.

2. Aucune valeur de rendement n'ayant été attribuée à la parcelle faisant l'objet de l'estimation litigieuse, seule est en cause la valeur vénale de Fr. 300.- le m2. La Commission expose à cet égard que cette valeur a été retenue pour l'ensemble des propriétés de la zone villas, construite ou non. S'agissant d'un terrain bénéficiant d'une situation magnifique, dominant les vignobles de la côte et le lac, et sur laquelle les possibilités de construire sont très intéressantes (en l'espèce deux villas pourraient y être érigées), le tribunal considère que cette valeur n'a rien d'excessif, et qu'elle est en tout cas conforme aux indications données par les instructions du 31 janvier 1991 du Département des finances, qui donne pour les terrains à bâtir en zone villa sur l'arc lémanique une fourchette de Fr. 200.- à Fr. 600.-.

C'est en vain que le recourant fait valoir qu'une valeur de Fr. 300.- le m2 n'a rien à voir avec l'utilisation qu'il fait de sa parcelle, depuis de nombreuses années, et qu'il a acquis cette propriété à une époque où il s'agissait de terrain agricole. Il n'est pas davantage déterminant que l'usage qu'il en fait actuellement (pacage des chevaux) ne mette pas à profit les possibilités de construire sur la parcelle. Conformément à la loi (art. 2 al. 4 LEFI), la valeur d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, par quoi il faut comprendre le prix de vente qui pourrait en être obtenu dans des conditions normales, et en fonction des prix pratiqués pour les transactions immobilières concernant des immeubles du même genre, dans la région. In casu, il faut admettre qu'un prix de Fr. 300.- le m2 n'a rien d'excessif pour une grande parcelle en zone de villa sur les hauts de La Côte. Même si on tient compte du fait que le marché immobilier est actuellement très calme, spécialement dans cette région, il ne faut pas perdre de vue que dans le système vaudois les estimations fiscales sont fixées pour de longues années. A cet égard, également, le tribunal considère que le prix retenu par la Commission d'estimation n'est pas exagéré, et qu'il correspond même plutôt à la limite basse des prix pratiqués dans la région en zone constructible.

3. La décision de la Commission d'estimation doit dès lors être confirmée, ce qui entraîne le rejet du recours, les frais étant à la charge du recourant débouté (art. 55 LJPA).

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e :

I. Le recours est rejeté.

II. Un émolument d'arrêt de Fr. 1'000.- (mille francs) est mis à la charge du recourant, montant compensé par l'avance de frais effectuée.

Lausanne, le 30 mars 1993

Au nom du Tribunal administratif :

Le président :

Le présent arrêt est notifié :

- au recourant Pierre Schwarz, 1173 Féchy, sous pli recommandé;

- au registre foncier, 1170 Aubonne

- au Département des finances, Service du cadastre et du registre foncier, en deux exemplaires.