Inheritors' Appeal of Property Tax Reassessment Upheld

canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- A R R E T -

du 4 décembre 1992

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sur le recours interjeté par l'hoirie Roland PICHARD, représentée par le notaire Alexandre Goedecke, rue de la Mèbre 2, 1020 Renens

contre

la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 5 février 1992.

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM. J.-C. de Haller, président

S. Pichon, assesseur

R. Lavanchy, assesseur

Greffier : C. Parmelin, sbt

constate en fait :

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A. Roland Pichard était, jusqu'à son décès le 28 juin 1991, propriétaire d'un immeuble sis à Crissier, chemin du Crêt 11, immatriculé au registre foncier sous no 364. Il s'agit d'une petite parcelle de 580 m2 de surface, supportant une habitation de

71 m2, d'un étage sur rez, construite en 1940. Selon la dernière estimation fiscale (1971), cet immeuble était estimé à Fr. 78'000.-, alors que sa valeur d'assurance incendie a été fixée, le 24 mars 1991 à Fr. 314'300.- valeur à neuf.

B. A la suite du décès de Roland Pichard, l'immeuble litigieux a été acquis par ses trois enfants, soit ses deux filles Françoise et Nelly et son fils Paul. Dans le cadre de la liquidation de cette succession, les héritiers ont décidé l'attribution de l'immeuble à Nelly, épouse de Michel Chassot, pour une valeur arrêtée à Fr. 330'000.-.

C. Sur demande de révision de la Commission d'impôt, en vertu de l'art. 23 LMSD, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne a fixé à Fr. 290'000.-- la nouvelle estimation fiscale de l'immeuble no 364, par décision du

12 novembre 1991. A réception de cette décision, le notaire Alexandre Goedecke, mandaté par Nelly Chassot, a demandé son réexamen, en déclarant formellement recourir en cas de refus. Cette démarche était fondée uniquement sur la valeur attribuée par la Commission d'estimation fiscale au terrain (Fr. 400.-- le m2), valeur jugée manifestement excessive par les propriétaires. En date du 5 février 1992, la Commission a confirmé son estimation initiale, en relevant que la valeur retenue correspondait aux prix pratiqués dans la région pour des immeubles semblables. C'est contre cette décision de confirmation qu'est dirigé le présent recours, déposé par acte du 13 février 1992 par le notaire Goedecke.

D. La Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne s'est déterminée en date du 11 mai 1992, en renvoyant aux observations présentées le 18 mars 1992. Les arguments des parties seront repris ci-après pour autant que de besoin.

E. Le tribunal a procédé à une vision des lieux et à l'audition des parties.

Considère en droit :

___________________

1. Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires (art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI)) - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).

En l'espèce, la Commission a retenu une valeur de rendement de Fr. 161'000.-- (non contestée dans le cadre du présent recours) et une valeur vénale de Fr. 419'000.--, soit Fr. 232'000.-- pour le terrain (Fr. 400.-- le m2) et Fr. 187'000.-- pour le bâtiment. Dans le cadre de leur recours, et comme ils l'on fait dans leur demande de réexamen, les recourants ne s'en prennent qu'à la valeur du terrain, qu'ils considèrent comme manifestement excessive compte tenu des possibilités de mise en valeur de la parcelle, de son périmètre et de sa situation. Les recourants relèvent également qu'aucune promotion n'est envisageable à moyen terme dans cette zone, occupée par des petites villas.

De son côté, la Commission intimée a estimé que la valeur retenue correspondait à celle des terrains dans la région et produit à cet égard un plan indiquant les valeurs attribuées aux propriétés voisines.

2. Est donc seule en cause, dans le cadre de la présente procédure, l'estimation du sol (art. 3 al. 1 LEFI). La valeur vénale d'un terrain situé dans une zone urbaine dépend essentiellement des possibilités d'utilisation. En l'espèce, la parcelle des recourants est classée en zone d'habitation de moyenne densité MB par le règlement communal sur l'aménagement du territoire et les constructions, adopté par le Conseil communal de Crissier le 3 octobre 1983 et approuvé par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 6 décembre 1985. Il s'agit d'une zone destinée avant tout aux habitations collectives (art. 84) où la hauteur des bâtiments est limitée à 14 m. et le nombre de niveaux à 4 (art. 85 et 86). Le coefficient d'utilisation est de 0,6 (art. 87) les distances aux propriétés voisines variant en fonction de la hauteur de 6 m. à 15 m. (façade principale) et de 5 m. à 8 m. (façades secondaires) (art. 88).

Il en résulte que les possibilités d'utiliser la surface existante à des fins de construction sont théoriquement extrêmement importantes, dans cette zone. Mais les dimensions actuelles de la propriété des recourants sont en revanche insuffisantes pour envisager quelque projet d'importance, si ce n'est pour conserver une petite maison d'habitation analogue à celle qui existe actuellement. Or, à l'occasion d'une révision générale des estimations fiscales, l'autorité doit tenir compte de la situation existante, sans anticiper sur une modification de cette situation, sauf si cette modification apparaît comme très probable dans un relativement proche avenir. On ne peut tenir compte d'un tel élément que pour autant que l'augmentation de prix soit effective dans les transactions (art. 8 al. 3 REFI) (Tribunal administratif, arrêt EF 91-012, du 29 août 1992). Tel est justement le cas en l'espèce, puisque dans le voisinage immédiat, s'est vendue une parcelle sans doute un peu plus grande (1'035 m2) pour un prix de Fr. 579.-- le m2, ainsi que cela résulte des éléments fournis par la Commission (propriété sise au Ch. de la Colline 16, vendue le 1er juillet 1991). Dans ces conditions, une valeur de Fr. 400.-- le m2 peut être considérée comme raisonnable et proche de la réalité.

On ne saurait en tout cas pas considérer que l'autorité intimée a, en l'adoptant, excédé son pouvoir d'appréciation (art. 36 LJPA).

A cela s'ajoute que, compte tenu des autres éléments devant être pris en compte, l'estimation fiscale litigieuse est inférieure à la valeur d'assurance incendie (qui ne concerne que le bâtiment, certes pris en valeur à neuf). Elle est en outre en dessous de celle qui a été attribuée lors du partage de la succession par les héritiers (Fr. 330'000.--).

Dans ces conditions, le recours doit être considéré comme mal fondé.

3. Le recours devant être rejeté, un émolument doit être mis à la charge des recourants, qui succombent.

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e :

I. Le recours est rejeté;

II. Un émolument de justice de Fr. 800.-- (huit cents francs) est mis à la charge des recourants déboutés, solidairement entre eux, le montant étant compensé par l'avance de frais effectuée.

Lausanne, le 4 décembre 1992

Au nom du Tribunal administratif :

Le président : Le greffier :

Le présent arrêt est notifié :

- au recourant, représenté par le notaire Alexandre Goedecke, rue de la Mèbre 2, 1020 Renens, sous pli recommandé;

- au Département des finances, Service du cadastre et du registre foncier, en deux exemplaires.